В эксклюзивном интервью «КС» вице-мэр, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска (ДСиА) АЛЕКСЕЙ КОНДРАТЬЕВ обозначил наиболее перспективные территории под жилое строительство, констатировав, что в рамках работы по развитию агломерации формирование промышленных и жилых зон на стыке города и области уже завершено. При этом начальник ДСиА отметил сложность в получении заемных средств застройщиками, рассказал, какие льготы ожидают строительные компании, ведущие комплексную застройку, и что поможет ускорить обеспечение площадок инженерной инфраструктурой. Самим же застройщикам Алексей Кондратьев порекомендовал усилить контроль за качеством строительных материалов.
— Алексей Валерьевич, на ваш взгляд, чем год строительный 2015-й будет отличаться от прошлого года? Что произойдет с объемами ввода жилья и спросом?
— Считаю, что спад в экономике в 2015 году приведет к незначительному снижению объемов вводимого жилья, скорее за счет некоторой инерции рынка. При этом покупательская способность граждан существенно уменьшилась в начале года за счет повышения ипотечных ставок. Но, несмотря на это, оказание содействия гражданам в улучшении жилищных условий осталось важнейшим направлением государственной жилищной политики, ориентированной на стимулирование рынка жилищного строительства, развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
Для поддержки жилищного строительства на прежнем уровне, для формирования рынка доступного и комфортного жилья на территории города Новосибирска решаются следующие задачи: создание условий для осуществления градостроительной деятельности на территории города, содействие в обеспечении земельных участков, определенных под комплексную застройку, инженерную инфраструктуру, улучшение жилищных условий различных категорий граждан и создание условий для развития ипотечного кредитования.
— Какую роль в оживлении рынка, на ваш взгляд, сыграет госипотека?
— Возвращение субсидирования покупки жилья в новостройках должно стать одной из основных мер поддержки нового строительства на территории Новосибирска. Сегодня прорабатываются условия предоставления субсидий, ведется корректировка их источников. Утверждение затрат областного бюджета намечено на конец II квартала 2015 года. Наряду с государством, программы ипотечного кредитования предлагают сами застройщики. Есть программы, в которых застройщик дотирует клиента на определенный период в процентной ставке. Такая схема позволяет, в зависимости от застройщика, использовать ставки ниже 11% годовых. Однако нельзя не отметить то, что в настоящее время у застройщика нет возможности привлекать заемные кредитные средства для строительства (ставка более 20% годовых), что создает определенные трудности.
— Какие еще меры принимаются для стимулирования спроса?
— В настоящее время в городе реализуется ряд различных государственных целевых программ, направленных на повышение качества жизни населения. В текущем году предусмотрены средства на финансирование таких долгосрочных целевых и ведомственных программ, как региональная адресная программа Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013–2015 годы. В рамках этой программы предусмотрены ассигнования в сумме 457,9 млн руб. Затем по программе «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 аварийными и подлежащими сносу и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства на 2011–2015 годы» запланированы средства в размере 116,3 млн руб.
На предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, направлено 46,7 млн руб. Кроме этого, в Новосибирске также реализуются такие программы, как ВЦП «Развитие системы социального обеспечения населения, опеки и попечительства в городе Новосибирске на 2014–2016 годы», «Развитие муниципальной системы образования города Новосибирска» на 2015–2018 годы, проводятся мероприятия в рамках модернизации региональных систем дошкольного и школьного образования с общим объемом финансирования порядка 2 млрд руб. Также правительством Новосибирской области и мэрией оказывается содействие в улучшении жилищных условий ветеранов ВОВ и членов их семей, а также иных категорий участников боевых действий и отдельных категорий граждан, установленных подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы. Таким образом, реализация ряда мер господдержки на территории города Новосибирска дает надежду на возврат объема покупки квартир на первичном рынке к уровню начала 2014 года.
— Как вы можете охарактеризовать качество возводимого в Новосибирске жилья?
— Безусловно, качество возводимого жилья отличается у разных застройщиков, однако сформировавшиеся рыночные цены в целом объективно отражают как местоположение объектов, так и качество строительных работ. Конечно, в условиях снижения покупательской способности, увеличения стоимости стройматериалов одним из инструментов уменьшения себестоимости готовой продукции является замена одних строительных материалов на другие, более дешевые. Но, к сожалению, не всегда это замещение оказывается равнозначным с точки зрения сохранения качественных и эксплуатационных характеристик объектов строительства, что может привести к снижению качества конечного продукта. Это касается в первую очередь жилья экономкласса, в частности, объектов панельного домостроения. В связи с чем всем участникам строительного процесса необходимо усилить контроль используемых при строительстве материалов и изделий с целью поддержания качества объектов жилищного строительства на приемлемом уровне.
— В связи с развитием агломерации Новосибирской области какие изменения произойдут в градостроительной политике города? Повлияет ли это на целевое назначение земельных участков?
— В местах примыкания города Новосибирска и Новосибирского района формирование промышленных и жилых зон практически завершено. Принудительное изменение их функционального назначения и изменения градостроительной политики в отношении данных территорий мы не планируем. Основным направлением деятельности по развитию агломерации для города Новосибирска, являющегося центром сосредоточения транспортных потоков, является организация коридоров, обеспечивающих движения общественного, личного и коммерческого транспорта из пригородных зон с минимальными затруднениями, а также обеспечение территорий, отведенных под строительство, инженерными коммуникациями.
— Сколько земли под жилое строительство осталось в Новосибирске?
— Резерв незастроенной территории, пригодной для строительства, практически исчерпан. Единственной крупной площадкой остается территория Ключ-Камышенского плато, в отношении которой мы ожидаем проведения аукционов в текущем году. Также в центральной части Новосибирска имеется резерв территорий, застроенных индивидуальными домами. Но эти земельные участки находятся в собственности граждан, поэтому окончательная цена формируется исходя из его местоположения, здравого смысла собственника и умения застройщика аргументировано снизить цену.
Основными вариантами решения проблемы с дефицитом земельных участков на территории города Новосибирска, по мнению мэрии города Новосибирска, является развитие агломерации Новосибирска, направленное на взаимное развитие городских и пригородных территорий. Наиболее перспективным с точки зрения развития жилищного строительства представляется северное направление в сторону поселка Пашино, южное направление левого берега, а также восточное направление в сторону Барышево. Затем освоение комплексных площадок в рамках реализации мероприятий по развитию застроенных территорий, подразумевающих программы по сносу и расселению ветхого и аварийного жилья на территории города. Потенциал видим и в покупке застройщиками существующих земельных участков, свободных от застройки. Существенное значение при решении проблем, связанных с земельными ресурсами, имеет выработка особого механизма отчисления арендной платы для крупных застройщиков на комплексных площадках.
— Этот вопрос сейчас активно обсуждается в строительном сообществе. Высказываются разные мнения, в том числе и то, что на скорое разрешение ситуации строителям надеяться не стоит.
— В данном случае речь идет о том, чтобы разработать и утвердить законные методы индексации арендной платы в случае превышения нормативного срока строительства. Решение этой проблемы в первую очередь необходимо застройщикам, выигравшим право аренды на комплексных площадках, которые полностью должны быть освоены в течение трех лет. В то время как для таких территорий необходимы более длительные сроки, связанные с большим количеством времени, затрачиваемого на оформление прав на такие земельные участки, как в районе Ключ-Камышенского плато, ул. Автогенной, большой площадью освоения порядка 20–70 га.
— Алексей Валерьевич, что именно планирует предпринять ДСиА для снижения арендной платы для застройщиков, занимающихся комплексной застройкой?
— Учитывая необходимость формирования механизма предоставления ряда льгот и отсрочек определенным категориям застройщиков по уплате арендной платы за земельные участки для жилищного строительства, в настоящее время нами подготовлены предложения по ограничению увеличения действующих арендных ставок, а именно отмена двукратного увеличения арендной платы за земельные участки, строительство которых не завершено в течение трех лет, затем исключение земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, включенные в перечень «проблемных» объектов на территории Новосибирской области. Такая мера должна снизить финансовую нагрузку на предприятия реального сектора экономики и повысить инвестиционную привлекательность комплексных площадок освоения под развитие застроенных территорий для застройщиков, на участие которых муниципалитет возлагает большие надежды.
— Когда этими льготами строительные компании уже смогут воспользоваться?
— В адрес губернатора Новосибирской области направлено обращение мэрии города Новосибирска о необходимости исключения повышающих коэффициентов в отношении договоров аренды земельных участков для жилищного строительства. В настоящее время данное обращение рассматривается.
— Некоторые застройщики считают, что расселением из ветхого и аварийного жилья логичнее заниматься ДСиА, а не ДЭиЖКХ. Согласны ли вы с этим?
— Вопрос развития застроенных территорий и связанный с ним снос аварийных домов требует взаимодействия нескольких департаментов мэрии. Специалисты ДЭиЖКХ проводят фактическое обследование домов и определяют их аварийность. В свою очередь ДСиА определяет инвестиционную привлекательность земельных участков, занимаемых аварийными домам и формирует границы территорий подлежащих развитию. Департамент земельных и имущественных отношений (ДЗиО) проводит аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Управление по жилищным вопросам обеспечивает прием квартир от застройщика и их передачу гражданам. После выполнения условий по сносу ДСиА обеспечивает издание постановления о предоставлении земельного участка. Таким образом, процедура требует одновременного участия большого количества узких специалистов. Необходимости в изменении действующей схемы я не вижу.
— Что предпринимаете для ускорения получения согласований и выдаче разрешения на строительство?
— Законодательством в сфере земельных отношений и градостроительства планомерно ведется работа по ликвидации административных барьеров. ДСиА не проводит работу по выдаче согласований, этим занимается управление архитектурно-строительной инспекции (УАСИ). Перечень необходимых документов и срок выдачи разрешения — 10 дней установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации. Насколько мне известно, управлению удается соблюдать установленные сроки. Стоит отметить, что значительное количество проблем при реализации проектов по строительству связано с процедурами по обеспечению объекта капитального строительства инженерно-технической инфраструктурой. Федеральное регулирование охватывает только 30% процедур. Таким образом, большая часть нормативных актов, регулирующих отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, и правообладателями земельных участков, на которых осуществляется строительство, регламентируется внутренними отраслевыми документами, что не всегда положительно сказывается на застройщиках. В связи с чем для своевременного и оперативного обеспечения застройщиков полной и достоверной информацией о развитии сетей инженерно-технического обеспечения, прозрачности процесса формирования платы за присоединение, соблюдения баланса интересов и создания равных условий для ресурсоснабжающих организаций и застройщиков необходимо согласованное с планами развития территорий строительство объектов инженерной инфраструктуры на основании утвержденных инвестиционных программ коммунальных предприятий. Для этих целей в структуре ДСиА планируется объединение соответствующих подразделений по форме управления, которое будет осуществлять задачи по обеспечению оптимального взаимодействия ресурсоснабжающих организаций и застройщиков, путем оказания содействия при разрешении различных спорных ситуаций, связанных с подключением объектов к инженерной инфраструктуре города Новосибирска.
— Как сказалось вступление в силу ФЗ-171 на работе комиссии по земельным вопросам?
— В связи с изменениями в Земельный кодекс объем вопросов, направляемых в комиссию по вопросам земельных отношений, значительно сократился. В настоящее время деятельность комиссии связана с рассмотрением вопросов о проведении аукционов, определением территорий, подлежащих развитию, утверждением границ земельных участков для размещения территорий общего пользования, скверов, участков озеленения.
— Алексей Валерьевич, расскажите подробнее о новом механизме согласования строительства объекта между застройщиком и мэрией. По ФЗ-171 теперь все будет определять градостроительный план. Какие он в свою очередь перетерпит изменения? Что планируется предпринять для ускорения процедуры согласования? И сколько по времени эта процедура занимает сейчас?
— Одной из основных идей нового Земельного кодекса РФ является исключение возможности для «точечной застройки». Теперь образование земельных участков в кварталах, застроенных многоквартирными домами, осуществляется только в соответствии с проектом межевания. Проект межевания утверждается постановлением мэрии по результатам максимально открытой процедуры — публичных слушаний. Другая основополагающая идея — земельные участки предоставляются на торгах. Значительные сроки получения разрешения на строительства связаны с необходимостью выполнения ряда процедур: кадастровый учет, подготовка постановления о предоставлении земельного участка, заключение договора аренды, государственная регистрация аренды, выдача градостроительного плана, разработка проектной документации, экспертиза проектной документации. Из данного перечня ДСиА осуществляет в течение 14 дней подготовку постановления о предоставлении земельного участка и в течение 30 дней изготавливает градостроительный план. Градостроительный план земельного участка департамент может подготовить на этапе подготовки договора аренды земельного участка, тем самым сократив срок. В свою очередь ДЗиО подготавливает и подписывает от имени мэрии договор аренды. Как правило, подготовка договора аренды занимает 2–3 недели. Таким образом, значительные сроки получения разрешения на строительства не связаны с деятельностью мэрии.
— Какие преимущества получит застройщик при получении участка от вступления в силу ФЗ-171?
— Изменение земельного законодательства предполагает оптимизацию использования земельных участков. Вводится дополнительное ограничение: так, в отношении земельных участков, приобретенных на аукционе, запрещено изменять разрешенное использование земельных участков. Новая редакция Земельного кодекса предусматривает процедуру продажи на публичных торгах объектов незавершенного строительства, принадлежащих третьим лицам. Таким образом, после завершения действия договора аренды недострой вместе с земельным участком может быть продан на торгах, а средства, вырученные в ходе продажи, компенсированы владельцу незавершенного строительства.
— Какие категории участков продолжают распределяться без аукциона?
— Действующим земельным законодательством не предусмотрено критериев группирования земельных участков по категориям. Существующее деление земель в зависимости от целевого назначения по категориям неактуально в границах города в связи с отнесением всех городских земель к одной категории — земель населенных пунктов.
Термин «распределение» в земельном праве не применяется, в связи с чем не представляется возможным установить, о каких субъектах земельных отношений и, соответственно, целях использования земельных участков идет речь. В случае если вопрос относится к процедуре наделения созданных органом управления публично-правового образования некоммерческих организаций имуществом казны, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, то органам государственной власти и местного самоуправления, муниципальным и государственным учреждениям и казенным предприятиям земельные участки предоставляются без проведения торгов для любых целей использования, ограничения определяются исключительно предметами ведения данных некоммерческих организаций.
Случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов строго регламентированы и не предусматривают возможности их приобретения в целях жилищного строительства или коммерческого использования, за исключением целей размещения объектов вспомогательного назначения, связанных с обеспечением функционирования объектов инженерно-технической инфраструктуры. Также законом определен перечень некоммерческих организаций (религиозные организации, казачьи общества и т. п.), а также субъектов естественных монополий, обеспечивающих создание и функционирование объектов капитального строительства федерального значения, обладающих правом на приобретение необходимых для достижения поставленных перед ними целей земельных участков.
WPBuild.Ru