Сергей Боярский: Найти разумный компромисс

В эксклюзивном интервью «КС» министр строительства Новосибирской области СЕРГЕЙ БОЯРСКИЙ оценил эффективность направления вектора развития строительной отрасли и рассказал о том, как будут распределяться функции управления при развитии агломерации региона, что предпринимается министерством для ускорения обеспечения застройщиков техусловиями и чем чревато введение ФЗ-171.

— Сергей Владимирович, поделитесь, пожалуйста, вашим прогнозом состояния строительного комплекса Новосибирской области. Приходится ли уже корректировать планы?

— Учитывая итоги прошлого года, серьезных оснований для беспокойства пока нет. В Новосибирской области сданы рекордные 2,2 млн кв. м. По тем программным документам, которые субъект на сегодняшний день имеет, плановый объем ввода в 2015 году — 1,8 млн кв. м. Думаю, что это абсолютно достижимый рубеж. В штатном привычном режиме до конца второй декады февраля уточняется перечень объектов, которые планируются к вводу в текущем году. После этого, я думаю, мы уже сможем оценить реальный объем ввода жилья.

— Какие условия для этого создаются?

— Федеральное правительство заявило о своем намерении сохранить основной инструмент стимулирования жилищного строительства — доступную ипотеку. На примере Новосибирской области можно сказать, что доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет от 30% до 40%, но это касается только первичного рынка, а если говорить об общем объеме ипотеки, то это порядка 42 млрд руб., что сопоставимо с объемом инвестиций в жилищный сектор строительной отрасли региона.

— За счет чего обеспечат доступность ипотеки?

— Для поддержания доступной ставки в 12–13% планируется предпринять ряд мер государственной поддержки для компенсации разницы между рыночной ставкой и ставкой доступной ипотеки. Сейчас как раз идет выработка соответствующего механизма. Надежда на реализацию этой меры позволяет с оптимизмом смотреть на дальнейшее развитие жилищного строительства.

— К какому сроку планируют выработать механизм?

— Мы рассчитываем, что до конца I квартала 2015 года основные решения будут приняты.

— Как вы оцениваете эффективность существующих форматов взаимодействия с участниками отрасли?

— Уже в течение многих лет представители министерства, профильного департамента мэрии, а также других властных структур и надзорных органов проводят регулярные встречи и консультации с крупными застройщиками и представителями стройиндустрии. Подобные встречи проводятся в формате регулярных заседаний «Регионального делового клуба строителей» (РДКС). И в течение этих лет, на мой взгляд, нам удается находить такие решения, которые устраивают все стороны: и представителей власти, и застройщиков. Считаю, что на сегодня это наиболее эффективная площадка для спокойного обсуждения, профессионального анализа проблем и взвешенного сбалансированного подхода к принятию решений. На мой взгляд, результаты, достигнутые строительной отраслью Новосибирской области, во многом определены решениями, формируемыми на площадке РДКС. Очередная встреча в деловом клубе состоялась 11 февраля. На этой встрече мы как раз обсудили меры по поддержанию стабильной ситуации в отрасли. Наши предложения мы предварительно направили в СРО, РДКС.

— Насколько нам известно, одно из предложений председателя РДКС Майиса Мамедова как раз заключается в компенсации процентной ставки по кредиту до сдачи объекта. Что еще предлагает министерство?

— Сохранить уровень ипотечного кредитования на прошлогоднем уровне — основная, но не единственная мера. Часть механизмов мы уже апробировали в 2008–2009 годах. В данном случае речь идет о том, чтобы найти понятный и легитимный вариант реструктуризации задолженности по арендной плате застройщиков, необходимо разработать законные методы индексации этой платы в случае превышения нормативного срока строительства. С этим сталкиваются застройщики, выигравшие право аренды на комплексных площадках, которые полностью должны быть освоены в течение трех лет. В то время как для таких территорий необходимы более длительные сроки. Поэтому нам с городскими коллегами здесь предстоит определить критерии оценки условий освоения комплексных площадок в целях сокращения нагрузки на застройщиков. Естественно, будет учитываться и мнение депутатского корпуса. Активно обсуждается сохранение преференций для местных застройщиков при реализации муниципального заказа при соблюдении всех конкурентных процедур ФЗ–44. Также важны в условиях напряженного бюджета все меры стимулирования спроса, в том числе меры по стимулированию индивидуального жилищного строительства в сельских районах области. Регион сейчас интенсивно гасит кредиторскую задолженность, образовавшуюся в предыдущие периоды. В начале II квартала мы определенно вернемся к возобновлению финансирования программ по стимулированию спроса.

— Какова эффективность программ?

— За счет мер регулирования спроса радикально вырос объем ввода объектов на сельских территориях. В целом прирост объема ввода в Новосибирске по сравнению с 2013 годом составил 22%, область «приросла» на 28%. Что же касается индивидуального жилищного строительства, то здесь рост уникальный — порядка 60%. Администрацией Новосибирской области были найдены меры, которые позволили простимулировать застройщиков на сельских территориях и спустя три года получить конкретный высокий результат. С начала 2010 года рассмотрено 16 тыс. заявлений застройщиков, из них 6 тыс. уже завершили строительство. Общий объем поддержки от региона на развитие индивидуального жилого строительства в районах области в 2014 году составил более 1 млрд руб.

— Какие районы наиболее успешно работали в сфере строительства?

— Значительно увеличили объем квадратных метров Новосибирский, Ордынский, Мошковский, Колыванский, Барабинский, Тогучинский, Куйбышевский и Коченевский районы.

— По какому пути будет происходить развитие агломерации и какие комплексные площадки предлагаются застройщикам?

— В настоящее время проводится планомерная работа по развитию Новосибирской агломерации с проведением градостроительной политики на принципах межмуниципального сотрудничества, способствующей повышению инвестиционной привлекательности территорий. Постановлением правительства Новосибирской области от 28.04.2014 № 186-п утверждена схема территориального планирования Новосибирской агломерации. В первую очередь это реализация мероприятий схемы путем постановки задач формирования зон опережающего развития и реиндустриализация.

Проведены организационные мероприятия, сформированы рабочие группы по сопровождению создания трех зон опережающего развития: «Наукоград» — в границах Советского района города Новосибирска, частично города Бердска, рабочих поселков Кольцово и Краснообска, Мичуринского и Барышевского сельсовета; «Аэросити» — в границах города Обь, Криводановского и Толмачевского сельсоветов Новосибирского района и Прокудского сельсовета Коченевского района; «Строительно-производственный кластер» — в границах города Искитима, частично города Бердска и нескольких сельсоветов Искитимского района.

Данная работа потребовала координирования деятельности профильных министерств, муниципальных органов власти, ресурсоснабжающих организаций в определении подходов к стратегии реализации и форм взаимного сотрудничества. Каждая из трех намеченных к реализации зон опережающего развития уникальна. На основании проведенных консультаций принято решение о разработке научно-исследовательских и проектных работ по формулированию концептуальных подходов к развитию территории с выстраиванием благоприятного инвестиционного режима. Планируется проведение анализа текущей ситуации в обеспечении градостроительной деятельности, программных документов социально-экономического развития в границах территории зон опережающего развития, состояния системы расселения, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, жилищной обеспеченности, мест приложения труда. Отдельной задачей является определение возможных земельных ресурсов и уточнение границ территории для развития данных зон.

— Планируете ли проводить какие-либо мероприятия с целью привлечения интереса к сельским территориям городских застройщиков?

— Для начала планируем доработать и согласовать схему территориального планирования (СТП) и правила застройки и землепользования в муниципальных образованиях с СТП Новосибирской агломерации. В 2015 году планируется разработка комплексной транспортной схемы Новосибирской агломерации — это первоочередная задача. Как только появятся транспортный каркас и проекты планировки, то появятся проектное положение земельных участков планируемых под комплексное освоение. Ровно также были в свое время определены территории комплексного освоения в городе.

— Сергей Владимирович, возвращаясь к соглашению об информационном взаимодействии, можно ли говорить об особой позиции Новосибирска, которую мэр обозначил еще в прошлом году в начале работы над этим документом?

— В настоящий момент текст этого документа находится в процессе согласования, и мы, учитывая мнение руководства Новосибирска, его корректируем. Затем вынесем соглашение на обсуждение и попробуем найти компромисс.

— Как город и область планируют взаимодействовать? Мэр в этот раз на активе строительной отрасли даже озвучивал свои не оправдавшиеся опасения на тот счет, что министерство может «подмять» город.

— Департамент строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска — самодостаточный орган управления. Его полномочия определены и защищены формой федерального законодательства. Специалисты, работающие в этих подразделениях, имеют высокий уровень профессиональных компетенций и не нуждаются в мелочной опеке. Министерство строительства взаимодействует с подразделениями мэрии г. Новосибирска при разработке документов территориального планирования, при сопровождении процесса ввода жилых домов и оптимизации технических условий при разрешении ситуаций с проблемными объектами, при разработке нормативных документов по отраслевой компетенции.

— С 1 марта вступает в силу ФЗ-171. С какими изменениями столкнутся участники рынка?

— 23 июня 2014 года был подписан федеральный закон № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, указанный федеральный закон имеет ключевое значение. Он окажет управляющее влияние на земельные отношения.

Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

Введение новых требований к формированию и предоставлению земельных участков блокирует действующие программы, используемые для решения проблем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Так, в новой редакции законов не предусмотрена возможность предоставления безвозмездно в собственность земельных участков для разрешения ситуаций по проблемным объектам. В настоящее время в федеральные органы власти направлено консолидированное мнение региональной и муниципальной власти, представителей строительной и инженерной отрасли, общественных организаций с предложением сохранить эту норму закона, которая позволяет эффективно вести достройку проблемных объектов.

— Как принятие этого закона может повлиять на ускорение сроков выдачи разрешений на строительство?

— ФЗ–171 оптимизирует процедуру предоставления земельных участков под строительство с сокращением сроков. Это, разумеется, позволит сократить сроки подготовки и выдачи разрешения на строительство.Кроме этого, в ходе встреч с застройщиками мы сформировали, как это принято сейчас называть, «дорожную карту» и пытаемся модифицировать регламенты с тем, чтобы сократить количество процедур и сроки при подготовке и выдаче разрешений на строительство.

— Какие меры предпринимаются для ускорения обеспечения застройщиков техническими условиями?

— Это также одна из важных задач. Регламенты здесь прописаны как отраслевые, так и федеральные. Гарантией предоставления комфортных технических условий является согласованное с планами развития территорий строительство объектов инженерной инфраструктуры на основании утвержденных инвестиционных программ коммунальных предприятий. Хотя объективно нужно признать, что в условиях жесткого регулирования тарифов непросто найти источник финансирования, обеспечивающий адекватные темпы строительства инженерных сетей.

— Как обстоят дела с реализацией проекта МФК «Новосибирск-Сити», задуманном ЗАО «Олимпик-сити»?

— Это отдельный проект, который сопровождает город в пределах своей компетенции. Инициаторы проекта продолжают его поддерживать, мы находимся с ними в диалоге, но назвать на данный момент конкретные сроки реализации этого проекта я бы не рискнул. Но то, что он остается актуальным — это факт.

— Подводя итог, как в целом охарактеризуете политику в области строительства?

— Достигнуты результаты, общий объем ввода жилых объектов и объектов иного назначения говорит о том, что меры по созданию условий для опережающего развития строительной отрасли адекватны сегодняшним требованиям населения и бизнеса. Хотя мы понимаем, что до полной гармонии реализации строительных проектов предстоит пройти еще очень долгий путь, прежде всего в плане достижения большего вовлечения населения в процесс формирования решений по строительству на конкретных территориях. Здесь очень важно найти разумный баланс интересов инвестора и общественности.

Алексей Джулай, генеральный директор компании «Дискус Плюс»:

— 2014 год был благоприятен в целом для всей строительной отрасли. Город Новосибирск ввел в эксплуатацию наибольшее количество жилья, чем за предыдущие годы. Наша строительная компания всегда активно взаимодействует и сотрудничает со всеми профильными структурами государственной и муниципальной власти. Хочу отметить и поблагодарить за плодотворную совместную работу министра строительства Новосибирской области Сергея Владимировича Боярского, начальника департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексея Валерьевича Кондратьева, начальника управления архитектурно-строительной инспекции Анатолия Ивановича Мотыгу.

Что касается кризиса и принятия в связи с этим антикризисных мер, в частности, в строительной отрасли. Сегодня в профильном министерстве Новосибирской области и департаменте Новосибирской мэрии, по моему мнению, работают профессионалы своего дела, люди, умудренные опытом, которые пережили предыдущий кризис 2008 года и вышли из него с хорошими результатами. Все необходимые антикризисные меры и верные решения для разруливания складывающейся ситуации, я уверен, будут приняты.