Топ-10 новостроек–2013: обсуждение с экспертами

Вышедший в одном из недавних номеров Топ-10 новостроек Новосибирска–2013 в сравнении с рейтингом–2012 претерпел значительные изменения. Это в свою очередь вызвало дискуссию среди экспертов рынка недвижимости. Редакция «КС» побеседовала с представителями агентств недвижимости, которые приняли участие в оценке новостроек, и проанализировала, как изменился рынок «нового» жилья за минувший год.

Как и в прошлом году, экспертам было предложено выбрать собственный Топ-10 лучших новостроек города, отличающихся высокой стоимостью квадратного метра, и проставить им баллы по 12 критериям, а именно: расположение дома, количество квартир, цена за 1 квадратный метр, планировка квартир, высота потолков, архитектурное решение, отделка площадей общего пользования, парковочная зона, охрана, техническое обеспечение дома (в т. ч. звукоизоляция, теплоизоляция, пожарная система), инфраструктура придомовой территории, инфраструктура района.

Отличительной особенностью Топ-10 текущего года стало наличие в десятке лидеров домов со стоимостью квадратного метра средней ценовой категории, по мнению экспертов, это связано с тем, что действительно премиумных объектов в Новосибирске не так уж и много. «Скорее всего, проектов действительно высокого класса так мало, что их не наберется и на Топ-10. Поэтому десятка вышла достаточно разноплановой, — рассуждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — В нее попали как дома, которые условно можно отнести к классу премиум, так и те, которые больше тяготеют к бизнес-классу из-за своих значительных размеров, например, ЖК «Арка». И даже проекты, которые соответствуют лишь среднему классу — и по местоположению и по размерам квартир».

Разберем ситуацию в деталях: в текущем году на первый план вышло сразу семь новичков, трое из которых в прошлом году фигурировали во второй десятке. К ним относятся ЖК «Оазис», дом на Толстого, 56 и ЖК «Арка» на Шевченко, 5. Абсолютно новыми для рейтинга оказались четыре объекта — дом на Романова, 55, ЖК «Европейский берег», ЖК «Орион» и дом по улице Крылова, 7/1. Сохранили свои позиции в рейтинге три новостройки — ЖК «Кедровый», ЖК «Эдем» и ЖК «Созвездие». Вышедшие же из рейтинга-2013 дома ушли в этом году во вторую десятку.

Своим предположением, почему так произошло, поделилась заместитель руководителя центрального офиса агентства недвижимости «Грановит» Оксана Целярицкая, которая также выступала в качестве эксперта в Топ-2013: «За последний год сегмент элитного жилья стал медленно, но верно опускаться в цене, на первый же план вышло жилье, которое можно отнести к среднему классу, в ценовом диапазоне 2–4 млн рублей».

По ее мнению, это можно связать и со снижением покупательской способности — элитное жилье сейчас востребовано в меньшей степени, нежели новые жилые комплексы среднего класса. «В Москве и Санкт-Петербурге тенденцию снижения стоимости элитных квадратных метров можно было наблюдать в 2011–2012 гг., сейчас она дошла и до Новосибирска. Соответственно, в рейтинге появилось много новых, более дешевых объектов, которые сейчас и продают агентства недвижимости. Их и строится больше, потому что это жилые комплексы, а не элитные «точечные» новостройки», — отмечает Оксана Целярицкая.
Следуя этой логике, становится понятно, почему «десятку» покинули такие объекты, как ЖК на Салтыкова-Щедрина, 128, ЖК «Седьмое небо» на Державина, ЖК «Олимп» на Карамзина. «Некоторые из перечисленных объектов, к примеру, «Олимп» также являются успешно распроданными, в отличие от «Эдема» и «Кедрового», которые сохранили свои позиции», — добавляет госпожа Целярицкая. Эту особенность подметил и исполнительный директор компании Rolband & Partners Александр Астахов: «Налицо ротация объектов в связи с завершением продаж».

Информация о том, что новостройки, причем не только элитные, действительно падают в цене, подкрепляется цифрами от аналитического отдела агентства недвижимости «Жилфонд»: по данным на первую неделю июля, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке составила 56,69 тыс. рублей за квадратный метр, что на 1,34% ниже средневзвешенной цены в начале июня этого года.

«Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке сейчас происходит из-за инвесторов, которые продают квартиры, — говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Те, кому нужна срочная продажа, для того чтобы конкурировать с предложениями застройщиков, вынуждены снижать цены. Это и становится причиной тенденции к снижению. Такая динамика может наблюдаться, как мы уже прогнозировали в июне, вплоть до начала осени, когда большинство застройщиков с большой долей вероятности поднимут цены».
При этом доля квартир в диапазоне от 55 тыс. до 60 тыс. рублей за кв. метр уменьшилась на 4,2% по сравнению с I кварталом текущего года, что обусловлено выходом в продажу новых объектов в сегменте «эконом». Доля квартир категории свыше 60 тыс. рублей за кв. метр осталась неизменной. Наибольшая же доля предлагаемых объектов (20%) находится в диапазоне от 40 тыс. до 45 тыс. рублей за кв. метр, отмечается в отчете аналитического консалтингового центра «Сибакадемстрой Недвижимость» за II квартал 2013 года.

Возвращаясь к итогам рейтинга, по мнению господина Якобсона (в этом году участие в рейтинге принимал другой эксперт от «Жилфонда» — Сергей Ежак), неудивительно, что год от года Топ-10 меняется, ведь город развивается, меняется его инфраструктура, к тому же рейтинг новостроек должен отражать возможность приобретения нового жилья. Более того, достроились и стали очень привлекательными для инвестиций дома, которые в прошлом году находились в стадии строительства.
«Тем не менее для себя я выделил иную тройку лидеров — это жилые комплексы «Эдем», «Кедровый» и «Олимп», — отмечает Григорий Якобсон. — На мой взгляд, «Олимп» должен находиться в тройке лидеров исходя из его ценовой категории, но не на первом месте, потому что слабо развита инфраструктура. «Новый мир Химметал» строит хорошо, и место застройки очень привлекательное, в отличие от места ЖК «Оазис», где ранее находилась свалка, а сейчас комплекс окружен частным сектором».
Подводя итог вышесказанному, Елена Ермолаева пришла к выводу, что, скорее всего, подходы к классификации объектов в Новосибирске пока до конца не сформированы. «Увы, это действительно так. На сегодняшний день можно отметить, что внимание застройщика к благоустройству территории существенно повышает в глазах риелторов и покупателей классность объекта», — заключает госпожа Ермолаева.

Редакция «КС» приглашает застройщиков высказаться на эту тему и путем диалога совместными усилиями определить оптимальные критерии оценки домов различного класса. Звоните по телефону 221-18-29, пишите на электронную почту sorokina@sibpress.ru (Марии Сорокиной).