Рынок зарубежной недвижимости — ниша, всегда чутко реагирующая на любые изменения геополитической обстановки. К концу 2014 года аналитики прогнозируют снижение числа сделок на общероссийском рынке в среднем на 20–30%. Виной всему — политическая нестабильность, события на Украине, а также кризисные явления в экономике. Уже сейчас новосибирские игроки рынка отмечают некоторое ослабление покупательского спроса, однако при этом возрастающую среди сибиряков популярность крымской недвижимости.
Рынок меняется
Геополитическая обстановка внесла свои коррективы в рынок зарубежной недвижимости. Как утверждает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, в среднесрочной перспективе экономический спад, который в последние несколько месяцев в результате роста политических рисков усугублялся серьезным оттоком капитала и ослаблением рубля, будет оказывать заметное негативное влияние на сектор трансграничных сделок с недвижимостью.
«Речь идет как об объективном снижении покупательной способности на фоне девальвации, что означает для российских потребителей сопоставимый рост цен на недвижимость, номинированных в зарубежных валютах, и снижение доходов, так и о возможных последствиях геополитического кризиса», — говорит Максим Клягин.
Эффект последнего будет распространяться преимущественно на рынки крупнейших развитых стран Запада, но стоит учитывать, что на их долю собственно и приходится большая часть трансграничных покупок недвижимости, считает господин Клягин. Непосредственно санкции затрагивают только весьма небольшую специфическую аудиторию инвесторов. Тем не менее дополнительные издержки для широкого рынка покупателей, несмотря на желание европейского бизнеса избежать таких осложнений, остаются вполне вероятными, что мы уже наблюдаем на примере приостановки рядом стран переговоров по либерализации визового режима с Россией.
Однако несмотря на это, процент сделок по приобретению недвижимости в Лондоне, как ни странно, существенно подрос с начала 2014 года: по данным аналитического агентства «Инвесткафе» — примерно на 25%. «На наш взгляд, это было вызвано опасениями по поводу ужесточения правил получения инвесторских виз. При этом по остальным направлениям спрос вырос в среднем на 10–12%», — рассказывает аналитик «Инвесткафе» Роман Гринченко.
По словам директора компании «Назаров и Партнеры» Елены Михайловой, недвижимость в Германии также пользуется интересом, но уже не таким активным, как пару лет назад. «По-прежнему популярны объекты коммерческой и жилой недвижимости в Австралии и США. Могу с уверенностью сказать, что поток клиентов на эти направления постоянен, как и в Великобританию», — отмечает госпожа Михайлова.
Из-за политической нестабильности в апреле-мае потерял несколько пунктов в цене тайский рынок недвижимости, пользующийся спросом у новосибирцев. Особенно это сказалось на рынках Бангкока и острова Пхукет. По данным отчета Colliers International, существенно снизилось число проектов, запущенных строительными компаниями за I квартал 2014 года. Поскольку политическая нестабильность быстрее всего отражается на рынке кондоминиумов, фирмы-застройщики предсказывают грядущий спад строительства новых домов.
Текущая обстановка негативно отразилась и на рынке сервисных квартир в Бангкоке. В I квартале 2014-го спрос на квартиры с обслуживанием сильно понизился, заполняемость подобных апартаментов падает ежеквартально на 7%. Аналогичная тенденция отмечается и на Пхукете — по данным Colliers, замечен резкий спад интереса как иностранных, так и местных покупателей к жилью этой курортной зоны.
Покупатели заинтересовались Крымом
Говорят о некотором снижении покупательской активности и непосредственно участники рынка: «В этом году спрос на зарубежную недвижимость, несомненно, снизился, — уверена Елена Михайлова. — Возможно, повлияла ситуация с Украиной, а именно, присоединение Крыма к России. Могу прокомментировать это следующим образом: люди задумались о приобретении недвижимости в Крыму. Вдруг эта тема стала для них более привлекательной, правда, не знаю, почему: с присоединением Крыма проблемы, связанные с покупкой недвижимости, лишь увеличились».
Стоит отметить, что россиян традиционно привлекало Крымское побережье Черного моря. Среди нерезидентов, владеющих недвижимостью в Крыму, граждане России занимают большую долю. В среднем, по данным российских риелторов, россиянам принадлежат порядка 50 тысяч объектов недвижимости на полуострове.
Однако сейчас ситуация несколько иная. По словам Елены Михайловой, до сих пор в Крыму не имеют законного государственного статуса кадастровый документооборот и действия, связанные с оформлением, а на рынке существует паника по причине того, что стали доступны объекты недвижимости. Цены низкие, тем не менее процесс оформления еще не имеет законной силы. «Кроме того, люди стали понимать, что, помимо этого, существует много проблем с водой, канализацией, транспортной системой и многим другим», — добавляет госпожа Михайлова.
Соглашается с ней управляющий партнер юридической фирмы «Ветров и партнеры» Виталий Ветров, добавляя, что приобретение недвижимости в Крыму с юридической точки зрения сейчас не является безопасным. «Система регистрации прав на недвижимое имущество, существовавшая в Крыму как части Украины, и в России отличаются друг от друга существенно. Несмотря на определенные недостатки нашего ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — «КС»), он, тем не менее, позволяет понять статус объекта, проверить информацию о правообладателе, ограничениях в отношении объекта. Подобное отсутствует сейчас в Крыму. Следовательно, проведение сделок с таким имуществом осуществляется без возможности проведения полноценной и однозначной проверки. Если так, то подобная ситуация, на мой взгляд, может даже привлечь мошенников», — говорит Виталий Ветров.
Тренды–2014
Помимо Крыма, открытием нынешнего сезона для сибирского рынка зарубежной недвижимости стала заинтересованность покупателей в покупке кофе-плантаций и земельных участков в Коста-Рике. «Для меня стал удивительным спрос на данную категорию недвижимости среди инвесторов. Как раз сейчас мы занимаемся таким вопросом и понимаем, что на сегодняшний день подобные предложения заслуживают внимания как по ценовому уровню, так и предполагаемой отдаче от денежных вложений», — говорит Елена Михайлова.
Отмечается замедление темпов падения цен на недвижимость в Испании по сравнению с прошлым годом. «Это объясняется улучшением экономической ситуации в Испании, а также ростом интереса со стороны иностранных инвесторов, — считает директор компании Green Home Татьяна Артемьева. — Самым дорогим регионом продолжает оставаться Страна Басков, где средняя стоимость квадратного метра жилья составляет почти €3000. Следующими по популярности у покупателей являются Мадрид (€2297) и Каталония (€2050). Средняя стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости в Испании в настоящее время составляет €1710».
Привлекательным инвестиционным ресурсом также остается Италия. «Наибольшим спросом пользуется элитная недвижимость на побережьях Средиземного и Адриатического морей, на Сардинии, а также коммерческая недвижимость в экономически развитых северных регионах — Ломбардии и Лигурии. Например, на Лигурийском побережье, известном как итальянская Ривьера, квадратный метр жилой недвижимость стоит в среднем €3500. Но пальму первенства традиционно держат Рим, Милан, Венеция и города вокруг озер Гарда, Маджоре и Комо», — добавляет госпожа Артемьева.
Говоря о ближайших перспективах развития рынка, специалисты прогнозируют все же спад: «Вероятно, количество сделок по приобретению зарубежной недвижимости снизится не менее чем на 20–30%. Восстановление будет возможным только по мере возвращения к устойчивому росту российской экономики и стабилизации политической ситуации. Кроме того, нельзя исключать, что одним из последствий сложившейся ситуации станет некоторое изменение традиционной структуры рынка за счет миграции спроса, например, в страны Азиатско-Тихоокеанского региона. Такое смещение вектора во внешнеэкономической политике представляется вполне возможным», — заключает Максим Клягин.
WPBuild.Ru