«КС» продолжает отслеживать направление «вектора престижности» в условиях, когда в центральной части Новосибирска почти не осталось свободных земель под застройку. Какие из девелоперских проектов на берегу Оби являются наиболее привлекательными, оценили эксперты, представители агентств недвижимости и сами застройщики.
В условиях дефицита свободной территории поймы рек становятся все более привлекательными. После того как редакция «КС» рассмотрела перспективные площадки вдоль Каменской магистрали, теперь предмет нашего внимания — береговая линия Оби. Только в прошлом году о своем интересе к ней заявили три застройщика, всего же число девелоперов, которые осваивают набережную и прилегающие к ней земли, начинает приближаться к десяти.
Кто на береговой?
Судя по количеству желающих, набережная Оби в ближайшие несколько лет значительно видоизменится. За ее благоустройство берутся власти и частные инвесторы, некоторые даже обещают изменить экосреду набережной линии. Но такая активность наблюдается только в последнее время.
«Почему эта территория до сих пор не застраивалась? Потому что береговая линия реки Обь подтапливалась паводком, который случался раз в 100 лет. И все участки до отметки 97 м над уровнем моря по высотной схеме Новосибирска попадали в зону подтопления. Сейчас свободных земель в городе становится все меньше, поэтому в соответствии с генеральным планом города у земель в пойме Оби появилось функциональное назначение. Как правило, это рекреационные территории, но и есть и земли, отведенные под строительство», — поясняет главный архитектор ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Александр Лаптяйкин.
На данный момент активное строительство вдоль правого берега Оби ведет СП ООО «Сибакадемстрой» («Европейский берег» с общественной набережной и PANORAMA в левобережье), приступает к строительству дома «Марсель» с пляжем для жильцов ЗАО «Береговое», ГК «Труд» намерена реализовать давний проект и «раскинуть» неподалеку от третьего моста микрорайон «Солнечная долина», ГК «Новоград» планирует возвести многофункциональный центр «Снежная миля» и как раз изменить экосреду набережной. На левом берегу о своих планах заявили ГК «Кварсис» с проектом аквапарка и ГК «Метаприбор», приступающая к строительству жилмассива на Лесоперевалке рядом с Димитровским мостом (проект разработали немецкие специалисты из Tilke Ghmb & Co). Всего за 10 лет компания намерена построить порядка полумиллиона квадратных метров жилья, что в натуральном выражении составит 20 домов.
О том, что мэрия Новосибирска оформляет землю для строительства новой набережной, недавно сообщил и. о. мэра города Владимир Знатков. Она продлится от третьего моста до гостиницы «Ривер Парк». В департаменте строительства и архитектуры мэрии корреспонденту «КС» напомнили, что «строительство набережных требует очень больших капиталовложений, и в настоящее время только за счет средств областного и городского бюджетов выполнение этих работ нереально». Соответственно, правительством Новосибирской области и мэрией Новосибирска сейчас решается вопрос о включении этого объекта в федеральную программу, которая готовится Федеральным агентством по водным ресурсам. Само поступление средств на эти цели из бюджетов начнется в 2015 году. Кроме того, в городской администрации сообщили, что к финансированию работ планируется привлечь организации, осуществляющие застройку береговой полосы. В ГК «Новоград», чья «Снежная линия» разместится в пределах новой набережной, уже заявили, что свою лепту внесут, построив в рамках своего проекта театр Афанасьева. Также девелопер пообещал продлить на 700 м улицу Обскую до третьего моста за счет собственных средств.
Подъездные пути
Главным критерием при определении наиболее перспективного проекта явилась именно транспортная доступность. Практически все опрошенные эксперты «КС» сошлись во мнении, что фаворитом в этой номинации является жилмассив PANORAMA(расположится в Кировском районе неподалеку от Коммунального моста, к 2017 году планируется возвести порядка 50 тыс. кв. м). Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон подсчитывает, что объект будет располагаться в 1,5 км от станции метро «Студенческая» и напоминает о перспективе открытия станции «Спортивная». К последнему аргументу исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов относится скептически, подмечая, что в данном случае уместнее говорить о пешеходной доступности. По мнению Александра Астахова, что касается непосредственно транспортной доступности, то у PANORAM’ы и проекта ГК «Метаприбор» она примерно на одном, наиболее высоком уровне по сравнению с другими прибрежными объектами. «Объект «Метаприбора», по всей видимости, будет ориентирован на использование Димитровского моста — за исключением часов пик. Транспортную доступность оценю как удовлетворительную», — в свою очередь отметила руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова.
«Сложнее всего придется «Солнечной долине» — сейчас там общественного транспорта практически нет — он весь проходной в Академгородок, Бердск, Первомайку. Также там нет школ, детских садов, поликлиник — это нужно будет учитывать при позиционировании объекта. Зато это наиболее зеленая и удаленная от города и промышленных объектов территория», — оценивает проект ГК «Труд» Татьяна Казакова.
Немало нареканий и обсуждений возникло по поводу другого жилмассива СП ООО «Сибакадемстрой» — «Европейский берег», что расположился вдоль самой загруженной магистрали города — улицы Большевистской. По данным исследований одного из застройщиков, ввод всех пяти очередей приведет к концентрации на микрорайоне парка из примерно 5,5 тыс. автомобилей. С учетом того, что пропускная способность Большевистской — 1,8 тыс. машин в час, выезд на дорогу хотя бы 2–2,5 тыс. автомобилей в утренние или вечерние часы пик приведет к замедлению движения на Большевистской еще на 1–1,5 часа, что будет катастрофичным для трафика в данном направлении. По словам участников рынка, застройщик ничего не предпринимает для того, чтобы разрешить эту ситуацию. Корреспондент «КС» уточнил, что согласно проектной документации пять очередей «Европейского берега» — это 27 домов, или 4000 квартир, ввести последнюю очередь в компании планируют в 2017 году.
В СП ООО «Сибакадемстрой» на неудобные вопросы отвечают, что варианты распределения транспортного потока прописаны в проекте планировок территории, прилегающей к жилому району «Береговой», где строится микрорайон «Европейский Берег». «Этот документ утвержден мэрией Новосибирска. Решения транспортной инфраструктуры, прописанные в проекте, приняты на основании генерального плана города. Согласно проекту планировок, ввод в эксплуатацию домов микрорайона «Европейский Берег» не отразится на дополнительной нагрузке на ул. Большевистскую. Трафик не увеличится, поскольку большую часть потока с улицы Большевистской возьмет на себя третий мост через Обь. То есть тем, кому нужно будет уехать с Бердского шоссе на левый берег, не придется ездить по Большевистской. Поток будет уходить сразу на третий мост», — сообщили в компании.
Также, по мнению специалистов СП ООО «Сибакадемстрой», Большевистскую удастся разгрузить за счет расширения 2-й Обской с четырехполосным движением, которая будет проходить вдоль микрорайона «Европейский Берег» и выходить на третий мост. Впрочем, в эффективности Бугринского моста сомневается Григорий Якобсон: «Я не думаю, что третий мост сильно поспособствует разгрузке Большевистской, скорее напротив, он ее перегрузит, так как поток из Калининского района, движущийся на Затулинку устремится на новый мост. Также он будет «собирать» Бердск, Советский и Первомайский районы».
Корреспондент «КС» в свою очередь поинтересовался перспективой продления 2-й Обской улицы у мэрии. В городской администрации прежде всего заверили, что строительство в городе ведется в соответствии с разработанной градостроительной документацией. Генеральным планом Новосибирска на территории, прилегающей к жилому району «Береговой», в границы которого входит микрорайон «Европейский Берег», предусматривается развитие транспортного каркаса города. «Решения транспортной инфраструктуры приняты на основании генерального плана города Новосибирска. Жилую и общественно-деловую застройку между ул. Большевистской и рекой Обью обслуживает система жилых улиц и проездов, соединенных улицей районного значения в створе 2-й Обской. Улица районного значения в свою очередь через развязки, обеспечивающие непрерывность основного потока, соединяется с ул. Большевистской в районе третьего моста с выходом на северное направление к ул. Выборной и далее с выходом на ул. Гурьевскую», — ответили в департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.
«Ранее дальнейшей прокладке 2-й Обской улице мешал завод «Большевик», который канул в Лету, тем не менее эту территорию также планируется застраивать», — говорит в свою очередь о перспективе продления 2-й Обской улицы Александр Лаптяйкин.
В целом же при застройке прибрежной территории заторы на улице Большевистской в любом случае усугубятся, уверен главный архитектор ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект». «Но другой артерии в южном и восточном направлениях у нас пока нет, — продолжает анализировать транспортную доступность собеседник «КС». — Соответственно, необходимо строить восточный объезд, а также дороги-дублеры Большевистской, которую уже и так расширили, как могли. Решали эту задачу и при помощи организации Южной развязки. Также стоит обратить внимание и на развитие железнодорожного сообщения. Возможно, запуск Бугринского моста частично снимет нагрузку с Большевистской и простимулирует развитие прилегающих территорий», — все-таки возлагает надежды на новый мост Александр Лаптайкин. По его мнению, при освоении левобережья необходимо строительство скоростной магистрали в пойменной части, которое станет возможным только после запуска Бугринского моста и еще одного моста в створе Ипподромской.
Инфраструктурная привлекательность
Участники обсуждения оценили перспективность проектов с точки зрения близости к социальной и торговой инфраструктуре, а также исходя из экологических преимуществ.
Идея освоения береговой территории нравится директору компании RID Analytics Елене Ермолаевой. «Река — основное ландшафтное преимущество Новосибирска, других особых «красот», таких как горы или морские побережья, у нас нет. Берега Оби необходимо обустраивать, делать более доступными для горожан», — говорит Елена Ермолаева. «Что касается перечисленных проектов, то мне симпатичны проекты «Сибакадемстроя» — из-за внимания к архитектуре и качеству среды. Аквапарк — очень важный проект с точки зрения организации туризма из ближайших городов. Он может стать такой же мощной точкой притяжения, как и зоопарк, но в отличие от него работать будет круглый год», — полагает эксперт.
Из трех проектов — «Европейского Берега», «Панорамы» и «Марселя» — «Европейский берег», соглашается Татьяна Казакова, наиболее перспективен в силу более развитой заявленной инфраструктуры. «Тщательно эти проекты не изучал, но считаю, что из прибрежных микрорайонов самый перспективный на данный момент «Европейский Берег» СП ООО «Сибакадемстрой». Стоит отдать должное — компания решила вопрос и с обманутыми дольщиками», — поддерживает коллег и Евгений Коновалов, генеральный директор «СтройМастера».
Александр Астахов с точки зрения приближенности к социальной инфраструктуре отметил: «Марсель» и PANORAMA. «Неплохое положение у проекта ГК «Метаприбор» на лесоперевалке. Скорее всего, застройщик будет договариваться с городом по развитию уже имеющихся там школ».
В качестве минусов размещения жилья по берегам Оби Елена Ермолаева отметила наличие сильных ветров вследствие расположения на открытой территории, а также близость к ТЭЦ-2 и ТЭЦ-3. Григорий Якобсон, говоря об экологической составляющей проживания в «Европейском Береге», который находится рядом с мостом, отметил, что прибрежное проживание в данном случае может обернуться пылевыми ветрами.
Председатель совета директоров группы компаний «Новоград» Евгений Грибов (реализует проект МФЦ «Снежная миля») не соглашается: «Главный плюс прибрежного размещения — отличная экология. Дело не только в красивых видах на реку, а в том, что ветер в пойме реки позволяет не задерживаться здесь никаким выбросам, воздух постоянно свежий и чистый. Думаю, что жилье или офисы на этой территории будут пользоваться спросом большим, чем на Каменской магистрали, поскольку там сегодня складывается более напряженная транспортная ситуация, к тому же уже есть сложившаяся застройка. А прибрежные участки застраиваются комплексно».
Сложится ли практика прибрежной жизни?
По мнению Александра Астахова, таковая практика в Новосибирске еще не сложилась. Возможно, этому как раз и поспособствуют «Марсель» и проект ГК «Метаприбор». «Если говорить о PANORAM’е, то думаю, что многим жителям будет легче слетать на пляжи Таиланда, нежели дойти до берега Оби», — шутит исполнительный директор Rolband & Partners.
«Новосибирск вытянут вдоль реки. По сути, сейчас город является гантелеобразным, и вот как раз за середину этой гантели застройщики сейчас и пытаются «ухватиться». Береговая линия — это, безусловно, приятно, и по логике, там должны располагаться камерные жилмассивы высокой ценовой категории. Но в Новосибирске прибрежная линия очень быстро переходит в Бердское шоссе, являющееся частью федеральной трассы, а потом прижимается железной дорогой, окруженной промышленными и складскими территориями. Тут уже не до камерности. Здесь можно выбирать — либо зонировать на «отгородиться» и «элитную» зону, либо все делать в рамках класса эконом или эконом-комфорт», — представляет перспективу «классовой» застройки руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость».
По мнению Евгения Коновалова, береговая линия также подходит для классов эконом, эконом плюс и бизнес. Александр Астахов отмечает, что жилье на набережной вряд ли оттянет потребителей из центра или поймы Каменки, больше эти объекты будут конкурировать с жильем на окраинах города.
Продолжает считать строительство вдоль улицы Большевистской более перспективным, чем на Каменской магистрали, Евгений Грибов. «Во-первых, здесь не нужно изменять сложившуюся застройку, можно сразу строить комплексы из необходимых жилых, социальных и административных объектов. Кроме того, на Большевистской много предприятий, так что люди могут приобретать жилье и не ездить каждый день в другие районы города. На Каменской магистрали возможностей для комплексной застройки нет — там можно только возводить отдельные здания. Но я уверен, что строительство жилья или офисов, чтобы их собственникам или арендаторам приходилось бы каждый день выезжать в другие районы города, — это прошлый век. Будущее — за комплексными проектами, дающими человеку возможность жить, работать и отдыхать в одном месте», —говорит генеральный директор ГК «Новоград».
Как рассказал Александр Лаптайкин, на правом берегу между железнодорожным и Димитровским мостами вдоль Оби на месте грузового речного порта имеется перспективная территория под комплексную застройку площадью 100 га. Также имеются земли рядом с микрорайоном Горский, за карьером Борок. Тем не менее застройщики осваивать их не торопятся. Не планирует, например, вступать в освоение набережной «Сибирь-Развитие», об этом корреспонденту «КС» сообщил генеральный директор компании Дмитрий Червов.
«Предложения по развитию береговой линии Оби нам поступают, мы их рассматриваем, но с большой осторожностью. Объясняется это внушительными капитальными затратами на строительство, — рассказывает генеральный директор «СтройМастера». — Также стоит учитывать, что входишь ты в подобное строительство лет на десять. Считаю, что сейчас не то время, чтобы браться за подобные проекты. Высокая стоимость обусловлена как необходимостью проведения инженерных работ в отдельных случаях, так и прежде всего сложностями с обеспечением техусловий на этих участках», — не видит пока перспективы в застройке прибрежной линии Евгений Коновалов.
Если Вам потребовались стройматериалы в люберецком районе, то для этого нет необходимости объезжать массу строительных магазинов, достаточно зайти на сайт www.ekonomstroy.ru и подобрать себе все необходимое.
WPBuild.Ru