Смена вех

Недавнее заявление премьер-министра Владимира Путина о необходимости строительства новых малоэтажных городов, а также выделение правительством дополнительных 27 млрд рублей на проекты малоэтажной застройки в очередной раз убедили нас в том, что руководство страны имеет весьма серьезные причины для развития данного направления. Понятно, что руководители регионов вынуждены считаться с этим решением и в соответствии с новым трендом верстать свои планы по вводу жилья. Регионы Сибирского федерального округа исключения не составляют, о чем убедительно свидетельствуют утвержденные в прошлом году региональные программы по развитию жилищного строительства на 2011–2015 годы, где основное внимание как раз уделено проблемам развития малоэтажки. Сбудутся ли указанные планы — вопрос отдельный. Сейчас важнее понять, какие причины скрываются за этим решением наших руководителей.

Признаки разворота

Как известно, согласно планам федерального руководства доля малоэтажного жилья в течение ближайших пяти лет должна составить не менее 60% (при одновременном почти двукратном увеличении общих объемов вводимого жилья). Фактически это означает, что основной прирост жилых площадей планируют наращивать именно за счет малоэтажного строительства. Неудивительно, что и упомянутые региональные программы декларируют ту же задачу на текущую «пятилетку»: чуть ли не двукратное увеличение объемов жилья, где больше половины придется на долю «малоэтажки».

На сегодняшний день ситуация в основных регионах СФО выглядит следующим образом. По итогам прошедшего года доля малоэтажного жилья в Алтайском крае составила 53%; столько же — в Кемеровской области; в Омской области — 50,3%; в Забайкальском крае и Иркутской области — 40%; в Томской области — 34,4%; в Красноярском крае — 25,9%, в Новосибирской области — 23%. В целях развития данного сегмента в регионах принимаются различные меры финансовой и правовой поддержки. Во многих случаях эти меры еще недостаточны, хотя ощутимы.

Самый яркий пример — строительство в Кемеровской области города-спутника Лесная Поляна, рассчитанного на 30 тысяч жителей. Объемы государственных инвестиций в данный проект (включая и средства федерального бюджета) составили более 6 млрд рублей (на сегодняшний день это является самым масштабным государственным вложением в проект такого рода). Строительство Лесной Поляны знаменательно тем, что этот город-спутник представляет собой воплощенный на практике образец современного малоэтажного поселения, построенного в соответствии с градостроительными принципами развитых стран. Возможно, сам масштаб здесь не столь и важен (а может, даже избыточен). Однако на примере Лесной Поляны впервые за Уралом отработан механизм осуществления государственно-частного партнерства в комплексном освоении территорий, когда новое поселение создается практически с «нуля» (не исключено, что под впечатлением от этой застройки глава правительства поставил вопрос о строительстве новых, современных малоэтажных городов). Аналогичные (хотя и далеко не столь масштабные) проекты стали реализовываться и в других сибирских регионах.

Так, в Красноярском крае ведется строительство современного малоэтажного жилого массива «Новолэнд» на площади 100 га, где планируемый объем средств из федерального бюджета составил более 400 млн рублей. В Саргатском районе Омской области осуществляется строительство малоэтажного микрорайона такой же площади (село Светлое), рассчитанного на возведение 350 индивидуальных жилых домов (1,5 тыс. жителей). Другой проект — микрорайон Павловский — реализуется на площади 80 га. Здесь планируется строительство 400 индивидуальных жилых домов, а также объектов социальной инфраструктуры — детского садика, физкультурно-спортивного центра, отдела связи и торгового комплекса. Всего в Омской области осваивается четыре таких площадки, где на сегодняшний день введено 11 тыс. кв. метров жилья. В Томской области осуществляется строительство малоэтажного микрорайона «Аникино» на территории в 90 га. В Алтайском крае под Барнаулом осуществляется застройка малоэтажного поселения Сибирская долина, где планируется строительство 1,5 тыс. жилых домов экономкласса.

Наконец, в Новосибирской области также начали планировать реализацию проектов комплексной малоэтажной застройки. На сегодняшний день можно упомянуть три таких проекта: площадка комплексного строительства в поселке Ложок (68 га) и две площадки федеральных земель — в Искитимском районе (Мичуринский, 228 га) и в поселке Каинская Заимка (150 га). Это, конечно, не единственные проекты, однако особенность ситуации в том, что строительство жилья на указанных площадках пока еще не ведется, поскольку процесс находится в стадии разработки градостроительной документации и прочих подготовительных мероприятий. Такое запаздывание связано с тем, что в Новосибирской области до последнего времени малоэтажной застройке не уделяли должного внимания (по крайней мере на практике). Отношение к данному направлению стало меняться только после кадровых перестановок в областном правительстве.

В качестве значимых мер поддержки малоэтажного строительства со стороны региональных руководителей стоит также отметить решение в пользу индивидуальных застройщиков. Например, в республиках Алтай, Бурятия и Хакасия, в Алтайском и Красноярском краях и в Иркутской области приняты законодательные акты, позволяющие приобретать гражданам земельные участки для индивидуального строительства без проведения торгов. Законом определены категории граждан, имеющих право на такое однократное бесплатное получение в собственность земельных участков. В Омской и Новосибирской областях приняты нормативные правовые акты о предоставлении права на однократное бесплатное получение земельного участка под застройку многодетным семьям. В Алтайском крае, Кемеровской и Новосибирской областях жителям оказывается помощь в виде субсидий на приобретение и строительство жилья. В Новосибирской области индивидуальным застройщикам в сельской местности предусмотрена помощь в размере 400 тыс. рублей (при условии завершения строительства дома в течение двух лет).

Как видим, определенные подвижки в данном направлении уже наметились, хотя до ощутимых результатов пока еще далеко. Именно в таких условиях раздаются голоса противников развития малоэтажной застройки, ставящих под сомнение и планы федерального руководства, и приведенные выше региональные инициативы. Ввиду актуальности проблемы эти возражения стоит разобрать отдельно.

Цена вопроса

Самый распространенный довод со стороны противников «малоэтажки» — это утверждение о том, будто удельный вес государственных вложений в инфраструктуру при малоэтажном строительстве гораздо выше, чем при многоэтажной застройке. Несмотря на то что расчеты Минрегиона не подтверждают такое заявление, оно до сих пор воспроизводится в качестве непререкаемой истины. Отсюда следует вывод о разорительности новой градостроительной политики.

На самом деле сравнение инфраструктурных затрат некорректно. Дело в том, что в нашей стране с советских времен малоэтажному строительству особого внимания не уделялось, а потому создание новых, планово организованных малоэтажных поселений начинается сейчас практически с чистого листа. Что касается многоэтажной застройки, то она по сию пору осуществляется там, где возможно использование инфраструктуры, созданной еще в советские времена как раз для многоэтажек. При этом износ инженерных сетей (о чем хорошо известно застройщикам) достигает здесь уже порядка 70–80%.

Как мы понимаем, бесконечно использовать советское наследие не получится, и потому в случае масштабной градостроительной деятельности необходимы будут столь же масштабные вложения в реконструкцию старых сетей или в создание новых. В таких условиях декларируемые преимущества «многоэтажки» сходят на нет. Строительство многоэтажного микрорайона, что называется, в чистом поле потребует инфраструктурных вложений, вполне сопоставимых с тем, что тратится на создание малоэтажного поселения. Еще в мае текущего года на это обстоятельство специально обратил внимание полномочный представитель президента в Сибирском федеральном округе Виктор Толоконский.

Разумеется, на начальном этапе «малоэтажка» потребует немалых вливаний в строительство коммуникаций, которые во многих случаях окажутся достаточно протяженными. Однако стоит учитывать, что подобные затраты, с одной стороны, есть прямое вливание в экономику (достаточно взять дорожное строительство, «питающее» ряд производств), с другой стороны, в долгосрочной перспективе эти вложения окупаются благодаря созданию новой налогооблагаемой базы.

Как заметила по этому поводу президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова, «государству нельзя приписывать логику частного инвестора. В данном случае правительство опирается на далеко идущую стратегию, направленную на повышение капитализации неиспользованных земель, что в конечном итоге позволит создать устойчивую налогооблагаемую базу для пополнения местных бюджетов». По ее мнению, решение властей о развитии малоэтажного строительства — не дань моде, а вполне выверенный и экономически обоснованный шаг. «Это один из проверенных путей, — говорит Инна Свечникова, — ведущих к развитию, к стимулированию рынка, к созданию дополнительных рабочих мест, к созданию производств мелкого и среднего бизнеса. Все экономически развитые страны прошли этот путь».

Таким образом, при внимательном изучении предмета заявление о необоснованных государственных расходах окажется предвзятым. В самом деле, критиков «малоэтажки» ничуть не смущают меры государственной поддержки по стимулированию спроса на покупку квартир в многоэтажных домах, несмотря на то, что фактически здесь за счет бюджета компенсируются издержки частных компаний. Тем не менее такие бюджетные вливания трактуются ими как «поддержка реального сектора экономики». Чем в таком случае хуже бюджетные вливания в обустройство пустующих территорий, строительство транспортных коммуникаций и инженерных сетей? Вопрос отнюдь не риторический.

Цена предложения

Не надеясь на понимание со стороны государства, противники «малоэтажки» пытаются взять в союзники конечного потребителя. Их второй аргумент звучит так: собственный дом не по карману значительной части населения, особенно сейчас, в условиях снижения платежеспособного спроса. Нередко данный аргумент используют аналитики рынка недвижимости. Так, по словам управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, средняя цена квадратного метра в Новосибирской области соответствует средней цене (в долларах) жилой недвижимости в США. «Однако, — добавляет эксперт, — подушевой доход американского домовладения в три с половиной раза выше, чем у нас». Отсюда следует неутешительный вывод о том, будто «одноэтажная Америка» — совсем не тот образец, на который нам стоит ориентироваться.

Как мы понимаем, низкий платежеспособный спрос, низкие доходы при высокой цене предложения — фактор, одинаково влияющий на любой сегмент рынка. В плановых малоэтажных поселениях стоимость квадратного метра ничуть не выше того, что имеет место в многоэтажных микрорайонах. По данным Виталия Гурова, заместителя директора компании «Боливар», ведущей застройку малоэтажного поселка Сибирская долина, применение современных технологий вполне позволяет застройщику вписаться в ценовые параметры, установленные Минрегионом (для Алтайского края — 25 450 рублей за квадратный метр). Что касается многоквартирных домов, то здесь затраты ничуть не выше, чем в панельных многоэтажках. Это значит, что и в малоэтажном сегменте возможно предложение того же формата жилья, что и в высотках, включая те же малоформатные квартиры, пользующиеся сегодня спросом на рынке новостроек. Современное малоэтажное поселение может одновременно включать в себя как относительно небольшие многоквартирные дома в два–три этажа, так и индивидуальные дома, расположенные на отдельных участках. И в зависимости от структуры спроса пропорции могут меняться либо в пользу «многоквартирок», либо в пользу «односемеек». Но даже в том случае если поселение будет целиком состоять из многоквартирных домов, комфортность проживания в нем все равно будет выше, чем в высотных микрорайонах (и это при сопоставимой цене самих квартир).

Что касается индивидуальных домов, то разговоры об их недоступности для большей части населения опровергаются наглядной практикой индивидуального строительства. Не стоит забывать, что преобладающим типом застройки в сельской местности и в провинции (где у нас самые низкие доходы) является как раз индивидуальный дом, а затраты на строительно-монтажные работы — при использовании одних и тех же технологий — практически одинаковы что для селянина, что для горожанина. Например, возведение дома из автоклавного газобетона до уровня отделки даже при строгих подсчетах укладывается в стоимость одного квадратного метра в пределах 16–17 тыс. рублей (а это в два раза ниже средней стоимости «квадрата» городской квартиры в панельной многоэтажке). Обратим внимание на то, что на собственных клочках земли граждане показывают удивительную способность самостоятельно решать проблему с жильем (благо на рынке строительных материалов теперь очень серьезная конкуренция). Сегодня во многих так называемых «дачных поселках» возводятся дома внушительных размеров и внушительной капитальности (причем вопреки официально установленным нормативам). Следовательно, главным препятствием для строительства собственного дома являются не столько затраты на его возведение, сколько недоступность инфраструктурно подготовленных участков. Если государство возьмет на себя решение этой проблемы, то нас может ожидать настоящий строительный бум.

«Одноэтажная Россия» — отнюдь не фантом. Единственное условие реализации столь масштабной программы — миллиардные вложения в освоение территорий. Другой, более скромный порядок цифр будет свидетельствовать лишь об имитации процесса.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

СЕРГЕЙ БЕЛОУСОВ, зампредседателя комиссии по жилищной политике и ЖКХ Совета Федерации РФ, к. т. н., заслуженный строитель РФ

— Почему в последние месяцы Градостроительный кодекс РФ активно обновляется? Какие последние новации, на ваш взгляд, по-настоящему способны облегчить жизнь застройщикам?

— Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) был подвергнут глобальной реконструкции в марте этого года, и его совершенствование продолжается. Так, 13 июля был внесен ряд изменений в статьи 51 и 56, которые касаются выдачи разрешения на строительство. Теперь кодекс рассматривает застройщика как правообладателя земельного участка, в связи с чем лицо, утратившее право на земельный участок, не может считаться застройщиком и утрачивает право на застройку участка. При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства разрешение на строительство сохраняется. То есть новый застройщик, оформивший свое право на земельный участок, вправе продолжить строительство, реконструкцию объекта в соответствии с разрешением, выданным бывшему правообладателю. Ему достаточно только в установленном порядке заявить о себе. Это очень важное положение, поскольку ранее новому застройщику пришлось бы изменить всю ранее полученную документацию, начиная с технических условий и градостроительного плана земельного участка. Это катастрофически затягивало процесс возобновления строительства и автоматически снижало коммерческий интерес нового застройщика.

Нужно понимать, что органам власти не только дали право принимать решения о прекращении действия разрешения на строительство объекта недвижимости (при прекращении права застройщика на земельный участок), но и четко прописали случаи, при которых такое решение принимается.

Также были приняты изменения в ГК РФ, значительно снижающие уровень бюрократической нагрузки на застройщиков при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства. Это в значительной степени лишает коррупционной почвы чиновников на всех этапах получения необходимых согласований и разрешений, а также сокращает период непроизводственной стадии реализации проекта, служит ускорению оборачиваемости капитальных вложений. Принципиальная новизна заключается в том, что госэкспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капремонта (за исключением документации, подготовленной для капремонта автомобильных дорог общего пользования).

Кроме того, федеральным законом теперь исключается необходимость получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию после капитального ремонта (за исключением капремонта опасных производственных объектов).

Также были определены некоторые особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с положениями Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», внесены другие технические изменения.

Возникшая необходимость принятия изменений в ГК РФ, на мой взгляд, говорит о том, что строительная отрасль развивается хорошими темпами.