Капитальное решение

С 1 января этого года на территории РФ вступил в силу ряд изменений в Жилищный кодекс, а вместе с ним и в региональный закон Новосибирской области о проведении капитального ремонта. Согласно этому акту в ближайшие пять месяцев собственникам квартир в обязательном порядке придется определиться с формой накопления денег на капитальный ремонт: ежемесячно отчислять средства на специальный счет или же на счет регионального оператора. У жителей города мнения по поводу нового закона весьма противоречивые. В свою очередь политики считают, что нововведения позволят государству переложить все затраты по ремонту ветхих домов на плечи жильцов, но выложить нужную сумму смогут далеко не все.

Региональная программа капитального ремонта Новосибирской области была официально опубликована 27 ноября 2013 года. Тогда по документу владельцам квартир давалось только два месяца с этой даты, чтобы принять решение о способе формирования счета капитального ремонта. Затем времени решили дать больше – теперь думать можно будет до 27 мая этого года.

«Собственники жилых помещений в многоквартирных домах смогут более обстоятельно разобраться с различными вариантами накопления на капитальный ремонт и принять взвешенное решение», — сообщили «КС» в пресс-службе правительства НСО. – «Аналогичным образом сдвигаются сроки наступления платежных обязательств по капительному ремонту. Первые платежные обязательства по уплате взносов возникнут у граждан с 1 августа 2014 года. Квитанции об оплате они начнут получать в сентябре 2014 года, а не в мае, как предполагалось изначально».

Одно из двух

Как ранее сообщал «КС», новый закон предполагает два варианта накопления денег.

Первый вариант предусматривает формирование накоплений фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. В этом случае последний берет на себя все заботы о проведении капитального ремонта в необходимом объеме и в сроки, установленные региональной программой. Он привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации его проведения, а также за последствия неисполнения или некачественного исполнения работы привлеченных им подрядных организаций.
В НСО таким оператором стал фонд модернизации и развития ЖКХ Муниципальных образований. Основанный в 2010 году, этот фонд занимался ремонтом различных старых тепловых объектов, а также возведением новых. Ежегодно он строил от 70 до 100 км водопровода и от 25 до 40 км теплотрасс, и благодаря его усилиям в НСО появились сотни новых котельных.

Второй вариант – формирование фонда на специальном счете многоквартирного дома. В этом случае собственники сами будут заниматься организацией капитального ремонта своего жилья. И от них, естественно, потребуются ответственное отношение и определенные организаторские навыки.

Они будут вправе принимать решение о выборе организации для выполнения ремонтных работ и заключить с ней договор. ТСЖ, жилищный кооператив, УК могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы и контролировать их выполнение.
Собственники в любое время могут самостоятельно принять решение о капитальном ремонте своего дома, определить, соответствует ли его состояние требованиям надежности и безопасности. А сроки и объемы ремонта, установленные программой, будут служить для них только ориентиром.
Кроме того, владельцы квартир сами могут устанавливать необходимый размер взноса на капитальный ремонт, но он должен быть не ниже минимального взноса, установленного в НСО. Эта сумма определялась исходя из федерального стандарта. Согласно постановлению правительства в этом году она составляет 7,10 коп за 1 кв.м., в 2015 – 2016 гг. – 7 руб. 60 коп.

С точки зрения закона

В декабре 2013 года в стадии разработки находились нормативно-правовые акты, касающиеся мер господдержки собственников, определения предельной стоимости и т. д. Ожидается, что в январе текущего года они будут приняты и утверждены решением правительства НСО.

В настоящее время в разработке документы, определяющие порядок предоставления собственникам мер государственной поддержки при проведении капитального ремонта. Их также предполагается утвердить в начале этого года.

По словам начальника отдела реформирования ЖКХ министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Елены Макавчик, уже сейчас есть ряд актов, которые регламентируют непосредственно мониторинг проведения работ по оценке технического состояния НКД многоквартирных жилых домов, критерии отбора и т. д.

«К моменту старта программы капремонта мы уже будем понимать конкретные механизмы государственной поддержки. Они будут индивидуальны для каждого дома», — отметила Елена Макавчик. – «Не стоит забывать и о том, что бюджеты области и муниципальных образований принимают участие в финансировании капитального ремонта своей доли в общедомовом имуществе. Кроме того, регион планирует получить из Федерального бюджета на проведение капитального ремонта в 2014 году порядка 120-140 млн. рублей. Еще 200 млн. рублей уже предусмотрены на эти цели в областном бюджете. Определенные средства предусматриваются и в бюджетах муниципальных образований».

Где завести счет?

«Счет для накопления средств может быть открыт только в российских кредитных организациях, величина собственного капитала которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей», — сообщил директор Фонда модернизации и развития ЖКХ Муниципальных образований Новосибирской области Евгений Гончаров. – «В случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, дополнительным требованием является осуществление кредитной организацией деятельности в пределах территории Новосибирской области».
Еще до Нового года несколько банков разработали специальные продукты и условия обслуживания по специальному счету для формирования фонда капитального ремонта. В их числе, например, ОАО «Банк Москвы», ОАО «Банк ВТБ», ОАО «Сбербанк России», ОАО «Альфа-банк», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Россельхозбанк».

Законодательством предусмотрены серьёзные меры контроля за деятельностью единого оператора как со стороны собственников, так и органами государственного финансового контроля Новосибирской области, органами финансового контроля муниципальных образований, Счетной палатой Российской Федерации и т.д. Кроме того, банки имеют право списывать со счетов средства исключительно на капитальный ремонт, и только при наличии необходимых документов.

В частности, комментируя корреспонденту «КС» новую форму взаимодействия с государственной структурой, директор Новосибирского филиала Банка Москвы Вячеслав Брюханов отметил, что может рисков в этом взаимодействии нет, но есть некоторые «неудобства». «Они носят временный характер, так как идут процессы взаимной поднастройки, информационно-разъяснительного периода. Законодатели вносят изменения, совершенствуя и оттачивая механизмы реализации программ, банки формируют программы, как по счетам, так и по кредитованию нового сегмента», — рассказал Вячеслав Брюханов.

Поясняя, каким же образом будет складываться дальнейшее взаимодействие банка с региональным оператором, Вячеслав Брюханов сообщил, что для оператора кредитная организация предлагает открытие счета для проведения всех операций, связанных с капремонтом. «Это обычный счет. Региональный оператор, являясь 100-процентной дочерней структуры администрации (Правительства НСО, — «КС»), будет тщательно контролироваться как ей самой, так и множеством проверяющих организаций», — добавил директор Новосибирского филиала Банка Москвы.

Также в банках заявляют и о разработанном инструменте контроля за деятельностью подрядчиков и расходованием средств. Впрочем, в МДМ-Банке подмечают, что открытие счета собственниками жилых помещений дает им право на распоряжение собранными денежными средствами. «В ином случае эти права принадлежат региональному оператору. Также собственники не смогут осуществлять контроль за качеством работ, если фонд будет сформирован на счете регионального оператора и на него не будет производиться начисление процентов на сумму остатка на счете», — отмечают в пресс-службе банка.

Каждый трактует по-своему

По словам Евгения Гончарова, с момента опубликования региональной программы в Фонд хлынул поток жителей, которые задавали много уточняющих вопросов. Так что живой интерес активной части новосибирцев нововведения вызвали еще в конце прошлого года.
«Ежедневно мы обрабатываем по 30-50 домов: кому-то помогаем, кто-то возмущается», — рассказывал в прошлом году Евгений Гончаров. – «Мои личные предположения, что около 30% определится в сторону самостоятельного накопления. Это примерно массив домов с так называемой активной позицией. Остальные автоматически попадают в «общий котел».
Теперь, когда с законом уже ознакомились многие активные жители города и области, их оценки нового акта нельзя назвать однозначными.

«Я считаю, вариант формирования фонда на специальном счете дома, конечно же, лучше. Думаю, это вариант для ответственных людей, которые никому не хотят отдавать свои деньги. Во втором же случае есть риск, что накопления пойдут не на дом, а кому-нибудь в карман», — считает жительница Новосибирска, сотрудник сферы образования Валерия Губкина.
«Из этих двух вариантов предпочтительнее выбрать формирование накоплений на счете регионального оператора. Ведь сами жильцы могут наткнуться на ненадежную ремонтную организацию», — говорит руководитель компании «Авангард Строй Сиб» Александр Гаврилов.
Некоторые горожане, комментируя «КС» свое видение ситуации, придерживались еще более категоричной позиции. «Если честно, я считаю, что это очередное отмывание денег. Подавляющее большинство откажется самостоятельно заниматься ремонтом своего дома, руководствуясь тем, что ничего в этом не понимают, нет на это времени. И это абсолютно обоснованно, я лично тоже бы отказалась. А отследить целевое расходование средств, которые где-то там накапливаются, будет крайне затруднительно» — рассказывает бухгалтер Наталья Щербатая. – «Нам принесли распечатку с планами на капитальный ремонт на ближайшие 20 лет. Возникает вопрос: какие у меня гарантии, что ремонт, запланированный на 2028 год, действительно состоится, что не появится новый план на новые 50 лет? Платить мы будем сейчас, а все ли доживут до ремонта — вопрос. Да и буду ли, например я, жить в этом же доме, когда подойдет срок ремонта. В общем, я считаю, что это будет бездонная бочка, и концов будет не найти! Хотя и сейчас мы исправно платим управляющим компаниям деньги на капитальный ремонт. Суть останется та же, изменятся лишь масштабы и те персоны, кто будет делить между собой эти деньги!».

«Вопросы, касающиеся капитального ремонта, всегда очень непростые. То, что за восстановление жилья надо платить деньги – по-моему, правильно. И делать это должны сами владельцы. Ведь человек сам покупает себе жилье. Почему за ремонт его дома нужно перекладывать ответственность на какую бы то ни было администрацию?», — уверен директор компании «Сантех-Сервис» Григорий Нагибин.

Из собственного кармана

С мнением бизнесмена не согласен общественник, глава Совета регионов Национально-Демократической партии Ростислав Антонов: «Недавно новосибирцам передали управление собственным жильем. Но перед этим власти не привели его в надлежащий вид. Поэтому теперь все расходы жители должны оплачивать из собственного кармана».
С точкой зрения солидарны и представители других политических сил. В частности председатель Новосибирского регионального отделения партии «Справедливая Россия» Анатолий Кубанов уверен, что финансирование капитального ремонта теперь станет вопросом бюджета каждой отдельной семьи.

«Глубоко убежден, что государство не имеет ни морального, ни политического права так нагло перекладывать свои обязательства на плечи граждан. А ведь для многих наших соотечественников это весьма серьезные суммы. Взять тех же пенсионеров, молодые семьи, которые делают только первые шаги на поприще своей профессиональной карьеры», — уверен политик. – «В северной стране, какой во многом является Россия, вопрос жилья является — вопрос жизни и смерти. И я считаю, что он должен быть
приоритетной задачей для властей и вопросом, прежде всего, государственного финансирования, а потом уже других финансовых инструментов. У нас же наблюдается абсолютно асоциальная логика законотворческой деятельности правительства, когда все перекладывается на население, и спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Верховная политическая власть в нашей стране считает, что можно деньги тратить на потемкинские деревни, такие как Олимпиада в Сочи. А на базовые составляющие, в которые входит обеспечение людей нормальным жильем, нет денег. Я считаю этот подход контрпродуктивным».

«С одной стороны новый закон упорядочивает накопления средств на капитальный ремонт. Потому что порой они не по назначению тратились управляющими компаниями. Раньше деньги с жильцов домов перечислялись на общий счет УК. А компании их могли потратить на содержание жилья и пр.», — говорит депутат Законодательного собрания НСО, член фракции КПРФ Вадим Агеенко. – «Тема нецелевого использования назрела, и закон приняли, но приняли непродуманно, — я думаю, что под давлением строительного лобби. Это связано с тем, что нам поручено сформировать некие программы капремонта в каждом субъекте федерации и написано, что туда должны войти все дома. Термины подразумевают, что программа разовая, потому что ремонты не делались по 25 лет, а само государство их осуществляло очень мало – отремонтировало только около 10 %. Таким образом, в НСО в ремонте нуждаются около 20 тыс. домов».

Альтернативные способы решения

Как известно, Фонд модернизации и развития ЖКХ успешно решал вопросы ремонта и восстановления отдельных тепловых объектов путем привлечения средств бизнеса. Частные инвесторы вкладывали средства в новые котельные в НСО с тем, чтобы через 5-7 лет эти деньги к ним вернулись. Однако в сфере капитального ремонта использовать подобных схем пока не планируется. По словам директора Фонда, власти будут привлекать бизнес только как подрядчиков.

«Это был успешный точечный проект, направленный на привлечение частного инвестора. Но его нельзя сделать системным. По большому счету он ничего принципиально не улучшил. Ведь те суммы, которые были привлечены в сферу ЖКХ, на фоне необходимых средств — капля в море», — уверен Анатолий Кубанов. – Надежды же на мифические инвестиции в сферу ЖКХ иллюзорны. Пока никаких денег со стороны бизнеса в эту сферу не пришло. Только хищническое обдирание граждан. Бизнес зашел в этот сектор экономики с точки зрения эксплуатации. Ведь он направлен, в первую очередь, на получение прибыли. А в такой тонкой и ранимой сфере как ЖКХ, я считаю, делать это просто губительно».

По словам Анатолия Кубанова, сейчас ряд политиков предлагает ввести альтернативные целевые программы, которые подразумевали бы масштабное ассигнование бюджетных средств на капитальные ремонты жилья. Однако эти варианты, видимо, пока остаются без особого внимания.