Элитные метры

В минувшем номере «КС» от 27 июня редакция совместно со специалистами агентств недвижимости и независимыми экспертами выбрала десять лучших домов столицы Сибири. Среди них, к примеру, значатся жилые комплексы «Солярис», «Кедровый», «Паркхаус», «Тихий двор», «Эдем». Неудивительно, что все дома, занявшие строчки рейтинга, принадлежат к высокой ценовой категории: стоимость жилья в них колеблется от 80 до 250 тысяч рублей за квадратный метр. Однако можно ли эти дома отнести к действительно элитным «образцам»? Ведь на текущий момент ни в Новосибирске, ни в России в целом не сформированы критерии, согласно которым можно определить принадлежность жилья к тому или иному классу.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в Новосибирске новостройки принято разделять на три класса: «эконом», «бизнес» и «элит».«Основную долю предложения занимает жилье экономкласса (почти 70%). Данный показатель отражает тенденцию градостроительного развития города последних лет — массовую застройку районов типовым жильем, — комментирует Константин Ковалев. — Эта тенденция поддерживается и органами власти, как на федеральном, так и на региональным уровне: существуют различные программы поддержки молодых семей в сфере недвижимости, на приобретение нового жилья выдаются субсидии. Класс «бизнес» в общем объеме предложения занимает почти 30%. Класс «элит» в городе представлен единичными проектами и составляет не более 3%».

На фоне Московской же области в Новосибирске нет ни одного по-настоящему элитного дома. «В Москве критерии несколько жестче, поэтому, как правило, ни один из заявленных в регионах элитных комплексов не подпадает под понятие «московского элитного жилья», — уверен господин Ковалев.

Основным документом, которым на данный момент руководствуются риелторы, является «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», разработанная Российской гильдией риелторов совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Согласно ей, в классификации в сегменте повышенной комфортности выделяют две категории жилья: бизнес-класс и элитный класс.

«Однако «Единая классификация» еще не получила широкого распространения среди риэлторов и покупателей, — говорит владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков. — В настоящее время в Новосибирске в сегментах жилья повышенной комфортности затруднено ранжирование объектов ввиду устоявшейся привычки классифицировать как «элитные» все квартиры с ремонтом по индивидуальному дизайну, высокими потолками и расположенные в хорошем районе. Сложности внедрения нового типа сегментации связаны с тем, что в соответствии с новой классификацией абсолютное большинство ранее «элитных» квартир теперь становятся жильем класса «бизнес» или даже «комфорт». Классификация квартиры как «элитной» удобна и выгодна для продавцов. С одной стороны, продавцу приятнее считать квартиру элитной, ведь «свое, родное» всегда лучше и дороже, а с другой — позиционирование как «элит-класс» позволяет устанавливать на квартиру более высокую цену».

При этом в ближайшее время рассчитывать на появление более четких и структурированных критериев по оценке жилья не стоит, по крайней мере в Новосибирской области. Так, в министерстве строительства и ЖКХ Новосибирской области «КС» сообщили, что «приоритет жилищного строительства на территории Новосибирской области направлен на развитие экономкласса. Критерии отнесения жилых помещений к жилью экономкласса определены методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минрегиона РФ от 28.06.2010 года № 303. В связи с чем разработка дополнительных критериев отнесения жилья к той или иной категории в настоящее время не планируется».

Дома, которые в Новосибирске принято относить к элитным, как правило, обладают определенным набором характеристик. «Прежде всего это месторасположение дома: район экологический чистый, социально безопасный, в быстрой досягаемости, красивый вид из окон, благоустройство придомовой территории. Второе — удобство дома: комфортная планировка квартиры, удобная планировка самого дома, паркинг (наземный или подземный), небольшое количество квартир в доме, наличие в доме собственной службы эксплуатации дома и обслуживания жильцов с целью решения их проблем», — рассказывает специалист по недвижимости, офиса продаж АН «Грановит» на Советской Павел Рябцев.

Третий момент — безопасность: обязательное наличие охраны (дома, придомовой территории, организация доступа на придомовую территорию), консьерж. Не менее важным фактором является качество: красивая архитектура или применение нестандартных архитектурно-планировочных решений при строительстве дома, выполненного из высококачественных материалов. Последний из пяти наиболее важных критериев для «элитки» — инфраструктура, она должна быть развитой и находиться в пешей доступности.

Путем нехитрого анализа подобных объектов в Новосибирске можно насчитать около двух десятков. «Наиболее приближены к сегменту элитного жилья, на мой взгляд, следующие дома и жилые комплексы: дом на Максима Горького, 86, ЖК «Солярис», ЖК «Кедровый», ЖК «Эдем», дом на Шевченко, 17, ЖК «Паркхаус», дома на Комсомольском проспекте, 15, Октябрьской, 34, Депутатской, 48, Крылова, 4 и Кирова, 44/2, — рассуждает директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. — В последние 1,5–2 года также прослеживается динамичное развитие элитного сегмента строящегося жилья в Новосибирске. Стали появляться новостройки бизнес- и премиум-класса, такие как La Grande, ул. 1905 года, 73, Декабристов, 41, Крылова, 7/1, Hause Club, Романова, 55, Семьи Шамшиных, 26, Rich House, ул. Коммунистическая, 34».

Если попытаться проранжировать дома по «Единой классификации», то, по словам Андрея Силкова, к элитным можно отнести ЖК «Эдем», ЖК «Кедровый», к бизнес-классу — комплексы «Седьмое небо», «Паркхаус», «Солярис», дом на Орджоникидзе, 23.

По обоюдному мнению экспертов, элитное жилье — штучный товар, имеющий такой же штучный спрос. «Критерии выбора жилья у каждого клиента свои и зависят от индивидуальной жизненной ситуации. Для одних приоритетным будет цена, для других — качество транспортной развязки, а кто-то желает жить только в районе с хорошей экологией, — говорит господин Силков. — Как правило, покупатели выбирают квартиру по набору необходимых параметров, и для большинства не важно, к какому классу относится приобретаемый объект. Единственным критерием, общим для всех покупателей, является безопасность вложений и абсолютная гарантия спокойного владения недвижимостью».

Действительно ли это так, корреспондент «КС» спросил у представителей новосибирской бизнес-элиты. Как отметила генеральный директор группы компаний «Медицинский центр «Здравица» Наталья Сухарева, в идеале элитное жилье обладает следующими характеристиками: изолированное местоположение, удаленное от магистралей и частного сектора, но близкое к центру; хороший вид из окна; закрытая охраняемая территория; наличие вокруг развитой инфраструктуры (школа, детский сад, хороший супермаркет, ресторан или кафе, химчистка, ателье); лучшие, экологичные строительные материалы, современные технологии; качественные планировки, позволяющие гибко создавать перепланировки строительства и комплектацию квартир (сантехника, электрика); высокие потолки; продуманная эргономика пространства внутри дома и на придомовой территории; лифт в парковку и подземный паркинг из расчета не менее двух машино-мест на квартиру; мойка на паркинге; эффективная профессиональная управляющая компания.

Иной точки зрения придерживается топ-менеджер в ИТ-бизнесе, соучредитель Общественного Фонда «Академгородок» Анастасия Близнюк. «Для меня не существует понятие «элитного жилья», потому что в традиционном понимании это новые, недавно построенные дома с определенным набором сервисов. К ним относятся наличие парковки, охраны, больших по размеру квартир и балконов-лоджий-мест для хранения. «Максимальная» элитность связана и с функцией «умного дома», но именно такие квартиры для меня не являются интересными для проживания, так как мне куда приятнее старые, наполненные энергетикой предыдущих жильцов и их историей жилые пространства, а они, как правило, далеки от того, что называют «элитным жильем».

На сегодняшний день Анастасия Близнюк проживает в Верхней зоне Академгородка, и «элитное жилье» этого района — новые дома на проспекте Коптюга, там, где раньше был лес. А также на улицах Золотодолинской и Терешковой. «При всех достоинствах, которые обычно предъявляются к такому жилью (размеры, сервис, новая отделка вестибюлей и коридоров), именно эти дома без истории лично мне для жизни не подходят, они, на мой взгляд, пусты и безлики», — отмечает госпожа Близнюк.

Артур Лотарев, главный архитектор ООО «АкадемСтройПроект», член Союза архитекторов России:

— В настоящий момент в Новосибирске нет жилых домов элитного класса как в понимании «Единой классификации», разработанной Федеральным фондом содействия РЖС, так и на бытовом уровне. Нет элитного жилья, потому что в принципе город не приспособлен для элиты: климат не тот, инфраструктура оставляет желать лучшего, менталитет коренных сибиряков не располагает к наслаждению благами жизни на честно заработанные деньги. Если бы была классификация городов по качеству жизни, то Новосибирск, наверное, застрял бы между комфортом и бизнес-классом. И то это, скорее всего, мой оптимистичный взгляд.

Для меня понятие элитное жилье — это не только само здание с необходимыми вспомогательными функциями и придомовой территорией, но также окружающее пространство, как минимум в радиусе одного километра. Для человека, который знает, что такое «жизнь удалась», очень важно ощущение не только внутреннего, но и внешнего комфорта. Для него очень важно находиться в однородной социальной среде, в которой он чувствует себя в безопасности и может гордиться своим территориальным положением. Просто бредом можно назвать ситуацию, когда подъезд к элитному дому осуществляется мимо панельных пятиэтажек с гастрономом типа «Пятерочка» по разбитой дороге. Именно поэтому для появления жилья элитного класса в городе сначала должен сформироваться устойчивый ареал бизнес-класса, который будет некой буферной зоной для элиты. Да и вид из окна квартиры стоимостью миллион долларов должен быть на миллион. И обслуживающий персонал, включая дворников, должен быть, без шуток, с высшим образованием.

Исходя из вышесказанного, наш город ничем не отличается от других крупных городов Сибири в плане элитарности ввиду полного ее отсутствия. Другое дело, что у Новосибирска начал потихоньку формироваться определенный вектор развития в сторону повышения качества жизни, связанный с развитием образования, науки, культуры, управления, услуг. Это те функции, которые отличают его от городов промышленных. Очень сложно прогнозировать будущее города, так как оно зависит от развития страны и мира в целом, но при благоприятном стечении обстоятельств возможно появление первого дома элитного класса в Новосибирске через 15 лет, в котором будут жить те, кому сейчас около 35.