Износ фондов жилищно-коммунального хозяйства по Новосибирской области составляет от 70% до 100%. Как привлечь инвестиции в модернизацию сферы ЖКХ? Могут ли инвестиции в жилищное хозяйство быть привлекательными для предпринимателей? На эти и другие вопросы в «КС» отвечают представители власти, контролирующих структур и бизнес, работающий в секторе ЖКХ.
На сегодняшний день модернизация фонда ЖКХ в среднем на 80% обеспечивается бюджетными средствами областного правительства, с привлечением федеральных субсидий по отдельным программам (от 5% до 30%). При этом оставшиеся средства распределяются между муниципальными образованиями и собственниками объектов ЖКХ. Работа ведется по двум направлениям: развитие ЖКХ муниципальных образований и адресные программы по капитальному ремонту многоквартирных домов. В рамках последнего губернатором Новосибирской области Василием Юрченко было принято решение продолжить ранее принятую и завершившуюся в 2011 году ремонтную программу, выделив через Фонд содействия реформирования ЖКХ 182 млн рублей дополнительно. Кроме того, предусмотрена региональная адресная программа по замене и модернизации лифтов на период 2011–2015 годов. Всего в 2011 году планируется потратить на эти цели 60 млн рублей.
«Главный вопрос, который предстоит решить, — как стимулировать частного инвестора начать вкладывать деньги в «запущенный» комплекс ЖКХ»
Фонд модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области создан в феврале 2010 года по инициативе правительства Новосибирской области с целью предоставления финансовой поддержки по программам модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных районов и адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
О том, сколько бюджетных и привлеченных из других источников финансовых средств было потрачено в рамках Программы модернизации жилищно-коммунального комплекса региона, каким образом происходит их распределение, а также о возможности привлечения частных инвестиций к решению проблем переоснащения основных фондов ЖКХ корреспонденту «КС» рассказал глава областного Фонда модернизации жилищно-коммунального хозяйства ВИКТОР СПИРИН.
— Виктор Николаевич, за счет каких средств удается сегодня осуществлять необходимую модернизацию?
— Общая стоимость объектов коммунального хозяйства, модернизируемых при нашей финансовой поддержке, составила в текущем году около 460 млн рублей. Из них 336 млн рублей, или 72,7% от заявленной стоимости — собственные средства фонда. Ряд инвестиционных проектов в сфере водоснабжения реализуется с привлечением средств федерального бюджета в размере 19,6 млн рублей по Федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года». Средства местных бюджетов и собственные средства предприятий ЖКХ, включающие в том числе инвестиционные надбавки к тарифу в рамках действующих инвестиционных программ и средства тарифа на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, должны составить 105 млн рублей, или 23% общей стоимости реконструируемых и модернизируемых объектов.
— Каким образом отбираются инвестиционные проекты для модернизации?
— Объекты программ модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных районов отбираются на конкурсной основе. При этом один из основных критериев выбора инвестпроекта — готовность муниципального образования увеличивать софинансирование со своей стороны и обязательное выполнение требований по энергоэффективности и энергосбережению. Без обоснования экономической эффективности проекты не рассматриваются. На первых порах работы мы столкнулись с тем, что к нам поступали заявки на текущий ремонт объектов. Однако все прекрасно понимали, что если отремонтировать 100 м теплотрассы, мы не получим никакого экономического результата, кроме того, что в ближайшие годы здесь не случится ни одной аварии и строители заработают свои деньги. И наоборот, если мы начнем модернизировать котельные, сократив затраты на производство тепла, мы не просто ликвидируем аварийность, но и избежим увеличения стоимости коммунальных услуг.
К примеру, программа модернизации крайне изношенных объектов теплоснабжения в Коченевском районе предполагает строительство новой энергоэффективной котельной и тепловых сетей, что уже в текущем году позволит закрыть четыре физически и морально устаревших котельных. В результате на этой территории мы получаем объект жилищно-коммунального комплекса, оснащенный современным оборудованием и технологическим процессом. Кроме того, сокращая расход энергетических и трудовых ресурсов, сокращаем затраты на производство 1 Гкал тепловой энергии, что приведет к стабилизации тарифа на данный вид услуги для потребителей. Инвестпроекты, финансируемые Фондом, выполняются в рамках утвержденных инвестиционных программ предприятий ЖКХ.
— Расскажите о конкретных результатах оказываемой поддержки в рамках этого направления.
— На сегодняшний день положительное решение попечительского совета фонда о предоставлении финансовой поддержки получили 92 инвестиционных проекта. Из них 54 проекта — по модернизации и развитию систем теплоснабжения, 38 проектов — по реконструкции и строительству объектов водоснабжения. Кроме того, Фондом оказана финансовая поддержка внедрению инновационных технологий в сфере теплоснабжения. По состоянию на конец августа работы по модернизации ЖКХ выполнены на 381,5 млн рублей, то есть освоено около 83,3% от заявленного объема. При этом на соответствующую дату 2010 года фактический объем выполненных работ составлял 46,7%.
— У вас существует еще одно направление, к реализации которого приступили в июле текущего года. Я говорю об адресных программах по капитальному ремонту многоквартирных домов. Сколько бюджетных средств было выделено на эти цели и каковы результаты выполнения программы на сегодняшней день?
— Хочу отметить, что для увеличения объемов капитального ремонта многоквартирных домов в текущем году губернатором Новосибирской области было принято решение о выделении средств областного бюджета на финансирование адресных муниципальных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов (МКД) в сумме 153,0 млн рублей. При этом средства местных бюджетов составляют 20,3 млн рублей, или 11,13% общей стоимости капремонта; средства собственников многоквартирных домов — 9,1 млн рублей (5,0%). Таким образом, общая стоимость капитального ремонта МКД составит 182 млн рублей.
Говоря о конкретных результатах хода выполнения этой программы, стоит заметить, что на реализацию адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов финансовая поддержка оказана 24 муниципальным образованиям из 18 районов области и г. Искитиму. Будет осуществлен капремонт 51 многоквартирного дома общей площадью 66,08 тыс. кв. метров. На текущий момент фактическая стоимость выполненных работ по этому направлению составила 135,2 млн рублей, или 74,1% от заявленной стоимости капремонта.
— Сформулируйте круг проблем, которые сопровождают процесс модернизации жилищно-коммунального комплекса.
— Говоря о проблемах, можно выделить две. На сегодняшний день износ основных фондов коммунального хозяйства, по некоторым оценкам, достигает от 60% до 100%. По мнению экспертов, в целом по стране требуется порядка 10 трлн рублей для полного восстановления системы ЖКХ. Становится очевидным, что тех денег, которые сегодня направляются из бюджетов на модернизацию ЖКХ, недостаточно. Для того чтобы полностью модернизировать комплекс и создать абсолютно новый образ жизни на селе и в городах, сделать жилье более благоустроенным, а работу предприятий этого сектора более эффективной, необходимо привлекать частные инвестиции. Это уже второй этап глобальной модернизации и создания инвестиционной привлекательности коммунального сектора. Привлечь инвесторов, готовых принять в этом участие, как вы понимаете, не так просто, очереди из представителей бизнеса пока нет. Более того, это направление видится более актуальным для крупных муниципальных образований и районов. Заниматься привлечением частного инвестора мы планируем уже со следующего года, после того как будет разработан механизм участия заинтересованных сторон.
Сегодня главный вопрос, который предстоит решить, — как стимулировать частного инвестора начать вкладывать деньги в «запущенный» комплекс ЖКХ. Бизнесу нужна стабильность, гарантии наличия платежеспособных потребителей и возврата вложенных средств за счет тарифной политики. К сожалению, пока нет проработанной нормативной базы, и частные инвесторы не спешат вкладывать деньги.
— Эти проекты планируется реализовывать в рамках разрабатывающегося сегодня закона о государственно-частном партнерстве?
— Государственно-частное партнерство — это один из инструментов подобного сотрудничества с бизнесом. Роль фонда при этом будет заключаться в выборе наиболее привлекательных инвестпроектов. Бизнес на паритетных началах с государством в свою очередь получит возможность участвовать сразу в нескольких проектах, распределяя вложенные средства для усиления эффекта отдачи от них и получения гарантий по возврату, а это, как известно, уже давно считается самым надежным и проверенным способом инвестирования.
— Вы говорили о двух основных проблемах, сопровождающих процесс модернизации ЖКХ. Первая — нехватка финансирования и необходимость привлечения частного инвестора. В чем заключается вторая проблема?
— Сегодня наблюдается недостаток специалистов в этой сфере, 90-е годы фактически «вымыли» из этого комплекса всех высококвалифицированных инженеров. Нужны грамотные инженеры и рабочие, без которых невозможна модернизация комплекса по определению. Проблему кадров нужно решать на уровне области, привлекая к этому процессу соответствующие специализированные учебные заведения.
По сообщениям представителей управляющих компаний г. Новосибирска, взаимодействие с контролирующими деятельность по управлению многоквартирными домами в сфере ЖКХ происходит с мэрией, в том числе департаментом энергетики и ЖКХ Новосибирска, депутатами комиссии по городскому хозяйству, с администрациями районов, а именно с районными административно-техническими инспекциями, Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ), органами «Роспотребнадзор», «Государственный Пожарный Надзор», «Ростехнадзор», органами сертификации.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Леонтий Коновалов, заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области:
— Управлять многоквартирным домом, следить за надлежащим состоянием общего имущества, предоставлением услуг по электро-, водо- и теплоснабжению — все это входит в обязанности управляющих компаний в рамках договора управления многоквартирным домом. Срок управления обычно предусмотрен до пяти лет, за это время жильцы могут не просто провести капитальный и текущие ремонты, но оснастить свой дом приборами учета электроэнергии, энергоэффективными источниками питания, различными защитными устройствами. Все это может быть сделано для того, чтобы создать наиболее комфортные условия для проживания, а также в рамках Федерального закона № 185 («О Фонде содействия реформированию ЖКХ»), и № 261 («Об энергосбережении и о повышении энергоэффективности») — в целях экономии сопутствующих коммунальных услуг.
Результаты привлечения инвестиций в создание таких энергоэффективных домов по энергосервисным договорам могли бы быть интересны как для жильцов, так и для бизнеса, то есть самих управляющих компаний. Потребитель в этом случае получает модернизированный, энергоэффективный дом, стоимость квартиры в котором возрастает на рынке недвижимости, а это неплохое вложение в будущую «жилищную карьеру». Более того, в фактическое оснащение дома собственники не инвестируют свои деньги, а покрывают стоимость внедренных технических решений, проинвестированных УК, из той экономии, которая будет обеспечена эффектом от использования ресурсосберегающих технологиями. По окончании энергосервисного договора, выплатив управляющей компании средства, затраченные на модернизацию, жильцы многоквартирных домов получают возможность экономить на совершенно законных основаниях.
Что касается бизнеса управляющих компаний, трудно придумать для него лучшую перспективу, чем длительный и остающийся актуальным в течение 15 лет договор. Он гарантированный, прозрачный, в течение срока действия контракта управляющая компания может зарабатывать не только на предоставлении услуг по обслуживанию домов, но и за счет экономии от внедрения ресурсосберегающих технологий.
Энергосервисный договор — это идеальная система сотрудничества собственников жилья и управляющих компаний. Однако в разговорах с представителями управляющих компаний о перспективах подобного инвестирования в коммунальную составляющую управления домами мы часто слышим мнения руководителей этого бизнеса о необходимости гарантий долгосрочности этих договорных обязательств и платежеспособности жильцов, с тем, чтобы обеспечить возврат инвестиций.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Чтобы получить ответ на вопрос о том, насколько бизнес по управлению многоквартирными домами (МКД) является успешным примером эффективного вложения финансовых средств, и о возможностях увеличения инвестиционной привлекательности ЖКХ «КС» побеседовал с руководителями ведущих управляющих компаний Новосибирска.
Андрей Харланов, заместитель генерального директора ЗАО «УК «Спас-Дом»:
— Этот вид бизнеса может стать примером успешного вложения средств инвесторов только в случае ухода от псевдорыночных отношений между участниками данного процесса. Сегодня, учитывая техническое состояние жилого фонда и уровень осознания жителей себя собственниками, данный бизнес будет оставаться в основной массе постоянным «залатыванием дыр» и «тушением пожаров». Рентабельными же у нас по-прежнему остаются лишь сопутствующие дополнительные услуги.
Правовой нигилизм на всех уровнях, практическое отсутствие рыночных отношений в данной сфере, фактическое отсутствие ответственности собственников за надлежащее содержание своего имущества (хотя это является их обязанностью по договору с УК), их крайняя степень пассивности, применение политики двойных стандартов со стороны надзорных органов — это только часть барьеров, препятствующих привлечению инвестиций со стороны управляющих компаний.
Говоря о энергосервисных договорах, отмечу, что опыт заключения подобных контрактов у нашей компании уже имеется, в их рамках оказываются также услуги по оценке энергоэффективности объектов, изготовлению паспортов. Энергосберегающие технологии мы начали применять еще до выхода Федерального закона № 261 «Об энергосбережении…». То же касается и оснащения защитных устройств, в качестве примера можно привести эксплуатацию лифтов в МКД. В настоящее время производится монтаж специального оборудования, которое позволит в случае отключения электропитания лифтовой кабине автономно доехать до определенного этажа и выпустить пассажиров «на волю» без участия аварийной службы. Одновременно данная система обеспечивает более плавную работу лифта и позволяет серьезно снизить расход электроэнергии.
Все это уже применяется, правда, не так массово, как могло бы. Причина заключается в несистемности процесса внедрения ресурсосберегающих технологий. В соответствии с действующим законодательством экономию получают собственники, а не управляющие компании. Это не способствует экономической обоснованности и заинтересованности в применении энергосберегающих технологий и инвестированию в них средств управляющих организаций. Устранение данной недоработки законодателей позволит стимулировать привлечение инвестиций в данную отрасль.
Андрей Николин, управляющий директор ЗАО «МКС-Новосибирск»:
— УК «МКС-Новосибирск» рассматривает возможность заключения энергосервисных контрактов в рамках масштабной программы по энерго- и ресурсосбережению. Имеются в виду установка общедомовых приборов учета, замена окон на лестничных клетках, ремонт тамбурных дверей в подъездах, утепление межпанельных швов, чердачных и подвальных помещений и целый ряд других мероприятий. Эта работа завершится к 2015 году, после того как для каждого дома разработают комплекс мероприятий по энергосбережению и выдадут паспорта энергоэффективности.
Говоря в целом о сегодняшней ситуации в компании, отмечу, что рентабельность ЗАО «МКС-Новосибирск» в лучшем случае нулевая. Причина — в разновекторности интересов бизнеса, собственников многоквартирных домов (МКД) и власти, а также их восприятия того, каким образом должна строить свою работу УК. Жители хотят, чтобы их дома содержались хорошо, но денег на это тратят ровно столько, сколько считают возможным.
Причем иждивенческую позицию в людях воспитывает сама власть. Жители — это электорат. Следовательно, накануне выборов государство охотно декларирует какие-то инициативы в сфере ЖКХ, запускает программы ограниченного бюджетного финансирования ремонтов и так далее. Рано или поздно, думаю, появится компромиссная модель взаимодействия власти и собственников МКД, которая априори будет предполагать ответственность жителей за содержание своего дома при определенном (четко фиксированном) участии бюджета.
Для инвестора самое главное — понимать, что деньги, которые он вкладывает, к нему вернутся с прибылью и в определенный срок.
Отрасль ЖКХ станет реальным бизнесом только при следующих условиях. Во-первых, тарифы долгосрочны, учитывают рыночную конъюнктуру. Во-вторых, УК предоставлены гарантии, что все долгосрочные вложения в ремонт МКД ей будут возвращены при уходе дома в другую УК или ТСЖ. Это принципиально важное условия при получении УК кредитов в банке.
Помимо изменений в законодательстве, устойчивость бизнеса ЖКХ возможна только на условиях прозрачности деятельности компаний, наличия профессиональной управленческой команды, при ориентации владельцев УК на работу в долгосрочной перспективе. Тогда инвесторы начнут рассматривать ЖКХ в качестве перспективного рынка.
WPBuild.Ru