Бомба замедленного действия

Возможность оплатить ипотечный кредит с помощью материнского капитала сегодня является для многих семей дополнительным способом улучшения финансовых и жилищных условий. Однако из-за пробелов в существующем законодательстве многие добросовестные приобретатели в недалеком будущем могут столкнуться с угрозой потери собственности.

Использование материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий является частью государственной программы, разработанной для повышения рождаемости, и должно контролироваться уполномоченными органами. Однако из-за отсутствия координации и взаимодействия между различными ведомствами на сегодняшний день у участников рынка недвижимости практически отсутствуют инструменты, позволяющие полноценно контролировать чистоту и безопасность таких сделок.

«Мы не можем ни через ЕГРП, ни через банки, ни каким-либо иным определенным законом способом проверить, производилось ли гашение ипотеки с помощью материнского капитала или нет, — говорит директор ООО «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. — Продавец может в этом и не признаться, а значит, когда ребенку, за которого был выдан материнский капитал, исполнится 18 лет, он сможет обратиться в суд и восстановить свои права на проданную квартиру».

Дело в том, что жилое помещение, приобретенное с привлечением материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. На деле же это происходит далеко не всегда.

«Юридически я могу продать такую квартиру, — признается Олеся Бугрова. — Но моя главная задача на этом рынке — сделать так, чтобы человек, который приобретает недвижимость с помощью нашей компании, чувствовал себя безопасно, комфортно и, самое главное, получил действительно то, что он хочет».

Чтобы разобраться в юридических нюансах и узнать, как можно обезопасить себя, мы обратились за профессиональной консультацией к руководителю юридического отдела компании «БК Недвижимость» МАРИНЕ БРУСЕНКО.

— Марина, понятие «материнский капитал» давно вошло в нашу жизнь и не раз комментировалось как юристами, так и представителями органов власти. Тем не менее мы видим, что вопросы еще остаются. Напомните, что подразумевается под материнским капиталом?

— Это мера государственной поддержки семей, направленная на увеличение рождаемости. Проще говоря, это денежная субсидия, выделяемая из бюджета РФ, на получение которой имеют право все семьи, в которых начиная с 1 января 2007 года был рожден или усыновлен второй или последующий ребенок. Размер капитала ежегодно индексируется. На 2015 год запланировано увеличение размера материнского капитала на 5,5%, что соответствует сумме 453 026 руб. Эти денежные средства являются целевыми: их можно использовать только на определенные законом нужды, в том числе на улучшение жилищных условий.

— Если говорить именно об улучшении жилищных условий, то на что конкретно можно направить эти средства?

— Мне бы все-таки хотелось, чтобы государство тоже делало какие-то шаги в этом направлении, потому что технически обеспечить это совсем несложно — нужна только соответствующая воля властей.

Если ребенку, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, исполнилось три года, то эти денежные средства можно использовать и на приобретение недвижимости, и на строительство жилого дома, и на погашение ипотеки. А если ребенку еще не исполнилось трех лет — только на погашение ипотечного кредита. Основное требование заключается в том, что приобретаемая недвижимость должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Осуществить это возможно только после гашения кредита.
— В чем, собственно, опасность? О какой «бомбе замедленного действия» идет речь?

— Суть в том, что для перечисления Пенсионным фондом материнского капитала на погашение (частичное погашение) ипотечного кредита родителями в Пенсионный фонд предоставляется нотариально заверенное обязательство о том, что не позднее шести месяцев после погашения ипотеки детям будут выделены соответствующие доли. Но так как нет ни отлаженного механизма контроля за исполнением обязательства, ни возможности определить наличие такого обязательства в отношении конкретной квартиры, недобросовестный родитель, не выделяя долей несовершеннолетним, продает квартиру ничего не подозревающим покупателям.

— Это происходит, когда жилье приобретается с целью обналичивания материнского капитала. И у родителей нет желания включать детей в число собственников недвижимости?

— В том числе и по этой причине, но чаще родители просто считают, что могут выделить детям доли позже и в другой недвижимости.

— Чем все это грозит добросовестным приобретателям?

— Совершенно точно ответить на этот вопрос пока нельзя, потому что отсутствует наработанная судебная практика. Однако можно с большой долей вероятности предположить, что выросшие дети продавца, не получившие свои доли, могут обратиться в суд, и, возможно, суды обяжут собственников выделять соответствующие доли этим детям. По крайней мере существующая судебная практика в отношении прав детей, нарушенных при приватизации, вполне позволяет это предположить. Фактическим собственникам останется только адресовать претензии предыдущим. Тот, кто купил, будет оспаривать у того, кто продал, и так далее по цепочке. Выплаты по искам могут растянуться на долгие годы.

— Как можно предотвратить такую ситуацию?

— Нужно попытаться выяснить, пользовался ли настоящий либо кто-то из предыдущих владельцев недвижимости средствами материнского капитала при расчете за кредит, особенно когда покупается объект с длинной историей. Для этого обязательно необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру для того, чтобы определить, каким образом производилась покупка: с использованием кредитных средств или без их использования, постараться выяснить, за счет каких средств производилось гашение ипотеки.

— Но как это можно сделать?

— Можно попросить продавца предоставить платежные документы — ежемесячные квитанции или выписку по счету, чтобы понять, сколько и как он платил банку Можно сходить с ним в тот банк, где происходило погашение ипотеки, или запросить у него справку из ПФР об остатке средств материнского капитала. На самом деле это все достаточно сложно, и если продавец нечистоплотен, то отследить это практически невозможно. У нас зачастую невозможно просто узнать, есть ли у человека дети или нет. Именно поэтому мы со своей стороны и призываем Пенсионный фонд и банки предоставлять имеющуюся у них информацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

— То есть для того, чтобы защитить добросовестного приобретателя и исключить мошенничество с материнским капиталом при оформлении сделок с недвижимостью, нужно всего лишь, чтобы соответствующая информация фиксировалась в выписке из ЕГРП?

— Да, информация о том, что погашение ипотеки производилось средствами материнского капитала, — это было бы идеально. В этом случае продавец должен будет сначала выделить своим детям доли в продаваемой квартире и зарегистрировать договор дарения. Затем получить разрешение органов опеки на продажу и приобретение новой квартиры, в которой также будут выделены соответствующие доли. И только после этого продать свое жилье, соблюдая закон.

— А вы пытаетесь получать нужную информацию самостоятельно?

— Конечно, пытаемся. Если мы видим, что недвижимость была в ипотеке, то обязательно поднимаем вопрос, каким образом производилось гашение. Но дело в том, что та информация, которую мы получаем, все равно остается по своей сути неофициальной. Мне бы все-таки хотелось, чтобы государство тоже делало какие-то шаги в этом направлении, потому что технически обеспечить это совсем несложно — нужна только соответствующая воля властей. А если вы сегодня рассчитываетесь за недвижимость материнским капиталом, то, пожалуйста, соблюдайте закон — это важно и для вас.

Моя главная задача на этом рынке — сделать так, чтобы человек, который приобретает недвижимость с помощью нашей компании, чувствовал себя безопасно, комфортно и, самое главное, получил действительно то, что он хочет.

НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ