«Если у тебя есть дом на Рублевке, значит, жизнь удалась»

В ближайшие годы первичный рынок элитной недвижимости ждет сокращение предложения и, как следствие, рост цен, считают представители крупнейших риелторских агентств, занимающихся продажей особняков в столичном регионе. В Новосибирске ситуация схожая: причин к снижению стоимости квадратных метров элитного загородного жилья в случае реализации благоприятного прогноза экспертов нет. Более того, уже существующие проекты ждет качественный рост. Нельзя сказать этого же о новых коттеджных поселках — их появления в Новосибирске придется подождать как минимум год, а то и больше.

Москва задает тренды

Говоря об элитной загородной недвижимости, корреспондент «КС» решил провести для читателей небольшой экскурс по Рублевке — ведь именно оттуда пошла мода на роскошные особняки на доступном расстоянии от города, но в то же время в его черте. Ее территория застроена дачами бывшей советской элиты, фешенебельными коттеджными поселками и резиденциями высших должностных лиц государства. Как принято говорить в Москве, «если у тебя есть дом на Рублевке, значит, жизнь удалась».

Рублево-Успенское шоссе развивалось стремительно: в 1996 году стали создаваться первые охраняемые поселки с единой инфраструктурой, охраной и обслуживанием; к 2000–2004 гг. — выделились зарекомендовавшие себя поселки, такие как Николино, Чигасово, Десна, застройка все чаще приближается к МКАД, а значит, повышается класс возводимого на ней жилья. «В 2004–2008 годах мы отмечали невероятно бурный рост данного рынка и его структуры цен, а также становление девелоперских фирм, специализирующихся именно на загородной недвижимости, — рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — К этому же периоду можно отнести первые реальные кредитования покупки элитного жилья».

На текущий момент конкуренцию Рублево-Успенскому шоссе составляет Новорижское. «Более свободная транспортная магистраль, хорошая экология, а также множество водохранилищ — Истринское, Рузское, Можайское — делают это направление очень привлекательным», — отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская. Транспортная доступность Новой Риги играет немаловажную роль, ведь Рублево-Успенское шоссе перекрывается ежедневно, когда по нему передвигается президентский кортеж, что создает некоторые неудобства. Уже сейчас в поселках Новорижского шоссе можно найти предложения стоимостью до $15 млн, на Рублевке цены ниже, из чего можно сделать соответствующие выводы.

Кому сегодня нужна Рублевка? Портрет покупателя из регионов

По данным агентства Blackwood, наибольшее число покупателей, приобретающих недвижимость на Рублево-Успенском шоссе, приходится на три российских региона: Центральный федеральный округ — 47%, Северо-Западный — 21% и Сибирский — 10%. В большей степени покупатели интересуются именно жильем на Рублево-Успенском шоссе, гораздо менее популярно у состоятельных людей из регионов Новорижское шоссе.

Другое агентство, Welhome Real Estate Consulting, проанализировало портрет потенциального потребителя. «Покупателями недвижимости на Рублевке чаще всего являются топ-менеджеры крупных сырьевых компаний, на них приходится около 30% сделок, — рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Real Estate Consulting Татьяна Шарова. — На втором месте — собственники бизнеса — 25%, далее госслужащие — 20%, военнослужащие и сотрудники силовых структур — 15%, прочие — 10%».

В структуре ценовых предпочтений лидирующие позиции занимают объекты стоимостью до $2 млн (75%), $2–8 млн — 15%, на недвижимость класса люкс от $8 млн приходится 10% потребительского спроса. Для сравнения: в противовес одному коттеджу на Рублевке стоимостью $8 млн можно приобрести 82 квартиры в Новосибирске по 3 млн рублей каждая. И, таким образом, выкупить в личное пользование целый подъезд, а то и больше.

«Чаще всего элитное загородное жилье на Рублевке приобретают для постоянного проживания (55%), реже в инвестиционных целях (25%) и для временного проживания (20%)», — говорит госпожа Шарова. В большей степени покупателей из регионов интересуют особняки площадью от 300 до 500 квадратных метров, с земельными участками от 15 до 30 соток. По словам Татьяны Шаровой, как правило, покупатель — это семейный мужчина в возрасте от 37 до 50 лет.

В ближайшие годы количество предложений на Рублево-Успенском шоссе будет сокращаться — к такому выводу склоняются ведущие аналитики московских агентств недвижимости. Соответственно, цены будут расти. Так, в 2012 году в свободную продажу в данном направлении было выставлено всего 80 домов в организованных поселках, из которых половина стоит от $4,5 до $7 млн, и по 25% — в ценовой категории до $4,5 млн и свыше $7 млн, а также порядка 200 домовладений вне крупных объектов.

Стоит отметить, что новых проектов премиум-класса в столичном регионе наблюдается не так уж много, наиболее заметным из них является «ParkVille Жуковка». Элитный поселок предполагает 57 домовладений: размеры участков варьируются от 26 соток до 3 гектаров, площадь двухэтажных особняков — от 750 до 1000 квадратных метров. Минимальная стоимость такого жилища составляет $6,5 млн. Безусловно, проживание в поселке столь высокого уровня способствует гармоничной и комфортной жизни — он расположен в непосредственной близости к Москве-реке, здесь есть общеобразовательная школа «Президент», в пятиминутной доступности спортивный комплекс World Class, конно-спортивная база в Горках-2, сеть бутиков «Барвиха Luxury Village», магазин-галерея «Жуковка Плаза», а также множество ресторанов высокой кухни и прочих мелочей, создающих особый микроклимат Рублевки.

Рублевка по-новосибирски

Корреспондент «КС» также проанализировал, как обстоит ситуация в Новосибирске — на Дачном шоссе, претендующем на статус новосибирской Рублевки, а также в сфере элитной загородной недвижимости в целом.

Как и Рублево-Успенское шоссе, Дачное шоссе еще в советское время начало застраиваться дачами первых лиц Новосибирской области, известных людей и успешных бизнесменов. С тех пор прошло много времени, однако по-прежнему цена за сотку земли здесь остается самой высокой в Новосибирске.

«В южном направлении есть свои дорогие качественные поселки, но если применять московский топоним Рублевка, то конкурентов Дачному шоссе пока на горизонте не видно. Если обратить внимание, то и поселки премиум-класса концентрируются вблизи Заельцовского бора, и дорогие загородные комплексы тоже реализуются в северном направлении», — говорит директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов.

По мнению руководителя отдела рекламы жилого комплекса GREEN WOOD Residence & SPA Елены Новиковой, Дачное шоссе по элитарности всегда будет первым: «Здесь уже сложился единый социальный уровень соседей, и в этом главное преимущество данного направления».

Это подтвердил и руководитель проекта коттеджный поселок «Серебряный лес» Вадим Бирюков: «Я предпочитаю не ограничиваться рамками Дачного шоссе, называя только его Рублевкой, я бы сказал, что в целом северное направление в Новосибирске наиболее престижно в силу известного ряда причин».

К ним относится привлекательное географическое положение — на карте Новосибирска вряд ли можно найти еще одно столь же уникальное место, которое сочетает в себе удаленность от города, сосновый бор, реку, транспортную доступность. «Я думаю, что в ближайшее время в качестве «элитного проживания» будет осваиваться полоса в лесу вдоль Оби все дальше от города в направлении нового моста, — рассуждает коммерческий директор ЗАО «Статус-Капитал» Виктор Демин. — А северное направление дальше от реки, за Мочище, к примеру, уже сейчас превращается в новые многоэтажные районы, как и территория вокруг перспективного продолжения Красного проспекта. Но если в ближайшее время не расширят Мочищенское шоссе, вот это будет Рублевка с пробками, точно как в Москве…»

Тем не менее до столицы Новосибирску еще далеко: «Если разобраться, на Мочищенском шоссе нет ни одного поселка с достойной инфраструктурой — просто нарезанная земля, дороги и забор, — считает директор ООО «СК «ИнтерСтрой» Николай Вдов. — Если говорить про Подмосковье, то москвичи уже давно не покупают Рублевку: ее разбирают приезжие из регионов, которым важно иметь все тот же статус «у меня дом на Рублевке». В таких домах они, как правило, и не живут. Рублево-Успенское шоссе в силу давности застройки имеет развитую инфраструктуру, но очень неудобные подъездные пути — там вечные пробки. У Мочищенского (Дачного) шоссе в Новосибирске практически все наоборот: нет пробок, но и нет достаточной инфраструктуры».

«Такие коттеджи «не сметают с прилавка»

По мнению экспертов, рынок элитной загородной недвижимости в Новосибирске, безусловно, развивается, и называть его стагнирующим нельзя. Однако вследствие его узкой ограниченности и нацеленности на определенный класс потребителей этот процесс не столь динамичен на фоне предложений масс-маркета. По мнению господина Бирюкова, первичный рынок развивается настолько, насколько прирастает в количественном выражении «элита». Согласился с ним Александр Астахов: «На мой взгляд, данный сегмент рынка не настолько объемен, чтобы можно было говорить о каком-либо серьезном расширении потребления в ближайшее время или о существенном снижении спроса».

А это в свою очередь стимулирует к повышению качества и сосредоточенности на создании по-настоящему элитного продукта. «Не думаю, что в 2013–2014 гг. появится много новых предложений с готовым жильем в черте Новосибирска, — говорит Николай Вдов. — К примеру, в прошлом году появились новые предложения о продаже земли, но ни одного нового предложения поселка с готовыми домами. Строить коттеджный поселок качественно и «под ключ» с развитой инфраструктурой очень дорого и сложно: нужны большие инвестиции».

Возможно, именно поэтому строящихся проектов год от года возникает все меньше, а сервис и инфраструктура уже существующих стремятся к идеальным. «К примеру, владельцы некоторых поселков организуют собственные комфортные маршрутки от поселка в город и обратно, бесплатные для жителей. Ухаживают за территорией — своей и даже прилегающей. Дороги и тропинки всегда чистые, снег вывезен, оставшиеся сугробы сформированы в ровные формы, управляющая компания использует малую механизацию, рабочие всегда опрятны и аккуратны в работе. Они буквально задают всему городу новые стандарты проживания. И дело не только в том, сколько стоит все это, а скорее в желании и воле инициаторов таких проектов», — отмечает Виктор Демин.

Как выразилась Елена Новикова, застройщики «умнеют»: «Уделяется больше внимания комфортному образу жизни, учитывается все до мелочей, как при застройке территории, так и при строительстве жилого комплекса класса премиум застройщик оценивает ситуацию на рынке и ищет новые пути, чтобы удивить своего клиента».

Стоимость: вниз или вверх?

Благоприятные для застройщиков прогнозы высказали как московские, так и новосибирские эксперты в сфере элитной загородной недвижимости. По их обоюдному мнению, объективных причин для снижения цен на рынке сейчас нет.

«В ближайшие годы из-за отсутствия новой земли под малоэтажную застройку на территории Новосибирска рост цен на готовые дома в организованных коттеджных поселках с большой долей вероятности будет, особенно в поселках с развитой инфраструктурой», — предположил господин Вдов. Противоположного мнения придерживаются другие эксперты, утверждая, что стоимость земли будет зависеть от инфляции, а готового коттеджного «продукта» — от потребительского спроса и ограниченности предложения на жилье класса luxury.

«По-настоящему элитные готовые дома дорожать не будут, — утверждает Вадим Бирюков. — Рост цен затронет только земельные участки». Об этом же сказала и госпожа Новикова: «В ближайший год, считаю, роста цен на загородную недвижимость не предвидится». Продолжил мысль господин Астахов, подметив одну немаловажную деталь, характерную именно для данного сегмента рынка: «Срок экспозиции в элитном секторе составляет до полутора-двух лет, и сделки, как правило, проходят со снижением первоначальной цены».

Наибольшая доля спроса новосибирцев на элитное загородное жилье сегодня отмечается в районе 10–15 млн рублей (под самоотделку). Отделка же дома влечет за собой удорожание до самых разных цифр. Гораздо меньше жителей интересуются предложением в диапазоне от 15 млн рублей и выше — ценой, характерной для жилья более высокого класса luxury. «На мой взгляд, это говорит о развитии среднего класса и о возрастающей популярности коттеджных поселков, — считает господин Бирюков. — Интересный факт: до 90% покупок в Новосибирске совершают те, кто до этого не жил в коттедже».

Относительно площади дома и участка интересы сибиряков колеблются в районе 250–400 квадратных метров и личного «пространства» в 15–20 соток.

Потребительские предпочтения

С каждым годом требования к качеству жилья у потребителя растут. Это неоспоримый факт. Однако если речь идет об элитном жилье, то дело качеством не ограничивается — здесь играют роль и инфраструктура поселка, и комплекс предоставляемых услуг, и достойное окружение, и многое другое. «Сейчас загородное жилье — это не просто дом или квартира за городом, это особый образ жизни, стиль, который хочет видеть покупатель», — говорит госпожа Новикова.

По наблюдениям специалистов, современному покупателю становится все важнее, чтобы проживание в своем доме отнимало не больше усилий, чем в городской квартире. «Все меньше тех, для кого самоцелью загородного проживания является покидать снежок, поколотить молотком, построгать что-то или вырастить пять мешков картошки, — говорит Виктор Демин. — Поэтому все чаще в первых вопросах покупателей — надежность конструкции и коммуникаций коттеджа, его обслуживание и безопасность. К тому же предлагаемые новые коттеджи становятся все более привлекательными внешне, и это тоже пожелание потребителей. Известны случаи, когда коттеджи, площадью и местонахождением относимые к элитным, годами не продаются, потому что похожи скорее на заводской корпус».

Однако процесс улучшения архитектуры и сервиса происходит относительно медленно, и первые его «плоды» в Новосибирске можно будет заметить лишь спустя 8–10 лет. «В Подмосковье его можно было отметить еще 5–7 лет назад, в Новосибирске он проявился только в 2012 году. Это связано в первую очередь с накопленным опытом и формирующейся новой культурой и эталоном проживания», — рассказывает господин Вдов.

По словам Вадима Бирюкова, практически каждый покупатель сегодня задает вопросы, касающиеся соседей, наличия коммуникаций, безопасности, транспортной доступности и инфраструктуры внутри и вокруг поселка. «В большинстве существующих коттеджных поселков, которые действительно относятся к классу премиум, все это, как правило, учтено», — заключил господин Бирюков.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Евгений Коновалов, президент компании «СтройМастер»

— Квартира в центре или дом за городом — у каждого из этих вариантов есть неоспоримые плюсы. Летом комфортнее жить за городом, но с осени и до весны квартира в центре более актуальна. Дети ходят в школу, деловая активность растет, и тратить полтора-два часа на дорогу нерационально и утомительно.

Рынок всегда реагирует на спрос. И спрос на элитную недвижимость сегодня есть. К тому же требования потребителей выросли. В первую очередь к качеству. Также важны комфорт и сервис, а если проект имеет еще и свой стиль, то он вне конкуренции и пользуется заслуженным вниманием у покупателей.

Поэтому я не разделяю мнения, что Новосибирску нужна своя Рублевка, резко выделяющаяся богатством на фоне остальных районов города. Необходимо гармоничное развитие всех районов и классов. Городу нужны гармония и тонкий вкус, которые должны стать закономерностью. Я выступаю за жилье, обладающее внешним благородством и внутренним достоинством. Это и есть самый высокий класс.