Ипотека: что год грядущий нам готовит

Вспоминая уроки 2008–2009 годов, сибирские банкиры и девелоперы констатируют стабильный рост ипотеки и ожидают всплеска в этом направлении в ближайшем будущем. О том, как развивается ипотека в Сибири, какие новые инструменты покупки жилья могут стать ее альтернативой, а также насколько успешно сейчас строится диалог между банками, строителями, агентствами недвижимости — в материале «КС».

За свою более чем пятнадцатилетнюю историю ипотека в России пережила и взлеты, и падения, и 40-процентные ставки по кредиту, и массовые неплатежи в кризис. Сегодня каждая пятая квартира в РФ покупается именно за счет ипотечных кредитов. Конечно, доля ипотеки в ВВП страны в размере 3,4% в 2012 году на фоне того, что в Испании этот показатель давно перешагнул за 60%, не впечатляет. Равно как далеки от идеала и прогнозы: к 2016 году доля в российском ВВП должна составить 5,6%. Тем не менее банкиры и девелоперы с удовольствием констатируют стабильный рост ипотеки. Сегодня ипотечные программы есть более чем у 500 банков, самые активные участники рынка — Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и Росбанк. В частности, Сбербанк РФ по Новосибирской области держит порядка 40% ипотечного кредитования в Новосибирской области, ВТБ24 — около 20 %.

Обещанного три года ждут?

Летом минувшего года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что правительство ставит целью понизить ставку ипотечного кредитования до уровня 5–6%. Однако все осталось на уровне благих пожеланий, современная отечественная реальность — 12,9% в первом полугодии 2013 года и снижение на полпроцента осенью. Этот показатель отражает современные экономические реалии РФ, а с точки зрения участников рынка, популистские высказывания политиков в отношении снижения кредитных ставок лишь вредят ипотеке. Хотя резервы к понижению ставок все-таки есть. «На ипотечных займах может отразиться принятие федерального закона о потребительском кредитовании, — считает директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. — Действие документа предлагается распространить и на этот сегмент бизнеса. Создание особых условий для ипотечного кредитования, по мнению банкиров, сулит заемщикам снижение процентных ставок».

Несмотря на то что изменения происходят не так стремительно, как того хотелось потребителю, наметившаяся тенденция радует. «Если в начале 2013 года среднерыночная ставка составляла 12,9%, в сентябре она снизилась до 12,4%», — отметил вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников. У всех в памяти кризисные 16%, но банковские структуры усвоили урок 2008–2009 гг., тогда были созданы большие резервы. И сейчас банки получают доход от продажи залогового имущества, о чем «КС» рассказал заместитель президента-председателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников: «Сейчас мы наблюдаем отрицательные ипотечные риски — 0,1% годовых. При том, что уровень просрочки по потребительским и автокредитам в 2013 году растет, по ипотечным он падает».

Особого падения ставок в Банке Москвы, например, тоже не ожидают. «В текущем периоде ставка на ипотечное кредитование будет зависеть от политики Центрального банка, уровня ставки рефинансирования, а также от возможностей банков привлекать ресурсы под более длинные и низкие ставки, — комментирует директор Новосибирского филиала Банка Москвы Вячеслав Брюханов. — Со стороны потребителя спрос на ипотечные продукты продолжит расти, а высокая конкуренция на банковском рынке, будет способствовать развитию маркетинговых инструментов привлечения клиентов, существенного снижения ставок ждать не следует, колебания могут варьироваться от 0,25% до 0,5%.».

Эксперты Мособлбанка одной из возможных причин снижения ставок называют «ручное управление». «С недавнего времени вопросами снижения ставок по ипотеке занимается лично глава Банка России, — рассказывает главный специалист кредитного отдела ОО «На Романова» Филиала № 7 АКБ ОАО «МОСОБЛБАНК» Наталья Ащеулова. — Для этого была создана рабочая группа, целью которой является выработка конкретных механизмов удешевления жилищных займов и, тем самым, увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов. Такое участие ЦБ, возможно, позволит снизить расходы банков на формирование резервов на возможные потери по ссудам по ипотечным сделкам в случае послабления требований и даст банкам дополнительную возможность для удержания ставок на прежнем уровне». Впрочем, по словам Натальи Ащеуловой, хотя «основные игроки снижали ставки в первом полугодии 2013 года на 1–1,5%, но в целом пока сохраняется повышательная тенденция».

Ипотеке — большое будущее

Игроки рынка пророчат ипотеке самые радужные перспективы. «В ближайшие год-два рынок ипотечного кредитования продолжит довольно агрессивный рост с темпом 20–25% в год, — прогнозирует Станислав Могильников. — Средняя сумма ипотечного кредита также зависит от стоимости жилья и будет расти примерно с темпом инфляции. Условия получения ипотечных кредитов вряд ли будут ужесточаться, скорее мы увидим тренд на дальнейшую либерализацию. Возможно улучшение условий кредитования. Оно будет связано с либерализацией требований по размеру первоначального взноса и адресных преференций в рамках совместных программ с партнерами, прежде всего с застройщиками. В краткосрочной–среднесрочной перспективе средние ставки по ипотеке на рынке, вероятнее всего, существенно не изменятся и будут находиться в пределах 12–13%. Также банки наверняка пересмотрят критерии риска и снизят требования как по первоначальному взносу, так и по платежеспособности, т. е. те, кто раньше не мог претендовать на ипотечную квартиру, возможно, с изменениями смогут это себе позволить».

Даже те банки, для которых ипотечное кредитование ранее не было в приоритете, поворачиваются к ипотеке лицом. Например, для Новосибирского филиала ОАО «Россельхозбанк» нынешний год стал ключевым для ориентации банка на региональном рынке ипотечного кредитования. «По состоянию на 1 ноября 2013 года Россельхозбанком выдано 416 млн рублей ипотечных кредитов, что на 180 млн больше аналогичного периода прошлого года, — рассказывает директор Новосибирского филиала ОАО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров.— Количество выданных кредитов возросло практически в два раза. В 2014 году активность Россельхозбанка будет расти, учитывая ожидаемое упрощение условий аккредитации застройщиков, рост базы партнеров — профессиональных участников рынка недвижимости, а также повышения узнаваемости банка на рынке Новосибирска за счет открытой позиции и готовности предложить клиентам альтернативные варианты кредитных продуктов».

В свою очередь строители доказывают, что ипотечное кредитование набирает обороты: «За прошедшие 11 месяцев текущего года наметился рост объемов продаж на 9% относительно 11 месяцев 2012 года, — рассказывает президент концерна «Сибирь» Дмитрий Червов. — Общий процент сделок, проведенных с привлечением ипотечного кредитования, в 2012 году составил порядка 21%, а за 11 месяцев 2013 года — 29%».

Вторят партнерам и риелторы. «Мы ожидаем, что резких изменений на рынке ипотечного кредитования в 2014 году не будет, — комментирует директор АН «Жилфонд» Александр Чемеркин. — Если верить первым лицам страны, то ставки по ипотечному кредитованию должны снизиться. На мой взгляд, это будет вполне логично, поскольку в настоящее время ставки немного завышены. Справедливыми для текущей ситуации я бы назвал ставки в 10–11% годовых. В любом случае, точных прогнозов давать в этой сфере я бы не стал, поскольку рынок ипотечного кредитования достаточно чувствителен и зависит от огромного количества макро- и микроэкономических факторов».

Эксперты НОАИК прогнозируют стабильный рост ипотеки: «Если проанализировать рынок, то порядка 60% сделок по продаже квартир совершается с использованием ипотечных кредитов/займов. Судя по структуре сделок, на первичный рынок приходится ориентировочно 29%, доля вторичного — порядка 71% (статистические данные ОАО «НОАИК»)», — поясняет генеральный директор ОАО «НОАИК» Евгения Трошина. Да и по региону прослеживается аналогичная тенденция. В НОАИК отмечают положительную динамику роста объемов ипотечных кредитов в СФО.

В целом банкиры констатируют, что ипотечные кредиты сегодня самые низкорисковые, поскольку защищены залогом, однако отмечают, что на данный момент требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные. Если же идти по пути их максимального смягчения, то это означает идти и по пути повышения рисков. «Незадолго до обвала рынка ипотеки в США 101-летнему пенсионеру был выдан ипотечный кредит сроком на 20 лет», — расцвечивает ставшим уже историческим анекдотом сухие цифры Станислав Могильников. Если же отвлечься от забавных примеров, стоит отметить, что излишняя либерализация требований к заемщикам может привести и к росту цен на рынке жилой недвижимости. Такое случится, если тепы роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке.

Ипотека и тройственный союз

Застройщики, банкиры и риелторы в одинаковой мере заинтересованы в развитии ипотеки и подчеркнуто позиционируют себя как партнеров. «Это двусторонняя заинтересованность, — рассказывает Вячеслав Брюханов. — Застройщику важно продавать все объемы жилья и оперативно вкладывать полученное в новые площади, поэтому от банков они ожидают комфортных условий по ставкам и высокой скорости принятия решения в одобрении заявок. Для банков в свою очередь важны такие факторы, как сохранение темпов строительства, соблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатации, так как в интересах наших заемщиков на инвестиционный и титульный период действует разные ставки».

В принципе, банки едины в своем мнении. «С подавляющим большинством застройщиков, возводящих объекты жилищного строительства в Новосибирске, банк ВТБ24 взаимодействует достаточно плотно, — комментирует Станислав Могильников. — При выходе на определенные объемы банк предоставляет застройщику как своему партнеру скидку на процентную ставку по ипотеке для его клиентов в размере от 0,5% до 1% от базовой величины ставки по данной программе, в зависимости от статуса партнера — застройщика или агентства недвижимости, откуда пришел клиент. Кроме того, с некоторыми застройщиками существуют партнерские соглашения о взаимном предоставлении скидок клиентам-ипотечникам на приобретение жилья именно в строящихся объектах данного девелопера». Также в начале года в банке была запущена программа, согласно которой клиент-ипотечник теперь может приобрести жилье у неаккредитованного застройщика или в неаккредитованном объекте. Это в ряде случае позволяет заемщику приобрести жилье в тех объектах, в которых ранее не было возможности взять жилье в ипотеку. «В дальнейшие годы мы продолжим идти по пути развития партнерских программ. Практика доказала эффективность такого взаимодействия между банками и застройщиками», — уверяет Станислав Могильников.

В развитии долгосрочных отношений заинтересованы и риелторы. «Агентства недвижимости, застройщики, банки — не конкуренты друг другу, нашей основной задачей является гармоничное взаимодействие, — гордится профессиональной дружбой Александр Чемеркин. — Именно благодаря этому рынок становится все более цивилизованным, а бизнес — более клиентоориентированным». При этом благодаря такому взаимодействию многие крупные банки сегодня могут предоставлять клиентам агентств недвижимости существенные преференции, вплоть до скидок на процентную ставку по ипотеке.

Однако всегда есть, что улучшить. В частности, ВТБ24 обещает в следующем году изменения системы отношений с риелторским сообществом в лучшую сторону, правда, Анатолий Печатников пока не раскрывает карты, как это произойдет. В свою очередь Станислав Тишуров рассказал, как на сегодняшний день банк стимулирует партнеров: «В 2013 году получили активное развитие партнерские отношения банка и риелторского сообщества. В преддверии нового года нами объявлен конкурс: «Самый активный партнер в развитии ипотечного кредитования».

«Спасательный круг» для ипотеки

Как рассказал Анатолий Печатников, обеспечить дополнительную устойчивость ипотеки как института позволяет секьюритизация. В частности, ВТБ24 в нынешнем году планирует секьюритизировать ипотечные кредиты на сумму около 100 млрд рублей, это крупнейшая сделка подобного рода на рынке РФ. Год назад подобную сделку банк уже провел с портфелем ипотечных кредитов, приобретенным у «КИТ ФИнанса», на сумму 18,6 млрд рублей.

В НОАИК сейчас подходят к завершению первой «пилотной» сделки по выпуску облигаций с ипотечным покрытием в рамках проекта синдицированной (мульторигинаторной) секьюритизации. Для рынка это инструмент вторичного обращения ресурсов, позволяющий привлечь дополнительные средства, увеличить оборачиваемость ресурсов, аккумулированных в виде ипотечных займов и кредитов. В Агентстве уверены, что в последующем этот инструмент станет востребованным среди специализированных финансовых институтов — банков, региональных операторов АИЖК, прочих финансовых структур. Сейчас специалисты НОАИК технологически отточили сделку, поняли ее экономику, подводные камни при входе и на выходе. В ближайшее время упакованный продукт выйдет на рынок, для того чтобы финансовые институты смогли его использовать, нарабатывать практику.

Впрочем, наряду с исключительно финансовыми механизмами сделать устойчивой ипотеку может и ее привлекательность для заемщиков. «В перспективе ВТБ24 будет делать акцент на развитие банковской инфраструктуры, — делится планами Анатолий Печатников. — Также планируем развивать сегментно-ориентированный подход: чем серьезнее и солиднее клиент, тем больше и разнообразнее будет пакет услуг, предлагаемых ему.

Сегодня ипотечным заемщикам мы можем предложить не так много — собственно кредит и приятный бонус, кредитную карту. В современных условиях этого недостаточно. Поскольку ипотечные кредиты в силу своей специфики «длинные», не должно получаться, что человек в это время не может взять кредит на другие нужды. Потому будем работать над выдачей ипотечным заемщикам, например, потребительских кредитов». Кстати, такого рода подход целесообразно брать на вооружение и другим банкам.

Возможны варианты

На данный момент приобретение жилья возможно либо полностью за собственные деньги, либо при помощи ипотечного кредита. Третьего не дано? Некоторые банки предлагают альтернативу: так, в следующем году ВТБ24 обещает запустить программу лизинга жилой недвижимости. Анатолий Печатников пока осторожен с обещаниями, программа только будет разрабатываться, однако ожидания рынка диктуют необходимость появления альтернативы ипотеке. «Предложение подобных нишевых продуктов является частью нашей новой стратегии ипотечного кредитования, рассчитанной на три года, — комментирует Станислав Могильников. — Суть нового продукта заключается в том, что жилье будет находиться в собственности у партнера банка ― лизинговой компании, а клиент будет иметь статус арендатора. Как только человек выплатит полную стоимость займа и проценты, он станет собственником жилья. Для банка жилищный лизинг привлекателен тем, что значительно облегчает процедуру взыскания: заемщик не станет собственником жилья, пока не выплатит долг. Целевая аудитория для такого продукта — высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официально подтвердить свой доход, отказываются от страховых программ. Стоимость кредита может быть примерно на 1,5 процентных пункта выше, чем по базовым ипотечным программам. Вряд ли этот продукт станет массовым, скорее это нишевое предложение для определенной категории заемщиков, а доля такого продукта в общем объеме выдачи ипотечных кредитов не превысит 2%».

Однако у риелторов успешность лизинга жилой недвижимости остается пока под вопросом. «Ипотека в настоящее время является самым популярным вариантом приобретения недвижимости «в долг», — комментирует новшество Александр Чемеркин. — Думаю, здесь расклад и не поменяется. В частности, лизинговая схема предполагает, что после приобретения недвижимости она переходит в собственность банка, а в собственность гражданина — только после выплаты полной стоимости кредита. При ипотечном кредитовании недвижимость сразу приобретается в собственность. Учитывая, что уровень доверия населения к банкам достаточно низкий, эта схема не может получить активного развития. Люди рассуждают следующим образом: банк может обанкротиться, и что тогда будет с таким его активом, как моя квартира, — большой вопрос. И это вполне логичная позиция».

И действительно, нужно еще дождаться, когда заработает лизинговая программа по жилой недвижимости, а вот ипотека работает более полтутора десятков лет. Приверженность именно этому финансовому институту выразил, в частности, Банк Москвы. «2014 год в Банке Москвы объявлен Годом ипотеки, — рассказывает Вячеслав Брюханов. — Планируются развитие ипотечного центра в Новосибирске, увеличение численности персонала, работающего по ипотечным программам и рост количества сделок».

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ