Взял курс

Появившиеся на улицах Новосибирска многочисленные билборды с изображением генерального директора строительной компании «Арго» Олега Мирошникова и обещаниями ипотеки под 8% привлекли внимание редакции «Континента Сибирь». Корреспондент «КС» решил выяснить, на каких условиях можно воспользоваться предложением застройщика, можно ли его вообще назвать ипотекой и составляют ли подобные акции конкуренцию банковским продуктам.

От подрядчика к строителю

Прежде чем переходить к анализу обозначенной рекламной кампании, «КС» изучил путь компании «Арго» на рынке. Напомним, что до 2013 года «Арго» была известна как генеральный подрядчик, сейчас же компания выступает на строительном рынке в качестве застройщика.

Согласно информации, указанной в проектной декларации, акционерами «Арго» являются Олег Мирошников (с долей в 50%) и АО «Строительство» из КНР. При этом репутацию компании в профессиональной среде можно оценить как позитивную. Так, к примеру, в ЗАО «Строитель» ранее характеризовали «Арго» как надежного и профессионального генподрячика. Положительно отмечали деятельность компании и в рейтинге генеральных подрядчиков другие участники рынка.

В 2006 году «Арго» открыла торгово-выставочный центр LEXX, где, помимо сдачи в аренду площадок, реализует продукцию собственной мебельной фабрики. В 2014 году компания запустила кирпичный завод мощностью 100 млн штук в год.

Что касается собственных строительных проектов, то на данный момент «Арго» достраивает «Дом на Островского» (срок сдачи — III квартал 2015 года) и приступила к развитию участка в 17 га в с. Каменка под жилой комплекс «Олимпийская слава». В микрорайоне планируют возвести десять 16-этажных (14 жилых этажей) домов общей площадью 200 тыс. кв. м. Расчетный объем инвестиций — порядка $200 млн.

Проанализировав размещенную на интернет-форумах «обратную связь» будущих и нынешних дольщиков, заключивших договоры на приобретение жилья в данном микрорайоне, корреспондент «КС» обнаружил, что в первую очередь их беспокоит вопрос с обеспечением водоснабжения и социальной инфраструктурой. По данным некоторых участников долевого строительства, застройщик испытывает проблемы с получением техусловий на водоснабжение и водоотведение. Таким образом, запущенный по плану первый дом «Олимпийской славы» в IV квартале 2015 года может остаться без холодной воды.

Также будущие жители отметили и проблемы с загруженностью школ и детских садов в Каменке. Впрочем, сам генеральный директор ООО «Арго» Олег Мирошников заверил «КС», что причин для беспокойств у будущих инвесторов нет. По строительству детских садов в рамках ГЧП ведутся переговоры с администрацией Новосибирского сельского района, и уже зарезервированы два участка. Расположенная в поселке школа № 44 включена в план реконструкции и расширения до 550 мест.

Что же касается обеспечения микрорайона инженерной инфраструктурой, то один из известных девелоперов в беседе с корреспондентом «КС» отметил, что в пригороде сэкономить можно только на земле, все остальное в разы дороже.

«Обеспечение техусловий в городе обходится чаще на порядок дороже, — не соглашается Олег Мирошников. — Так, присоединение к электросетям нам обошлось в 12 млн рублей, что в четыре раза дешевле, чем, например, при строительстве в Центральном районе. На данный момент выделено 4 МВт, этого достаточно для обеспечения электроэнергией пяти домов, то есть первой очереди».

Генеральный директор ООО «Арго» также предоставил «КС» документы, подписанные МУП «Горводоканал», которые подтверждают обеспеченность жилого района водой.

«Также выполнение работ без привлечения сторонних организаций позволяет снизить расходы на прокладку ливневой канализации, напорной канализации, водоснабжения и других наружных сетей микрорайона, — продолжает демонстрировать экономичность освоения пригородных территорий собеседник «КС». — Наличие собственной газовой котельной позволит получить тариф в два раза меньше, если бы микрорайон запитывался от теплоцентрали».

Несмотря на то что застройщик предпочитает реализовывать жилье самостоятельно, в опрошенных «КС» агентствах недвижимости о проекте отзываются благосклонно. «Микрорайон «Олимпийская слава» — очень интересный и самобытный объект комфорт-класса, — рассказывает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — У микрорайона немало преимуществ. Во-первых, отмечу материал строительства — кирпич, плюсы которого хорошо известны. В домах удобные планировки, высокие потолки, большие лоджии, хорошая шумоизоляция. Во-вторых, микрорайон находится на правом берегу и недалеко от центра города. Он хотя и расположен обособленно, но не отрезан от цивилизации — в нескольких минутах езды проспект Дзержинского, где есть все необходимое: магазины, медицинские учреждения, салоны и кафе. В самом микрорайоне запланировано развитие всей нужной для комфортной жизни инфраструктуры: первые этажи в домах будут отданы под коммерческие структуры, магазины, детский сад. Будет большое количество спортивных объектов». По мнению собеседника «КС», проблем с коммуникациями в домах тоже быть не должно.

Ипотека от застройщика

Стоит отметить, что с начала года на улицах Новосибирска появились билборды с изображением Олега Мирошникова, на некоторых из которых содержалась информация о предоставлении ипотеки под 8% от застройщика. На сайте компании корреспондент «КС» обнаружил, что данное предложение действительно только при условии первоначального взноса в 70% от общей суммы и дается она на 1 год, минимальная сумма взноса может составлять и 30%, но при этом и величина ставки возрастет до 11%. Рассрочку на два года можно также получить, но уже под 9%. Максимальный срок предоставления ипотеки — три года, в этом случае процентная ставка варьируется от 10% до 13% в зависимости от суммы первоначального взноса.

Однако юристы сразу обращают внимание на ряд важных нюансов. «В данном случае договор ипотечного кредитования, скорее всего, с покупателем заключен не будет, поскольку рекламодатель является строительной организацией, а не кредитной компанией или банковским учреждением с соответствующей лицензией на ведение финансовой деятельности. Таким образом, существует вероятность заблуждения потребителя, поскольку договор с включенной в реестр кредитной структурой он не получит, — поясняет адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов Ольга Картушина. — По сути, потребитель закладывает свою недвижимость строительной компании, которая имеет допуски на ведение строительной деятельности, но скорее всего не является финансовой организацией».

Позвонив в отдел продаж, корреспондент «КС» выяснил, что действительно, в случае если инвестор способен принять условия данного предложения, с ним заключается только договор долевого участия и договор целевого займа.

«Безусловно, кредитовать население вправе только специализированная финансовая организация, банковское учреждение или кредитная компания, которые находятся под контролем Центробанка», — подытожила Ольга Картушина.

Сам Олег Мирошников признает, что «такое предложение не является кредитованием, как у специализированных кредитных организаций и банков», но добавляет, что оно привлекает потенциальных клиентов. «Мы выдаем ипотеку не более чем на три года», — отмечает Олег Мирошников. Также генеральный директор «Арго» пояснил, что следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества, поступающего банку как гарантия возврата кредита. В то время как для ипотеки характерно, что закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В «Арго» уверены, что использование в рекламных целях указания на ипотеку от застройщика законно и обосновано. По словам Олега Мирошникова, эту позицию подтверждает и Росреестр.

«Думаю, что сейчас этот инструмент станет менее актуальным, так как на сегодняшний день заработала госипотека со сниженным кредитным процентом. Может быть, она и дороже, но опять же и выдается на более длительный срок», — в свою очередь прогнозирует перспективу востребованности собственного предложения генеральный директор «Арго».

Впрочем, сами участники финансового рынка не уверены, что в данном случае уместно говорить о конкуренции предложения застройщика с банками или тем более о каком-либо замещении. «Это скорее сопутствующие акции, они не замещают, но дополняют друг друга. Насколько мне известно, ни один из застройщиков не предлагает рассрочку сроком, допустим, на 15 лет, как это складывается в ипотеке. Действительно, застройщики сейчас стремятся предложить преференции покупателям. Эти решения не идут вопреки банковским продуктам, они позволяют сделать приобретение жилья более доступным для клиента и войти в сделку. Как и в случае с господдержкой, застройщик заинтересован в том, чтобы доступность сделки для клиента по приобретению новостройки повысилась, — уточняет управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников. — В итоге получаем комплексное решение — государство, застройщик, банк. Я не оцениваю здесь какие-либо отдельные предложения, в них, безусловно, нужно разбираться». По его словам, речь идет о кооперации усилий, и говорить о конкуренции между банком и застройщиком в финансировании покупки клиентом новостройки — нонсенс.