Спор первичного с вторичным

Возвращение госипотеки на рынок жилой недвижимости по итогам I квартала 2015 года осталось незамеченным. Не ясна ситуация и с распределением долей между первичкой и вторичкой. Но вот в чем эксперты оказались солидарны, так это в том, что во II квартале рост цен на первичном рынке в Новосибирске остановится.

Цены — вверх

Побеседовав с представителями трех крупных новосибирских агентств недвижимости, корреспондент «КС» обнаружил, что видение динамики цен по итогам I квартала 2015 года на квадратный метр у специалистов расходятся.

Так, по данным руководителя аналитического центра компании «Квадротека» Татьяны Казаковой, за I квартал 2015 года средняя цена предложения квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке снизилась на 0,9%.

Впрочем, в АН «Жилфонд» и «Грановит», напротив, по итогам I квартала текущего года зафиксировали рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Первичный рынок

В апреле, по подсчетам специалистов «Жилфонда», средневзвешенная цена предложения в новостройках составила 59,02 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно марта стоимость увеличилась на 0,43%. В то же время мартовская цена в 58,77 тыс. руб. оказалась выше февральской на 0,27%.

«Однако темп роста цены на первичном рынке весьма умеренный. Он снизился в три раза по сравнению с февральским. В прошлом году в это время цены росли гораздо активнее. Тогда рост в марте к февралю составил 0,91%, а рост в апреле к марту — 0,81%», — оценивает динамику руководитель отдела новостроек АГ «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Такое поведение цен прежде всего связано с незначительным снижением покупательской активности».

Вторичный рынок

Ситуация на вторичном рынке противоречива. Но если величина стоимости за квадратный метр по итогам I квартала различается незначительно — по оценкам «Грановита», 66,79 тыс. руб., в «Жилфонде» выставили 67,64 тыс. руб., — то динамика оказалась «разнонаправленной».

«Вторичный рынок Новосибирска к концу марта показал снижение цен. Средневзвешенная цена предложения снизилась до 67,64 тыс. руб. за квадратный метр, что ниже февральского уровня на 0,62%. Более всего снижение в марте было замечено в сегменте однокомнатных квартир — на 1,52%. На двухкомнатные цена снизилась на 0,16%, на трехкомнатные снижение незначительное — 0,03%. Тенденция к уменьшению цены предложения обусловлена снижением спроса», — прокомментировал ситуацию директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский.

Противоположной точки зрения придерживаются в агентстве недвижимости «Грановит», где констатировали, что по итогам I квартала 2015 года на вторичном рынке жилой недвижимости Новосибирска произошел незначительный рост стоимости квадратного метра — с 66,09 до 66,79 тыс. руб. (1,06%). В то время как за аналогичный период 2014 года цены выросли в пределах 0,34%. Положительная динамика наблюдалась во всех районах города Новосибирска. Особенно интенсивно прибавила стоимость в Советском районе, где стоимость квадратного метра увеличилась на 11,32% — с 55,37 до 61,64 тыс. руб., с удивлением отметили в «Грановите».

«Рост цен в Советском районе объясняется стремлением приобретать жилье в экологически чистых районах города. В связи со сдачей в эксплуатацию Бугринского моста значительно упростилась возможность транспортного передвижения для лиц, работающих непосредственно в городе и проживающих в Советском районе», — комментирует ситуацию директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит» на пл. К. Маркса Олеся Тихонова.

Особых изменений в структуре предпочтений в «Грановите» не наблюдали. Наибольшим спросом с начала этого года продолжало пользоваться жилье экономкласса: квартиры-студии, а также квартиры в строящихся объектах, приобретаемые с целью инвестиций. В целом на вторичном рынке в I квартале 2015 года обстановка спокойная, оценили ситуацию в агентстве недвижимости. «Это связано в первую очередь со значительным повышением банковских ставок по ипотечным кредитам. Во II квартале 2015 года, в том числе и благодаря понижению ипотечной ставки на новостройки, ожидаем более динамичной обстановки, чем в I квартале. Сейчас есть предложение и есть спрос», — резюмировала Олеся Тихонова.

Спрос — вниз

Как выяснил «КС», говоря о распределении спроса между первичкой и вторичкой, эксперты согласия не нашли, но были единогласны в констатировании тенденции падения спроса по итогам I квартала текущего года.

Спрос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на 25%, а по сравнению с октябрем-ноябрем 2014 года — на 20%, приводит цифры Татьяна Казакова.

«В I квартале 2015 года уровень спроса как на вторичном, так и на первичном рынке заметно ниже относительно аналогичного периода прошлого года. Вместе с тем следует отметить, что в общей массе поступающих заявок спрос на строящиеся объекты превышает спрос на вторичное жилье», — говорит Олеся Тихонова. Татьяна Казакова в свою очередь, напротив, говорит о том, что на две проданные вторички приходится одна первичка.

Падение эксперты в основном связывают с повышением процентной ставки на ипотеку.

«На рынке недвижимости большую часть занимают сделки с использованием ипотеки. В январе, феврале по общему объему ипотеки был явный провал из-за повышения ипотечных ставок. Ипотеки стало меньше, тем не менее каждая третья сделка проводится именно с использованием ипотечного кредита. Сейчас сделки смещаются в сторону обменов. Спрос в первую очередь на квартиры небольшой площади и недорогие. По темпу роста цен можно отметить, что он замедлился, однако большая часть продавцов повышают цены на 10–15%», — отмечает при этом директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит» на Советской Елена Алексеева. То, что покупательская активность и спрос снизились в I квартале из-за значительного изменения на рынке ипотеки, а сделки на рынке вторички сместились в сторону обменов, подтвердил и руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Жилфонд» Сергей Ежак. Впрочем, по его словам, на рынке новостроек из-за введения программы ипотечного кредитования с государственным субсидированием под 12% намечается определенное оживление, в отличие от вторичного рынка. Напомним, что ипотеку на вторичку выдают в среднем под 16,5%.

С 20 марта в банках Новосибирска начался прием заявок на по ипотечной программе, действующей в рамках государственного субсидирования. Корреспондент «КС» решил выяснить, как эта мера, которую эксперты называют «драйвером» развития рынка жилищного строительства, успела уже себя проявить.

«Безусловно, ипотека с государственной поддержкой — эффективный инструмент, который, с одной стороны, призван помочь потребителю, а с другой — поддержать застройщиков, оказавшихся в непростой рыночной ситуации. Но если учесть довольно плотное взаимодействие первичного и вторичного рынков, так как люди, как правило, покупают квартиру в новостройке, продав свое жилье на вторичном рынке, становится понятно, что эффективность этого инструмента несколько преувеличена, ведь для вторичного рынка ипотека остается в данный момент недоступной», — сомневается во всесильности этого инструмента Григорий Якобсон. Впрочем, некоторого подъема продаж из-за действия программы ипотеки с государственной поддержкой собеседник «КС» ожидает.

Елена Алексеева считает, что определенный толчок развитию строительной отрасли возвращение госипотеки придаст. «Следует отметить, что при этом стимулируется рынок не на недвижимость вообще, а на новостройки. Госипотека добавит рынку немного активности», — говорит директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит».

В целом же говорить о результатах программы по итогам I квартала преждевременно, считает Татьяна Казакова. «Результаты программы еще не видны — между заявкой и покупкой обычно есть лаг. Пока же наблюдается увеличение интереса к покупке новостройки с госипотекой», — отмечаетруководитель аналитического центра компании «Квадротека».

Поменяются местами?

В следующем квартале спрос и цены, скорее всего, местами не поменяются. Прогнозы таковы, что спрос начнет расти, а цены, напротив, остановятся.

Во II квартале 2015 года спрос на первичное жилье не упадет у тех застройщиков, которые предоставляют дополнительные преференции, считает Олеся Тихонова.

Перевернув «медаль» госипотеки обратной стороной, Григорий Якобсон указывает на то, что с возобновлением этого инструмента предложения на вторичном рынке не будут находить своего покупателя, что опять же повлияет и на уровень спроса и на первичном рынке.

Что же касается ценовых прогнозов, то здесь эксперты склоняются к тому, что на рынке первички произойдет стагнация.

«Цены на первичном рынке останутся прежними. На вторичном рынке ожидается активизация спроса, в том числе обменные предложения. Что касается цен, то они скорее всего останутся на прежнем уровне, понижение возможно незначительное», — прогнозирует Олеся Тихонова.

«Возможно, рост цен на квартиры в новостройках, который уже сейчас незначительный, остановится или цены пойдут вниз, как это уже начал демонстрировать вторичный рынок. Так что ближайшие месяцы станут очень выгодным временем для покупки жилья в любом сегменте: предложений будет много, а собственники будут готовы торговаться и снижать цены, ведь традиционно с началом лета покупательская активность становится невысокой», — указывает на удачный момент для покупки жилья Григорий Якобсон.

В «Квадротеке» ожидают снижения цен на вторичном рынке на 1–2% за квартал ввиду перетекания части невысокого спроса в ипотечный сегмент и на 5–10% снижение спроса. На первичном в агентстве недвижимости прогнозируют стагнацию цен и восстановление спроса за счет субсидировании ипотеки.

Таким образом, несмотря на противоречия экспертов по распределению долей спроса между первичкой и вторичкой по итогам I квартала, при построении ценовых прогнозов специалисты во мнении сошлись — на вторичном рынке цены во II квартале снизятся, на первичном, скорее всего, останутся прежними.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Иван Сидоренко, генеральный директор компании «Энергомонтаж»:

— В декабре мы наблюдали ажиотажный спрос на жилье. Инвесторы, планировавшие приобрести жилье в I квартале, поддавшись паническим настроениям из-за роста валюты, решили не откладывать покупку и осуществили ее в декабре. При этом было заключено много договоров долевого участия.

Сейчас наблюдается увеличение себестоимости: по итогам текущего года ее рост в среднем может составить 10–15 %, а если смотреть на ситуацию по итогам I квартала 2015 года, то речь может идти еще о более высоких показателях. Но учитывая корректировку курса доллара по отношению к рублю, мы надеемся, что она начнет снижаться. В нашей структуре себестоимости порядка 60 % составляют именно материалы с импортными составляющими. И в результате ситуация складывается двояко. С одной стороны, мы должны реализовывать планы по развитию, выплачивать кредиты при рассчитанной рентабельности бизнеса. Однако поднятие ценника для конечного потребителя также может не принести желаемого эффекта с учетом состояния рынка на данный момент.

Госипотека в свою очередь еще только начала возвращаться на рынок. Впрочем, именно ее возвращение, несмотря на рост себестоимости, позволит сдержать цены на прежнем уровне. Снижение вряд ли произойдет. В то же время возрастающим спросом в связи с ипотекой могут воспользоваться некоторые застройщики и поднять цены. При этом стоит отметить, что процентная ставка стала еще ниже, чем была прежде, — 11%.

В данный период стоит еще более тщательно выбирать застройщика при покупке жилья на низком этапе готовности. Объясняется это тем, что сейчас ипотека для долевого строительства на 5% ниже, чем ипотека под готовое жилье. Поэтому сейчас многие надежные застройщики, предлагающие готовое жилье, оказались в невыгодной ситуации: учитывая ипотечную ставку для строящегося жилья, покупатель предпочтет приобретать на уровне котлована. Так количество обманутых дольщиков может стремительно возрасти.

Игорь Белокобыльский, генеральный директор группы компаний «Стрижи»:

— В декабре прошлого года жизнь строительной отрасли изменилась принципиально. Стало ясно, что механизмы работы устарели. Пришло понимание, что людей нельзя оскорблять завуалированными скидками и подарками. Глупее всего сделать нищенский дисконт: дарить парковку или лоджию. Гораздо эффективнее предлагать поведенческие стратегии. С начала года мы решили ежемесячно запускать 2–3 акции и тестировать ими рынок, и в марте запустили две программы — уже знакомый новосибирцам Trade-in (зачет старого жилья в цену нового) и совершенно незнакомую для новосибирцев схему BUY Back (обратный выкуп) — программа инвестирования в строительство. После этого произошел взрыв покупательского интереса.

Мы рисковали, делая ставку на рывок в условиях кризиса. И жизнь преподнесла несколько призов: во-первых, покупательский спрос на первичном рынке просел в самых дешевых и самых дорогих сегментах, оставшийся покупательский спрос сконцентрировался на той целевой аудитории, для которой мы работаем.

Рынок начал приходить в себя, это очевидно, причем начал приходить в себя быстрее, чем все ожидали. Многие СМИ все еще ждут падения цены и со страшной силой ругают участников рынка за то, что они говорят, что цены падать не будут. Ценовых отыгрываний на рынке не будет, того, кто начнет играть «вниз», затопчут. Отрасль стала гораздо профессиональнее, и есть инструменты, которые помогают лучшим образом отреагировать на ухудшение ситуации, нежели дисконтирование, и привлечь будущих жителей. Поэтому совершенно однозначно рынок должен отреагировать на восстановление спроса, цены на жилье должны дернуться вверх, но никто не знает, когда.

ГК «Стрижи» (Застройщик ООО ХК «ГК «Стрижи»)
ул. Кубовая, 112, Красный пр. 44
Тел.: (383) 311–05–05
Проектная декларация размещена на сайте gk-strizhi.ru Реклама