Бремя экономии

О том, из чего складывается себестоимость жилья, «КС» решил узнать у новосибирских застройщиков. Участники рынка рассказали, какие компоненты требуют наибольших затрат, а на каких все-таки можно сэкономить. По данным аналитиков, накрутка строительных компаний составляет 30–50% от средней стоимости строительства квадратного метра.

Среди основных составляющих себестоимости участники рынка выделили покупку стройматериалов, аренду земельных участков, строительно-монтажные работы, подключение к энергосетям, кредитную нагрузку и налоговую базу.

«В ГК «Метаприбор» 60–70% средств уходит на возведение конструктива, а соответственно, от 30% до 40% на аренду земли или стоимость покупки, если участок берется в собственность, а также обеспечение техусловий (ТУ), строительство самих сетей для здания и благоустройство», — перечисляет президент группы компаний Владимир Мартыненков.

В свою очередь директор ООО «Квартал» (ж/к «Светлая роща», «Стрижи») Игорь Белокобыльский представил следующую схему: «Две трети удельного веса себестоимости при кирпичном строительстве составляют материалы, около 20% — это строительные работы, 10–15% составляет так называемая «первая глава», которая включает в себя плату за аренду или покупку площадки под строительство, проектные решения, подключение инженерной инфраструктуры. Тут же отмечу, что те вопросы, которые иной раз могут быть связаны с техусловиями, могут иметь непомерное наполнение. И следующая составляющая — от 5% до 10% — траты, сопровождающие общехозяйственные накладные расходы, а точнее, услуги заказчика, рекламные бюджеты, кредитная нагрузка и прочие расходы, не связанные с «первой главой».

То, что себестоимость квадратного метра в основном формируется за счет расходов на строительно-монтажные работы, подчеркивает и технический директор СП ООО «Сибакадемстрой» Павел Князев. На эти нужды компании направляет от 70% до 75%. Стоимость земли «Сибакадемстрою» обходится в 8–10%, проектно-изыскательных работ — в 5%, подключения к наружным инженерным сетям — в 10%, есть и прочие сопутствующие услуги. «Однако на рынке стоимость квадратного метра уже формирует не только себестоимость, но и местоположение комплекса, архитектура, наличие ритейлеров и предприятий сферы услуг, детских школьных и дошкольных учреждений, узнаваемость и популярность жилых комплексов, в конце концов, репутация застройщика и его надежность», — отмечает Павел Князев.

«Экономить на качестве нельзя», — противится Павел Князев попытке корреспондента «КС» узнать, каким образом сокращают статьи расходов застройщики. Собеседник «КС» уверяет, что «Сибакадемстрою» это позволяет осуществить процесс оптимизации: «Мы как девелопер стараемся оптимизировать бизнес-процессы, выбираем профессиональных подрядчиков, которые умеют укладываться в строгие сроки с выполнением всех этапов строительства объектов и выполнять работы качественно. Оптимизировать затраты застройщика позволяет заключение годовых контрактов с подрядчиками и поставщиками, это предусматривает предоставление скидок на закупку строительных материалов», — говорит Павел Князев. «Экономить на стройматериалах можно двумя способами. Для домов бизнес- и комфорт-класса — только путем снижения цены за материал без потери его качества: это работа с поставщиками по получению скидок за счет объемов, предоплат, сезонных скидок. Мы, например, иногда можем приобрести кирпич зимой на весь летний период строительства объекта, — соглашается с предыдущим собеседником Владимир Мартыненков. ГК «Метаприбор» на данный момент не работает в экономсегменте, тем не менее президент группы компаний утверждает, что для домов экономкласса приемлемо применять более дешевые материалы из аналогов. «Можно получить экономию на зарплате сотрудников в пересчете на кубический метр выполненных работ. Это достижимо, когда есть большие стабильные объемы работы на стройке, постоянная занятость — тогда и у рабочих зарплаты большие, и компания выигрывает в себестоимости работ на единицу продукции», — продолжает перечислять способы экономии Владимир Мартыненков.

Также корреспондент «КС» уточнила у застройщиков, каким образом сказывается обеспечение новостроек парковочными местами. Дело в том, что согласно местным нормативам градостроительного проектирования Новосибирска с застройщиков сейчас требуется определенное количество парковочных мест (схема проста: 1 квартира — 1 машино-место), в противном же случае в разрешении на строительство откажут.

Благоустройство территории может составлять от 5% до 30% от себестоимости жилья. Все зависит от этажности здания, местоположения объекта, рельефа участка, грунтов, окружающей застройки. «Для тех, кто строит «в полях», то есть на окраинах города с простым рельефом, а также возводит многоэтажное жилье, цена парковок и благоустройства будет самой низкой, — рассказывает Владимир Мартыненков. — Те, кто строит в центре города, испытывают наибольшие сложности, поскольку остались только неудобные участки: со сложным рельефом, перепадом высот, со сложными грунтами. Строительство на таких площадках требует прокладки туннелей, виадуков, устройства подпорных стенок, пандусов, подземных сооружений — все это серьезные проектные решения и бетонные работы, что ведет к существенному удорожанию благоустройства. Например, на нашем объекте на ул. Военной мы возводим серьезную подпорную стену, она практически как фрагмент мостового сооружения, — приводит примеры президент «Метаприбора». — А на другом объекте на ул. Лескова перепад рельефа потребовал от нас строительства автомобильного моста».

В компании «Сибакадемстрой» ведут работу по двум направлениям — строительству подземных паркингов и надземных закрытых парковок на больших проектах. «Вообще все умные решения, технологии и новации, благоустройство увеличивают себестоимость проектов незначительно — на 5%», — резюмирует Павел Князев.

«Стоимость обеспечения парковками зависит от того, сколько квадратных метров жилья возводится на том или ином участке. По нынешним нормам на квартиру должно приходиться место на одну машину. На мой взгляд, это не совсем верный путь, — не соглашается с градостроительными нормами председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосиьирска (председатель совета директоров ГК «Стрижи», президент СРО НП «СРП») Вячеслав Илюхин. — Машино-места используются зачастую на платных парковках. Поэтому следует разделить платные парковки и парковки плоскостные, что позволит увеличить число парковочных мест и значительно уменьшить финансовую нагрузку на благоустройство на 1 кв. метр жилья. Потому что если одна квартира — это одно машино-место, себестоимость которого составляет порядка 450 тыс. рублей, то озвученная мера позволит снизить нагрузку до 250–300 тыс. рублей».

И конечно же, самым проблемным моментом оказалось присоединение к инженерным сетям.

Общая стоимость присоединения к сетям зависит от расположения площадки и размеров самого объекта, от того, нужно ли строить распределительную подстанцию или нет. Цена присоединения на сегодня — 14 тыс. руб./кВт. Если объект небольшой, то потребуется строительство трансформаторной подстанции, такая средняя подстанция обойдется в 5 млн рублей. «На большой объект, как наши жилые комплексы, потребуются несколько трансформаторных подстанций плюс распределительная подстанция. Самая дешевая комплектная подстанция — это еще 18 млн рублей,» — подсчитывает затраты Владимир Мартыненков.

«Общуюстоимость технического присоединения сложно назвать, — резонно затрудняется с ответом Вячеслав Илюхин. — Все зависит от места размещения площадки. Был и такой случай, когда участок земли стоил 6,5 млн рублей, а техусловия — 82 млн рублей. По понятным причинам этот участок земли остался невостребованным инвесторами. Я всегда высказывался за единый подход, что бы на один квадратный метр в рублевом эквиваленте ложилась фиксированная сумма за снабжение энергоресурсами. Тогда бы при строительстве, например, знали, что на один квадратный метр на обеспечение техусловий потребуется, например, 5 тыс. рублей. Сейчас же каждому застройщику при освоении площадки приходится считать все индивидуально. И получается, что кому-то это обходится в 2–3 тысячи, а кому-то — в 12». По словам Вячеслава Илюхина, монополисты в основном стараются решить проблемы, связанные, например, с прокладкой теплотрасс за счет застройщиков. «И у нас это практикуется практически по всей России», — сетует депутат.

Если говорить о цифрах, то исполнительный директор ROLBAND & PARTNERS Александр Астахов сообщил, что для жилья среднего класса себестоимость строительства находится в диапазоне 32–38 тыс. рублей на кв. метр. «С усилением конкуренции за потребителя в 2014 году средний рост цен по рынку может оказаться ниже уровня инфляции», — прогнозирует динамику цен эксперт.

По данным «Инвесткафе», в Новосибирской области себестоимость строительства 1 кв. метра жилья составляет 34 150 рублей. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Новосибирске в новостройках составила 56,69 тыс. рублей. Величина наценки застройщика, по словам аналитика «Инвесткафе» Игоря Арнаутова, составляет примерно 30–50% от средней стоимости строительства 1 кв. метра.

«В первую очередь себестоимость строительства снизится за счет доставки необходимых материалов к необходимому сроку, не раньше и не позже. При этом минимальная стоимость стройматериалов не является фактором снижения себестоимости строительства квадратного метра жилья. Кроме этого, экономия может достигаться за счет использования новых технологий и строительных материалов. Если государство будет осуществлять подготовку участка для будущего строительства и бесплатное подведение к сетям новых домов, это поможет сократить себестоимость на 20–30%», — резюмирует Игорь Арнаутов.