Останутся ли сибирские торговые центры без арендаторов?

Несмотря на то, что Новосибирская область занимает ведущие позиции по обороту оптовой и розничной торговли в Сибири, положение дел в этой сфере с учетом экономической обстановки вряд ли можно считать удовлетворительным. Как управляющие компании торговых центров могут противостоять оттоку арендаторов, какие инструменты способны способствовать конкурентному усилению отдельных игроков, и что вообще стоит ожидать от дальнейшего развития рынка, в материале «КС».

По мнению начальника управления по регулированию потребительского рынка и сферы услуг Минпромторга Новосибирской области Ларисы Ярковой, Новосибирск можно по праву считать центром торговли Сибири, поскольку по обороту оптовой торговли регион занимал 1-е место, а по розничной торговли — 2-е место в Сибирском федеральном округе после Красноярского края. Если рассматривать позиции Новосибирской области по этим параметрам в целом по России — то речь идет соответственно о 9-м и 15-м местах. При этом, по итогам 2014 года в сфере торговли в Новосибирске было занято 264 тыс. человек.

В свою очередь в структуре торговли наблюдается тенденция сокращения доли рынков и ярмарок в пользу торговых предприятий (с 2009 г. по 2014 г. соответственно с 15% и 85% до 2,4% и 97,6%). На сегодня на потребительском рынке Новосибирской области работает 29,5 тыс. предприятий торговли. 51,1% рынка занимают средние и крупные предприятия, а 46,5% – малые предприятия, включая более 1 тыс. оптовых предприятий и 11,8 тыс. стационарных розничных магазинов.

В Новосибирске работает 239 торговых центров. По обеспеченности населения торговыми площадями НСО занимает 10 место в РФ и первое место в СФО. В Новосибирске она составляет 1 296 кв.м./1000 жителей, в регионе — 1038 кв.м/1000 жителей. Хотя высокая конкуренция среди ритейлеров должна обеспечивать больший выбор для потребителей, обеспеченность торговыми площадями еще не есть показатель качества. Все зависит от того, какую торговую недвижимость возводят девелоперы и от выбора покупателей.

Как управляющие компании торговых центров могут противостоять оттоку арендаторов, какие инструменты способны способствовать конкурентному усилению отдельных игроков, и что вообще стоит ожидать от дальнейшего развития рынка, участники рынка обсудили в рамках конференции «Торговый центр будущего в Сибири», организованной екатеринбургской компанией EKBPROMO при информационной поддержке Новосибирской торгово-промышленной палаты.

По словам участников рынка, потребитель на сегодня выбирает максимальное количество и качество услуг. Его интересуют ТЦ, где есть самые ходовые товары и досуговые заведения. Таким образом, успех каждого торгового центра зависит от подхода и анализа потребительского рынка девелоперами.

Как соглашается президент Новосибирской ТПП Вячеслав Маркелов, последние годы торговля в регионе развивалась очень бурно. Это можно оценить по количеству работающих в городе и строящихся ТЦ, массе отечественных и иностранных брендов. Значительный вклад в развитие данного сегмента вносит малый бизнес. Возможно, поэтому оптовая и розничная торговля на протяжении последних 10 лет занимает в ВРП региона 16%-18%. В ней занято около 15% трудоспособного населения региона.

2015 год начался для данного сегмента экономики не очень удачно. Лишь 80% торговых организаций закрыли 1 квартал с прибылью. Из-за резкого роста инфляции оборот розничной торговли увеличился на 15% в денежном выражении, но сократился на такую же цифру в натуральном выражении. В условиях усиления конкуренции и сокращения рынка можно выжить за счет укрупнения и концентрации. За прошлый год доля малых предприятий и ИП в данном секторе сократилась с 33% до 31% и с 16% до 15,5%. Доля крупных предприятий выросла с 51% до 53,5%.

«Благополучие в сфере торговой недвижимости кажущееся, — резюмировал Вячеслав Маркелов. – Чтобы двигаться дальше, необходим четкий анализ рынка. Многие годы торговля развивалась стихийно. Для ответа на вопросы, как развиваться, нужно городу ли больше гипермаркетов или небольших супермаркетов «в шаговой доступности» и т. п., необходимо выработать научно обоснованную концепция развития торговли».

По наблюдениям представителя компании «Антивор» (г. Москва) Павла Бондаренко, в 2014-2015 гг. многие управляющие компании торговых центров испытали проблемы с заполнением площадей, дефицитом арендаторов и падением посещаемости. Как показывает анализ сданных в 2014 г. в Москве новых ТЦ, доля вакантных площадей в них варьируется от 92% до 20%. Ключ к успеху по его мнению — концепция ТЦ и состав арендаторов.

Выработать индивидуальную стратегию подхода к каждому арендатору способны помочь системы анализа и управления объектами на основе данных о потоках посетителей и динамике продаж, включая современные датчики и ПО для кассовых аппаратов. На основе данных о посещаемости и конверсии посетителей, выручке, количестве и стоимости проданного товара можно принимать решение об эффективности арендаторов и возможности идти им навстречу по поводу снижения процентов с оборота, арендных ставок, скидок и бонусов.

Генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс (г. Нижний Новгород) обращает внимание на нестабильность рынка как ситуацию, когда силы, создающие неравновесие, настолько сильны, что движение «в сторону» (от магистрального курса) необратимо. Также этому способствует полная неопределенность в экономике и политике. «Если говорить о ситуации в целом по России, с марта 2014 г. арендаторы начали получать от арендодателей «письма счастья» о пересмотре условий аренды. В декабре 2014 г. ситуация усугубилась резким обесценением курса национальной валюты», ─ поясняет эксперт. По ее наблюдениям, покупательский спрос перешел в состояние депрессии, на обслуживание каждодневных нужд, покупку товаров, без которых действительно нельзя обойтись. Посещаемость ТЦ упала в среднем на 20%.

Вместе с тем, девелоперы закредитованы в валюте, процент вакантных торговых площадей на май 2015 г. составил в среднем 15%-20% (в некачественных ТЦ до 50%), арендные ставки упали на 15%-25%. Многое зависит от качества арендаторов и стратегии отдельных брендов и торговых сетей. Поэтому, по мнению Екатерины Гресс, «если Adidas сам не уйдет, его «уйдут» девелоперы, а Sela и FunDay развиваются».

Таким образом, хотя рынок торговой недвижимости Новосибирска недонасыщен и продолжают вводиться новые ТЦ, растет количество пустующих торговых площадей. Рынок стал очень конкурентным. Чтобы выжить, девелоперам необходимо вести мониторинг посещаемости, оценивать трафик арендаторов. Нельзя экономить на маркетинге – чтобы «купить» покупателей, бюджет на маркетинг должен составлять 5%-10% от выручки ТЦ. В работе с арендаторами по мнению экспертов следует сохранять «якорей», вести «активный брокеридж» и ротацию арендаторов, внедрять новые формы сотрудничества и переходить на процент с оборота.

Как резюмировала Екатерина Гресс, «каждому девелоперу необходимо думать над ответами на вопросы: «Знают ли все потенциальные арендаторы о нашем проекте?», «Обработан ли лист ожидания?», «Ведется ли учет всех обращений?», «Работаем ли мы «на опережение?» и «Ищем ли компромиссы с арендаторами?». У управляющей компании любого ТЦ лишь два основных инструмента — бюджет и харизма!».