Новосибирская область стала одним из четырех участников пилотного проекта строительства жилья со сниженной стоимостью. Суть его заключается в том, чтобы на выделенные государством средства осуществить ряд мер, позволяющих к 2018 году снизить стоимость жилья на 20%. Пока детали реализации программы не оглашены, корреспондент «КС» обратился к экспертам с просьбой высказать свое мнение относительно реальности поставленной государством задачи.
В пресс-релизе областного правительства говорится, что снижение стоимости квадратного метра, по планам Минрегионразвития РФ, будет достигаться за счет льготных условий предоставления земельных участков, доступа к кредитным ресурсам, а также за счет применения типовой проектно-сметной документации, сокращения сроков прохождения административных процедур, предоставления застройщику гарантий, в частности от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на выкуп нереализованного жилья. Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин пояснил, что программа прежде всего рассчитана на военнослужащих, ученых, молодых и многодетных семей, работников бюджетных организаций. Доступные цены, по словам министра, будут достигаться в первую очередь снижением себестоимости строительства, формируемой результатами производительности труда и стоимостью стройматериалов.
«КС» попросил высказаться представителей строительных сообществ, аналитиков и представителей депутатского корпуса.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: «Ничего сверхъестественного в снижении рыночной стоимости жилья на 20% я не вижу. Увеличение скорости строительства за счет ускорения прохождения административных процедур и роста производительности труда, перенос затрат на оборудование земельных участков коммуникациями на бюджет, то есть на налогоплательщика, и снижение издержек на банковские проценты вполне способны снизить себестоимость производимого жилья на сопоставимую с заявленной величину. Как патриоту мне нравится, что такой эксперимент будет проводиться именно на новосибирской земле. Результат эксперимента, кстати, покажет реальную квалификацию вступивших в него чиновников. Перепроизводство на рынке жилья, конечно же, поможет снижению себестоимости. Но я все-таки считал бы главной целью эксперимента не снижение итоговой цены как таковое, а отработку механизма, позволяющего многим застройщикам строить жилье быстрее и продавать его дешевле. Так как рентабельность бизнеса в предстоящие годы у подавляющего большинства застройщиков будет снижаться и без участия в подобных проектах. Касательно ликвидности построенных в этом проекте квартир: никто вообще-то не мешает сдавать выкупленное АИЖК жилье в аренду. В этом понимании проект выглядит вполне сбалансированным и ликвидным».
Заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Андрей Панферов: «И областному правительству, и профильному министерству просто необходимо убедить федеральные власти выделить необходимые суммы денег, хотя бы поступательно к 2015–2016 годам. А все остальные меры уже идут как надстройка над этой вот базой, которыми являются деньги. Без федеральных вливаний областной бюджет не сможет реализовать этот проект в полной мере. Моя позиция такова: чем плотнее министерство займется работой с федеральным центром и побудит центр к перечислению средств, тем быстрее эта работа даст желаемые обозначенные результаты».
Исполнительный директор Союза строителей Сибири Виктор Брацун: «Директивно заданная цифра снижения стоимости жилья на 20% предполагает знание авторами директивы возможностей именно такого понижения цены. Но в этих знаниях, как показывает практика наших последних больших строек, можно усомниться. В рыночных условиях достичь снижения цены непросто, особенно если не удовлетворяется платежеспособный спрос. В нашем случае государство последние годы активно стимулирует спрос на жилье через инструменты кредитования и субсидирования, никак не стимулируя предложение, то есть поддерживает таким образом высокие цены на рынке жилья. Это как-то не вяжется с новой большой задачей по снижению цены. Ставка государства на возможность адресного понижения цены жилья для отдельных категорий граждан, среди которых бюджетники, военные и т. д., за счет особых условий землепользования, тиражирования «типовых» проектов, как всегда, будет порождать избирательность принципов и подходов. Такая практика притягательна для злоупотреблений, к чему общество наше хотя и привычно, но по-прежнему неравнодушно. Все-таки правильнее было бы говорить о снижении себестоимости строительства жилья, хотя понятно, что снижение себестоимости автоматически не влечет за собой снижение цены продаж. По классической схеме себестоимость для подрядчика формируется затратами на приобретение строительных материалов (изделий, конструкций), затратами на эксплуатацию строительных машин, затратами на оплату труда и накладными расходами. Очевидно, что если строительство в дальнейшем будет выполняться на том же технологическом уровне, что и сегодня, то никаких перспектив снижения себестоимости строительства нет. Наоборот, наблюдая рост цен на энергоносители и тарифы монополистов, можно утверждать, что себестоимость будет только расти. При этих условиях реально снизить можно только те затраты застройщика, которые хотя косвенно и относятся к строительному производству, но напрямую включаются застройщиком в стоимость квадратного метра для покупателя: это стоимость земельных ресурсов, затраты на технологическое присоединение и подключение объекта к сетям и источникам инженерного обеспечения, выполнение технических условий и прохождение платных процедур сопровождения строительного процесса и ввода объекта в эксплуатацию. Но все это — в руках государства. Если оно принимает на себя эти затраты, то возможно, это и есть те 20%, о которых идет речь. Представляется реальным для снижения себестоимости все-таки путь технологической модернизации строительства жилья, повышения технологического уровня строительства с переходом от кустарно-индивидуального к заводскому. Но это требует большой аналитической, подготовительной и колоссальной практической работы».
WPBuild.Ru