Ориентиры рынка: в Новосибирске выбрали лучшие коттеджные поселки

Миниатюра для: Ориентиры рынка: в Новосибирске выбрали лучшие коттеджные поселки

На сегодняшний день динамично развиваются лишь около 20% загородных проектов Новосибирска. К такому выводу пришли организаторы VII Рейтинга коттеджных поселков Новосибирска. Однако в 2015 году ситуация может усугубиться: спад спроса вследствие сокращения доходов населения и удорожания строительства как минимум на 10% прогнозирует абсолютное большинство девелоперов. Конкуренция между игроками станет еще жестче. Что, впрочем, по мнению аналитиков, может способствовать появлению новых форматов и более эффективной реализации заявленных проектов.

В состав экспертной комиссии VII Рейтинга коттеджных поселков вошли руководитель направления загородной недвижимости АН «Квадротека», член комитета по малоэтажному домостроению Российской Гильдии Риэлтеров Игорь Зеленский, директор юридической компании «Эксперт», адвокат, специалист по земельно-имущественным отношениям, член Заельцовской коллегии адвокатов Юрий Гольдберг, президент Новосибирской Ассоциации Риэлтеров, директор АН «Академпроект» Евгений Купин, автор проекта «Стройка» Олег Климов, директор специализированной выставки «Сибирский Дом» Георгий Накрохин, директор по развитию строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов, директор по маркетингу АН «Жилфонд» Александр Астахов и организатор проекта, руководитель группы координаторов Марина Решетняк.

«Любой кризис — это драйвер развития»

Отличительной особенностью VII Рейтинга коттеджных поселков Новосибирска стало изменение методики анализа объектов. Если в предыдущие года среди участников выбирались победители в категориях «Дом под ключ» и «Земельные участки с коммуникациями», а также ряд лауреатов в дополнительных номинациях, то в этом абсолютно все игроки рынка загородного малоэтажного домостроения соревновались между собой на одной ступени.

В итоге было проанализировано 107 коттеджных поселков в общей сложности по 39 параметрам оценки. ««Исходя из текущей экономической ситуации, рыночных реалий и спроса, мы добавили вес таких параметров, как локация, коммуникации, выделили в отдельную подгруппу дороги, а также наличие на территории коттеджных поселков инфраструктурных объектов — детских площадок, мест отдыха, спортивных объектов», — отмечает автор проекта «Стройка» Олег Климов.

Также был снижен вес некоторых параметров, которые ранее считались основополагающими. К примеру, это правовой статус земли. «На протяжении пяти лет проведения рейтинга мы наблюдаем ослабление «веса» правового статуса земли. Людям важно, чтобы документы на землю просто были, при этом идет ли речь об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) или о дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) сейчас не настолько актуально», — говорит директор юридической компании «Эксперт», адвокат Юрий Гольдберг. Помимо этого, эксперт отметил, чтов этом году девелоперы, выбирающие большие земельные участки под застройку, впервые стали интересоваться кадастровой стоимостью земельного участка. «Еще 2–3 года назад такого не было. Однако это не беспочвенно — исходя из стоимости платится земельный налог. И желающим купить землю и построить дом я бы советовал обращать внимание на эту цифру».

Член экспертной комиссии, руководитель направления загородной недвижимости АН «Квадротека» Игорь Зеленский не отрицает, что сегодня наблюдаются кризисные явления, а количество продаж уменьшается не только на рынке земли и индивидуальных домов, но и на рынке жилой недвижимости в целом. «Выживут те проекты, которые придумают новые формы работы с потребителем, смогут предложить наиболее интересный продукт, займутся совершенствованием эффективности собственной работы. Тем не менее, на мой взгляд, сегодня мы стоим на пороге качественных изменений — любой кризис является драйвером развития, подстегивая участников рынка двигаться вперед и предлагать что-то новое», — добавляет господин Зеленский.

Стоит отметить, что нынешний рейтинг покинуло сразу несколько знаковых объектов малоэтажной недвижимости — поселки «Удачный», «Чкаловские Просторы», «Квартал 12», «Серебряный бор», «Усадьба Марьино», «Золотая Долина». Их не оценивали по причине продажи более 90% поселка. «Кроме того, в этом году пропали все участники, которые относятся к категории «Готовые дома», например, «Березки», «Пригородный простор», «Красная горка». В 2014 году в сегменте комплексной малоэтажной застройки не появилось, к сожалению, ни одного нового проекта, кроме, пожалуй, «Березки — Новолуговое», и мы решили также «взять паузу». Дальнейшего смысла перетасовывать одних и тех же уже далеко не первый год мы не увидели. Это как раз тот самый случай, когда проекты развиваются внутри рынка, а рынок в целом — нет », — уточняет организатор проекта, руководитель группы координаторов Марина Решетняк. Таким образом,в поле зрения экспертной комиссии попали те коттеджные проекты, которые пытаются стартовать или находятся в стадии развития.

Активно развивающимися среди них, по словам Олега Климова, сегодня можно назвать лишь 20 из 107 коттеджных поселков Новосибирска. «Есть масса проектов, которые с 2007 года не развиваются. «Живых» проектов на рынке сейчас порядка 20, вся остальная масса — в вялотекущем состоянии. Преимущественно это ДНТ», — говорит господин Климов.

По обоюдному мнению членов экспертной комиссии, результаты рейтинга показывают, что динамика в развитии коттеджных проектов есть. «Если сравнивать ситуацию, к примеру, с 2012–2013 годами, значительно увеличилась доля поселков, у которых все в порядке с правовым статусом земли, сейчас уже в качестве экзотики рассматриваются поселки с категориями земель сельхозназначения. Они стали встречаться совсем редко, как и поселки, в которых абсолютно никак не решается вопрос коммуникаций, где нет ни электричества, дорог. Безусловно, у нас есть такие поселки, но они не попадают в квалификационную категорию, потому что это либо совсем новички, либо проекты с туманными перспективами», — рассказывает Олег Климов.

Лучшие проекты

Из 107 претендентов в этом году были отобраны 16 наиболее качественных проектов на рынке малоэтажного домостроения. В Топ-3 лучших поселков вошли «Морской берег», «Европейский» и «Серебряный лес». Также экспертная комиссия выделила еще восемь объектов, развивающихся более динамично и комплексно в сравнении с остальными участниками: ими стали поселки «Заречный», «Рябиновый», Lucky Park, «Чистые луга», «Италия.ру», «Ваганов Парк», «Крупской» и «Классика».
Помимо этого, отдельных номинаций удостоились коттеджный поселок «Чкаловские просторы» — «Самый динамичный проект»; поселок «Классика» — «Лучшее благоустройство»; поселок «Европейский» — «Лучшие рекреационные условия»; поселок Salair Park — «Открытие года»; поселок Lucky Park — «Соотношение цена/качество». Основатель группы предприятий «СибПроектДевелопмент» и поселка «Морской берег» Олег Шоркин стал победителем в номинации «Лучший девелопер года».

Стоимость участка земли с коммуникациями в 10 соток у поселков-победителей варьируется от 770 тыс. рублей до 6 млн рублей. Местоположение поселков в этом году значительно расширилось и уже не ограничивается рамками Заельцовского и Советского районов Новосибирска. Так, «Морской берег» и «Классика» расположены в совхозе Морской (село Ленинское), Salair Park — в поселке Плотниково, Lucky Park — в поселке Степной, «Италия.ру» — в поселке Озерный, «Крупской» — в Верх-Туле, «Ваганов парк» — в районе поселков Сосновка и Кубовая, «Чистые луга» — в поселке Рыбачий, «Заречный» и «Рябиновый» — в районе поселка Октябрьский.

По мнению руководителя проекта «Морской берег» Сергея Шоркина, рынок малоэтажного домостроения в Новосибирске имеет сезонность, однако эта зима отличается повышенной активностью: те, кто задумывал приобрести недвижимость в дальнейшем в виде земли либо дома, делают это сейчас, понимая, что дешеветь точно ничего не будет. «Рост цен на жилье неизбежен, как и на все остальное. И игроки рынка будут это делать постепенно. На фоне того, что спрос, наоборот, будет падать. Но во всем есть и позитивная сторона — такая ситуация заставит участников рынка совершенствоваться. А расти есть куда: по данным рейтинга, из более чем 100 поселков в Новосибирске всего у четырех есть оборудованные детские площадки, не говоря уже о другой инфраструктуре», — отмечает Сергей Шоркин.

Схожего мнения придерживается руководитель проекта «Серебряный лес» Вадим Бирюков: «Создание качественного коттеджного поселка — это длительный и дорогостоящий процесс. Важнейшие факторы при выборе загородного жилья — месторасположение и обеспеченность городскими коммуникациями, качество и комфортабельность, а на все это требуется время. Поэтому сейчас, на мой взгляд, новых интересных проектов в Новосибирске нет». Возможное повышение цен в ближайшей перспективе, по мнению господина Бирюкова, будет напрямую связано с темпами инфляции.

Куда движется рынок?

«По итогам 2014 года мы по-прежнему отмечаем прирост доли малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья и увеличение спроса на него в Новосибирской области, несмотря на нынешнюю экономическую ситуацию, — рассказывает президент ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова. — На самом деле ее последствия мы еще не почувствовали, и окончание 2014 года оказалось скорее оптимистичным, нежели плачевным. Наоборот, развитие кризиса подтолкнуло население к вкладыванию инвестиций в жилье. Это отмечают все застройщики, занимающиеся комплексной застройкой в Новосибирске и Новосибирской области. Планы на 2015 год, насколько мне известно, никто пока не отменял и не замораживал проекты».

В том числе не отказывается от ранее озвученных планов по строительству элитного коттеджного поселка компания HONKA, открывшая в сентябре 2014 года свой филиал в Новосибирске. «В той нише, в которой мы работаем, депрессии на рынке не ощущается — люди не перестали хотеть жить в собственном доме, — уверяет генеральный директор московского представительства «Росса Ракенне СПб» (HONKA) Александр Львовский. — В то же время формат рынка недвижимости в целом как разнонаправленных сегментов — малоэтажное и многоэтажное строительство, строительство квартир, коттеджных поселков — сейчас будет определенным образом претерпевать адаптации к потребительским возможностям. Это абсолютно нормальная ситуация, она не является, на мой взгляд, плохой. Экономика — вещь самооздоравливающаяся, и в данном случае произойдет переоценка бизнес-процессов, все будет приходить к своей конъюнктуре».

По словам господина Львовского, с падением рубля HONKA прочувствовала финансовую ситуацию на себе: «Наши домовладения, то есть сами компоненты дома, изготавливаются в Финляндии. Соответственно, продукцию мы закупаем и продаем в евро. Поэтому к концу 2014 года были вынуждены изменить цену некоторых ранее начатых проектов».

Если же говорить о более массовом продукте, то одна из наиболее заметных тенденций на рынке малоэтажного домостроения сейчас — переход от индивидуальной застройки к комплексной. Именно комплексные застройщики, по словам Инны Свечниковой, обеспечили существенный прирост в малоэтажном строительстве, и интерес к нему со стороны потребителей только нарастает, так как застройщик предлагает удобное жилье в организованном поселке, с созданием необходимой социальной инфраструктурой.

«Не отрицаю, что падение спроса все же будет, это связано с сокращением доходов населения, инфляционным ростом. Но оно затронет рынок недвижимости в целом, в каких пропорциях с малоэтажным жильем – вопрос открытый. В любом случае при расширении предложения на рынке, клиент, как правило, выбирает вариант «цена – качество». И пока в этом плане «малоэтажка» выигрывает, — рассуждает Инна Свечникова. — Значительного роста цен, на мой взгляд, не будет на фоне падающего спроса. Но, безусловно, возрастет себестоимость строительства из-за растущих цен на стройматериалы. Придется идти на снижение «жадности», и, я думаю, могут появиться новые маркетинговые продукты от застройщиков, различные «прорывные» решения, позволяющие повысить интерес к проектам. Мы ожидаем, как и в 2007-2008 гг. появления стимулирующих программ поддержки застройщиков – субсидирования ставок по ипотеке, компенсации затрат при комплексном освоении территорий как на федеральном, так и региональном уровне. Ряд таких программ уже работает на территории нашего региона».

Менее оптимистичного прогноза придерживается Олег Климов: «С точки зрения потребителя, ранее была четкая уверенность в том, что, в принципе, загородный дом может стоить дешевле городской квартиры. Средняя цена жилья в городе по Новосибирску до 2015 года составляла порядка 60 тыс. рублей, демократичного варианта дома «под ключ» — 20–25 тыс. рублей. Хотя, стоит заметить, во всем мире и в Подмосковье наоборот. И похоже, у нас эта тенденция тоже идет к завершению. Вероятнее всего, при росте цен на стройматериалы стоимость постройки дома и приобретения квартиры будет постепенно выравниваться».

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ