На краю города

Редакция «КС» продолжает исследовать проблему городской застройки. Мы зафиксировали смещение центра, выявили резерв земли в центральной части города, а также ознакомились с перспективами застройки береговой линии. На этот раз корреспондент «КС» решил выяснить, как обстоит ситуация в отдаленных районах города.

Свободной земли под застройку в черте города хватит максимум лет на 10. О том, какие перспективные площадки еще остались, как следует развивать строительство, в том числе и дорожное в этих направлениях, для какого класса жилья сгодятся эти участки и какие из реализуемых проектов наиболее привлекательны — в материале «КС».

Ситуация на «границе»

«Поскольку резервы свободных территорий для комплексного строительства подходят к своему исчерпанию, необходимо будет осваивать неудобные территории, прибрежные территории, реконструировать обширные участки усадебной малоэтажной застройки и промышленные зоны», — говорится в генеральном плане Новосибирска. Напомним, что еще Владимир Городецкий? будучи мэром заявлял, что свободных земель под комплексную застройку в Новосибирске хватит на 10 лет. С озвученным в генеральном плане подходом профессор НГАСУ, член общественного совета по градостроительству и промышленности строительных материалов по Новосибирской области Евгений Загороднов согласен. «Такого рода площадки перспективной застройки, как правило, имеют все муниципальные районы города. Золотые слова! Эти кризисные, деградирующие кварталы, особенно самострои Октябрьского района, Затона, до сих пор находятся вне городских забот. Они вновь должны быть включены в жизнь города, хорошо обслуживаться им и существовать в согласии с окружающей средой», — говорит профессор.

В целом же перспективы пространственного развития Новосибирска до 2030 года, в соответствии с утвержденным генеральным планом, с запасом территорий обеспечены.

«И береговая линия, и центр не резиновые. Обязательно будут осваиваться окраины города», — уверен исполнительный директор ООО «Верное решение» (уполномоченное агентство по продажам объектов ЗАО «Строитель») Виталий Гильд. По словам собеседника «КС», этот тезис подтверждают застройка Тулинки, ул. Петухова, освоение участков в отдаленных районах компаниями «КПД-Газстрой», «Дискус» и «Энергомонтаж». Такие участки дают возможность создавать комплексные решения, микрорайоны с инфраструктурой. Минусы же, по словам Виталия Гильда, в транспортной доступности и возможной оторванности от «благ цивилизации»: «В данном случае имею в виду не школы, медпункты, а театры».

Соответственно, подобным комплексным развитием будут охвачены на правом берегу Заельцовский, Калининский, Дзержинский, Первомайский и Советский районы, а также Ленинский и Кировский районы в левобережье.

«Районы, кварталы, жилые массивы»

Какой район перспективнее? Мнения экспертов в этом вопросе разошлись. Поэтому корреспондент «КС» постарался рассмотреть возможности каждого отдаленного района или его участков.

Заельцовский и Калининский районы

Развитие правого берега независимый аналитик Сергей Николаев наряду с Калининским районом оставляет за ул. Кубовой в Заельцовском районе. «Несмотря на то что там образуются большие пробки при въезде в город, тем не менее Мочищенское шоссе планируют расширить», — говорит собеседник «КС». Таким образом, продолжит развиваться ГК «Стрижи», чей подход к комплексному освоению территорий, как и опыт «Энергомонтажа» с сопутствующим благоустройством придомовых участков, собеседник «КС» отмечает как положительный. О хорошем уровне продаж квартир в домах ГК «Стрижи» говорит и руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. Впрочем, как известно, средств на расширение шоссе в 2014 году из областного бюджета не выделили. Также потенциально многоземельный район Калининский. На него свои виды имеет не один застройщик, в том числе и «Сибирь».

Дзержинский и Октябрьский районы

Больше же всего земли осталось в Октябрьском районе на Ключ-Камышенском плато. Как стало известно корреспонденту «КС», более подробный план освоения этой площадки появится в ближайшее время после согласования городской администрацией техусловий с ресурсоснабжающими организациями. А вообще, по наблюдениям Сергея Николаева, строительство на ул. Выборной и Плющихинском жилмассиве идут навстречу друг другу.

Практически все без исключения опрошенные корреспондентом «КС» эксперты отметили непрерывность действий со стороны одного из лидеров по введенным квадратным метрам — застройщика «Дискус Плюс». Правда, дает ли такая активность экономический эффект, участники рынка сомневаются. Также на эту площадку выходит и один из флагманов российского строительного рынка «СУ-155». Впрочем, участок компания выиграла небольшой — 2 га, на которых планирует построить от 20 до 22 тыс. кв. метров жилья экономкласса.

Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска представил «КС» перечень земельных участков планируемых к предоставлению для жилищного строительства с проведением торгов в Дзержинском районе по ул. Полякова площадью 2,2 га и по ул. Заслонова 7,2 га, а в Октябрьском районе площадки по ул. Кирова (жилой район «Ключ-Камышенское Плато») общей площадью 18,7791 га и по ул. Татьяны Снежиной площадью 1,149 га.

Советский район

В отличие от Сергея Николаева, который к самым перспективным отнес Кировский район, Григорий Якобсон таковым считает Советский. По его мнению, он притягателен своим статусом научного центра и близостью к Обскому водохранилищу. «Не знаю, будет ли там завершать «Кварсис» свой проект, но я считаю, что на этом участке должны быть постройки», — уверен господин Якобсон.

Оценивая проект СП ООО «Сибакадемстрой» — жилой район «Миргород», руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» отметил, что под окнами 17-этажных домов располагаются частные огороды. «Если улица Сиреневая (где также вел застройку СП ООО «Сибакадемстрой». — «КС») обособленно стоит, «скобками», ближе к лесу, то на улице Миргородской частный сектор прямо под ними, никуда от этого не деться», —добавляет собеседник «КС». При этом господин Якобсон похвалил объекты «Роснефтегазстроя», которые, по его мнению, отличает качество исполнения и материалов. При этом стоимость квартир ниже, чем у СП ООО «Сибакадемстрой».

Кировский район

По мнению Сергея Николаева, наиболее динамичными темпами имеет все шансы развиваться строительство в Кировском районе.

«В самом районе осталось немного земли и также следует обратить внимание на участки, примыкающие к ВАСХНИЛУ». Это и ЖК "Просторный» от "Дискуса", туда зашел томский застройщик «ТДСК», также частично будет застраиваться малоэтажкой улица Прокопьевская. «И другая часть Кировского района – пятачок неподалеку от площади Кирова, где строят «Сибирь», «СИТЕХ», там же жилмассив «Матрешкин двор» от застройщика «ВИРА-Строй», – обозначил аналитик эпицентры застройки «кировки». В мэрии планируют выставить на торги участки по ул. Бронной площадью почти 1 га и по ул. Краснодарской 13,7 га.

В самом районе осталось немного земли и также следует обратить внимание на участки, примыкающие к ВАСХНИЛУ». Это и ЖК "Просторный» от "Дискуса", туда зашел томский застройщик «ТДСК», также частично будет застраиваться малоэтажкой улица Прокопьевская. «И другая часть Кировского района – пятачок неподалеку от площади Кирова, где строят «Сибирь», «СИТЕХ», там же жилмассив «Матрешкин двор» от застройщика «ВИРА-Строй», – обозначил аналитик эпицентры застройки «кировки». В мэрии планируют выставить на торги участки по ул. Бронной площадью почти 1 га и по ул. Краснодарской 13,7 га.

«Самые интересные проекты «Сибири», участок напротив ВАСХНИЛа — это хорошая транспортная развязка, наверняка появятся дополнительные дороги», — рассуждает о перспективах Кировского района руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. Правда, пока непонятно, что они там будут строить: очередное гетто или нет? Подобные же претензии предъявляет застройщику Сергей Николаев, считая, что 900-квартирный дом в исполнении «Сибири» — это уже «перебор» несмотря на то что компания в срок сдает свои качественные объекты, пользующиеся спросом.

Ленинский район

«КПД-Газстрой хороший застройщик, я бы не сказал, что место удачное, но в целом дома качественные ставят, — оценивает Григорий Якобсон деятельность застройщика. — В принципе, чем больше домов они ставят, тем район удачнее становится». Сергей Николаев добавил, что компания имеет участок и в Калининском районе. Напомним, что рядом планировал разместиться и «Любимый», жилмассив от «Вертикаль-НСК». Всего микрорайон предполагает возведение восьми 14-этажных жилых объектов вдоль улицы Титова, которая, по сообщению застройщика, должна быть продолжена в ближайшие пару лет. На данный момент открыты продажи в трех домах согласно информации, опубликованной на сайте строительной компании. Осваивает ул. Хилокскую и «СтройМастер».

Также в Ленинском районе строится и малоэтажка экономкласса. ЗАО «Строитель» возводит поселок Новомарусино. «Городские власти также понимают, что будущее за развитием новых городских территорий. Пример этому — постановление мэрии № 1185 от 14 февраля текущего года. О развитии территории, прилегающей к ул. Большой», — подчеркивает Виталий Гильд.

Специалисты главного управления архитектуры и градостроительства корреспонденту «КС» ответили, что планировочная структура территории, граничащая с промышленной зоной Ленинского района и жилыми районами Затон и Лесоперевалка, состоит из трех жилых микрорайонов и центра общественного обслуживания района. В нее входят микрорайон жилой застройки «А» (Новомарусино), также планируется и микрорайон жилой и общественно-деловой застройки «Б» с внутриквартальными территориями многоэтажной и среднеэтажной застройки. И третий жилой район («В») предполагает строительство жилых много- и малоэтажных объектов. Помимо этого, предполагается и строительство центра общественного обслуживания района («Г»). Кто расположится на остальных трех площадках, предназначенных под жилую застройку, пока неизвестно. При этом на указанных территориях предполагается размещение школ, детских садов, объектов торговли, почтового отделения, ряда спортивных объектов, автопаркинга.

На расчетный срок 2030 года расчетные показатели территории составят: численность населения — 28,02 тыс. человек при средней жилищной обеспеченности 27,8 кв. м/чел., объем жилищного фонда составит порядка 780 тыс. кв. метров, а размер фонда общественной недвижимости — около 252 тыс. кв. метров. Что касается жилой застройки, то к 2020 году в зонах «А» и «Б» ее количество планируют нарастить до 221,9 тыс. кв. метров и 44,6 тыс. кв. метров соответственно, в 2030-м метраж Новомарусино останется прежним, а вот долю зоны «Б» планируют нарастить до 335 тыс. кв. метров, а площадку «В» — до 214,9 тыс. кв. метров.

Начальник мастерской генерального плана ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Владимир Дыха среди наиболее перспективных отметил следующие отдаленные районы Новосибирска: Родники, Плющихинский, Березовый, Чистая слобода, Южно-Чемской, Новомарусино и Дивногорский. Эти районы, по его словам, подходят в основном для жилья экономкласса и частично для центров этих жилых районов — возможна застройка жильем бизнес-класса. С тем, что для таких площадок подходит больше возведение жилья экономкласса, соглашается и Татьяна Казакова.

«Пока мы видим активное развитие северного направления города, сочетающего благоприятную экологическую обстановку и доступность метро. Также мы видим заполнение свободных зон в Ленинском, Кировском районе, в Октябрьском районе в направлении трассы на Ленинск-Кузнецкий», — рассказывает собеседница «КС».

«С точки зрения транспорта лучше северное направление — там сравнительно низкая плотность застройки, а перспективы продолжения строительства Красного проспекта дают надежду на альтернативную магистраль», — говорит руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость».С точки зрения инфраструктуры левобережье сейчас развито лучше, потому что там заполняются «пятна» между существующими микрорайонами, если говорить о комплексной многоэтажной застройке, подмечает собеседница «КС».А южное направление, по ее мнению, уже настолько перегружено, что строящиеся там проекты заведомо обречены на пробки. «В этом смысле повезло микрорайону Березовое — близость железнодорожного полотна часть пассажиропотока перенаправила на электрички», — добавляет эксперт.

Маятниковые движения

С другой стороны, при низких темпах развития дорожной сети города динамичное освоение окраин обернется тем, что маятниковые движения только усугубятся. И для того чтобы их минимизировать, собеседники «КС» предложили свои пути выхода из ситуации. И Владимир Дыха, и Татьяна Казакова уверены: необходимо сохранять и намечать новые места приложения труда в непосредственной близости от отдаленных районов, развивать социальную инфраструктуру на «местах».

«Для растущего Плющихинского жилмассива требуется строительство второй магистральной связки с ул. Кирова по продолжению ул. Лобова, скорейшее строительство участка Дзержинской линии метро до ст. «Гусинобродской» для уменьшения времени поездки до центра города», — планирует Владимр Дыха. Для Южно-Чемского района необходимо строительство городской магистрали на продолжении ул. Петухова, с путепроводом через железнодорожную ветку, а также дороги до Северо-Чемского района и далее до ул. Ватутина. Для жилмассива Чистая Слобода в западной части Ленинского района следует продлить магистраль ул. Титова и трамвайной линии, реконструировать ул. Порт-Артурскую до ул. Станционной с путепроводом через железную дорогу, что намечалось еще в конце прошлого века, вспоминает начальник мастерской генерального плана ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект». Жилому массиву Березовый в Первомайском районе требуется реконструкция ул. Одоевского с путепроводом через железную дорогу у Матвеевки.

Для строящихся микрорайонов Новомарусино и Дивногорский, кроме возведения окружающих улиц, необходимо строительство городской магистрали Затонской по границе золоотвалов до дамбы Димитровского моста с двумя мостами через протоку и развязкой с проездом Энергетиков, что также предлагалось еще в 90-х годах, так как существующие ул. Большая и 2-я Станционная узки, со сложной трассой и пересечены железнодорожными переездами.

«Следует обратить внимание, что в этих районах запаздывает строительство детских учреждений, школ, кроме Родников и Плющихинского, а в Южно-Чемском даже пока не планируется, что потребует перевозки детей на общественном и личном транспорте в существующие школы и детсады, места в которых и так дефицит», — предупреждает Владимир Дыха.

«Одним из эффективных механизмов, который бы реально обеспечил столь высокий уровень, может служить массовое применение вновь актуального квартального принципа городской застройки, в том числе малоэтажной высокоплотной, — убежден Евгений Загороднов. — Новосибирск должен снова стать городом с перпендикулярной структурой сетки и с четкими границами кварталов, улиц, площадей и дворов. Консолидированные городские кварталы создадут четкие границы частной и публичной ответственности. Благодаря этому разделение открытого пространства на общественное и частное будет снова работать», — говорит профессор.

Мало этажей — много перспектив?

Для достижения требуемого уровня городского качества акцент должен быть сделан на зданиях средней этажности до шести этажей, а также преимущественно на высокоплотной малоэтажной застройке городского типа. Высотное строительство должно осуществляться на основании тщательного градостроительного анализа и только в условиях реального спроса. В среднесрочной перспективе, по-видимому, не будет существовать реального массового спроса на высотное жилищное строительство, продолжает настаивать Евгений Загороднов. «Настаивают» на малоэтажке и в министерстве строительства и ЖКХ, и даже рапортуют о ее динамичном приросте. В 2013 году ввели 544,3 тыс. кв. метров малоэтажного жилья (+3,3% в сравнении с 2012 годом). «Превышение плана — 55%», — рапортуют в ведомстве.

Тем не менее крупные застройщики осваивать это направление не торопятся. По крайней мере в беседе с корреспондентом «КС» они указывали на нерентабельность этого типа застройки. «Считаю малоэтажное строительство малопривлекательным проектом ввиду низкой доходности. Если, например, построить коттеджный поселок из 10 домов и 200-квартирный дом, то затраты приблизительно одни и те же, а прибыль отличается в разы», — признался один из участников рынка.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»:

— При освоении отдаленных районов города застройщик сталкивается с рядом трудностей, среди которых плохая транспортная доступность, неразвитая коммерческая и социальная инфраструктура, отсутствие энергетической инфраструктуры. В силах застройщика — заняться вопросами коммерческой инфраструктуры, все остальное нужно решать совместно с властями и представителями естественных монополий. В других городах уже делаются первые попытки решать проблему освоения отдаленных районов комплексно, для этого нужно подготовить программу — проект, в котором будут проработаны все вопросы.

У нас в городе уникальная ситуация: множество перспективных площадок находится вокруг промышленных зон. Взять Кировский район, Октябрьский, вокруг Оби, район улиц Богаткова, Учительской, промзоны Дзержинского района — очевидно, что им там не место. Моя позиция совершенно четкая: прежде чем осваивать отдаленные районы, надо полностью разобраться с субцентральной частью, иначе город будет выглядеть интересно: на окраинах — современные постройки и комплексные решения, а в городе — мертвые зоны, хоть кино голливудское снимай.

Если говорить о минимизации маятниковых движений, то около шести лет назад в Новосибирске была великолепная затея создать промышленно-логистический парк и построить рядом с ним около 100 тысяч квадратных метров жилья — идея замечательная, но реализована она так и не была. По такому пути весьма успешно идут в Европе. Вообще, если развиваться кластерами, то за счет этого можно решить много проблем. Создание подобных образований — это реальный путь развития, за счет которого в том числе можно избежать тех самых маятников движения.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ