Привести плотность в норму

Бурное обсуждение региональных нормативов градостроительного проектирования в Законодательном собрании Новосибирской области, случившееся в ноябре 2013 года своей актуальности не потеряло. Скорее напротив, учитывая позицию областных властей, разве что усилило. Застройщики и городские депутаты недовольны невниманием к их точке зрения со стороны профильного ведомства. Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин прокомментировал «КС» свою позицию по этому вопросу.

О том, что «страсти» вокруг проекта региональных нормативов проектирования не утихают, корреспондент «КС» обратил внимание еще на заседании по подведению итогов деятельности департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. Кстати, после этого собрания отдельные застройщики обращались по этому поводу и в редакцию «КС», отмечая при этом, что областные власти не торопятся прислушиваться к их мнению.

Напомним о том, что проект региональных нормативов Новосибирской области рассматривался на заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам ЗС. Документ разработан проектно-производственной компанией «Град» и обошелся региональному бюджету в 862 тыс. рублей. Тогда у парламентариев и приглашенных участников, среди которых как раз были застройщики и проектировщики, возникло немало вопросов к этому документу. Помимо большого объема в 460 страниц и неверно представленной динамики прироста населения области, эксперты и депутаты выделили и еще ряд более серьезных недоработок. Впрочем профессор НГАХА, член общественного совета по градостроительству и промышленности строительных материалов по Новосибирской области Евгений Загороднов, проведя накануне заседания блиц-опрос среди крупных проектировщиков, выявил, что в общем-то в новой нормативной документации они, в принципе, не нуждаются.

«На данный момент окончательно не сформирована градостроительная документация. Этот процесс уже близится к завершению и в то же время осложняется разработкой новых региональных нормативов», — отметил при подведении итогов строительной отрасли Новосибирска заместитель генерального директора ОАО «СИАСК» Михаил Ельский.

На сегодняшний день предложенные нормативы во многом противоречат строительной документации города, считает он. Помимо того, чтобы при формировании этого документа были учтены мнение проектировщиков, Михаил Ельский обратил внимание властей и на отсутствие критериев для деления жилья на эконом, бизнес и премиум-класс.

«В этом документе необходима оговорка, что его применение должно ограничиваться областными населенным пунктам в то время, как областной центр действует по своим внутренним нормативам», — убежден председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин. Депутата также устраивает существующая градостроительная документация, с единственной оговоркой, что из этих документов необходимо исключить неточности. «Те же нормы, которые разработала, эта с позволения сказать, фирма, остановят Новосибирск в развитии. У нас и так строить негде. А при таком подходе себестоимость жилья подорожает на 30-40%», — считает Вячеслав Илюхин.

Готовятся к росту цен и в компании «Энергомонтаж», напрямую связывая это с разработкой региональных нормативов градостроительного проектирования, «которые существенно повлияют на стоимость квадратного метра и не в меньшую сторону», отмечают в компании.

В публичной плоскости как раз на том итоговом мероприятии внимание областных властей обратил на эту проблему директор ГК «ПТК-30» Владимир Коновалов.

«В конце прошлого года мы активно обсуждали вопрос плотности застройки территории нашего города. Я считаю, что существующий норматив оптимален. Если примут решение о повышении плотности, то мы «растянем» наш Новосибирск как минимум в 2 раза. И между домами останутся площади, которые зимой будут завалены снегом, а летом зарастут растениями, за которыми никто не будет ухаживать», — высказал свою позицию генеральный директор ГК «ПТК-30».

Стоит отметить, что на данный момент плотность городской застройки составляет 420 чел на 1 га. Разработчики из компании «Град» предложили снизить количество проживающих на гектаре до 360 человек.

Непосредственно с трибуны застройщик попросил министра строительства и ЖКХ региона Дениса Вершинина учесть мнение застройщиков при дальнейшей разработке этого проекта. До этого же представители строительной отрасли в беседе с корреспондентом не раз отмечали, что не могут «достучаться» до областного правительства.

«Мы просили, чтобы нас включили в рабочую группу, но нам до сих пор так никто ничего и не услышали от области», — посетовал корреспонденту «КС» и Вячеслав Илюхин.

Как в свою очередь пояснил заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам ЗС Новосибирской области Андрей Панферов, разработкой проекта на данный момент занимаются Минстрой и Новосибирское отделение Союза архитекторов России (НСАР). Также в рабочую группу вошел и член комитета Сергей Клестов. Завершить работу, по словам парламентариев, планируется к середине лета.

«На практике же у нас нередко нормы в 420 человек многократно превышаются. Есть в Новосибирске такая площадка, где на участке в 0,5 га строится дом на 20 тыс. кв.м., что превышает существующую норму более чем в 4 раза. Таким образом, усугубляется не только проблема с парковками, но и усиливается нагрузка на систему ЖКХ», — утверждает Сергей Клестов.

Сам же парламентарий считает, что существующие нормативы вполне оптимальны: «Главное их соблюдать», — добавляет Сергей Клестов. «Могу сказать, что мало кто соблюдает норму 420 человек на гектар. Посчитайте плотность при точечной застройке, там легко найти превышение минимум в 1,5 раза. Застройщики видно забыли, что им и их детям здесь жить», — соглашается независимый аналитик Сергей Николаев.

За зонирование выступила и руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. «Мне сложно назвать конкретную цифру. Но в центре города по моему мнению должна быть более высокая плотность, на окраинах и в пригородах при условии хорошего транспортного сообщения – ниже», — говорит собеседница «КС».

Что же касается удорожания себестоимости, то Сергей Николаев считает, что оно может составить в среднем 2,5%. « Но это как считать, — тут же оговаривается аналитик. — С одной стороны, продаваемая площадь с гектара будет на 1440 кв. меньше, с другой стороны, прикупай ещё 16 соток к гектару и потратишь плюсом 2,5% от себестоимости. Я считаю, что цена определяется спросом, который зависит и от уровня доходов. Эти 3-4% погоды не сделают».

«Понятны позиции застройщиков,- прокомментировал «КС» ситуацию Денис Вершинин. — И я рад, что строители наконец-то сформулировали в письменном виде свои расчеты, которые, по их словам, выводят на то, что себестоимость квадратного метра увеличится на 31% в результате изменения параметров по плотности. Мы непременно эти расчеты сейчас проверим. Очевидно, что есть и другие точки зрения, например, горожан, которые не согласны с существующими нормативами и выступают против точечной застройки». По словам министра, учитывая все сказанное, назрела необходимость проведения еще одного обсуждения, участниками которого бы выступили не только депутаты и чиновники, но и общественные организации.

«Думаю, что та площадка, соглашение о создании которой мы совместно со строителями, СРО и проектными организациями подписали на «Стройсибе», и сможет стать тем плацдармом, где и состоится конструктивное и взаимовыгодное обсуждение», — поделился планами министр.

«Считаю, что решение мы должны принять в течение первого квартала», — озвучил глава Минстроя несколько иную дату, чем ранее это сделали в ЗС. Также он подтвердил, что депутаты Совета депутатов действительно не привлекались к этой работе. «Но и процесс этот не завершен, — подчеркнул Денис Вершинин. – Мы, безусловно, привлечем депутатов городского совета к разработке этих нормативов», — заверил министр.

«КС» продолжит следить за развитием событий.