Перестройка в тренде

Миниатюра для: Перестройка в тренде

Чиновники и застройщики итогами строительной отрасли довольны. 2012 год в очередной раз выдал прирост квадратных метров, по сравнению с 2011-м он составил 8%. Аналитики всеобщей радости не разделяют, предрекая вступление рынка в фазу перепроизводства с сопутствующим ему обвалом спроса и цен. Также 2012 год ознаменовался сменой лидера строительной отрасли. Об итогах, планах и прогнозах на 2013 год корреспондент «КС» КСЕНИЯ ЧЕРНЫХ побеседовала с властями, аналитиками и участниками рынка.

«Краны вращались» в 2012 году с особенной интенсивностью?

В Сибирском федеральном округе в прошлом году было введено 7,2 млн кв. метров жилья, что на 0,5% больше, чем в предшествующем 2011-м. Скромный прирост прежде всего жилья экономкласса привел к росту его стоимости, в некоторых регионах цена за год выросла от 3% до 16%. Такие данные были озвучены на совещании полпреда в СФО Виктора Толоконского с главными федеральными инспекторами. Участники совещания пришли к выводам, что без дополнительных стимулирующих мер со стороны органов власти в ближайшие два-три года увеличения ввода жилья не произойдет.

Перестройка в тренде - ФотографияВвод жилья в Новосибирской области в 2012 году составил 1570 млн кв. метров. На долю областного центра приходится 1115 млн кв. метров жилья. Данный метраж «вмещает» 18 521 квартиру. По данным мэрии, показатель является рекордным и составляет 108% от общего ввода к результатам 2011 года. Таким образом, на территории Новосибирска в прошедшем году ввели 116 домов общей площадью 950 163 кв. метров, в сегменте малоэтажного строительства — 18 домов площадью 18 055 кв. метров. К слову, министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин отметил, что в 2012 году был перевыполнен план по малоэтажке, которой ввели на 10% больше запланированного, итого 34%. Под индивидуальное жилищное строительство в 2012 году освоили 146 566 кв. метров, на которых расположились 599 домов.

Перестройка в тренде - ИзображениеНачальник департамента строительства и архитектуры Сергей Боярский охарактеризовал объемы ввода жилых помещений в Новосибирске как «лучший показатель по РФ». Также Боярский назвал приоритеты и обозначил тенденции на будущее: «Последние три года характеризуются устойчивой сдачей объектов с жилыми помещениями более 1 млн рублей и иной коммерческой недвижимости от 900 тыс. до 1 млн рублей. Стабильность объясняется отлаженной системной работой. Основным приоритетом строительной отрасли города является комплексная застройка. Поэтому с 2010 года ведется активная работа по межеванию территорий. Наиболее интенсивно эта работа проводилась застройщиками и главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии как раз в 2012 году на основании муниципальных контрактов по площадкам комплексного освоения в «Родниках», «Березовом» и иным объектам, что и позволило сформировать проект застройки. Существенным влиянием на перспективы развития строительной отрасли являются заделы по существующим земельным участкам. На сегодняшний день на данных заделах должно расположиться порядка 3,5 млн кв. метров жилья. Совместно с департаментом земельных и имущественных отношений на основании обращения застройщиков ведется работа по подготовке к проведению аукционов. В прошлом году было продано участков общей площадью 112 га, то есть территории, достаточные для строительства Перестройка в тренде - Фотоболее 1 млн кв. метров». Но как заметил начальник департамента строительства и архитектуры, в рамках Генплана площадки под комплексное строительство почти исчерпаны. Данное обстоятельство как раз и легло в основу нового строительного тренда — освоение застроенных территорий. Продолжая перечислять тенденции, Сергей Боярский, сообщил, что с каждым годом растет количество объектов панельного домостроения. По ожиданиям специалистов департамента, в краткосрочной перспективе домов панельного типа увеличится до 40–45%. Говоря о мерах, предпринимаемых властями Новосибирской области, глава ДСиА охарактеризовал их как эффективные: «За год расчет по ипотечным кредитам достиг показателя 40%. Общий объем кредитов по Новосибирской области составил порядка 24 млн рублей».

Возвращаясь к объемам строительства, мэр Владимир Городецкий в очередной раз использовал метафору: «Вращающиеся краны — признак развития города». И на этот раз интенсивность работы новосибирских застройщиков позволила обогнать давнего конкурента — город Екатеринбург — по вводу жилья на 7 тыс. кв. метров.

Чьи краны работали активнее

Перестройка в тренде - КартинкаПо итогам рейтинга строительных компаний, данные для которого «КС» попросил сделать у мэрии Новосибирска на основе количества введенных жилых площадей, лидирующую позицию заняла компания «Сибирь–Развитие» под руководством Дмитрия Червова. В 2012 году компания сдала четыре дома общей площадью 97 414 кв. метров. На текущий год у застройщика еще более амбициозные планы по вводу жилья — 203 000 кв. метров, отмечает генеральный директор компании «Сибирь–Развитие» Дмитрий Червов. «В 2012 году в эксплуатацию было введено пять объектов. В 2013 году концерн ввел первую очередь собственной теплоэлектростанции в жилом массиве «Березовое». До конца этого года завершится строительство котельной для жилого массива «Тулинское», являющейся первой очередью нового энергоблока концерна «Сибирь» в Кировском районе. В текущем году планируем начать строительство второй очереди жилого массива «Березовое», нового жилого квартала «Академический» в верхней зоне Академгородка, а также продолжим осваивать площадку жилого массива «Тулинское», — поделился с «КС» планами на будущее Дмитрий Червов.

Перестройка в тренде - ФотоПримечательно, что два года подряд, в 2010-м и в 2011 годах, рейтинг возглавляла компания «ДИСКУС Плюс». В этом же году «ДИСКУС Плюс» оказался лишь на третьем месте с результатом в 66 640 кв. метров (11 домов). Второе место занял «КПД-Газстрой». Компанией в 2012 году введено 82 833 кв. метров (семь домов). Отметим, что состав тройки-лидеров не меняется с 2010 года.

Подробно с динамикой ввода жилых площадей в Новосибирске за последние три года можно ознакомиться в материале «КС» «ТОП-10 лучших строительных организаций Новосибирска».

Четвертую позицию рейтинга второй год подряд не сдает ООО «Энергомонтажстрой». К этой отметке в 2012 году компания подошла с показателем в 51 тыс. кв. метров, что на 3 тыс. кв. метров больше по сравнению с объемами ввода в 2011 году. В ООО «Энергомонтаж» рассказали, что в 2012 году ввели 10 объектов, из них пять жилых домов. Говоря об объектах коммерческой недвижимости, в компании особо выделили ТЦ на Тюленина, оснащенный котельной на 60 Гкал. Всего в прошедшем году застройщик сдал 93% от коммерческой недвижимости. В 2013 году «Энергомонтаж» планирует построить 73 тыс. кв. метров жилья. В текущем году, как и в предыдущие годы, застройщик будет ориентироваться на строительство жилья экономкласса с отделкой под ключ: «Так как данный сегмент в нашей компании рассматривается как наиболее перспективный. Какая бы экономическая ситуация ни была, спрос на жилье экономкласса всегда будет выше, чем на жилье классов премиум и люкс», — ответили в компании. В целом с 2011-го по 2012 год стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 5%. Застройщик это объяснил увеличением расходов на строительство жилья. Первый заместитель генерального директора ООО «Энергомонтаж» Андрей Каличенко одной из причин повышения цен называет нехватку в области предприятий стройиндустрии, в частности, предприятий панельного домостроения. По словам Андрея Каличенко, возникают проблемы и с цементом.

Перестройка в тренде - ФотоООО «МЖК «Энергетик» (входит в «Первый строительный фонд») в 2012 году опустилось на строчку ниже и заняло 6-е место. В пресс-службе ООО «МЖК «Энергетик» сообщили, что в 2012 году сдано более 42 тыс. кв. метров жилой недвижимости (пять объектов). В 2011 году эта цифра составила около 37 тыс. кв. метров. Всего же в ушедшем году компания сдала более 65 тыс. кв. метров, включая офисы, многоуровневые парковки и два детских сада, построенных по заказу муниципалитета.

Рейтинг застройщиков 2012 года пополнился компанией «Сибстройресурс и К» под руковдством Андрея Байрама, которая входит в ГК «Кварсис». «Сибстройресурс и К» находится на 7-м месте. Компания в 2012 году ввела два жилых дома общей площадью 32 797 тыс. кв. метров.

Нижнюю строчку списка лучших строительных компаний заняла группа компаний «ПТК-30» Владимира Коновалова с показателем в 23 591 кв. метр. Компанией сдано два дома. Как сообщил «КС» один из дольщиков «ПТК-30», «на бумаге сдан долгострой «Байрон» из ж/м «Верхний город», но актов сдачи-приемки дольщики пока не видели.

Перестройка в тренде - ФотоУчастник прошлых рейтингов ЗАО «Строитель» в нынешний топ-лист не вошел. Компания в 2012 году сдала три жилых дома по ул. Овражная, 12 и 13 в ЖК «Тихая гавань» и ул. Фрунзе, 228 в ЖК «Созвездие» общей площадью почти 23,5 тыс. кв. метров. В стадии завершения находятся еще три жилых объекта. Генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков отметил, что в 2013 году компания планирует ввести в эксплуатацию порядка 30 тыс. кв. метров жилой площади и более 8500 кв. метров офисных помещений. В наступившем году застройщик приступает к активному этапу строительства жилого комплекса «Астра» на пересечении улиц Ипподромской и Танковой. По проекту это пять жилых домов переменной этажности с подземными парковками общей площадью 134,6 тыс. кв. метров. Комплекс будет включать 1213 квартир и 1009 парковочных мест. «Еще один перспективный проект этого года — жилой комплекс «Статус», который расположится в центральной части города, на ул. Шевченко. «Статус» — это 24-этажный жилой дом премиум-класса с помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой. Общее количество квартир — 223, общей площадью 15,5 тыс. кв. метров», — добавил Дмитрий Боковиков. Говоря об эффективности взаимоотношений с властными структурами, подрядчиками и партнерами, директор компании охарактеризовал их как конструктивные. Комментируя возможность смены стратегии в 2013 году, Дмитрий Боковиков заметил, что приоритетным направлением деятельности ЗАО «Строитель» является комплексное освоение городских территорий с возведением жилых кварталов. В 2013 году застройщик планирует расширять ценовой сегмент возводимого жилья. Так, компания начинает строительство жилого комплекса «Статус», который будет ориентирован на покупателей с высокими требованиями к качеству жизни. Характеризуя структуру спроса в 2012 году, глава компании сообщил: «В прошлом году традиционно высоким спросом пользовалось недорогое жилье. Самыми актуальными по-прежнему оставались однокомнатные квартиры, также немалый спрос был и на 2-комнатные квартиры небольшой площади (60–65 кв. м). Независимо от структуры спроса на строящуюся жилую недвижимость по результатам прошедшего года компании удалось реализовать все предложения в ЖК «Созвездие» и практически все квартиры в ЖК «Тихая гавань». В течение 2012 года стоимость квадратного метра строящегося жилья от ЗАО «Строитель» выросла в среднем на 10%. Традиционно рост цен происходит и в зависимости от стадии готовности, так, на этапе сдачи стоимость квадратного метра увеличивается на 15–20%.

Остальные участники ТОП-10 лучших застройщиков 2012 года комментариев корреспонденту «КС» не предоставили.

Прогнозы на текущий год

Аналитиков в свою очередь не убеждают «музыка цифр» введенных квадратных метров и оптимизм застройщиков и властей. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков в течение прошлого года не раз на страницах «КС» предсказывал печальные последствия в результате вступления строительного рынка в фазу перепроизводства. И повышенный спрос на квартиры в новостройках Сергея Дьячкова более беспокоит, чем обнадеживает: «Чем дольше продлится вакханалия с покупками в новостройках, тем страшнее будет удар о землю — и застройщиков, и самих покупателей. Значительную долю из совершенных в 2012 году покупок новых и строящихся квартир (по разным оценкам, от 30% до 60%) сделали квартирные спекулянты (в том числе и с использованием показанных выше финансовых «рычагов»). Я не вижу веских причин для продолжения роста потребления квартир в новостройках Новосибирска — в этом году рост числа покупок квартир может стимулировать только дальнейшая «накачка» потребителей деньгами. С закономерным исходом в виде строительного кризиса, который, судя по динамике объемов строительных работ, уже начался. Ждите обвала продаж и, соответственно, снижения цен. В октябре 2012 года целый ряд известных нам застройщиков уже пережил «генеральную репетицию» будущего спада».

Исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов cчитает, что рынок 2013 года будет характеризоваться обострением конкуренции практически во всех ценовых сегментах: «В случае стагнации цен и ухода с рынка спекулятивных инвестиций это может привести к снижению темпов строительства большого ряда объектов».

Для продолжения комплексной застройки власти намерены расширять границы города в трех направлениях: северном, южном и восточном за счет присоединения четырех сельсоветов, поселка Краснообск и Пашино. Об этом сообщил главный архитектор города Владимир Фефелов.

И как уже говорилось, основной тенденцией последующих лет начиная с 2013 года будет освоение территорий, застроенных ветхим и аварийным фондом. Владимир Городецкий исполнен решимости: «Мы будем перестраивать город». Правда, как уже писал «КС», спрос на застроенные площадки крайне невелик — из почти трех десятков участков застройщики определились только на шести территориях. В мэрии надеются на принятую программу по сносу и расселению ветхого и аварийного жилья, на которую выделено 420 млн рублей. Андрей Каличенко в свою очередь отмечает: «Говоря о недавних аукционах, следует отметить, что строительство — это бизнес. Необходимо рассчитывать сумму, которую придется затратить на расселение жильцов, снос домов, и в итоге вывести стоимость квадратного метра. Расселение, безусловно, улучшит жилищные условия, но неминуемо приведет к удорожанию квадратного метра». По мнению Александра Астахова, максимальная динамика средней цены предложения квартир на первичном рынке в 2013 году может составить 8-12% при условии сохранения динамики роста реальных располагаемых доходов населения.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting:

— По нашим оценкам, в Новосибирске в 2012 году застройщиками было продано до 30 тысяч новых и строящихся квартир. Около 10 тысяч из них составили квартиры экономкласса. Всего же на этом рынке сегодня строится около 70 тысяч квартир, примерно половина из которых — экономичное жилье. Суммарная доля квартир классов А и В (люкс и премиум) в общем количестве строящихся квартир составляет около 1%.

Главными «рычагами» стимулирования роста продаж новых и строящихся квартир в прошлом году в Новосибирске были расширение ипотечного кредитования (примерно на 70% в текущих рублях по сравнению с суммой, выданной в 2011 году) и программа областного правительства «Молодая семья». Если реализация «Молодой семьи» завершится, то под вопросом окажется и будущее ипотечного кредитования, так как качество кредита ухудшается, ставки растут. Банкиры могут как угодно хвалиться, но здравомыслящие прекрасно осознают растущие риски. Ведь реальные доходы населения Новосибирской области, согласно Новосибирскстату, выросли за год примерно на 2%, а с августа вообще начали снижаться.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ