Смещение центра

Редакция «КС» организовала виртуальную смотровую площадку, которая позволила не только обозреть существующие перспективные строительные участки Новосибирска, но и заглянуть в будущее. О том, куда смещается «вектор престижа», какую улицу на данный момент можно назвать самой дорогой, какие территории города получат новый импульс в своем развитии, а также о неточностях генерального плана города — в материале корреспондента «КС» КСЕНИИ ЧЕРНЫХ.

Где город «расстраивается»

Подискутировать на тему развития города, а также выяснить, какие участки под строительство станут наиболее перспективными, «КС» пригласил архитекторов и тех, кто держит руку на «пульсе» предпочтений горожан — представителей агентств недвижимости. Для начала мы решили затронуть тему, какие площади наиболее активно развиваются в данный момент под строительство как жилья экономкласса, так и объектов более высоких ценовых сегментов.

«Для жилья экономкласса важнее цена, чем местоположение. Мы видим это и по Первомайскому району, и по ряду других проектов. Что же касается классов бизнес и премиум, то это традиционное местоположение — окрестности площади Ленина («тихий центр»), а также район метро «Октябрьская», — поясняет директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Традиционно высок спрос на самое дешевое жилье, а где его построят — это зависит от желания и возможностей строителей. Такой позиции придерживается руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. «Популярны площадки ГК «Дискус» — Плющихинский и Просторный. С ними мало кто может тягаться, — считает собеседница «КС». — В сегменте более комфортного жилья — эконом-комфорт — осваиваются площадки недалеко от метро, не более 15–20 минут пешком. В целом взоры многих людей устремлены в центр — это связано с накаляющейся дорожной обстановкой».

Где в Новосибирске «5th Avenue»?

Корреспондента «КС» также заинтересовал и другой момент, касающийся жилья бизнес- и премиум-класса. новости вести Возможно ли и в Новосибирске, как, например, в Москве или других столицах, выявить улицу, где расположены объекты с самым дорогим жильем? В принципе, назвать какую-то одну улицу эксперты затруднились, объясняя это тем, что, например, в центре города в пределах одной улицы высоко «размывание» по типам недвижимости. «Одну улицу выделить сложно — ясно, что речь пойдет о центральной части города, а вот в нем застройка точечная, комплексного освоения не было», — рассуждает Татьяна Казакова. Тем не менее из полученных комментариев такие места корреспондент «КС» все-таки узнал. Это улицы Романова, Урицкого, Ленина, Щетинкина.

Стоит отметить, что бескомпромиссно самым фешенебельным было названо Дачное шоссе. «Выделить какую-либо одну улицу как престижную для расположения жилой недвижимости трудно, но можно, — берет все-таки на себя ответственность исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов. — И это, например, Дачное шоссе. Это далеко от центра города. Но именно там находится концентрация дорогих и элитных объектов. И если в центре есть «размывание» по типологии жилья, где, например, элитное жилье может соседствовать с той же хрущевкой, то Дачное шоссе наиболее монолитно по структуре. Я имею в виду западный участок», — уточнил господин Астахов.

«Особняком стоит Академгородок, но там та же беда — морально устаревшие хрущевки перемежаются со случайно втиснувшимися между ними домами современной постройки», — обращает внимание на далекий от центра Советский район Татьяна Казакова.

Куда направлен «вектор престижности»

Центр города предельно насыщен, поэтому редакция «КС» также решила выяснить, в каком направлении будет расширяться центральная часть города и может ли возникнуть такая ситуация, что появится второй центр.

«Где-то до 2004–2005 годов восточная граница центра города ограничивалась улицей Каменской, с западной стороны — железной дорогой, с севера — улицей Писарева, а с юга — улицей Каинской. Это были границы делового центра города, — вспоминает Александр Астахов. — После того как запустили Каменскую магистраль, деловые рамки города сместились до границ большого треугольника, который сейчас ограничен железной дорогой, Южной площадью и Каменской магистралью», — описывает уже нынешнее положение дел аналитик.

«А если уж и говорить о втором центре города, то это площадь Маркса», — отвечает на вопрос о возможности возникновения второго центра Александр Астахов. Также, по словам собеседника «КС», появление непосредственно элитного района в рамках Центрального округа вряд ли возможно, скорее всего, это будет квартал с максимальной концентрацией домов высокого ценового сегмента.

Оценивая возможности таких составляющих Центрального округа, как Центральный и Железнодорожный районы, эксперты отмечают, что в настоящее время строительство объектов бизнес- и премиум-класса маловероятно за железной дорогой в районе улиц Фабричной и Владимировской. «В противном случае эти территории придется «зачищать», то есть сначала возводить объекты экономкласса или среднего класса, а потом уже, когда площадка будет более или менее приличная, можно будет взяться и за более дорогие объекты. Так как строить подобный дом посередине Нахаловки по меньшей мере бессмысленно», — говорит господин Астахов.

«Все остальное от улицы Северной до Южной площади и от железной дороги до Каменской магистрали вполне пригодно для строительства домов премиум- и бизнес-класса», — считает исполнительный директор Rolband & Partners. Назвать приблизительное количество квадратных метров, которые можно возвести на площадках Центрального округа, аналитик затруднился. Большой, по его мнению, потенциал еще есть у улиц Ольги Жилиной и Урицкого, с которых можно вывести такие известные предприятия, как жиркомбинат и молочную фабрику. «Вдоль самой Каменской магистрали есть еще перспективные площадки, — продолжает перечислять возможности Центрального округа Александр Астахов. — Вот улица Писарева также за счет обилия размещенных на ней промпредприятий выглядит пока не очень привлекательно для высокого класса, но после того как застроится территория жиркомбинатата, у этого района появится потенциал для роста».

«В последние годы развивается Октябрьский район возле метро «Октябрьская». Началось все с «банковской улицы», которая постепенно обрастает жилыми домами», — в один голос говорят как Татьяна Казакова, так и Елена Ермолаева.

Правда, Татьяна Казакова не считает пойму Каменки перспективной площадкой: «Широкая Ипподромская без светофоров не даст сформироваться некоей камерности, когда можно ходить пешком. Рельеф сформировал там частную застройку и большое количество гаражей. Опять же, будущее Военного городка пока не совсем понятно. Неудобно здесь будет и семьям с маленькими детьми, несмотря на сосредоточение бизнес-центров и торговых объектов, — обеспеченность школами и детсадами рассчитана на жителей частного сектора, поэтому при возведении многоквартирного жилья нагрузка на эти объекты вырастет», — уточнила госпожа Казакова.

Не видит перспектив у поймы и Елена Ермолаева, в отличие от площадок у метро «Октябрьская».

С определением «второй центр» согласился профессор НГАСУ, член общественного совета по градостроительству и промышленности строительных материалов по Новосибирской области Евгений Загороднов. Под «вторым центром» собеседник «КС» подразумевает «обширный район, раскинувшийся от долины реки Каменки вплоть до улицы Восход, который сейчас активно формируется». «Но чтобы стать действительно полноценным общественным центром города как части общегородского общественного пространства, необходимо уже сегодня начать разработку стратегии развития общественных пространств города в целом», — уверен профессор.

Природные территории — долины малых рек, таких как Каменка и Ельцовка, условно обозначающие границы «центровых» районов, являются легкими города. Концепция этих некогда зеленых пространств в перспективе заключается в воссоздании и усилении их природных качеств, за счет очистки и последующего использования в рекреационных целях и запрещения на них нового строительства. Речь идет о создании так называемого «зеленого кольца», поясняет Евгений Загороднов. Замыкать это «кольцо» должны три парка. «Это городской парк — набережная, простирающаяся вплоть до устья реки Ельцовки, и новые парки в долинах рек Каменки и опять же Ельцовки», — уточняет собеседник «КС».

В свою очередь начальник мастерской генерального плана № 1 ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Владимир Дыха считает, что речь идет о развитии существующего центра, сформированного в Центральном и Железнодорожном районах города, «в виде линейно-узловой структуры по Красному проспекту, улице Ленина, Вокзальной магистрали и ряда других».

«Развитие центра города идет и будет продолжаться по улицам Гоголя, Фрунзе, Челюскинцев, проспекту Димитрова в Центральном и Железнодорожном районах города, в Октябрьском районе по улицам Кирова, Восход, Сакко и Ванцетти, Шевченко, Зыряновской, Большевистской, в пойме реки Каменки», — утверждает Владимир Дыха.

Центр города, по словам архитектора, дополняется центрами планировочных районов, которые формируются в отдаленных от центральной части планировочных районах — районы левобережья, Ключ-Камышенское плато, Советский район, Первомайский район, будущие районы в северной части города, на территории аэропорта. Последний вариант особенно примечателен, поскольку, руководствуясь такими прогнозами, некоторые компании уже стали строить на упомянутой территории различные объекты. Так, при открытии дилерского центра Peugeot около аэропорта Северный гендиректор компании Евгений Рубаненко указывал на то, что одним из факторов выбора площадки являлась как раз стратегическая привлекательность района как будущего «даунтауна» Новосибирска.

Перспективы развития города

Говоря о перспективных площадках для строительства под комплексную застройку, Владимир Дыха отвел в правобережной части Новосибирска кварталы и микрорайоны Ключ-Камышенского плато, по улице Стофато в Октябрьском районе, жилого района Прибрежный, территории Северного аэропорта, а также в пределах улиц Кирова–Зыряновская и Грибоедова–Дунайская. На левом берегу собеседник «КС» выделил кварталы и микрорайоны Южно-Чемского района, Затон, Лесоперевалку, Новомарусинский микрорайон, квартал на Горском в районе горнолыжного комплекса и юго-западную часть города.

Теоретически, объясняет Евгений Загороднов, так называемая «наполняющая» или уплотняющая застройка является наиболее осуществимым — с экономической и социальной точек зрения — вариантом развития, оказывающим наименьшее воздействие на окружающую среду. Условно свободные участки существующей урбанизации уже подключены к инженерной инфраструктуре и обслуживаются транспортом и, соответственно, потребуют меньше дополнительных инвестиций.

Появление новых видов бизнеса и развитие других функций за счет уплотняющей застройки будет способствовать увеличению плотности, созданию живой и активной среды и усилению индивидуальности отдельных городских районов. «Но это всего лишь теория», — отмечает собеседник «КС».

«А вот практическое воплощение этих положений относительно перспектив реализации генерального плана Новосибирска вызывает, мягко говоря, некоторое недоумение. Внимательно прочитав этот основной документ городского территориального планирования, можно обнаружить, что самая главная проблема нашего города, как это ни парадоксально, — величина его территории, третье место в России, — удивлен профессор. — При этом средняя плотность населения по городу весьма низкая, что непосредственно влияет на деградацию городской среды и, как следствие, провоцирует снижение уровня комфортности проживания, ибо не числом преодолеваемых километров автомобильных пробок и тому подобных сомнительных количественных «достижений» характеризуется современный подход к градостроительству», — сетует Евгений Загороднов.

На этом фоне более чем странными представляются настойчивые планы «власть предержащих» по клонированию этих застарелых проблем через попытки расширения границ города под надуманным предлогом «о недостаточности пространства для развития, не согласен с разработкой проекта агломерации города господин Загороднов.

Проведя анализ этого основополагающего документа, эксперт установил, что, согласно генплану, планируемые к застройке территории с большим запасом обеспечивают потребности города в земельных ресурсах на плановый период до 2030 года. «А именно 27,564 млн кв. метров против 26,368 млн кв. метров по генеральному плану», — подсчитал собеседник «КС».

Также Евгений Загороднов указывает на наличие в городе так называемых «зон сезонного проживания», к которым относятся дачные, садоводческие и огороднические общества. Они определены генеральным планом в размере 30,8 тыс. га, или 7,8% городской территории. Таким образом, возможность использования данной городской территории позволяет увеличить жилой фонд на плановый период до 2030 года до 75,84 млн кв. метров — при потребности, определенной генеральным планом в 26,328 млн кв. метров.

«Учитывая вышеизложенное, можно смело утверждать, что перспективы территориального развития Новосибирска до 2030 года в соответствии с утвержденным генеральным планом с большим, а точнее тройным запасом обеспечены. Развитие города должно быть основано не на простом примитивном количественном росте за счет приращения территории города, а на основе качественных показателей — выходе на нормативную плотность застройки, ликвидацию ветхого и аварийного жилья, реконструкцию и реновацию устаревающего жилого фонда, а также выноса промпредприятий за городскую черту. Решение этих задач позволит, с одной стороны, соответствовать политике обустройства территории города, которая сводится к удовлетворению региональных столичных амбиций и гармоничному взаимодействию с остальной территорией и к осуществлению сдержанного роста, в первую очередь территориального, на базе приоритета качественных показателей над количественными», — резюмирует Евгений Загороднов.

Также профессор НГАСУ в заключение цитирует выдержку из генплана города: «Поскольку резервы свободных территорий для комплексного строительства подходят к своему исчерпанию, необходимо будет осваивать неудобные территории, реконструировать обширные участки усадебной малоэтажной застройки и промышленные зоны». И от себя добавляет: «Это районы Октябрьский, Дзержинский, Заельцовский, в общем, все районы, за исключением Центрального округа».

Подводя итог, напомним, что представители агентств недвижимости, проектировщики и архитекторы прочат дальнейшее развитие Новосибирска на таких площадках как пойма Каменки, участках рядом с метро «Октябрьская», а также перспективны улицы Писарева, Ольги Жилиной и улица из «золотого квадрата» — Урицкого, но при условии выноса промпредприятия.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Евгений Загороднов, профессор НГАСУ, член общественного совета по градостроительству и промышленности строительных материалов по Новосибирской области:

— Разные города с течением времени развили разные типы морфологии застройки, при этом всех их объединяет наличие одного базового параметра — плотность застройки. Отталкиваясь от этого параметра, можно выделить две противоположных модели развития города: модель экстенсивного развития, также называемая стихийным разрастанием города, если рассматривать большие городские агломерации, и модель интенсивного развития, называемая также компактным городом. В связи с этим Новосибирску предстоит выбор: стать ли ему компактным городом или превратиться в разросшуюся, «раскисшую» городскую агломерацию. Самая главная проблема нашего города, как это ни парадоксально, — масштабы его территории (по этому параметру он третий по России). При этом средняя плотность населения по городу продолжает оставаться весьма низкой, что непосредственно влияет на деградацию городской среды и, как следствие, провоцирует снижение уровня комфортности проживания, ибо не количеством преодолеваемых километров автомобильных пробок и тому подобных сомнительных количественных «достижений» характеризуется современный подход к градостроительству. Новосибирск должен стать городом с рациональным расположением застройки и обоснованной средней, а местами и высокой плотностью застройки, в полной мере учитывающей природно-климатические особенности Сибирского региона. Распространение застройки за пределы существующих урбанизированных территорий представляется необоснованным и представляет определенную опасность для города. Для сколько-нибудь значительного расширения городской территории существует определенная нехватка демографического давления. Расширение урбанизированных территорий увеличит нагрузку на городской бюджет за счет роста количества общественных пространств, а также из-за оттока активности из существующих районов. При этом рост стоимости строительства может стать причиной формирования отдельных анклавов богатства и активности, что противоречит цели создания социально сбалансированного города.

Владимир Мартыненков, президент ГК «Метаприбор»

Одним из перспективных направлений комплексной застройки становится левый берег Оби (Лесоперевалка и Затон). Это огромная территория площадью около 300 га в непосредственной близости от центра, да еще на берегу реки, что дает определенные преимущества для проживания. Территория много лет не осваивалась и имеет огромный потенциал. На части этой территории (40 га) застройщик — компания «Аква Сити» реализует новый проект комплексной застройки. Название новому микрорайону уже выбрано, но будет озвучено позже на градостроительном совете вместе с архитектурной концепцией. С запуском этого проекта и проекта аквапарка территория береговой зоны очень сильно преобразится!

Строительный вектор смещается в сторону комплексного развития территорий одним или несколькими застройщиками с элементами социальной инфраструктуры. Изменения, которые происходят в области жилищного строительства, самые значительные, потому что потребитель самый требовательный (это человек, а не коммерческая структура или госорган).

Среди наиболее ярко выраженных требований можно выделить хорошую архитектуру жилого здания (выгодно для инвестирования, дополнительная цена при перепродаже готового объекта); хорошие планировочные решения в квартирах (выгодно для потребителя, минимум переделок и, как следствие, затрат — удобно жить); качественные материалы и исполнение при строительстве (повышает стоимость восприятия и качество жизни); дизайн общественных зон (входные группы, коридоры, лифтовые холлы); благоустроенная территория с детскими площадками и площадками для отдыха и спорта; удобная парковка личного транспорта (подземная и наземная).

К сожалению, потребитель пока не так требователен и не так искушен, как этого хотелось бы. Поэтому объекты, представленные сегодня на рынке, на порядок отличаются друг от друга по качеству. Будь все потребители требовательными, многие низкосортные объекты вообще бы не строились, так как не имели бы рынка сбыта. Они и сегодня продаются по весьма низким ценам.