Первый пошел

Приговор директору «БКП-7» Виктору Заварину стал прецедентом в череде судов между обманутыми дольщиками и застройщиками
Приговор директору «БКП-7» Виктору Заварину стал прецедентом в череде судов между обманутыми дольщиками и застройщиками

Новосибирск по числу недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков занимает одно из первых мест в стране. Однако даже на таком фоне дело ООО «БКП-7» выглядит уникальным: во-первых, не было построено вообще ничего, во-вторых, инвесторам удалось выделить свои доли в незавершенном строительстве. И наконец, это первое дошедшее до обвинительного приговора дело можно по праву считать прецедентным. Приговор директору «БКП-7» Виктору Заварину был оглашен 15 мая в зале Ленинского районного суда. Корреспондент «КС» Анна Огородникова провела журналистское расследование.

Начало

Рекламная кампания жилого комплекса с названием, не лишенным сомнительного провинциального шика, ничем не выделялась на фоне подобных. Докризисная реклама гласила: «Жилой комплекс River House, расположенный в городе Новосибирске, на пересечении улицы Зыряновской и улицы Сакко и Ванцетти, представляет собой 20–21-этажное строение с квартирами различной площади и планировок. Проект застройки жилого комплекса River House предусматривает комплексное благоустройство и озеленение дворовой территории, а также создание подземной автомобильной парковки на 100 машино-мест. Местоположение ЖК River House характеризуют хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура, включающая в себя образовательные учреждения, поликлинику, предприятий торговли и бытового обслуживания».

Неудивительно, что квартиры в таком привлекательном месте вызвали интерес покупателей. Тем более что потенциальным инвесторам в качестве аргумента демонстрировали готовую новостройку «БКП-7», расположенную по соседству. Речь идет о новом 18-этажном доме по адресу Нижегородская, 18, который гордо возвышается прямо за зданием администрации Октябрьского района. И даже детская горка во дворе уже была. Правда, будущим пайщикам, по их словам, ничего не было известно о том, что в доме на тот момент существовали серьезные недоделки и проблемы со сдачей.

Путаница

Продажи квартир в River House начались в 2007 году и продолжались до 2009-го. Важный момент: компания получила разрешение на строительство только 14.07.08. До этого момента ООО «БКП-7» в лице Заварина подписывало с потенциальными покупателями договоры беспроцентного займа, принимало деньги по приходным ордерам и тут же, не отходя от кассы, заключало предварительный договор о последующем долевом участии в строительстве.

По словам одной из дольщиц, проблемы у «БКП-7» начались уже при сдаче того самого дома на улице Нижегородской. При подписании акта приема-передачи дома от девелопера председателю ТСЖ «Нижегородское» выявили целый ряд недоделок: отсутствие электроснабжения, незаконченный монтаж двух грузовых лифтов в двух подъездах и пассажирского лифта в одном и еще несколько пунктов перечня, занявшего два листа. Покупатели квартир стали один за другим обращаться с исками в суд, а «БКП-7» попыталась устранить недостатки. В итоге средств на строительства домов на улице Зыряновской не оказалось, и объект пришлось заморозить на начальной стадии.

Работы не выполнялись

Заметив, что строительная площадка замерла в бездействии, дольщики обеспокоились судьбой строительства. В один прекрасный день на форуме участников строительства появилось сообщение о том, что со стройплощадки вывезли подъемный кран. Инвесторы вспоминают, что Заварин пытался тянуть время всеми известными способами. Уверял дольщиков в том, что завершение работ не за горами, особенно если собрать с инвесторов дополнительно по 100 тыс. рублей. Скрывался за запертой дверью офиса, спустив на инвесторов охрану. Пару раз честно сознался, что собранные деньги пришлось потратить на завершение строительства дома по улице Нижегородской. Уезжал на два месяца в Китай, чтобы вести переговоры с поставщиками о покупке стройматериалов по сходной цене. Однако дольщики полагают, что грянувший в ту пору кризис позволял приобрести дешевые материалы и в Новосибирске. По их словам, некоторые местные компании так и сделали, чтобы при первом потеплении рынка резво возобновить строительство.

Здесь началось самое интересное в этой истории: инвесторы решили объединиться и отстаивать свои права. Акт обследования незавершенного строительством объекта от 23.09.09, утвержденный администрацией Октябрьского района, подтверждает, что строительство замерло на стадии сооружения фундамента. В частности, комиссия обнаружила следующее: земляные работы (котлован) выполнены на 100%, в части фундамента свайное поле выполнено на 100%, на 19,7% залита железобетонная плита. Остальные этапы строительства, а именно наружные стены, перегородки, перекрытия, покрытия и кровли, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также наружные и внутренние инженерные системы и сети, описаны лаконично: «Работы не выполнялись».

«Что делать будем, товарищи?»

После того как были получены данные заключения о состоянии строительства, инвесторы строительства дома по Зыряновской задумались о дальнейшей судьбе проекта. Сложилась инициативная группа граждан, не готовых просто утереть слезы и забыть о своих кровных, вложенных в красивый котлован со стройными рядами свай. Среди будущих жильцов оказались люди самого разного достатка. Для одних квартира в новостройке была скорее инвестиционным инструментом — весьма рискованным, как показал этот случай, и уж точно не доходным. Некоторые люди продали квартиры, гаражи и дачи, взяли деньги в долг у знакомых или получили банковские кредиты. Теперь они говорят, что расплачиваются «за воздух» и живут на съемных квартирах.

В поведении дольщиков можно выделить три стратегии: одни поставили на банкротство застройщика, другие — на выделение долей в собственности, третьи заняли выжидательную позицию. Так, арбитражный суд Новосибирской области 01.02.10 вынес по делу № А45–5902/2009 по заявлению А. В. Кузуб о признании «Бюро комплексного проектирования-7» несостоятельным (банкротом) положительное решение. Всего в рамках данного дела в реестр требований включены 22 кредитора с требованиями в размере 38,7 млн рублей.

Инициатива дает плоды

Начиная с 2009 года инициативная группа инвесторов, которая потом вошла в правление ЖСК «Зыряновский», решила юридически закрепить права инвесторов на доли в незавершенном строительстве и доли в земельном участке, а также добиться наказания для руководителя «БКП-7» и возмещения понесенных убытков. Для этого была проведена оценка того, что построил Виктор Заварин. Согласно отчету № 1109H4 от 30.11.09 об определении рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Зыряновская, 55/3 (стр.), выполненному ООО «Оценка Плюс», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 18.11.09 округленно составила 55,5 млн рублей с учетом НДС.

Жителям виртуального River House удалось в судебном порядке доказать свои имущественные права. А вот вопрос с возбуждением уголовного дела крепко увяз в процессуальных дебрях. Ситуация вынудила дольщиков обратиться с коллективным письмом к прокурору Новосибирской области Е. Ф. Овчинникову. Участники долевого строительства напоминали о том, что по договорам долевого участия застройщик обязан был предъявить готовый дом Государственной приемочной комиссии в срок не позднее III квартала 2010 года, но своих обязательств не выполнил и выполнять не собирается.

Нецелевое использование

«БКП-7» оказался должен всем вокруг, от дольщиков до лизинговых компаний, от рядовых контрагентов до мэрии Новосибирска. Как было указано в обращении, финансовая проверка областной администрации выявила нецелевое использование средств и рекомендовала Виктору Заварину «начать активное строительство». Инициативная группа, подписавшая обращение, опасалась, что в случае банкротства «БКП-7» взыскание будет обращено на земельный участок и находящийся на нем пресловутый фундамент, и тогда обманутым дольщикам грозит потеря прав на землю, будущие жилые помещения и уплаченные деньги.

Вкладчики просили прокуратуру разобраться с тем, имелись ли в действиях должностных лиц ООО «БКП-7» основания для возбуждения уголовных дел по основаниям мошенничество (ст. 159 УК РФ), неправомерные действия при банкротстве (ст. 195 УК РФ) и преднамеренное банкротство (ст. 196 УК РФ). В обращении также было указано, что «Управление по налоговым преступлениям ГУВД по НСО в лице следователя А. В. Захаренко собрало неопровержимые доказательства мошеннических действий В. М. Заварина, но материал следствия постоянно возвращается на доследование без каких-либо видимых причин». Члены инициативной группы рассказывают, что были и поездки в Москву, и общение с ответственными за строительство чиновниками, и обращения к депутатам. Наконец летом 2010 года уголовное дело в отношении Виктора Заварина было возбуждено.

Наличие умысла

Суд установил, что первоначальные договоры займа по сути являлись договорами долевого участия, так как их объектом являлись конкретные квартиры. Застройщик имеет право привлекать денежные средства только после опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство, при этом привлеченные средства могут быть истрачены только на строительство указанных в такой документации объектов.

Только в случае, если застройщик уже понес затраты на строительство, он вправе использовать полученные средства по своему усмотрению.

Первый договор займа был заключен в 2007 году, никаких затрат в тот момент «БКП-7» еще не произвело, в том числе и по приобретению земельных участков. Заключение таких договоров было недопустимым, а привлечение денежных средств якобы на строительство дома по улице Зыряновской, а на деле для завершения прежде начатого строительства по Нижегородской, «свидетельствуют о заранее сформированном у Заварина умысле на хищение чужих денежных средств путем мошенничества с корыстной целью». Все-таки как выразителен бывает порой язык юридических актов.

Немного арифметики

Зная заранее, что построить еще один дом ему не удастся, Заварин разместил рекламу в СМИ, а менеджеры отдела продаж ООО «БКП-7» по его поручению предлагали квартиру на продажу. «Доводы Заварина о том, что эти действия являлись лишь изучением спроса, являются неубедительными и недостоверными», — припечатала судья Ирина Цыганкова и мужественно продолжила чтение приговора на 250 с лишним страниц. По ее словам, Заварин умышленно вводил инвесторов в заблуждение. Неутешительное финансовое положение БКП на момент начала привлечения денежных средств подтверждено данными бухучета, актами сверки с контрагентами, другими документами.

Средства, привлеченные для долевого строительства, были единственным источником финансирования стройки. Из полученных средств в сумме 297 млн рублей, Завариным были потрачены на иные цели 239 млн рублей а умышленными действиями причинен ущерб гражданам, признанным потерпевшими по данному делу, в сумме 223 млн рублей. Проектная стоимость строительства составляла 334 млн рублей, то есть собранных средств хватало для возведения значительной части здания. Документально подтверждены затраты на строительство дома в сумме 158 млн рублей — это около половины привлеченных средств.

Судом доказано, что никакой второй очереди строительства, на которую Заварин тоже начал привлекать деньги, не было даже в проекте — разрешения на строительство давали право построить только один жилой дом «сложной конфигурации в виде закрытого трилистника» и закрытую автостоянку. Суд, кроме того, установил, что деньги в сумме 6 млн рублей были переданы от ООО «БКП-7» в качестве агентского вознаграждения ИП Заварину за работы по приобретению земельных участков и привлечению покупателей квартир, но в реальности эти услуги не были оказаны.

И заводик на Алтае

В 2007–2008 годах денежные средства перечислялись из ООО в ИП регулярно разными суммами, а с расчетного счета ИП расходовались на различные нужды: гашение кредита, на расчетные счета физлиц и т. д. В компании имелась схема отвлечения средств инвесторов: по окончании рабочего дня Заварин мог взять любую сумму из кассы, оставив лишь рукописную записку. Потом все это оформлялось как подотчетные средства. Такого подотчета накопилось ни много ни мало на 31 млн рублей. Чтобы закрыть эту сумму, Заварин заключил со своим знакомым Мальцевым задним числом фиктивную сделку по покупке заводского здания в Барнауле якобы для производства пластиковых окон для строительства.

В совокупности нецелевой расход денежных средств, полученных от инвесторов, составил 96 млн рублей, а документально подтвержденные расходы на строительство — только 61 млн рублей. Анализ доказательств свидетельствует о том, что согласование техусловий, покупка участков и возведение фундамента были предприняты Завариным «лишь для создания видимости успешного строительства жилого дома с целью предупредить негативное воздействие на него со стороны потерпевших и контролирующих органов». В доме должно было быть 144 квартиры, потерпевшими по делу является 121 человек. Были приведены и другие доказательства нецелевого использования средств, а вернее — их хищения.

Был ли кризис

«Наступление мирового финансового кризиса осенью 2008 года не могло повлиять и не повлияло на финансовое состояние «БКП-7», при том, что денежные средства граждан, предназначенные на строительство жилого дома, были уже к тому моменту похищены и потрачены Завариным… Снижение покупательской способности также не могло служить основанием для прекращения строительства дома, поскольку квартиры к осени 2009 года были проданы примерно на 90%», — отметила судья. Процедура банкротства тоже была введена в апреле 2009-го, когда мошенничество уже было совершено и закончено.

Суд пришел к выводу, что преступный умысел возник у Виктора Заварина до того, как в его распоряжении оказались денежные средства потерпевших. Вся деятельность по строительству свидетельствует о желании замаскировать свои намерения, в то время как реальных действий по строительству не предпринималось. Заварин воспользовался доверием потерпевших, обманул их и истратил денежные средства по своему усмотрению. Судом установлено, что Завариным совершено мошенничество в размере 223 236 546 руб. 40 коп. Это сумма всех денежных средств, внесенных потерпевшими по делу.

Ваше слово, товарищ Заварин

В понедельник, 13 мая, было произнесено предусмотренное законом последнее слово подсудимого. Виктор Заварин прочитал его с выражением, старательно, иногда спотыкаясь на трудных словах — так читают на тожественной линейке свой текст троечники, стараясь изо всех сил. В частности, Виктор Заварин поведал, как он хотел и старался построить хороший дом. Как из-за кризиса и слишком вредных инвесторов, подстроивших банкротство и утопивших общее дело, выполнить своих планов не смог, а жаль.

Кроме того, он просил не смешивать понятий и четко разделять индивидуального предпринимателя Заварина, Заварина-директора ООО «БКП-7» и Виктора Михайловича Заварина лично. В некоторых местах его речи, вроде «не присвоил себе ни одного рубля», «все бумаги были оформлены по закону» или «инвесторы получили свои доли и дважды обогатились», потерпевшие начинали нервически смеяться. Судья Цыганкова решительно успокаивала обе стороны.

Маловато дали?

Чтение приговора на 250 листах заняло полтора дня. Суд приговорил признать виновным Виктора Заварина в совершении преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 прим. 4 УК РФ в редакции ФЗ-207 от 29.11.12, в соответствии с которым назначить ему наказание в виде лишения свободы на срок 4 года без ограничения свободы с отбыванием наказания в колонии общего режима. Срок исполнения исчисляется с 15.05.13. Такая квалификация позволила дать подсудимому относительно легкое наказание — до принятия ФЗ-207 и «примовых» пунктов статьи 159 УК, определяющих размер ответственности за совершение мошеннических действий в сфере предпринимательства, санкции могли бы быть выше.

При назначении наказания суд учел также ряд смягчающих обстоятельств: Заварин не состоит на учете в наркологическом диспансере, его положительно характеризуют по месту жительства. На решение суда повлияло мнение некоторых потерпевших, наличие малолетних детей, совершение преступления впервые и состояние здоровья Виктора Заварина. Важный для потерпевших вопрос — судьба предъявленных ими в ходе разбирательства по делу гражданских исков о взыскании причиненного ущерба. Однако суд решил гражданские иски потерпевших оставить без рассмотрения и передать для решения в ходе гражданского производства.

Продолжение следует

В итоге обе стороны остались недовольны приговором и планируют обжаловать его в вышестоящие инстанции. Виктор Заварин себя виновным не признает. Дольщики, напротив, считают наказание слишком мягким, хотя и получили некоторое моральное удовлетворение в момент взятия директора «БКП-7» под стражу в зале суда. Однако можно считать, что прецедент создан. Данный процесс показал, что обманутые дольщики могут эффективно объединяться и защищать свои интересы легитимным путем, а судебная система продемонстрировала свою способность довести дело до приговора, не развалив по дороге. Члены ЖСК «Зыряновский» отступать не намерены, позицию кооператива озвучила член правления Виктория Королевская: «Пока мы не построим этот дом, мы не успокоимся».

«КС» будет следить за развитием событий.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ