«Оголяющая» инициатива

С тех пор, как страсти на строительном рынке по поводу обязательного страхования ответственности стали затихать, появилась другая не менее животрепещущая тема — инициатива минстроя РФ о замене договором долевого участия на банковское кредитование застройщиков. Поможет ли эта мера обезопасить граждан и чем вообще нововведение обернется для строительного рынка, выяснял корреспондент «КС».

В конце минувшего года Минстрой РФ направил в АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» (АСИ) предложения о возможности перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации.

«Идея такова, чтобы отказаться от привлечения средств при помощи договоров долевого участия (ДДУ) и осуществлять сбор посредством открытия номинальных счетов в банках. Финансовые структуры призваны контролировать целевое расходование средств дольщиков застройщиком», — поясняет генеральный директор саморегулируемой организации «Строительное региональное партнерство» (СРО «СРП») Максим Федорченко. Это предполагает первый этап, который еще допускает сохранение института ДДУ, но уже заставит застройщиков открывать счета. «А на втором этапе, когда банки уже привыкнут к этой новой деятельности, планируется вообще отказаться от привлечения средств дольщиков посредством перехода на такую систему, когда вся стройка перейдет на финансирование кредитными организациями, а дольщикам будет позволено вносить не более 10% на спецсчета», — продолжает разъяснять генеральный директор СРО «СРП». Стоит отметить, что на этом втором этапе ДДУ в Минстрое намерены заместить договорами купли-продажи жилого помещения в строящемся доме.
Эти предложения были рассмотрены Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и АСИ. Обе организации, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), дали отрицательные заключения на инициативы минстроя России. На запрос корреспондента «КС» ни в АСИ, ни в НОСТРОЕ так и не ответили. В НОЗА в свою очередь утверждают, что в заключении НОСТРОЙ отмечается, что «кредитные организации не имеют возможностей и опыта в осуществлении постоянного мониторинга текущей деятельности заемщиков, а также не предусмотрена ответственность банка в случае если застройщиком будет произведен платеж с номинального счета с одобрения банка, однако контрагентом по договору обязательства перед застройщиком не будут исполнены, что повлечет финансовые потери».

Члены рабочей группы АСИ также указывают на негативные последствия реализации предложенного решения: снижение объемов жилищного строительства, увеличение роста стоимости кредитных средств и, как следствие, рост стоимости жилья, ограничение конкуренции. Отрицательный отзыв авторам проекта направили и специалисты СРО «СРП».

Впрочем, ни сами коммерческие банки, к которым обращался корреспондент «КС», ни представители Ассоциации региональных банков так и не прокомментировали свою готовность реализовать инициативу и оценить возможные последствия внедрения этого решения.

Следующим отраслевым объединением, которое рассмотрит этот проект, станет НОЗА. Открытые слушания по этому вопросу в режиме видео-конференц-связи между городами Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Омск, Томск, Тольятти состоятся 28 апреля.

«Впервые публично эту проблему начали обсуждать на Всероссийском инвестиционно-строительном форуме в марте, который состоялся в Москве. Я считаю, что с величайшим трудом удается дорабатывать 214-ФЗ, подтягивая его слабые стороны и совершенствуя сильные. Но на сегодняшний день ему альтернативы нет, — рассуждает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Конечно, появляются новые инициативы, но на их реализацию понадобится не менее 10 лет. Поэтому от добра добра не ищут. Разумнее шлифовать 214-ФЗ».

Опрошенные корреспондентом «КС» собеседники в один голос заявили, что в том же Новосибирске единичные застройщики имеют проектное финансирование. Остальные организации, несмотря на его отсутствие, успешно продолжают вести свою деятельность. Согласилась с этим и начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ регионаЛариса Гильмутдинова. По словам Игоря Белокобыльского, кредитные организации сами не готовы делать этот рынок массовым.

В способности банков контролировать расходование средств застройщиками сомневается и Максим Федорченко. Он ссылается на недавний отчет Ларисы Гильмутдиновой (ksonline.ru/news/-/id/16583), представленный на пресс-конференции ИТАР-ТАСС. Из доклада следовало, что ввиду невысокого штрафа строительным компаниям проще его оплатить, нежели предоставить ведомству финансовую документацию. «Нереально, что банки смогут всерьез что-то проконтролировать», — убежден Максим Федорченко.

Реализация второго этапа также вызвала у него обеспокоенность. Долевое строительство прежде всего позволяет клиенту приобретать жилье по более низкой стоимости. Кроме того, дольщик таким образом застрахован от повышения стоимости квадратного метра. Переход на финансирование кредитных организаций такой возможности гражданина лишит. «Банки сейчас не очень готовы кредитовать, а даже если будут готовы, то стоит отметить, что стройка длится два-три года, и соответственно, этот кредит значительно скажется на конечной стоимости жилья. А с другой стороны, у строителей будет значительно затруднен доступ к финансовым средствам», — говорит генеральный директор СРО «СРП», еще раз подчеркивая, что удорожание неминуемо.

По его мнению, от страхования ответственности застройщика не стоит отказываться, как это планирует Минстрой. «Поэтому на данный момент нам кажется правильнее довести до ума механизм страхования. Предложенный Минстроем способ дольщиков не защитит», — резюмировал Максим Федорченко.

Критически оценивает инициативу иисполнительный директор Союза строителей Сибири Виктор Брацун: «Банк структура коммерческая, которая прежде всего смотрит на то, как ему заработать. Поэтому дольщики, возможно, брошенными и не окажутся, но разденутся догола».

Илья Михальчук, заместитель генерального директора ЗАО «СУ-155», генеральный директор ООО «Восточно-Сибирская строительная компания» (ВССК):

— Инициатива не проработана, это, конечно не закон. На данный момент строительный комплекс не готов к ее реализации потому, что заменить 214-ФЗ на проектное кредитование можно будет только при ставке кредита в 1–3%, как в развитых европейских странах. У нас же она держится на уроне 14% и выше. Также внедрение этой инициативы повлияет на снижение объемов строительства и на увеличение стоимости квадратного метра жилья порядка 15–20%. В случае же принятия этого решения застройщик не будет заинтересован в том, чтобы «держать» цены и делать скидки. Привлекая кредиты, а не средства дольщиков, застройщик все равно будет закладывать их в стоимость квартиры. Скажется это и на уменьшении объема ввода жилья.

Мы беспокоимся из-за того, что в России много обманутых дольщиков. Но это же не потому, что наши застройщики плохи, это наследие прошлого и государства, выступающего в роли муниципальной власти и госвласти в субъектах Федерации. Именно государство недостаточно жестко контролирует этот процесс. Даже введение страхования ответственности застройщика не более чем формальная мера, так как не может банк за 3–5% гарантировать достройку объекта стоимостью 1 или 1,5 млрд рублей. И эта страховка также будет включена в стоимость квадратного метра.

Возможность привлечения средств граждан в долевое строительство жилья — это фактически очень верная форма использования их средств, хранящихся «в чулках». При должном контроле со стороны государства это прекрасная возможность привлечения средств населения, объемами в триллионы и даже десятки триллионов рублей.

Не все застройщики способны получить кредит, следовательно, и банки не готовы кредитовать каждую среднюю и малую строительную компанию, а их доля велика. И даже при реализации кредитного финансирования в случае банкротства застройщика непонятно, за счет чего будет производиться компенсация. Считаю, что следует не экспериментировать, а совершенствовать систему. Необходимо ужесточить контроль за целевым использованием. Также следует унифицировать систему оформления документов на получение кредита, то есть прохождение андеррайтинга. На данный момент ни у банков, ни у государства нет возможности строить жилье экономкласса.