Ажиотаж на рынке недвижимости Новосибирска в декабре 2014 года привел к «вымыванию» предложений и ожидаемому снижению спроса в 2015 году. Относительно дальнейшей стоимости жилья эксперты дают противоположные прогнозы, при этом застройщики склоняются в сторону дальнейшего роста цен. О том, чего все же стоит ожидать от рынка, кто по факту продает самый дорогой и дешевый квадратный метр и почему «дискаунтеров» поглотит рынок — в материале «КС».
Скачками
Важнейшим драйвером спроса на недвижимость стала сложившаяся в конце 2014 года политическая и макроэкономическая ситуация в России. Она «подстегнула» в конце 2014 года спрос как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.
«Рынок строящегося жилья в 2014 году взял на себя роль финансового инструмента — все экономические и политические проблемы тут же приводили к росту спроса на жилье. Сделки со строящимся жильем, в отличие от вторичного рынка, где большинство операций происходит путем покупки следующего жилья взамен предыдущего, проводятся оперативно — если не привлекать ипотеку, то сделку можно провести в один день. На фоне обвала курса рубля быстрые сделки стали особенно ценны, что привело к повышенному интересу к новостройкам», — поясняет руководитель аналитического центра компании «Квадротека» Татьяна Казакова. В то же время сделки с вторичным жильем отличаются отсутствием рисков — это обстоятельство также позволило данному сегменту стать популярным средством сохранения сбережений в условиях экономических потрясений.
В целом же, по данным Татьяны Казаковой, средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Новосибирске в 2014 году выросла на 12,4% и составила по итогам года 57,78 тыс. руб. Общий рост средней цены квадратного метра вторичного жилья в Новосибирске за 2014 год составил 9,0%.
В свою очередь директор компании RID Analytics Елена Ермолаева приводит более скромные показатели динамики. Так, по «первичке» прирост составил 5,5%, по рынку вторичного жилья — 6,7%. Основной рост, по ее словам, пришелся на первую половину прошлого года, а во втором полугодии цены либо оставались без изменений, либо немного снижались.
Особая ситуация произошла в результате валютных скачков в декабре прошло года.
Как вспоминает Татьяна Казакова, цены в последний квартал увеличили порядка 60% застройщиков. Среднее повышение составило 3,5%. Елена Ермолаева уточняет, что цены в декабре 2014 года на рынке строящегося жилья составили 54,6 тыс. руб. за 1 кв. м, на «вторичке» — 65,5 тыс. руб.
Первичный рынок
Аномальный декабрь на рынке недвижимости припоминают в АН «Жилфонд» и подсчитывают, что в начале декабря 2014 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке снизилась по сравнению с ноябрем на 2,9% и составила 56,63 тыс. руб. «Цена фактически вернулась к уровню середины 2013 года из-за снижения покупательной способности рубля и, соответственно, уменьшения спроса, который сместился в сегмент недорогого жилья», — комментирует ситуацию руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. Тем не менее, по словам собеседника «КС», в начале января 2015 года рынок ощутил подъем цены предложения, которая составила 58,15 тыс. руб., что выше декабрьского уровня на 2,68%.
Повышение в «Жилфонде» объясняют в первую очередь «вымыванием» с рынка недорогих вариантов во всех сегментах рынка вследствие скачка спроса в середине декабря. «В феврале 2015 года спрос на квартиры в новостройках входит в привычное русло, что корректирует цену предложения в сторону понижения. Сейчас уровень цен практически сравнялся с ноябрьским», — констатирует Григорий Якобсон. Так, средневзвешенная цена предложения в строящихся домах составила 58,61 тыс. руб.
«Если говорить о динамике рынка новостроек в течение 2014 года, стоит вспомнить слегка ажиотажное возрастание спроса с января по апрель в связи с нестабильностью валютного курса, — вспоминает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд». — Мы почувствовали это по числу обращений, апрель побил все рекорды по количеству сделок с жилой недвижимостью, средневзвешенная цена достигла максимальной отметки за год. В настоящий момент, несмотря на продолжающуюся нестабильность валютного курса, весенний ажиотаж на рынке первичного жилья не повторяется. Это связано с тем, что весной рост курса валют люди воспринимали как кратковременное потрясение и спасали свои накопления от обесценивания». На данный момент на фоне многомесячного роста валют население предпочитает вкладывать деньги в высоколиквидные активы, отмечает собеседник «КС».
Вторичный рынок
В течение 2014 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья, по данным «Жилфонда», выросла на 6,96% — годовая динамика более чем в два раза превышает динамику 2013 года, когда годовой рост средневзвешенной цены составил 3,12%. «Самый большой вклад в динамику цен на жилье внесли февраль-март и декабрь 2014 года — периоды, связанные с политическими потрясениями и нестабильностью валютного курса», — поясняет директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский. В декабре цена предложения на квартиры на вторичном рынке жилья в Новосибирске выросла на 0,9% и составила 66,38 тыс. руб. за кв. м. На основании данных января текущего года можно утверждать, что тенденции роста сохранились: средневзвешенная цена выросла на 1,39% и составила 67,39 тыс. руб. за кв. м. В январе, по словамАлександра Чернокульского, рынок стабилизировался, впрочем, активная скупка российскими гражданами недвижимости в декабре для сбережения накоплений привела опять же к значительному сокращению рынка жилой недвижимости.
Лидеры экономии и премиума
«КС» также решил выяснить, в каких районах Новосибирска стоимость квадратного метра наиболее высокая и низкая. Такому же сравнительному анализу были подвергнуты и «аппетиты» застройщиков города.
«Новостройки дороже на правом берегу в Октябрьском районе, а «вторичка» — в центральном округе», — отмечает закономерность директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит» на проспекте К. Маркса Елена Гончарик.
По данным «Квадротеки», самый дорогой квадратный метр в новостройках оказался в Железнодорожном районе и составил 77,87 тыс. руб. за кв. м, самый дешевый в Первомайском районе — 47,39 тыс. руб. Что касается вторичного жилья, то наиболее высокая стоимость квадратного метра была зафиксирована в Центральном районе — 83,76 тыс. руб., и наиболее низкая — 57,05 тыс. руб. в том же Первомайском районе.
Практически все собеседники вполне ожидаемо ответили, что, согласно текущим данным, самый дешевый квадратный метр наблюдается у ГК «Дискус Плюс», а самый дорогой зафиксирован у СП «Сибакадемстрой» в «Квартале Декабристов». Елена Гончарик добавляет к «Кварталу Декабристов» и «Первый строительный фонд». Впрочем, не стоит забывать и о компании «Строймастер» с таким объектом, как Rich House.
«Самые дешевые квадратные метры — у «Дискуса», но дешевизна эта относительная, — предостерегает Елена Ермолаева. — Так как для покупки необходимо стоять в очереди, а затем довольно долго ждать сдачи дома. К тому же при покупке не действует ипотека, поскольку это ЖСК».
Также, по ее словам, сэкономить вполне можно при покупке жилья в малоэтажных поселках в пригороде, а также в удаленных районах — по цене около 40 тыс. руб. за кв. м можно найти довольно много объектов в Первомайском, Ленинском и Кировском районах. Недорогое жилье предлагают компания «Вира-строй» («Матрешкин двор»), ПТК-30 (ЖК «Радуга»), «КПД-Газстрой» («Чистая слобода»), в свою очередь уточняет директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит».
Григорий Якобсон также к недорогим квартирам относит жилье строительной компании «Союз» в Кировском районе на улице Краснодарской, а также на улице Большая в поселке Новомарусино, который возводит ЗАО «Строитель». На этих объектах стоимость не превышает планки в 35 тыс. руб. за кв. м. На правом берегу руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» приводит в пример студии в ЖК «Стрижи на Родниках».
Прогнозы на 2015 год
Какая динамика цен и спроса ожидает рынок недвижимости в этом году? С этим вопросом «КС» также обратился как к представителям агентств недвижимости, так и к самим застройщикам.
О том, что повышение цен на 5–10% началось еще с января 2015 года, говорит Елена Гончарик. В целом же, по прогнозам собеседницы «КС», цены в текущем году поднимутся на уровне инфляции.
А вот оценить спрос Елена Гончарик затруднилась, заметив, что все будет зависеть от экономической ситуации в стране. «Кому необходимо решить жилищный вопрос, тот все равно будет его решать. Вкладываться в инвестиции, возможно, станут меньше», — говорит директор офиса продаж агентства недвижимости «Грановит».
Впрочем, у другого эксперта — Елены Ермолаевой прогноз противоположный. «Если, как нам предсказывают ведущие экономисты, 2015 год будет годом кризиса — то есть снизится ВВП, а за ним и реальные доходы населения, а также сохранится высокая ключевая ставка, — то в первом квартале нас ждет стагнация, а затем начнется снижение цен — на вторичном рынке более резкое, на первичном — более плавное», — говорит директор компании RID Analytics. Озвучить цифру собеседница «КС» затрудняется ввиду того, что на нее влияет слишком много факторов. В прошлый кризис, рассуждает Елена Ермолаева, на первичном рынке снижение составило примерно 20%, но реальные цены сделок были ниже заявленных, поэтому экспертно снижение можно оценить в 30–35%». При этом ВВП снизился примерно на 8%. «Если в 2015 году, по прогнозам, ВВП снизится на 2–4%, то, соответственно, будут созданы и предпосылки для снижения цен на жилье», — считает Елена Ермолаева.
«По спросу пока можно сказать лишь, что он не только не снизился, но, наоборот, вырос, — утверждает собеседница «КС». — Проявился эффект бегства от денег, когда люди «перекладывались» из депозитов в покупку квартир. Однако скоро эта волна пройдет, и наступит период пониженного спроса. Строительные компании, понимая это, не повышали цены на квартиры, стараясь создать себе финансовую «подушку безопасности».
Другие эксперты также не склонны считать, что волна ажиотажного спроса продолжится длительный период. «Мы ожидаем существенное снижение спроса. Во-первых, ухудшается экономическая ситуация, во-вторых, растут ипотечные ставки, в-третьих, спрос, который в спокойной обстановке был бы реализован в 2015 году, вследствие паники уже выплеснулся в 2014-м», — соглашается Татьяна Казакова. В результате этих трех факторов в «Квадротеке» ожидают небольшое снижение цен по итогам года в пределах 6–8%. Говоря о динамике в январе, Татьяна Казакова отмечает, что за счет поддержания спроса приезжими из соседних государств, снижения ипотечных объемов рост цен в пределах статистической погрешности составил 0,3%.
«В 2015 году мы ожидаем снижения активности на рынке жилья, уменьшения количества сделок и смещения спроса в сегмент экономкласса. Это будет происходить из-за снижения платежеспособного спроса на ипотечное кредитование и роста ипотечных ставок», — прогнозирует ситуацию на рынке недвижимости Григорий Якобсон. Руководитель отдела вторичного жилья АН «Жилфонд» Сергей Ержак при этом уточняет, что стоимость недвижимости пока не достигла темпов инфляции, которая за 2014 год превысила 11%. «Сохраняющийся высокий уровень спроса, близкий к декабрьскому, особенно со стороны приезжих, провоцирует рост цен на недвижимость в Новосибирске, хотя и не чрезмерный. Такая ситуация на рынке продержится еще 2–3 месяца», — считает руководитель отдела вторичного жилья «Жилфонда». Затем, по словам собеседника «КС», спрос и покупательская активность также начнут постепенно ослабевать, и через полгода рынок жилья может ощутить явно выраженное снижение цены на недвижимость.
Что касается покупки жилья по ипотечным кредитам, то ввиду труднодоступности этого инструмента в «Жилфонде» в январе–феврале 2015 года зафиксировали значительное количество сделок с привлечением ипотеки. «Теперь застройщики будут вынуждены разрабатывать новые схемы продаж для реализации своего продукта: в рассрочку, под более низкий, чем у банков, процент и на более короткий, чем ипотека, срок. Аналогичные предложения потребителям возможны и от солидных риелторских агентств», — говорит Сергей Ержак.
Нет понижению
Новосибирские застройщики в один голос говорят, что снижения стоимости жилья для конечного потребителя в текущем году не случится. Прежде всего цены на металл выросли от 15% до 30%, и участники рынка сомневаются, что они упадут. Другой фактор — повышение ипотечной ставки.
«Ценовых отыгрываний на рынке не будет, того, кто начнет играть «вниз», затопчут. В 2008 году очень большую роль сыграли инвесторы, которые занимались вылавливанием дисконтов, и, выловив их, просто удушали таких игроков, — предупреждает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Поэтому если кто-то дисконтирует — значит, жертва. Да и в принципе таких игроков на рынке стало меньше, застройщики сейчас ведут взвешенную политику, и поводов для таких шагов стало меньше. В случае если же кто-то начнет проседать, весь дисконт разойдется по инвестиционной среде, и до рынка он даже не дойдет. Отрасль стала гораздо профессиональнее, и существует масса других инструментов, которые помогают лучшим образом отреагировать на ухудшение ситуации, нежели дисконтирование. Например, добровольный уход с рынка с сохранением актива». Падения спроса в текущем году в компании ожидают на уровне 10–15%.
ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Инна Беличенкова,
генеральный директор ЗАО «Строитель»
— На какие прогнозы по ценовой динамике в текущем году опираетесь?
— В связи с повсеместным ростом цен на стройматериалы будет происходить удорожание стоимости квадратного метра жилья. Однако нельзя сказать, что это будут резкие скачки цен, скорее, умеренный рост. Во всяком случае, мы будем стараться удерживать себестоимость строительства объектов за счет импортозамещения некоторых комплектующих. Как бы то ни было, снижения цен ожидать не приходится. По крайней мере, крупные застройщики не пойдут на рискованный демпинг. Несмотря на то что покупательская способность с каждым днем становится все меньше, опускать цены ниже и продавать квартиры «в минус» решатся немногие. Существуют иные способы корректировки спроса, нежели «обвал цен» с печальным исходом в виде заморозки объектов на долгие годы.
— Какую ценовую политику планируете проводить сами?
— Систему ценообразования компании в дальнейшем мы менять не планируем. Стоимость квадратного метра будет расти в зависимости как от инфляции и себестоимости, так и от степени готовности объектов. То есть по мере приближения срока сдачи объекта цена будет расти.
— Какие способы стимулирования потребительского спроса думаете использовать?
— Основная задача застройщика — обеспечить население жильем. Сложные времена подталкивают строительные компании к предложению альтернативных вариантов по приобретения квартир. Далеко не секрет, что 50–60% покупателей жилья используют ипотечные кредиты. Сейчас курс доллара и Центробанк диктуют свои условия. Высокая процентная ставка бьет по карману, а число выдаваемых займов резко сократилось. Соответственно, мы включаемся в существующую проблему и ищем варианты рассрочек.
Кроме того, застройщикам необходимо партнерство с ведущими банками, поскольку это дает возможность быть гибкими и с ипотекой. Так, совместно со Сбербанком вводятся программы по компенсации части ежемесячного платежа застройщиком. Покупателю квартиры следует обращать внимание, имеются ли у застройщика соответствующие программы. Например, такие, когда при покупке квартиры застройщик компенсирует часть платежа покупателю до ввода дома в эксплуатацию. Это позволяет сбалансировать расходы покупателя и выполнить главную социальную функцию застройщика — удовлетворить потребность населения в жилье.
Владимир Мартыненков,
директор ООО «НИСК «Метаприбор»:
— Мы ориентируемся на прогноз понижения спроса в этом году. Цены на жилье будут корректироваться по мере повышения стоимости материалов, оборудования и стоимости услуг в отрасли. Тем не менее, некоторое сдерживающее влияние на цены будет оказывать пониженный спрос. Доходность в отрасли упадет, также прогнозируем много банкротств, но это уже в 2016 году.
Главный тренд этого года — «объяснимая надежность», что означает надежность застройщика не просто на словах, а доказательное подтверждение, когда он может объяснить, за счет чего или кого он эту надежность сможет обеспечить. К примеру, сейчас благодаря массированной бескомпромиссной рекламе большинство населения считает самым главным фактором надежности для новостройки 100% банковское финансирование. И только сами застройщики и финансисты знают, чем чреват этот вариант. Когда несколько объектов встанут, так как банки приостановят финансирование, как это уже было в 2009 году, только тогда люди задумаются. Мы сотрудничаем с фондом группы «ИФД КапиталЪ», ориентируясь на то, что эта компания софинансирует большое количество строек по всей России. Кроме того, застройщику стоит удостовериться, как сделали это мы, чтобы в активе финансового партнера отсутствовали «замороженные» объекты.
Другой тренд: инвестору сегодня нужен новый продукт, а не просто крыша над головой. Даже в экономклассе люди уже смотрят на концепцию комплекса, на благоустройство, а порой и спрашивают у застройщика, где тут площадки для выгула собак. В комфорт и бизнес-классах требования к жилью совершенно изменились за последние 2–3 года — и в этом заслуга девелоперов, занимающихся концептуальной застройкой, изменившая представление людей о жилье, и этот процесс вспять уже не повернуть.
Падение личных доходов населения приведет к тому, что люди наконец начнут задумываться не только о стоимости самой квартиры, но и о расходах на ее эксплуатацию. И здесь на первое место выходит проблема энергосбережения, так как это самая большая статья расходов в сумме коммунальных платежей. Мы предлагаем будущим владельцам экономить в два-три раза на затратах по теплу за счет пассивной системы энергосбережения. Мы, как и многие другие компании, готовим новые продукты и делаем все возможное, чтобы они понравились.
WPBuild.Ru