Рост цен на квартиры остановлен?

Стоимость квадратного метра жилья в Москве уже добралась до докризисного уровня. В ряде регионов, в том числе в Сибирском федеральном округе, этот показатель еще не достигнут. Цены на жилье здесь растут, но, по прогнозам аналитиков, скоро рост стоимости остановится и там. И эта ситуация не изменится, даже если вырастут цены на стройматериалы.

После резкого обвала во время кризиса 2008 года цены на рынке вновь начали набирать обороты. Любопытный факт, касающийся темпов послекризисного восстановления цен: после трагичного для многих 1998-го российский рынок жилья вернулся на прежний уровень в рекордный срок, и уже через полтора-два года начался стремительный рост цен на недвижимость. А вот после 2008–2009 годов, когда цены на недвижимость в Москве и регионах упали на 20–30%, воскрешение прежнего рынка продолжается гораздо медленнее. Москва только сейчас вернулась к докризисным ценам, и то лишь рублевым.

Эксперты полагают, что и в регионах цены постепенно дотянутся до утраченного уровня. К примеру, в Санкт-Петербурге, вероятно, это произойдет в 2013 году, в большинстве других регионов — в 2014-м. А дальше наступит тот же период стабильности, что и в столице.

Впрочем, пока это только прогнозы. И цены на недвижимость в России все еще растут. Медленно, но неуклонно. К примеру, цены на строящееся жилье за 2012 год подросли на 9,9%. Аналитики консалтинговой компании Knight Frank рассчитали, что Россия (в анализе участвовали 54 страны) заняла четвертое место в мире по темпам роста цен на недвижимость.

«При том размере неудовлетворенного спроса, который мы видим сейчас, — рассуждает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина, — рост цен на жилье вполне оправдан. На цену также оказывают влияние и другие факторы, в частности, стоимость заемных средств, которая сейчас повышается, и как основной фактор — баланс спроса и предложения на рынке».

«В первую очередь на цены квартир влияет вся совокупность макроэкономических показателей — уровень доходов населения, денежные агрегаты М0, М2, отток капитала, курс валюты и пр. Далее стоит выделить еще такие факторы, как уровень и ставки ипотечного кредитования, программы стимулирования квартирного рынка, масштабы жилищного строительства в регионе», — подтверждает другой аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков.

В этом году цены на недвижимость росли в большинстве регионов, а в некоторых уже почти достигли докризисного уровня. В крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе — квартиры дорожали довольно значительно (на 1,5–3% в месяц). Для сравнения: за 2011–2012 годы в целом цена на вторичное жилье подросла в Москве и Подмосковье на 11–12%, а в Новосибирске — на 16%. А, к примеру, в Красноярске за один только нынешний год квадратный метр жилой площади подорожал на 12% (средняя цена «квадрата» на первичном рынке, по данным Красноярскстата, составила 46 416 рублей, в то время как в конце II квартала 2011 года квадратный метр стоил 41 511 рублей).

Показательно, что цена «квадрата» превосходит его себестоимость почти на 11,5 тысячи рублей. Согласно статистике, средняя стоимость строительства квадратного метра жилья во II квартале 2012 года в Красноярском крае составила 34 930 рублей.

Все указывает на то, что восстановление докризисного уровня цен в регионах завершается, а после этого их рост неминуемо замедлится. В условиях рынка, насыщенного заманчивыми предложениями, застройщикам будет трудно объяснить покупателям необоснованное взвинчивание стоимости «квадрата» жилья. Резонов завышать цены действительно практически нет. Инфляция не дотягивается до 7–8%-ного порога. Себестоимость строительства и цены на строительные материалы до сих пор ниже докризисных. После бодрого послекризисного роста здесь наблюдается стабилизация. К примеру, согласно данным Ассоциации строителей России, бетон товарный за первые месяцы нынешнего года подешевел на 0,6% (за весь 2011-й — подорожал на 25,6%), цена на портландцемент (навал) за 2011 год поднялась на 32,6%, а за январь-февраль 2012-го упала на 1,7%. Минрегион сообщает, что усредненные цены на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищного строительства остаются относительно стабильными.

По итогам сентября средневзвешенное изменение цен в этом сегменте в среднем по РФ составило +0,5% (что сопоставимо с уровнем инфляции, рассчитываемым Росстатом). Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин подтверждает: «Стоимость строительных материалов зависит от спроса на них, а спрос на них — от объемов строительства. Сейчас объемы строительства в стране растут не более чем на 5% в год. В таких условиях говорить о высоких темпах роста цен на стройматериалы не приходится».

Но, несмотря на обнадеживающие тенденции на рынке стройматериалов, цены в этом сегменте никогда не были решающими при определении стоимости квадратного метра. По мнению Юрия Кочеткова, «себестоимость строительства — крайне малозначимый показатель там, где обращаются основные деньги».

Эксперты не называют цены на стройматериалы среди существенных факторов, формирующих стоимость квадратного метра. Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин сообщает: «Основными причинами «перегретых» цен на рынке жилой недвижимости остаются такие дисбалансы индустрии, как хронический дефицит предложения, избыточные барьеры регулирования, низкий уровень конкуренции, низкая эффективность, отсутствие необходимой инфраструктуры и работающих механизмов расширения массового жилищного строительства».

Так что, несмотря на то что застройщики для обоснования роста цен на квартиры любят ссылаться на колебания стоимости стройматериалов, эксперты это отрицают. Тем более что в России стоимость, к примеру, цемента в общей цене квадратного метра не превышает 4%. По мнению начальника отдела корпоративного анализа Банка «Петрокоммерц» Евгения Дорофеева, «основные факторы цены жилья — стоимость получения разрешения на землю, а также на подключение к сетям и кредитные ресурсы. Стоимость стройматериалов — фактор важный, но менее критичный, т. к. эта часть себестоимости делится между застройщиками и производителями стройматериалов, оттого-то пока цены на них еще не так высоки, хотя объемы строительства растут быстрыми темпами. По большому счету, застройщики не имеют иных возможностей экономить, кроме как на трудозатратах и стройматериалах, а конкуренция на рынке последних сейчас значительная, и она продолжает расти, особенно на рынке базовых материалов (цемент/бетон, щебень, песок, кирпич) в центральных регионах».

«Влияние этого фактора будет носить умеренный характер, так как темпы подорожания стройматериалов сравнительно невысоки, а объем нового строительства растет очень низкими темпами (около 3–4%), и качественного изменения ситуации в короткие сроки ждать, по-моему, не приходится», — делает прогноз о дальнейшем соотношении цены «квадрата» жилья и роста стоимости стройматериалов Максим Клягин.