Спорные площадки

Минувшая неделя ознаменовалась новой интригой в отношениях Виктора Толоконского и действующего губернатора Новосибирской области Василия Юрченко. Полпред выступил с критикой политики поддержки строительной отрасли, реализуемой в Новосибирской области. Пойдет ли на пользу новосибирским застройщикам подключение к общению с губернатором области такого лоббиста, как Толоконский, заранее неизвестно. Фактически получилось так, что лидеры строительного комплекса области, обратившись к полпреду за публичной поддержкой, попытались построить диалог с губернатором с позиции силы. Итог состоит в том, что они оказались втянутыми в непростой процесс «выяснения отношений» двух самых влиятельных в Новосибирске людей.

Формально на совещании, которое полпред собрал у себя в резиденции в понедельник, была провозглашена революционная установка на увеличение ответственности государства за обеспечение инженерной, энергетической и транспортной инфраструктуры строительных площадок. Революционная, потому что полпред потребовал от губернатора делать то, чем совсем не спешил заниматься сам, будучи губернатором.

По мнению полпреда, основная задача сейчас — стимулировать более активный спрос со стороны населения. «Государственная политика должна быть направлена на понижение себестоимости жилья, чтобы квартиры были доступны для максимально широкого круга граждан», — заявил Толоконский. «Меры, предпринимаемые руководителями структурных подразделений органов власти города и области для стимулирования строительства и снижения себестоимости жилья, недостаточны», — утверждалось на совещании. Были отмечены недостаточное вложение бюджетных ресурсов региона в инженерное обустройство площадок под строительство и отсутствие соответствующих программ. Свою позицию доброго гения региональных строителей полпред сформулировал максимально четко: «Строительные компании не должны платить за подключение объектов к воде или электроэнергии. Эти вопросы должны решать регион или муниципалитет».

Бизнес и власть

Жалобы застройщиков на падение спроса стали уже общим местом. Еще месяц назад на заседании комитета Законодательного собрания Новосибирской области по вопросам строительства ситуация на строительном рынке области была признана «неудовлетворительной», а действия властей — «недостаточными». Там же прозвучала информация об избытке из тысячи нераспроданных квартир у компании «Энергомонтаж». И это при том, что руководство данной компании в 2010 году сознательно пошло на уменьшение объемов строительства как раз ввиду снижения покупательной активности (весной прошлого года ими заявлялось о семиста нераспроданных квартирах).

Нельзя исключать, что стремительное прошлогоднее наращивание объемов со стороны ряда известных новосибирских застройщиков обернется в ближайшее время перепроизводством жилых площадей. Не случайно на совещании у полпреда было обращено внимание на то, что на сегодняшний день объемы нераспроданного жилья в новостройках составляют примерно 20%. Сами участники рынка в последнее время очень настойчиво призывают нынешнюю власть посодействовать отрасли — так, как это происходило при прежнем губернаторе.

Напомним, что в 2009 году на субсидии гражданам из бюджета было направлено 547 млн рублей, в 2010-м — 1728 млн. В том же 2010 году застройщики получили государственных гарантий почти на миллиард рублей. Объемы государственных и муниципальных заказов в сфере строительства составили в 2009 году 3529 млн рублей, в 2010-м — 3155 млн. Эти хотя не фантастические, но все же ощутимые вливания позволили некоторым компаниям не только удержаться на плаву, но даже приподняться. Однако в настоящее время застройщикам на такую поддержку рассчитывать не приходится. Отсюда и вытекают открытые нарекания в адрес нынешней областной власти, прозвучавшие и на упомянутом совещании.

Цена вопроса

Обратим внимание, что по данным министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области в 2007–2008 гг. деньги на инфраструктуру строительных площадок не выделялись. Объем государственных инвестиций в инженерную инфраструктуру площадок комплексной застройки в 2009 году составил всего 57,3 млн рублей, в 2010 году — 98,1 млн. Это в 10–17 раз меньше объема субсидий, выделяемых на поддержание спроса за те же годы. На текущий год конкретная сумма еще уточняется. Не исключено, что ее могут довести до 200 млн, однако порядок цифр практически не меняется.

Отметим, что затраты на инженерное обустройство площадок (возлагаемые, как было сказано, на застройщика) могут доходить до 40% общих затрат на строительство. Сегодня, как отмечают сами застройщики, средняя себестоимость квадратного метра в Новосибирской области находится на уровне 32 тыс. рублей. Следовательно, в цене «квадрата» до 12 тыс. рублей может приходиться на инфраструктурные издержки. Совершенно ясно, что эти обременения автоматически перекладываются на покупателя, независимо от его социального статуса.

Приобретая, например, квартиру площадью 50 кв. метров, покупатель фактически на 500–600 тыс. рублей компенсирует «бедность» наших государственных и муниципальных бюджетов. При таком положении вещей единовременные субсидии в 300 тысяч рублей выглядят несколько двусмысленно. При иной схеме организации градостроительной деятельности указанные суммы предлагается направлять на строительство инфраструктурных объектов и не включать в стоимость жилых площадей (для чего, конечно же, необходимы соответствующие подвижки в законодательстве). Иными словами, на 1 млн кв. метров жилья государство должно расходовать до 12 млрд рублей на инженерную подготовку площадок.

На всякий случай напомним, что согласно практике развитых стран жилье считается доступным только в том случае, если средняя цена квадратного метра не превышает средний ежемесячный подушевой доход семьи. Например, сегодня средняя цена «квадрата» в Новосибирской области находится на уровне 37 тыс. рублей (по данным Росстата), тогда как средний подушевой доход — на уровне 14 тысяч. Интересно, что стоимость жилья в Сибири примерно такая же, как в Канаде. Разница только в том, что доходы канадской семьи в четыре раза выше.

Что делать?

До последнего времени новосибирские застройщики требовали от правительства области возобновить практику выделения субсидий на покупку нового жилья. Именно такие меры были использованы при прежнем губернаторе в целях поддержки строительного рынка. Целесообразны ли они сейчас? Свое видение ситуации предлагает начальник Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова: «С точки зрения интересов застройщиков такая мера может принести свои плоды, однако попробуем все-таки посмотреть глубже. И официальные органы, и мы как агентство недвижимости видим существенное увеличение числа сделок на рынке жилой недвижимости. Количество таких сделок превышает даже докризисный уровень. Почему? Потому что в докризисный период был «рынок продавца», а он способствует в большей степени росту цен, чем увеличению числа сделок. Сейчас — «рынок покупателя», а это значит, что покупатель стал более разборчив. Спрашивается, почему тогда «зависают» квартиры у застройщиков? Основным клиентом застройщиков в докризисный период были частные инвесторы. В кризисный период они ушли с рынка, остались только те, кто покупает квартиры «для себя».

Главный конкурент новостроек — это вторичное жилье. В настоящее время такое жилье является более привлекательным для покупателей — не надо ждать окончания стройки, меньше вложений в ремонт (зачастую достаточно только косметического), а главное — нет соседей, сверлящих над головой в течение двух лет, и есть более или менее развитая инфраструктура. При этом квартиры на вторичном рынке в целом дешевле новостроек (приведенная цена + ремонт + деньги на аренду на время ремонта и т. д.). Поэтому новостройки стоят, а сделки идут на вторичном рынке.

Допустим, правительство Новосибирской области придумает очередную губернаторскую программу. Тогда действительно часть спроса перетечет на первичный рынок, застройщики вернут вложенные в стройку деньги и начнут новую. Но если вторичное жилье будет по-прежнему более привлекательным, то круг может замкнуться».

Во сколько реально обойдутся затраты на инфраструктуру, если выполнить положения пятилетней программы по развитию жилищного строительства в Новосибирской области на период 2011–2015 гг.? Свои расчеты представил генеральный директор ЗСМ-7 Геннадий Бессонов: «В программе говорится о снижении стоимости квадратного метра жилья на 20% за счет бюджетных вложений в инженерную инфраструктуру. Так вот, если взять запланированные объемы строительства — где-то порядка 7,5 млн «квадратов», помножить на себестоимость и вычислить отсюда эти самые 20%, то получаем 40 млрд рублей. Это на всю программу. В среднем по 8 млрд в год. Берем только по минимуму. Если по максимуму, то увеличиваем вдвое. Это даже не мое мнение, это — простая арифметика. Чудес не бывает. Просто так стоимость не снизится. К вопросу о том, откуда взять такие деньги, — здесь нужно искать оптимальные экономические решения. У нас, например, есть разные источники финансирования — по программам газификации, строительства дорожных сетей и так далее. Если где-то намечается перспективное жилищное строительство, то можно централизованно направлять туда совокупные средства по разным статьям. Для этого необходимо провести специальный анализ, который покажет, что можно сделать в пределах имеющихся средств, как оптимизировать расходы».