Дмитрий Боковиков: «Необходимо задать новый тренд»

В преддверии празднования 11-летия компании генеральный директор ЗАО «Строитель» ДМИТРИЙ БОКОВИКОВ представил корреспонденту «КС» КСЕНИИ ЧЕРНЫХ свое видение состояния строительного рынка, векторов его развития, а также рассказал об организации и реформировании внутренних процессов.

— Мне кажется, что конкуренция стала острее. На мой взгляд, это обусловлено тем, что местные компании, выжившие в кризис, набрались опыта. Показателен и активный приход игроков из Москвы и из соседних регионов. Это побуждает пребывать в тонусе. На мой взгляд, обострение конкуренции связано также с дефицитом земельных участков. И теперь эта ситуация требует новых методов и подходов. Сейчас уже недостаточно посадить дом в песочнице. Необходимо задать новый тренд, открыть иной способ комплексного освоения земель и удивить чем-то рынок и клиента. Это может быть как ценовая политика, так и элементы благоустройства.

— Мы сейчас одновременно реализуем три совершенно разных проекта в разных ценовых сегментах. Это и народное жилье — в поселке Новомарусино, следующее предложение такого крепкого среднего класса — это жилой комплекс «Астра» и жилой комплекс «Статус», которыйотличается удачным месторасположением и нестандартным проектным решением.

— Как сейчас обстоят дела со строительством «Астры»? В конце августа жители волновались по поводу трещины в грунте на месте строительства.

— Да, эта ситуация взволновала не только тех горожан, что проживают рядом. Замечу, что в первую очередь ЧП было вызвано изношенностью коммуникаций. Причину выявили в ходе работы специальных комиссий. Всей необходимой документацией, подтверждающей эти данные, мы располагаем. Согласно предписаниям во время режима чрезвычайной ситуации мы были вынуждены остановить забивку свай ударным способом. Остальные строительные работы проводить разрешалось. Также за счет компании мы заказали проекты работ по укреплению грунта, после выполнения которых мы возобновили стройку в полном объеме.

— Дмитрий Сергеевич, расскажите, пожалуйста, как организован ваш строительный процесс.

— До сих пор мы работали на условиях генподряда и субподряда, но на данный момент находимся в процессе создания собственной организации, которая бы обеспечивала этот процесс самостоятельно. Не могу сказать, что это обусловлено исключительно негативным опытом взаимодействия с генпорядчиком, хотя и такое случалось, но, к счастью, мы имеем и пример длительного продуктивного сотрудничества.

— Если говорить о дефиците производств стройматериалов в области, то ощущаете ли вы такой и с какими наименованиями возникают сложности?

— Трудности возникают не с нехваткой материалов, а с их качеством и стоимостью. Производства основной группы стройматериалов (для несущих конструкций) в Новосибирской области представлены. Но иногда выгоднее приобретать те же железобетонные изделия в Томске или Челябинске, даже с учетом транспортировки. Причины тому разные, возможно, работает иное оборудование, используются иные технологии, другое сырье или рабочая сила дешевле стоит. Также заводы предлагают выполнить проект, то есть готовы изготовить по тем трафаретам, которые необходимы для строительства именно этого дома, и предлагают выгодные условия подвоза продукции. Получается иногда дешевле привезти из другого региона, нежели с противоположного берега реки Оби. Если говорить о жилье премиум-класса, то, например, ту же облицовочную фасадную плитку приходится заказывать за год до ее монтажа.

— Какие фасады предпочитаете: «мокрые» или навесные?

— Правильно сделанный фасад, неважно, «мокрый» он или из керамогранита, будет одинаково работать. По климатическим условиям эти два вида одинаково подходят сибирским условиям. Иначе бы их использование не было бы согласовано. Например, в Германии практикуют замену одного навесного фасада на другой с интервалом приблизительно в 20 лет. Но могу привести и другой пример: старое здание вычислительного центра в Академгородке также обшили фасадом, и оно преобразилось. В данном случае «мокрый» фасад заменили навесным. В последнее время мы в основном строили навесные фасады. Примером могут послужить наши жилые комплексы — «Тихая гавань» и «Созвездие».

— В этом взаимодействии опыт у нас достаточно больший и разносторонний. Главное при этом уметь доносить до проектировщиков свои пожелания. Решение в итоге должно совмещать рыночный подход и быть в то же время клиентоориентированным. Не имеет смыла, например, строить дома и «нарезать» его на «двушки» площадью 90 кв. метров. Но и в то же время сильно мельчить не стоит, людям должно быть комфортно.

— Самый высокий спрос на самые недорогие квартиры. Даже если человек не нуждается в жилье, то такое предложение может послужить началом инвестиционной работы, но при условии, что и все остальные факторы должны быть убедительны. К тому же такая небольшая и доступная по цене квартира всегда является первым шагом — будь-то студенты, молодая семья или переселенцы.

— Насколько известно, застройщики довольно уважительно относятся к спекулянтам?

— Мы называем их не спекулянтами, а инвесторами. Потому что, строго говоря, поведение таких покупателей — это барометр рынка. Если человек вложил свои собственные деньги, то это дорогого стоит. Инвестор таким образом сообщает нам: да, я иду в эту компанию, считаю свои действия обоснованными, вижу здесь для себя возможность заработать. Это наш агент влияния. Я считаю заблуждением, что квартиры должны покупать только конечные покупатели. Недвижимость должен приобретать тот, кто считает это для себя необходимым в силу разных причин. Один вариант, когда он селится там вместе со своей семье, другой — купить и заработать именно таким образом, а не положить деньги на депозит или не сыграть на бирже.

— Не взвинчивают ли такие инвесторы цены на жилье, снижая тем самым его доступность?

— А кто может ограничить так называемого классического участника долевого строительства в подобных действиях? Тем более что это может произойти и непреднамеренно. В случае, например, когда человеку по каким-то причинам необходимо срочно переехать в другой город. С чего вы взяли, что он будет продавать по той же цене, по какой приобрел? И поскольку мы говорим о рынке, то замечу, что если цена изначально будет нерыночной, то не зайдет ни конечный потребитель, ни инвестор. И если такой инвестор впоследствии вдруг выставил какую-то немыслимую цену, и она оказалась вне рынка, то он ничего в итоге не продаст и не заработает на вложенный капитал.

— Согласно оценкам независимых аналитиков стоимость недвижимости в Новосибирске превысила по некоторым показателям докризисный уровень и вроде как потребительская способность населения на грани. В то же время потребность в квадратных метрах, учитывая тех людей, которые должны быть переселены из хрущевок или ветхого и аварийного жилья, достигает порядка 15 млн кв. метров. Если мы говорим, что в год в Новосибирской области по плану вводится порядка 1,6 млн кв. метров, то тогда эту задачу еще решать и решать.

— Согласны ли вы с тем, что просрочку в основном допускают заемщики, чей ипотечный кредит составляет более 3 млн рублей? И что связано это с тем, что многие сейчас используют ипотеку не для приобретения жилья, а для развития бизнеса?

— Я согласен, что такие прецеденты есть. Мы регулярно общаемся с нашими финансовыми партнерами — банками, обмениваемся с ними статистикой и данными. Ситуация складывается следующим образом: последнее время наблюдается тенденция к досрочному погашению. И не важно, какую квартиру купил заемщик, 1-комнатную или 3-комнатную. За последние два года я не получал информации о клиентах, которые были бы не в состоянии погасить кредит. А что касается ипотечных займов, которые берутся не по целевому назначению, то нам таких данных не озвучивают.

— Насколько вы оцените благоприятность инвестклимата в Новосибирской области для ведения строительного бизнеса?

— Властные структуры в регионе о строительном бизнесе думают. Например, областное правительство реализует поддержку молодых семей, выделяя субсидию в размере 300 тыс. рублей. Также есть примеры, когда город и область слышит просьбы строителей о расширении дорог, помогает с прокладкой коммуникаций. И пусть это не носит обязательного или массового характера, но то, что по этим вопросам стоит обращаться, — в этом я уверен. И мы также готовы помогать городу. Наверняка климат мог бы быть еще благоприятнее, возьми на себя государство функцию обеспечения застройщиков всеми необходимыми техническими присоединениями, что значительным образом сократило бы себестоимость жилья.

— Дмитрий Сергеевич, что успели за 11 лет работы на строительном рынке области? Чем гордитесь?

— За это время успели многое. Мы построили более 20 объектов. Это как жилые дома, так и административные здания, например, бизнес-центр «Кронос», бизнес-центр для компании «СИБЭКО» на ул. Чаплыгина, а также один из корпусов Кудряшовского мясокомбината и спорткомплекс НГТУ. Мы это прошли, знаем, как делать, все работает и функционирует.