Ипотека-2012: быстрее, больше, дороже

В первом полугодии 2012 года ипотечный рынок рос темпами, которые даже насторожили АИЖК. В Сибири царили похожие тенденции вопреки тому, что большинство банков поднимали ставки. Опрошенные «КС» банкиры объясняют, чем все же был обусловлен этот «настораживающий рост».

Объемы растут

В первом полугодии 2012 года банки демонстрировали рост объема сделок по ипотеке. Тренд роста наблюдался в целом по России, так в частности в Сибири и Новосибирске. Причем тенденция коснулась как госбанков, так и коммерческих игроков. Правда, масштабы роста у всех были разными. К примеру, Банк ВТБ24 в Новосибирске за первое полугодие 2012 года выдал 1237 ипотечных кредитов на общую сумму 1,57 млрд рублей. «За этот же период 2011 года банк выдал 480 ипотечных кредитов на 680 млн рублей. То есть и количество, и объемы кредитования выросли более чем вдвое (прирост по количеству составил 158%, по объемам — 132%)», — поясняет пресс-секретарь ВТБ24 по СФО Лариса Кузнецова.

Сбербанк по Новосибирску тоже показал качественный рост. В первом полугодии 2012 года банк выдал 4527 ипотечных кредитов на общую сумму порядка 5,4 млрд рублей. В аналогичном периоде прошлого года эти показатели составляли 2850 шт. и 2,9 млрд рублей соответственно. Тем самым объем увеличен почти вдвое, сообщают в пресс-центре банка.

Более скромные показатели прироста демонстрирует банк DeltaCredit. В первом полугодии 2012 года в Новосибирске он выдал 168 ипотечных кредитов, а объем средств, выданных по ипотеке, составил 228,3 млн рублей, что только на 11% больше, чем в аналогичном периоде 2011 года.

В свою очередь в Банке «Левобережный» сообщили, что за первое полугодие 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост объемов выдачи ипотечных кредитов составил 139%, а количества выданных кредитов — 124%.

Наконец, в Альфа-Банке «КС» сказали, что к концу первого полугодия объем сделок в Новосибирском филиале также увеличился в сравнении с началом года.

«Нереализованный спрос, отложенный еще со времен прошлого кризиса, ожидание новых финансовых перемен и, как следствие, роста ставок по кредитам стали «благоприятной почвой» для увеличения спроса на ипотеку, который наблюдается в настоящее время, — объясняет царящий на рынке позитив начальник Отдела ипотечного кредитования ОАО Новосибирский Муниципальный банк Регина Шибанова. — По данным Банка России, объем выданных ипотечных ссуд в первом полугодии 2012 года вырос более чем 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Граждане стараются успеть приобрести жилье в кредит или вложить накопленные средства в недвижимость на «сегодняшних», выгодных условиях, а банки тем временем пересматривают условия выдачи ипотечных кредитов, плавно повышают ставки и меняют требования к заемщикам». Госпожа Шибанова считает, что и осенью эта тенденция, скорее всего, сохранится.

Аналитики АИЖК еще не успели подвести итоги первого полугодия 2012 года, но уже в I квартале тенденция бурного роста оказалась для них достаточно неожиданной.

«Первый квартал 2012 года стал для рынка ипотеки в России крайне противоречивым. В этот период был выдан 126 951 ипотечный кредит на общую сумму 181,1 млрд рублей, что в 1,7 раза превышает уровень I квартала 2011 года в количественном и денежном выражении. Такие темпы роста были несколько более высокими, чем ожидал АИЖК ранее. Причины, по которым объемы выдачи ипотечных кредитов несколько превзошли прогнозы АИЖК, скорее настораживают, чем обнадеживают. Рост ставок (а также во многом ожидания дальнейшего роста в условиях экономической нестабильности) заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса», — говорится в отчете агентства.

Ставки и условия

Большинство банков подняли свои ставки по ипотеке еще в I квартале этого года. Но надо отдать должное, подняли незначительно. DeltaCredit изменил ставки в марте этого года — увеличив на 0,5%. Альфа-Банк также незначительно увеличил ставки, но уже в июне. ВТБ24, с одной стороны, убрал комиссию за выдачу ипотечных кредитов, однако поднял ставки на 0,7%.

Сбербанк в первом полугодии не менял ставки. Однако с 1 августа в банке действуют новые правила установления процентов по ипотеке в зависимости от категории заемщика и периода регистрации ипотеки. «С октября 2010 года и до настоящего времени Сбербанк не изменял процентные ставки по жилищному кредитованию. Теперь, в рамках проекта по оптимизации структуры процентных ставок розничного кредитования, ставки изменены вместе с подходами по их применению», — комментирует директор Управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова. Аналитики затрудняются оценить, увеличивает или уменьшает ставки подобная оптимизация, однако можно предположить, что некоторые заемщики благодаря этому получат более лояльные условия по кредиту, а для других они будут несколько ужесточены.

Новосибирский Муниципальный банк в этом году перешел на стандарты НОМОС-БАНКа и благодаря этому сумел предложить клиентам широкую линейку ипотечных кредитов, чего раньше в банке не было.

«Прежде всего можно с определенной уверенностью сказать, что период низких ставок по ипотеке подошел к концу. В частности, наметилась тенденция к увеличению стоимости банковских ресурсов и стали заметны первые прецеденты повышения игроками ставок по ипотечным программам. И, как мы увидели затем в июле–августе, почти все операторы рынка пересмотрели ставки по своим ипотечным программам в сторону увеличения, — комментирует последние тенденции на рынке жилищного кредитования начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов. — Можно отметить и продолжившуюся с 2011 года тенденцию к увеличению доли ипотечных кредитов, предоставляемых для приобретения жилья на первичном рынке. Ряд игроков позиционирует данный сегмент как наиболее перспективный и демонстрирует впечатляющие темпы роста. И конечно, нельзя оставить без внимания рост рынка по отношению к 2011 году, в частности, объемы выданных во II квартале 2012 года ипотечных кредитов на 50% превышают показатели II квартала 2011 года. Пока сложно оценивать объем рынка в текущем году, но если рост ставок не будет чрезмерным, есть основания предполагать, что в целом объем выданных кредитов в текущем году превысит предыдущий на 20–25%».

Впрочем, небольшой рост ставок банки компенсировали смягчением условий по жилищным кредитам. «В 2012 году наш банк пересмотрел условия ипотечных продуктов, они стали более лояльные для клиента. Максимальный лимит кредитования увеличен до 9 000 000 рублей, минимальный первоначальный взнос по ряду кредитных продуктов снижен до 5%. Для клиентов с высоким первоначальным взносом Банк «Левобережный» запустил новую программу кредитования по одному документу, что значительно экономит время и затраты на получение ипотеки», — рассказывает начальник Управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина. Банк DeltaCredit также приготовил для своих клиентов некоторые послабления, к примеру, было отменено обязательное предоставление справки 2-НДФЛ при подтверждении дохода справкой по форме банка, кроме того, в банке теперь также есть программа, по которой ипотеку можно взять только по одному паспорту. В мае ВТБ24 снизил требование к этажности дома с 40% до 20% (степень готовности строящегося объекта), позволяющее получить ипотечный кредит на новостройку на стадии строительства без привлечения дополнительного обеспечения.

«Также в апреле ВТБ24 снизил минимальные требования к размеру первоначального взноса при оформлении ипотечных кредитов по программе «Победа над формальностями» — с 50% до 35% от стоимости приобретаемого жилья. По данной программе клиенты могут получить ипотечный кредит только по двум документам — паспорту РФ и любому второму документу, без справки о доходах, с ускоренным принятием решения», — рассказывает Лариса Кузнецова.

Аналитики АИЖК достаточно просто объясняют все эти изменения: «В условиях макроэкономической нестабильности борьба за клиента путем снижения ставок становится невозможной, и конкуренция постепенно смещается в область неценовых методов: банки вводят новые ипотечные продукты либо модифицируют существующие, в том числе отменяют комиссии за выдачу кредита и снижают требования к подтверждению дохода заемщиком.

На текущий момент на рынке ипотечного кредитования можно отметить усиление конкуренции выдачи ипотечных кредитов в двух направлениях: жесткий подход к оценке заемщика с относительно низкими ставками по ипотеке и гибкий подход к оценке с относительно высокой стоимостью кредита.

Ввиду наличия достаточно большого числа заемщиков с «серыми» доходами (у 28% потенциальных заемщиков вызывает сложности подтверждение дохода формой 2-НДФЛ1), кредиторы, ориентируясь на гибкий подход, оказываются в более выигрышной ситуации с точки зрения объемов выдачи, получая однако кредиты более низкого кредитного качества».

Хорошей тенденцией на рынке является то, что несмотря на все поблажки, которые банки делают заемщикам, уровень просрочки по жилищным кредитам планомерно снижается. Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности, по данным ЦБ, снизилась по состоянию на 01.04.2012 до 2,9%, что соответствует уровню конца 2009-го — начала 2010 гг.

Тенденции спроса

Кроме трендов на увеличение ставок и смягчение условий, изменения можно заметить и во вкусах потребителей. «Среди основных предпочтений клиентов следует отметить растущий спрос на первичный рынок жилья. Все больше клиентов берут кредит с минимальным первоначальным взносом, половина клиентов имеют первоначальный взнос в размере 15–30% от стоимости квартиры. В связи с этим наблюдается увеличение и суммы кредита», — рассказывает региональный директор DeltaCredit в Новосибирске Елена Гопнер.

«Одной из ключевых тенденций является смещение предпочтений заемщиков в сторону рынка строящейся недвижимости. Если раньше большая часть ипотечных кредитов предоставлялась на приобретение жилья на вторичном рынке, то сейчас преобладают заявки на покупку строящейся недвижимости. Это связано с выгодными ценами на новостройки экономкласса, а также с действием Губернаторской программы», — согласна с коллегой Евгения Гречихина.

Кстати, рост спроса на новое жилье отчасти стимулирует и увеличение стоимости недвижимости. Аналитики отмечают, что после длительной стагнации 2009–2011 годов цены на жилье в России переходят к росту. Первый квартал 2012 года стал первым периодом с начала 2009 года, когда темпы роста цен на жилье превысили инфляцию. Это произошло и на первичном, и на вторичном рынке — рост цен составил 9,2% и 8,5% соответственно. Тем не менее следует отметить, что такой низкий уровень инфляции связан в первую очередь с изменением периода пересмотра тарифов у естественных монополий (с первых месяцев календарного года он перенесен на середину года), и во втором полугодии следует ждать ускорения инфляции. По оценкам АИЖК, в случае отсутствия внешних шоков по итогам 2012 года цены на жилье на 2–3 п.п. превысят инфляцию, что создаст стимулы для девелоперов, и при этом не отразятся значительно на емкости платежеспособного спроса.

Среди потребительских предпочтений банкиры фиксируют небольшую, но растущую популярность ипотеки на загородную недвижимость и земельные участки. «По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, с каждым месяцем все более востребованным становится ипотека на приобретение земельных участков — если в августе 2011 года было зарегистрировано всего 700 таких сделок, то в августе 2012 года их стало в два раза больше — 1400», — делится информацией Регина Шибанова. Почти все банки имеют специальные программы по ипотеке для загородных домов и коттеджей. В Альфа-Банке возможно получить кредит на приобретение жилого дома или коттеджа, а также можно под залог имеющейся квартиры получить крупную сумму кредита на покупку земельного участка и строительство жилого дома. В Сбербанке есть программа «Загородная недвижимость», по которой кредит предоставляется на приобретение и (или) строительство дачи, а также других объектов.

ВТБ24 предлагает кредиты на покупку загородного дома с одновременной покупкой земельного участка на вторичном рынке. Программа идентична программе на покупку готовых квартир с единственным отличием — первоначальный взнос должен быть не менее 40%.

Однако девелоперы скептически настроены по отношению к существующим сегодня банковским программам в сегменте кредитования загородной недвижимости. Коммерческий директор «Статус-капитала» Виктор Демин говорит, что в Новосибирске очень много семей хотели бы поменять свою квартиру на загородный дом. Но для того чтобы это было возможным, нужны программы не просто по ипотеке загородной недвижимости, нужна ипотека под строительство коттеджа. «Однако подавляющее большинство банков не спешат кредитовать под обязательства построить, не получив в залог уже сданный в эксплуатацию крепкий, надежный коттедж», — сетует господин Демин. Именно в появлении подобной возможности собеседник «КС» видит пути развития рынка ипотеки в сфере загородной недвижимости. Однако Демин отмечает, что это необходимо для покупателей бюджетных коттеджей. Те, кто покупает элитные дома, скорее всего, могут позволить себе их приобретение и без кредита.