Смена декораций

В строящемся на данный момент торгово-развлекательном центре «Галерея Новосибирск» на улице Гоголя меняется пул арендаторов. По данным «КС», от размещения уже отказалась компания «РМ-Консалтинг», которая изначально планировала открыть в «Галерее Новосибирск» свои заведения, не подтвердили данные о размещении также бренды GAP, GANT и Banana Republic. Основная причина — высокие арендные ставки, которые к тому же, по данным опрошенных «КС» респондентов, выставлены «Галереей Новосибирск» в долларовом формате, что на текущий момент вызывает много вопросов.

Информацию о том, что в торгово-развлекательном центре не будет таких заявленных заведений, как «Перчини» и «Чучвара» новосибирской компании «РМ-Консалтинг», рассказал «КС» директор агентства коммерческой недвижимости MDBroker Данил Прудников.

«На фоне кризиса часть арендаторов отказались размещаться в данном объекте. К тому же цены на аренду в торговом центре достаточно высоки, по моим оценкам, они самые высокие на текущий момент в Новосибирске, дороже, чем в ТРЦ «Аура». Так, компания «РМ-Консалтинг» отказалась от аренды в «Галерее Новосибирск». Если площадь «Перчини», как правило, колеблется от 300 кв. метров, то стоимость месячной аренды составит около 1 млн рублей, на данный момент это неподъемные деньги для бизнеса. На мой взгляд, жизнеспособная цена аренды для ресторанных проектов — не более 1,5 тысячи рублей за квадратный метр», — рассуждает господин Прудников, а также добавляет, что несколько арендаторов сейчас переходят на снижение базовой ставки арендной платы с сохранением платы процентов с оборота.

Согласно информации других приближенных к объекту источников, от размещения в «Галерее Новосибирск» также отказалась сеть «Рестораны Дениса Иванова», которая планировала открыть там еще один пивной ресторан Beerman. Однако непосредственно представитель сети не подтвердил данные об этом «КС», отметив, что в компании «готовят к открытию новые проекты, но не там» (в «Галерее Новосибирск». — «КС»).

Смущает потенциальных арендаторов то, что ставки в торговом центре представлены в долларах. С одной стороны, для коммерческой недвижимости это нормально, с другой — не с его текущим курсом, особенно если договор аренды заключался пару лет назад. «У «Галереи Новосибирск» не предусмотрен ни фиксированный курс доллара, ни даже валютный «коридор». Поэтому у арендаторов в этой ситуации есть два выхода: давить на фиксацию доллара в «коридоре» или сокращать площадь. Иначе «Галерея Новосибирск» рискует включиться в работу наполовину пустой, как некоторые другие торгово-развлекательные центры России», — рассказал «КС» один из арендаторов на условиях анонимности.

Хорошее начало

Среди брендов одежды на момент презентации объекта в Новосибирске в апреле 2013 года значились такие новые для города марки, как H&M, Banana Republic, GAP, M&S, Michael Kors, No One, Gant и Mondial, помимо них, уже присутствующие на рынке Mango, Terranova, Incity, Reserved, Tommy Hilfiger, Baldinini, Adidas, Reebok, Nike. В отделе маркетинга российского офиса GAP и Banana Republic сообщили, что информации о том, что в ближайшее время бутики марок будут открыты в Новосибирске, нет, а название «Галерея Новосибирск» они слышат впервые. Менеджер по региональному развитию S.F.Group Александр Логинов (официальный представитель марок GANT и Le Coq Sportif в России и СНГ) ответил аналогично: «В «Галерее Новосибирск» бренда GANT не будет, по крайней мере на данный момент. Хотя изначально размещение там планировалось».

По неофициальным данным, H&M от размещения не отказались — бутик откроет свои двери в торговом центре в конце мая 2015 года. Связаться с BNS Group, которая развивает бренд Michael Kors в России, на момент публикации не удалось.

Что касается арендаторов иного профиля — развлекательной сферы и продуктового ритейла, здесь все без изменений: в составе якорных арендаторов — супермаркет «Континент Вкуса», магазин электроники и бытовой техники «М.Видео» (сейчас располагающийся в соседнем ТЦ «Юпитер»), магазины детских игрушек Hamleys и Imaginarium, а также первый в Новосибирске многозальный кинотеатр-мультиплекс «Люксор».

Торговый центр «Галерея Новосибирск» позиционируется как лучший на сегодняшний день проект в городе: в отделке используются дорогостоящие качественные материалы, присутствует современные технические инновации. «Неудивительно, что арендные ставки там высоки. Средняя цена за «квадрат» составляет порядка 2,5 тысячи рублей, без учета НДС и эксплуатации», — говорит Данил Прудников.

Напомним, что объем инвестиций в строящийся центр площадью 135 тыс. кв. метров составил $230 млн, участок размером 2,83 га находится в собственности компании «ТПС Недвижимость». Генеральный подрядчик — строительный холдинг Renaissance Construction, который ранее возвел в Новосибирске торгово-развлекательные центры «Аура», «МЕГА» и «Ройял Парк». Основным брокером объекта выступает компания Knight Frank. Сдача торгового центра намечена на 15 декабря 2014 года.

Некоторые специалисты новосибирского рынка коммерческой недвижимости сомневаются, что объект будет сдан в срок: «Существуют риски переноса ввода «Галереи Новосибирск» на I квартал 2015 года — тому есть рыночные причины, и не только они, — рассуждает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко. — Может быть, на срыв сроков ввода объекта повлияет пожар на стройке летом 2014 года, потому как это привело к приостановке строительства. Вместе с тем мы думаем, что девелопер приложит все усилия для того, чтобы в этом году осуществить как минимум техническое открытие объекта».

Соглашается с возможным переносом сроков Данил Прудников и приводит весомые аргументы: «Некоторые крупные бренды еще даже не приступали к ремонту».

По мнению господина Сидоренко, ротация арендаторов (впрочем, еще не арендаторов) происходит прежде всего из-за снижения интереса целого ряда розничных сетей к новосибирскому рынку. «Перепроизводство на российском рынке одежды и других товаров длительного пользования в совокупности с охлаждением инвесторов вообще в отношении бизнеса в России естественным образом приводит к подобным результатам. Кроме того, отказ от выхода части арендаторов (ритейлеров), представляющих иностранные бренды, на рынок Новосибирска может быть связан с ожиданием резкого снижения потребительского спроса из-за девальвации рубля и перехода российской экономики в рецессию. Мы не отслеживаем поведение этих еще не состоявшихся арендаторов — цыплят по осени считают. В том же 2008 году подобных историй случилось много», — говорит Сергей Сидоренко.

Согласно последним данным, в «Галерее Новосибирск» откроются бренды группы Inditex (Zara, Zara Home, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Massimo Dutti, Oysho), первый магазин Lacoste и SuperStep, Tommy Hilfiger, TOUS, H&M, Levis. На сайте проекта также значатся «Пан Чемодан», Kari, Incity, Alba, Kanzler, Carlo Pazolini, Love Republic, Corso Como, Zarina, Befree, Glance, Accola, Basic Editions, Zeppelin, Donatto и Affliction.

Ключевые операторы фудкорта — Burger King, KFC, Carls Junior, «Дас Колбас», «Блинофф».

«Важно учиться на ошибках прошлого»

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что если основной пул арендаторов сместится в сторону брендов, уже представленных в Новосибирске, привлекательность «Галереи Новосибирск» резко снизится: покупателю будет неинтересен новый объект. «При подобном раскладе среди посетителей торгового центра будут превалировать те, чьи транспортные и логистические потоки проходят мимо данного объекта», — считает Елена Ермолаева.

Ритейлеры цифровой техники, в частности, компания «Евросеть», подтвердили «КС» свои намерения по поводу открытия точек в «Галерее Новосибирск».

«На данный момент договор аренды между «Евросетью» и торговым центром «Галерея Новосибирск» находится на стадии согласования. Факт изменения состава арендаторов, на мой взгляд, вполне логичен, — говорит управляющий Западно-Сибирским филиалом «Евросеть» Максим Алякринский. — Арендаторы пересматривают целесообразность открытия своих торговых точек в связи с изменением курса валют, которое уже повлияло на уровень арендных ставок в торговом центре, а также снижением покупательского спроса. Многие компании сейчас принимают стратегию выжидания, соответственно, делают шаги в сторону сохранения существующих показателей и создания финансовой подушки безопасности. Считаю, что в данном случае арендодателям стоит задуматься об эффективности решения повысить цены за аренду, например, если знаковые ритейлеры покинут их площади».

В качестве примера господин Алякринский предлагает вспомнить сложную экономическую ситуацию 2008 года, когда арендная ставка по России просела на 45%, и собственники были готовы сохранить место для арендаторов банально за оплату коммунальных услуг для сохранения трафика. «Важно учиться на ошибках прошлого. Вероятность того, что принципиальные в своей позиции арендодатели останутся с высокими ставками на аренду, пустыми площадями и минимальным трафиком покупателей, очень высока», — добавляет Максим Алякринский.

Сибирский филиал розничной сети ОАО «МегаФон» также подтвердил свою готовность открытия в новом объекте: «В мобильном ритейле мы выделяем для себя два типа премиальных площадок: это первые этажи зданий на центральных улицах города и салоны в торговых центрах. Несмотря на почти двукратную разницу в стоимости аренды в пользу торгового центра, такие площадки получают гарантированную проходимость уже в 1–2-й месяц работы. Салон «МегаФона» площадью 40 кв. метров планируется к открытию вместе с самим ТЦ. Сейчас ведем переговоры с собственником «Галереи Новосибирск» на предмет установления справедливой арендной ставки исходя из среднерыночной цены для данного вида площадки», — уточнил «КС» директор Сибирского филиала розничной сети ОАО «МегаФон» Михаил Сахнов.

А вот филиал розничной сети ОАО «Вымпелком» хотя изначально и объявлял о планах по выходу в «Галерею Новосибирск», пересмотрел свои намерения из-за текущей ситуации на рынке. В итоге «Вымпелком»пока решил не открываться в данном ТРЦ, но это решение не окончательно — оператор готов пересмотреть свое решение в случае изменения арендных ставок. Другой крупный ритейлер вообще в итоге отказался от размещения в «Галерее Новосибирск», прогнозируя, что первые три года о прибыльности говорить не придется.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», обеспеченность торговыми площадями в Новосибирске составляет 1,7 кв. метров на человека по всем типам, помещениями в торговых центрах — 0,9 кв. метров. Для сравнения: в Краснодаре на человека приходится 1,5 кв. метров помещений в ТЦ, в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге — 1,1 кв. метров, в Москве и Томске — 0,8.

«Однако скоро статистика изменится: на стадии запуска находится торговый центр «Галерея Новосибирск», строится вторая очередь «Ауры» и новый торговый центр в районе Сухого лога. В текущей экономической ситуации сомневаюсь, что всем новым игрокам хватит арендаторов для заполнения огромных площадей, — говорит руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. — Уже сейчас действующие торговые центры все больше делятся на успешные и не слишком удачные — в первой категории существует лист ожидания, а во второй категории можно видеть пустующие площади. Поэтому можно говорить о возвращении интереса к помещениям типа street-retail. Это связано как с увеличением предложения — большое количество введенного жилья сопровождается большим количеством квадратных метров коммерческой недвижимости на первых этажах, так и со снижением интереса к торговым центрам».

Комментарии самой «Галереи Новосибирск» на момент подготовки материала получить не удалось.