Огни большого загорода

На рынке загородной недвижимости Новосибирской области в августе и сентябре 2014 года отмечается стагнация. Причины ее появления выдвигаются разные — от снижения темпов строительства в Новосибирской области, боязни вложения крупных инвестиций до высокой закредитованности бизнеса и населения. Корреспондент «КС» побеседовала с ведущими игроками рынка, а также узнала, какие проекты сейчас активно строятся, в том числе и в городах-соседях Новосибирска — Красноярске и Иркутске.

Новосибирск

Как отмечают новосибирские участники рынка загородной недвижимости, с августа текущего года в целом отмечается снижение темпов строительства жилья.

«На мой взгляд, это связано с сокращением объема оборотных средств у застройщиков: спрос несколько упал, соответственно, на активное строительство нет средств. Однако является ли данный факт тенденцией, пока говорить рано, ведь с другой стороны, недвижимость всегда остается наиболее перспективным объектом для инвестиций, и вполне вероятно, что к декабрю ситуация стабилизируется. Будет ли усиливаться тенденция стагнирования рынка в 2015 году, пока спрогнозировать сложно», — рассуждает президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова.

По сообщению мэрии Новосибирска, за первые девять месяцев 2014 года в городе введено в эксплуатацию 14 малоэтажных домов на 374 квартиры общей площадью 17,52 тыс. кв. метров. В индивидуальном строительстве введено 873 дома общей площадью 145,6 тыс. кв. метров, таким образом, средняя площадь построенного коттеджа или блок-секции в кирпичном таунхаусе составила в этом году 166 кв. метров.

В 2013 году за 10 месяцев было введено в эксплуатацию 408 тыс. кв. метров малоэтажного жилья (за аналогичный период 2012 года — 351,3 тыс. кв. метров).

Среди новых проектов наиболее заметным, по мнению Инны Свечниковой, является коттеджный поселок «Березки-Новолуговое». «У застройщика уже был опыт качественного освоения одного земельного участка (в поселке Озерный), и, несмотря на возникающие сложности при работе на федеральных землях, они пошли дальше. Более того, «Березки» успели завоевать «кредит доверия» у покупателей. Все остальные проекты пока находятся на начальной стадии проектирования», — считает Инна Свечникова.

Напомним, что компания «Зеленый дом» в прошлом году выиграла 174 га под застройку в Новолуговом на аукционе РЖС. В соответствии с аукционной документацией на участках будет построено малоэтажное жилье. Минимальный объем общей площади жилья в застройке — 100,1 тыс. кв. метров, из них не менее 75% — экономкласс. Обозначенные сроки строительства — 2013–2015 гг.

Также госпожа Свечникова считает ярким стартапом заявленный в сентябре 2014 года первый в Новосибирске коттеджный поселок HONKA. По словам генерального директора московского представительства ООО «Росса Ракенне Спб» (HONKA) Александра Львовского, в планах компании — строительство в Новосибирске 2–3 поселков, первый из них будет расположен неподалеку от Академгородка. Его площадь составит порядка 20 га.

«Мне импонирует комплексный подход и интересное готовое предложение этого девелопера: HONKA предлагает коттеджи из клееного бруса. Это уважаемая и качественная технология, постепенно набирающая популярность и в Сибири. С точки зрения коммерческих рисков кураторы данного проекта ведут себя осмотрительно: на ближайшее время заявлен один и совсем небольшой коттеджный поселок буквально на 15–20 домов под Академгородком. Подозреваю, что заказы на дома в этом поселке уже сформированы, а если нет, в HONKA знают, какую аудиторию может заинтересовать их продукт», — говорит Инна Свечникова.

Стоит отметить, что локация для первого поселка, по мнению госпожи Свечниковой, также была выбрана верно: «Академгородок — это одно из немногих мест в Новосибирске, где высоко ценится экологичный подход, к тому же подобный стиль гармонично впишется в ландшафт Советского района. Больше столь же ярких стартапов в сфере загородной недвижимости Новосибирска, к сожалению, пока нет».

В сфере малоэтажного строительства на ближайшее время также заявлены два новых проекта в поселке Кольцово. Два малоэтажных жилых комплекса будут расположены в 9-м и 10-м микрорайонах Кольцово. Как отметил генеральный директор «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области» Юрий Шабусов, площадь земельного участка, на котором будет вести работы «АРЖС», составляет 12 га.

«Концепция предполагает строительство многоквартирных малоэтажных домов не более четырех этажей с парковой зоной. Планируется построить порядка 60 тыс. кв. метров жилья», — уточнил Юрий Шабусов. ОАО «АРЖС» победило на аукционе, проведенном администрацией Кольцово в ноябре 2013 года. Право на заключение договора аренды земельного участка сроком на семь лет было приобретено за 59 млн рублей, пишет портал «Проверка поселков». Объем инвестиций, по словам господина Шабусова, составит 2,1 млрд рублей.

Второй участок площадью 17 га приобрело также на аукционе ООО «АКД» (возводит малоэтажный ЖК «Бавария» в поселке Краснообск). «На данный момент мы можем сказать, что это будут четырехэтажные кирпичные дома, квартальная застройка. Сейчас ООО «АКД» занимается разработкой проекта планировки, — пояснил директор ООО «АКД» Максим Петров. — По предварительным данным, будет построено 100 тыс. кв. метров жилья». Сроки реализации проекта в ООО «АКД» озвучивают на 2015–2020 гг.

Созвучную мысль с госпожой Свечниковой высказал руководитель проекта «Серебряный лес» Вадим Бирюков: «Обстановка сложная, на рынке однозначно наблюдается стагнация. Неплохо продажи идут только в экономсегменте. На мой взгляд, сложившаяся обстановка связана с боязнью вкладывать средства, с закредитованностью бизнеса и населения».

В частности, в «Серебряном лесу» вследствие данных явлений был расширен спектр предложений — в поселке предлагают земельные участки площадью от 5–6 соток по цене от 2,5 млн рублей. Также согласованы и предлагаются новые проекты домов меньшей площади — по 140–150 кв. метров. «Сейчас мы ведем активные продажи именно этого, нового формата. В целом в поселке ведутся работы по асфальтированию дорог, постепенно «Серебряный лес» заселяется», — уточняет Вадим Бирюков.

По мнению руководителя отдела продаж жилого комплекса Green Wood Марины Беркович, новосибирский рынок загородной недвижимости на сегодняшний день достаточно широк и разнообразен в структуре предложений. «Большинство покупателей стали более осознанно подходить к выбору инженерно-подготовленных земельных участков под ИЖС, таунхаусов, коттеджей и элитных загородных домов в коттеджных поселках, а также квартир в загородных малоэтажных жилых комплексах. Поэтому спрос консолидируется вокруг успешных комплексов: 80% сделок происходит в 20% проектов», — считает Марина Беркович.

Непосредственно в Green Wood на данный момент строительство жилья завершено, в ближайших планах — создание береговой линии как дополнительного места отдыха жильцов, возведение спортивной площадки, а также продолжение озеленения территории.

Для сравнения «КС» рассмотрел ситуацию с загородной недвижимостью в двух других крупных мегаполисах Сибири — Красноярске и Иркутске.

В Красноярске в последние пять лет наметилась тенденция хаотичной застройки загородного жилья, однако при этом количество новых проектов стабильно растет. Как правило, загородные коттеджи возводятся в дачных поселках, близ поселков неподалеку от берега Енисея. Высоким спросом пользуются коттеджи площадью не более 200–250 кв. метров, сообщает издание «В поселке». Средняя стоимость коттеджа в Красноярске на сегодняшний день оценивается в 3–5 млн рублей.

По мнению участников рынка, к строящимся наиболее интересным проектам в регионе можно отнести поселки «Английский парк», «Новалэнд», «Видный» и «Золотую горку».

Первый из них на правом берегу Енисея возводит компания «КрасПТМ». На 9,6 га на данный момент построены 33 коттеджа площадью от 150 до 400 кв. метров с земельными участками от 15 до 18 соток. Таунхаусы в «Английском парке» представляют собой два квартала из 25 блокированных жилых домов со встроенными гаражами и земельными участками от 2 до 5 соток.

Проектом Новалэнд занимается ГК «Исток», жилмассив расположен в 7 км от Красноярска, возле поселка Солонцы. Концепция поселка предполагает 100 одноквартирных усадеб, 80 двухквартирных домов, 360 квартир в домах типа таунхаус и 46 многоквартирных 5-этажных домов.

Поселок Видный застраивает компания «Зодчий». Согласно проекту, в «Видном» на территории 109 га будет сдано около 600 домов общей площадью 80 тыс. кв. метров. Площадь домовладений составляет от 69 до 200 кв. метров.

«Золотая горка» в отличие от вышеупомянутых поселков ведет строительство уже седьмого проекта — «Золотая горка–Теплое», расположенного в 0,5 км от села Плоское. Он удален от города, находится на расстоянии 37 км.

В среднем по рынку стоимость участка с коммуникациями под застройку в Красноярске на сегодняшний день держится на уровне 300–500 тысяч рублей за сотку. Основной пул предложений сосредоточен в сегменте от 2 до 8 млн рублей за участок с готовым коттеджем.

Иркутск

Уверенное лидерство по общему объему участков в продаже в Иркутске уже несколько лет подряд поддерживает Байкальский тракт. Он поставляет от 15% до 18% всех участков, приводят цифры специалисты аналитического портала RealtyVision. Большинство остальных трактов держатся в районе 10–14% от общего предложения. Меньше всего участков продается по очень короткому Плишкинскому тракту (1%), Московскому тракту (2%) и не более 7% от общего числа по станциям железной дороги в Слюдянку.

Популярностью, как отмечают риелторы, у иркутян пользуются небольшие участки — площадью от 6 до 10 соток. По данным ГК «Инвест38», стоимость участков в черте города — поселках Новоиркутском, Изумрудном, Николовом Посаде — составляет 150–170 тысяч рублей за сотку (без коммуникаций), в направлении Мельничной Пади — от 50 тысяч за сотку. На Байкальском тракте — от 85 тысяч рублей за сотку.

К наиболее заметным и активно строящимся проектам на сегодняшний день участники рынка относят коттеджные поселки «Хрустальный», «Шишкин» и «Ясная поляна».

«Хрустальный» расположен на втором километре Мельничной Пади, в лесопарковой зоне. Застройщиком выступает НП «Перспектива». На территории 18,3 га возводятся коттеджи, таунхаусы и дуплексы. Общее число домов — 128. Всего в поселке 15 очередей строительства, на данный момент идет возведение 13-й очереди. Полностью завершить проект планируется в IV квартале 2015 года.

Элитный поселок-парк «Шишкин» расположен на Байкальском тракте, в километре от села Патроны. Занимает небольшую площадь — 8 га. Застройка объекта предусматривает 30 коттеджей и улицу из шести таунхаусов с единой инфраструктурой. Срок реализации проекта — IV квартал 2014 года.

Замыкает тройку коттеджный поселок «Ясная поляна», расположенный также на Байкальском тракте. Стройку ведет ООО «Развитие». Поселок включает 85 коттеджей площадью от 85 кв. метров до 100 кв. метров, выполненных в едином архитектурном решении. На текущий момент объект готов на 70%, полностью завершить проект планируется к концу текущего года.

Так или иначе, несмотря на обозначившийся тренд к стагнации рынка загородной недвижимости, сибиряки все чаще голосуют в пользу индивидуальных домостроений во всех вышеозначенных крупных городах. В частности, в Новосибирске, по данным Инны Свечниковой, до конца 2014 года будет анонсирован как минимум еще один любопытный проект в сфере загородного жилья.