Все выше и выше

Мэр Новосибирска Анатолий Локоть (на фото в центре) и губернатор области
Мэр Новосибирска Анатолий Локоть (на фото в центре) и губернатор области

Прошедший 2014 год ознаменовался рекордным объемом ввода жилья в Новосибирской области. Несмотря на экономическую ситуацию, губернатор и большинство застройщиков настроены оптимистично. Темпы снижать не собираются. Впрочем, и цены тоже. Об основных показателях, настроениях в отрасли, прогнозах, подготовке к «жесточайшей» конкуренции и опасениях мэра Новосибирска — в обзорном материале «КС», посвященном итогам строительного комплекса региона.

Отраслевые события

Пожалуй, самыми значимыми событиями в строительном комплексе можно назвать смену власти и кураторов отрасли на городском и областном уровнях. Так, с приходом Анатолия Локтя в мэрию Новосибирска в апреле 2014 года часть общественности и не самых результативных застройщиков стала ожидать смены начальника департамента строительства и архитектуры (ДСиА), пост которого на тот момент занимал Сергей Боярский. Впрочем, другая часть глав строительных компаний, отмечая профессионализм Сергея Боярского, взялась рьяно отстаивать руководителя профильного департамента. Этим событиям мы посвятили не один материал (1, 2, 3). Но, как и предсказывал «КС», в сентябре после избрания губернатором области Владимира Городецкого пост начальника ДСиА господину Боярскому все же пришлось оставить, но только для того, чтобы занять министерское кресло. Городской департамент после возглавлял заместитель Боярского Иван Шмидт, через пару недель его сменил Алексей Кондратьев, руководивший в свое время департаментом земельных и имущественных отношений (ДЗиО). С 1 декабря он также возглавил и стратегически важную комиссию по вопросам земельных отношений, председателем которой с конца июня значился Виктор Игнатов. А руководителем ДЗиО с января 2015 года назначен Георгий Жигульский.

«Возвращаясь» к областному правительству, напомним, что министерство строительства и ЖКХ с приходом господина Городецкого было поделено на два самостоятельных ведомства: министерство строительства и министерство ЖКХ и энергетики. Таким образом, Сергей Боярский начал курировать строительный комплекс области, а предыдущий глава объединенного министерства Денис Вершинин занялся энергетикой и ЖКХ. 23 января господин Вершинин написал заявление об увольнении по собственному желанию. Пост руководителя министерства занял Евгений Ким, ранее руководивший коммунальным и энергетическим комплексом города.

В прошлом году также вступили в силу новые законотворческие инициативы. Так, застройщики стали обязаны отчислять страховые взносы, подтверждая тем самым свою благонадежность. Большинство участников данную меру считают тщетной и малополезной с точки зрения защиты инвесторов от недобросовестных застройщиков.

Активность

Так или иначе, но после 1,7 млн кв. м, введенных в 2013 году в Новосибирской области, в прошлом году ввели на полмиллиона больше, достигнув рекордного показателя 2,2 млн кв. м. Рост объемов жилищного строительства вырос на 28% по сравнению с 2013 годом и вывел регион в лидеры по СФО. «При этом пятый год подряд устойчивые показатели демонстрирует город Новосибирск, лидирующий по этому показателю среди других городов России», — заметил Владимир Городецкий на активе строительной отрасли 26 января. В городе по итогам прошлого года ввели 1,4 млн кв. м.

По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, из общего объема243,9 тыс. кв. м (1620 домов) — доля индивидуального строительства, 22,6 тыс. кв. м (19 домов) — площадь малоэтажного жилья и 1,2 млн тыс. кв. м, или 126 домов в натуральном выражении — площадь возведенного капитального жилья. Больше всего многоэтажек — 33 дома общей площадью 283,9 тыс. кв. м — построено в Октябрьском районе. Включая Октябрьский, Ленинский и Кировский районы обеспечили 75% общего ввода.

Значительную часть нового жилого фонда составляют кирпичные дома — 36%. Удельный вес монолитного и сборно-монолитного домостроения — 30%, панельного — 19%, а каркасного — 15%.

На комплексных площадках введено 82 дома общей площадью почти 641 тыс. кв. м. Всего же ввели в эксплуатацию в многоэтажных и малоэтажных домах 21,9 тыс. квартир, из которых более 4,4 тыс., что составляет 20% от общего числа, выполнены под ключ. Общий объем инвестиций в отрасль составил 89 млрд рублей.

Ударники

Напомним, что по версии «КС», «Компанией года» в 2014 году за стабильность в сочетании с инновационностью был признан СК «Сибирь», «Персоной года» в связи с успешным развитием предприятий стройиндустрии в сложной экономической обстановке стал генеральный директор «Первого строительного фонда», депутат Законодательного собрания Майис Мамедов.

В традиционно составляемом городской администрацией топ-листе застройщиков по итогам 2014 года произошли изменения. Во-первых, сменился лидер и появились новые игроки.

Так, на первом месте, как и прогнозировал «КС», оказался СП ООО «Сибакадемстрой» с показателем 118 тыс. кв. м, что в натуральном выражении составило 14 домов. Строчкой ниже расположился прошлогодний лидер — компания депутата Совета депутатов Новосибирска Дмитрия Червова «Дома Сибири». Застройщик ввел 89,4 тыс. кв. м (шесть домов) против «прошлогодних» шести домов, но общей площадью 142 тыс. кв. м, сданных в 2013 году. «Бронзовым призером» стал так же отсутствовавший в прошлом году в рейтинге, как и «Сибакадемстрой», «Энергомонтаж» депутата Законодательного собрания Иван Сидоренко с объемом почти 69 тыс. кв. м. На четвертом месте расположился новичок — ООО «СК «ВИРА-Строй», выстраивающее «Матрешек» в Кировском районе. С 4-й строчки на 5-ю опустился «КМС». Шестое место занялоЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест». Прочно закрепил свои позиции «КПД-Газстрой» — 7-е место второй год подряд. Следом идет ГК «Метаприбор». И замыкают десятку лидеров ОАО «Строительный трест № 43» иновый игрок ООО «Дирекция стройки» (ГК «Новосел»,так же как и «Дискус», застраивающий МЖК).

Лучше больше

С 2014 года отраслью правило стремление к масштабности, что выразилось как в объемах ввода, так и в предпочтениях горожан. По словам Алексея Кондратьева, спрос на 1-комнатные квартиры в отличие от 2- и 3-комнатных стал падать. В среднем на одного жителя Новосибирска по итога года введено 0,88 кв. м. В 2013 году этот показатель был ниже — 0,85.

В целом же, по словам начальника ДСиА, в 2014 году ведомство сконцентрировалось на работе по утверждению проектов землепользования, планировке. Другое основное направление — развитие застроенных территорий (РЗТ). «В связи с активным строительством значительно снизился объем свободных территорий в городе. Поэтому ведется работа по формированию участков для предоставления новым инвесторам. И соответственно, реинвестиции становятся наиболее актуальными», — отметил господин Кондратьев. Так, в настоящее время мэрия заключила 24 договора, согласно которым предполагается снести 120 ветхих и аварийных домов. В ближайшее время департаментом будет подготовлена еще 21 территория емкостью 22 га, с 90 ветхими и аварийными домами.

Что касается работы с обманутыми дольщиками, то в 2014 году в городе было введено 12 домов, всего по области 14. Еще 45 объектов требуют окончания строительства.

В связи с изменениями федерального законодательства, которые вступят в силу 1 марта 2015 года, наиболее актуальной, по словам Алексея Кондратьева, является работа по подготовке проектов межевания территории для определения конкретных земельных участков для предоставления под строительство.

По словам Сергея Боярского, результаты деятельности строителей Новосибирской области неразрывно связаны с индустрией производства строительных материалов и конструкций.

Так, в 2014 году стройиндустрия по номенклатуре основных материалов обеспечила стабильный рост. Это и стеновые материалы, цементная промышленность, производство крупнопанельного домостроения (КПД) и всех основных продуктов и материалов, которые необходимы для строительства домов и иных объектов.

По данным министра строительства, рост объемов выпуска основных строительных материалов и конструкций на территории Новосибирской области за 2014 год к соответствующему периоду 2013 года наблюдается в промышленности ячеистого бетона — 114,88%, кирпича — 102,312%, КПД — 105,672% и цемента — 102,243%.

Говоря о развитии Новосибирской агломерации, Сергей Боярский отметил, что работа продвигается посредством проведения градостроительной политики на принципах межмуниципального сотрудничества, способствующей повышению инвестиционной привлекательности территорий. В апреле 2014 года постановлением правительства была утверждена схема территориального планирования агломерации. На данный момент проводится реализация мероприятий схемы путем подготовки документации по планировке территории и строительства объектов регионального значения.

Как подметил заместитель генерального директора ОАО «СИАСК» Михаил Ельский, для развития агломерации необходимо провести корректировку градостроительной документации на прилегающих к Новосибирску территориях. «И в первую очередь это касается транспортной схемы, а также инженерной инфраструктуры», — считает Михаил Ельский. Приоритетной задачей ДСиА и минстроя заместитель генерального директора ОАО «СИАСК» видит проведение анализа разработанной планировочной схемы по районам областного центра и муниципальных образований.

В 2014 году при бюджетной поддержке за счет средств областного и федерального бюджетов улучшили жилищные условия более 7,1 тыс. жителей Новосибирской области — молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы, индивидуальные застройщики, ветераны и инвалиды. Впрочем, учитывая заведение уголовных дел о незаконной продаже 1,5 тыс. квартир в новосибирской мэрии, не всегда помощь доходит по назначению.

Планируя деятельность на текущий год, Сергей Боярский сообщил, что в 2015 году будет продолжена работа, направленная на повышение доступности и качества жилищного обеспечения населения области, создание условий для увеличения объемов такого строительства на территории области, в первую очередь жилья экономкласса, активное участие в жилищном строительстве индивидуальных застройщиков и жилищных некоммерческих объединений граждан. Будет оказано содействие внедрению новых современных, энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий в жилищное строительство и развитию местной базы строительных материалов.

Что же касается объемов сдачи, то глава региона планку снижать не намерен. Потенциал, по его словам, у области есть.

«Наступивший год будет для строительной отрасли не менее успешным, — заявил Владимир Городецкий. — 4,5 млн кв. метров находится в качестве заделов на разных стадиях строительства, власть по-прежнему будет серьезным бюджетным заказчиком при строительстве новых школ, поликлиник и детских садов. Предстоит решать задачи по активному взаимодействию с точки зрения комплексной застройки, переселения из ветхого жилья. Одним из ближайших решений станет принятие комплекса мер по вопросам обманутых дольщиков, увеличению объемов сдачи долгостроев».

Впрочем, как некоторые застройщики, так и сами чиновники в поддержании набранных темпов не уверены. Начальник инспекции гостройнадзора региона Валерий Анищенко считает, что ожидаемый объем сдачи в текущем году не превысит 1,7 млн кв. м. Что же касается нарушений, то количество административных дел, заведенных на застройщиков в 2014 году, увеличилось в два раза.

Настрой

Корреспондент «КС» обратился непосредственно к самим участникам отрасли: как они оценивают результаты 2014 года и какую перспективу видят в неспокойном 2015 году?

Спрос

В «Сибакадемстрое» отметили, что в 2014 году объем продаж относительно 2013 года вырос на треть, что связано с увеличением объемов строительства, пояснил директор по маркетингу и продажам Динар Зарипов. «Наибольший рост продаж произошел в декабре. Среди покупателей много инвесторов — их доля выросла в два раза. Активность покупателей вполне обоснована. Неясность на валютном рынке заметно спровоцировала людей на вложение денег в недвижимость, поскольку это на сегодняшний день один из самых понятных и надежных инструментов сохранения капитала», — уверенсобеседник «КС».

Впрочем, кардинальных перемен не произошло, люди продолжат покупать жилье, считают в «Сибакадемстрое». «Но учитывая текущие условия рынка, есть все предпосылки к тому, что цены начнут расти», — предупреждает Динар Зарипов. Говоря о стоимости жилья (этот вопрос в одном из ближайших номеров «КС» намерен рассмотреть более подробно), Майис Мамедов также прогнозирует рост на 25–30% (см. текст «Действовать вопреки»).

Тем не менее из-за изменений в экономике, в том числе повышения ставок на ипотеку стимулов для роста спроса нет, говорит Динар Зарипов. «Выживут те строительные компании, которые имеют высокие компетенции в области финансового управления, и помимо средств участников долевого строительства, также используют другие виды финансового обеспечения — проектное финансирование крупных федеральных банков, собственные средства компании, — объясняет собеседник «КС». — Так, проекты «Сибакадемстроя» финансируются из трех источников. Это поддержка крупных федеральных банков, в том числе Сбербанка России в виде проектного финансирования, средства участников долевого строительства и собственные средства застройщика».

Повышением процентной ставки ипотечного кредитования обеспокоен и один из учредителей компании «Вира-строй» Сергей Аксененко.

По данным правительства Новосибирской области, 29–30% капитальных вложений в строительство составляли ипотечные кредиты. Как пояснил в свою очередь заместитель председателя Сибирского Сбербанка, управляющий Новосибирского отделения Игорь Безматерных, в 2014 году было выдано порядка 17 млрд по ипотечным кредитам: «При этом рекордный объем выдачи пришелся на декабрь, когда произошел рост ставки. Спрос есть, хотя уже и несколько снижается. Даже при ставке в 14,5% мы наблюдаем довольно устойчивый спрос со стороны населения». Кроме того, банкир отметил и увеличение собственных средств застройщиков в среднем на 10%. Теперь приблизительно 40% — собственные средства застройщика, из которых 15% могут составлять инвестиции дольщиков и 60% — заемных. В целом он пообещал продолжать кредитовать застройщиков и сохранить индивидуальный подход к каждому заемщику из числа строителей.

Антикризисные меры

Владимир Городецкий отметил, что в непредсказуемое кризисное время сбоям больше всего будет подвержена строительная отрасль. «Во-первых, потому что меняются условия по заимствованию средств и банков. Сегодня по кредитной ставке более 25% строить бизнес невозможно. Думаю, эти ресурсы будут ограничены, и немногие строительные организации смогут прибегнуть к ним», — пояснил глава региона.

«И для того чтобы поддержать комплекс в работоспособном состоянии, мы сформировали предложения, как и все субъекты Федерации. И главная задача — это поддержать ипотечное кредитование, поддержать уровень ставки, которая обеспечивала объемы кредитования и доступность этого инструмента. Также необходимо подержать сегмент банковского кредитования для строительной отрасли как стратегический по аналогии с гособоронзаказом», — озвучил основные антикризисные меры поддержки Владимир Городецкий.

Маийс Мамедов в свою очередь говорит о необходимости компенсирования процентной ставки со стороны правительства до сдачи объекта, упрощении условий при получении инженерных коммуникаций и земельных участков.

«Застройщик прежде всего нуждается в адекватных ценах на энергоресурсы, на стройматериалы. Мне непонятно, почему же растет цена на те материалы, которые производятся в России?! Поэтому как может правительство повлиять на производителей, на монополистов? Рынок есть рынок. Какие могут быть меры? — не уверен в эффективности правительственной поддержки председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин. — Хотя некоторые шаги в административном плане — дотации, например, были бы уместны при возведении объектов социального назначения».

Положительный эффект депутат видит в снижении ставки ипотечного кредитования: «Но это же тоже от банков зависит, администрация же их не снизит», — замечает корреспонденту «КС» Вячеслав Илюхин.

Также при подведении итогов на активе отрасли корреспондент «КС» обратил внимание и на слова мэра Анатолия Локтя, который, говоря о совместном подведении итогов с минстроем региона, был сначала не уверен в целесообразности данного мероприятия и даже опасался некоторой экспансии со стороны области: «Во-первых, мы провели расширенное заседание президиума мэрии, подвели итоги, о сдаче и обо все достаточно подробно поговорили. Потом подумал, что специфика все же есть. А также еще одну мысль откровенно выскажу: опасался, что подомнет министерство, подомнет правительство под себя, нас не видно будет со своими проблемами. Но на самом деле сегодняшняя практика довольно интересная. И поскольку живо и дискуссионно проходит совещание — это плюс. Это позволяет посмотреть на проблемы с разных точек зрения».

Затем мэр отметил отставание развития социальной инфраструктуры от развития города и предложил строителям подумать о совместном решении проблемы. В качестве второй проблемы Анатолий Локоть вынес обманутых дольщиков, отметив при этом вклад в решение этой проблемы таких компаний, как «Сибакадемстрой» и «Стрижи».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»:

— Рынок жилой недвижимости в нынешнем виде более молодой и масштабный, нежели 4–5 лет назад — беспрецедентное достижение банков, развивающих направление ипотечного кредитования. Некоторые финансовые структуры долю ипотечных кредитов нарастили до 30%. За счет этого на рынке и появились покупатели, приобретение квартир которым ранее было недоступно. К 2014–2015 году уже оперились и нарастили на рынке свою долю представители нового тренда жилищного рынка. Это те застройщики, которое стали поставлять на рынок не только квадратные метры, а продукцию, наполненную большим количеством потребительских опций. Также в Новосибирске профессионально прогрессировало и сообщество риелторов. Между риелторами 2008 года и 2014-го — огромная пропасть, это две разные планеты.

Спрос в 2014 году был весьма высок благодаря активности банков. Конкуренция держалась на высоком уровне благодаря тому, что на рынок ринулись все кому не лень. Если бы не декабрь прошлого года, когда случились события, мало поддающиеся экономическому, скорее только психологическому анализу, то можно было бы сказать, что стоимость жилья дрейфовала в сторону увеличения, чуть-чуть опережая инфляцию.

В 2015 году конкуренция будет невероятной, даже сверхожесточенной. Сейчас на рынке уже остались организации, которые не предлагают детских решений, как, например, в 2008 году, а грамотно следят за своей себестоимостью, за организацией финансовых потоков, продаж, за объемами кредитного потока. В принципе, остались подготовленные батраки-участники, но корма на всех не хватит. Спрос, конечно же, подсократится, я не говорю о 20–30%, но на 10–15% снизится. Случится это, во-первых, за счет сокращения числа ипотечников в результате подорожания продукта, ужесточения требований при выдаче. Впрочем, мы заметили и повышение спроса со стороны тех, кто из банковских депозитов ушел в недвижимость. Это можно назвать характерной и массовой особенностью декабря. Люди начинают распаковывать свои чулки.

С 2008 года на рынке продолжают преобладать хищнические настроения, поэтому увеличение конкуренции на фоне снижающегося спроса приведет к следующим последствиям. Многие СМИ ожидают падения цен и со страшной силой ругают участников рынка за то, что они говорят, что цены понижаться не будут. Ценовых отыгрываний на рынке не будет, того, кто начнет играть «вниз», затопчут. В 2008 году очень большую роль сыграли инвесторы, которые занимались вылавливанием дисконтов, и, выловив его, просто удушали этого игрока. Поэтому если дисконтирует — значит жертва. Да и в принципе таких игроков на рынке стало меньше, застройщики сейчас ведут взвешенную политику, и количество поводов для таких шагов также снизилось. В случае если же кто-то начнет проседать, весь дисконт разойдется по инвестиционной среде, и до рынка он даже не дойдет. Отрасль стала гораздо профессиональнее, и существует масса других инструментов, которые помогают лучшим образом отреагировать на ухудшение ситуации, нежели дисконтирование. Например, добровольный уход с рынка с сохранением актива.

Если говорить об антикризисных мерах, то отрасль, на мой взгляд, становится настолько самостоятельной и самодостаточной, что не нуждается в протекционизме со стороны правительства.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Инна Беличенкова, генеральный директор ЗАО «Строитель»

— Какие особенности строительного рынка 2014 года вы можете выделить с точки зрения спроса, стоимости квадратного метра, влияния «черного вторника», форматов жилья, уровня конкуренции?

— Спрос в 2014 году особо не отличался от классического годового сценария, за исключением конца года. С января по май был отмечен плавный и стабильный рост по всем объектам. В летние месяцы наблюдалась стандартная сезонная пауза. Сентябрь и октябрь выдались достаточно спокойными. В ноябре произошел резкий подъем, который в декабре перешел в небывалый ажиотаж. Ноябрьский подъем продаж в нашей компании мы связываем с макроэкономическими факторами, которые подкрепляет проведенная летом и осенью масштабная рекламная кампания.

Несмотря на ухудшение экономической ситуации, стоимость квадратного метра на протяжении нескольких месяцев сильно не менялась. «Черный вторник» в нашей компании был отмечен взрывным спросом, но цены в связи с этим не менялись. Что касается форматов жилья, опыт прошлых лет привел нас к правильному решению диверсифицировать портфель объектов. И поэтому в 2014 году мы строили жилье во всех сегментах. Это позволило нивелировать падение спроса в одном из объектов, обеспечивая стабильность выручки компании за счет продажи квартир в других комплексах.

Конкуренция — это здоровое рыночное явление, позволяющее каждой строительной компании меняться в лучшую сторону, искать новые и интересные идеи для воплощения. Наша компания в 2014 году от конкуренции не страдала. Я считаю, мы избрали верную стратегию, которая позволяла нам показывать то, что интересно покупателям в каждом отдельном сегменте.

— Каковы ваши прогнозы на текущий год с учетом экономической ситуации c точки зрения спроса, форматов жилья, уровня конкуренции?

— Спрос упадет, но на какой уровень, пока прогнозировать сложно. Тем не менее он не исчезнет совсем. Потребность в жилье — одна из первичных потребностей человека. При условии высоких ипотечных ставок и снижении количества выдачи кредитов в целом покупательская способность значительно уменьшится. В этих условиях застройщики должны будут подстроиться под существующие реалии и предлагать покупателю варианты, которые ему удобны, выгодны.

В этом году снижения стоимости на первичное жилье ожидать не стоит. Застройщиков закалил опыт 2008 года. У крупных игроков рынка существует понимание, что демпинг может привести к длительной заморозке объектов. Тем более что валютный курс будет способствовать росту цен на строительные материалы. Это приведет к конечному удорожанию объекта. Наша задача максимально сдерживать себестоимость, чтобы контролировать рост цен.

Что касается форматов жилья, мы продолжим практику с диверсификацией объектов. Но очевидно, что спрос еще больше перераспределится в сторону жилья экономкласса. Поэтому застройщики будут пересматривать и перепроектировать свои объекты так, чтобы покупатель в сложившихся условиях мог приобрести жилье за меньшие деньги. Один из возможных вариантов поддержать и увеличить спрос — уменьшение площадей квартир при проектировании объектов.

Экономическая нестабильность подстегнет конкурентную борьбу. Мы будем продолжать работать с позиции потребностей своего покупателя и ориентироваться прежде всего на спрос. В любом случае необходимо сохранять здравый смысл. Удастся это далеко не всем, для кого-то этот год может стать фатальным.

— Какие меры предпринимает застройщик для стимуляции спроса?

— Главное — трезво смотреть на ситуацию и своевременно реагировать на спрос, продумывать различные варианты, предлагать выгодную альтернативу ипотеке в виде разноплановых вариантов рассрочки.На сегодняшний день для некоторых это единственно возможный механизм, позволяющий не только приобрести квартиру, но и избежать переплаты процентов по кредиту. Кроме того, нужно вводить различные бонусные программы и разыгрывать полезные подарки. Все эти механизмы благотворно влияют на покупательский спрос и повышают внимание к строительному объекту.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ