Один за всех

Одним из условий успешного развития строительного бизнеса являются прозрачные и доверительные отношения между инвесторами и компаниями-застройщиками. В условиях постепенного сокращения программ господдержки способность компаний привлечь средства инвестров приобретает все большее значение как фактор успеха для отрасли, которая традиционно рассматривается в качестве локомотива новосибирской экономики. Этим вызвано и возрастающее внимание правительства Новосибирской области к теме отношений застройщиков и инвесторов. «Континент Сибирь» начинает серию публикаций, посвященных анализу деятельности строительных компаний, реноме застройщиков на рынке, инструментам властных структур и надзорных органов, позволяющих инвестору чувствовать себя более защищенным, строителю уверенным. О том, каким образом ведущие региональные застройщики взаимодействуют с инвесторами и властью и как они решают возникающие проблемы, мы начнем говорить с примера компании ПТК-30.

Все за одного

С 2007 года, когда функции контроля и надзора были возложены на региональные власти, подотчетных компаний стало на 115 больше — сегодня это более 130 застройщиков. С ростом рынка увеличивается и число жалоб на действия строительных компаний. Например, если в 2011 году было вынесено 77 постановлений о привлечении к административной ответственности юридических и должностных лиц, то только за шесть месяцев 2012 года — 61 такое постановление.

Такие цифры озвучила начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова на августовской пресс-конференции. Тогда же было принято решение о ежеквартальной публикации списков компаний, должностные или юридические лица которых привлекаются к административной ответственности за нарушения в сфере долевого строительства. Также Лариса Гильмутдинова отметила и ухудшение репутации тех компаний-застройщиков, кто не заботился о своей финансовой устойчивости и чьи дома присутствуют в списке долгостроев. Таких объектов в области насчитывается более 30. Группа компаний ПТК-30, возглавляемая Владимиром Коноваловым, в этом списке областного правительства за 2011 год отсутствует. (Но, как отмечают в областном правительстве, не существует жесткого перечня проблемных объектов — работа по всем жалобам, поступающим от дольщиков, идет на постоянной основе. Соответственно, сейчас количество компаний больше, нежели вошли в список, направленный в Минрегион РФ в 2011 году.)

Застройщик существует на рынке уже 18 лет и занимается строительством и реконструкцией социально значимых объектов и жилья среднего класса. В мае 2011 года ПТК-30 признали банкротом и назначили конкурсное производство, так как на этот период застройщик имел миллионные долги по заработной плате перед собственными работниками. Пройдя процедуру финансового оздоровления, компания провела реорганизацию, в результате заработали дочерние компании: ЗАО «ПТК на Залесского», «ПТК на Минина», «ПТК на Ядринцевской», «ПТК на Карла Маркса», «ПТК на Нарымской». Однако, как следует из информации на сайте арбитражного суда Новосибирской области, уже в апреле 2012 года министерство строительства и ЖКХ Новосибирской области обратилось в суд с рядом исков к ЗАО ПТК: на Карла Маркса, на Минина, на Залесского, а также к ООО «ПТК «Стройинвест».

Региональные власти настаивали на приостановлении деятельности «по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, сроком на один год». Как пояснили в министерстве строительства и ЖКХ, жесткое требование было связано с неоднократными нарушениями закона о долевом строительстве — в частности, не соблюдались сроки исполнения обязанностей по передаче квартир дольщикам. На действия застройщика регулярно поступали жалобы инвесторов, однако попытка властей провести проверку компаний ПТК-30 оказалась безуспешна: их руководство отказалось предоставлять в областное министерство строительства и ЖКХ документы на проверку, рассказала Лариса Гильмутдинова.

По словам руководителя ГК ПТК-30 Владимира Коновалова, иски были отозваны «на следующий день». Лариса Гильмутдинова пояснила: «Руководство холдинга ПТК-30 представило в министерство документы, подтверждающие обеспеченность компаний средствами для продолжения строительства. При этом руководитель группы компаний Владимир Коновалов инициировал совещание в министерстве, в ходе которого обратился с просьбой отозвать иск. Свою просьбу он мотивировал тем, что это может негативным образом повлиять на взаимоотношения компании с банками-кредиторами и поставить под вопрос продолжение строительства объектов».

Последние несколько лет ПТК-30 специализируется на высокоэтажном строительстве. Из относительно новых амбициозных проектов — возведение двух жилых комплексов. Первый — «Верхний город», включающий в себя «созвездие» трех жилых 26-этажных домов, названных в честь ученого, флотоводца и поэта-романтика соответственно «Ньютоном», «Нельсоном» и «Байроном». Второй — «содружество» «Четырех мушкетеров»: «Д’Артаньяна», «Арамиса», «Портоса» и «Атоса». Из перечисленных «мушкетеров» в строю только «Арамис». Многоквартирный дом сдан, и право собственности на него оформлено в 2010 году. Оперативность связана с тем, что в посткризисный период господину Коновалову удалось договориться с банком «Акцепт» о выделении кредитной линии на строительство «Арамиса». Остальные «мушкетеры» сдачи только дожидаются.

По заверениям Владимира Коновалова, готовится к сдаче в октябре 2012-го «Байрон». Однако участник долевого строительства Екатерина Сахарова в беседе с корреспондентом «КС» выразила сомнения относительно оглашенной даты, так как недавний осмотр строящегося объекта говорит о более поздних сроках сдачи. В здании до сих пор не установлены лифтовые кабины, только начата внутренняя отделка квартир и частично произведена отделка подъездов. Согласно договору «Байрон» должны были сдать еще год назад. До этого периода в течение трех лет стройка вообще была заморожена. Дольщики в марте 2011 года отправляли запрос в мэрию, на что им заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры Сергей Боярский ответил, что, по информации застройщика, сдача объекта запланирована на конец 2011 года, а также что функции государственного регулирования, контроля и надзора за строительством многоквартирных домов возложены на минстрой области. Лариса Гильмутдинова в свою очередь указывает, что в результате подачи исков компания оптимизировала свою деятельность по строительству домов, и жалоб от дольщиков упомянутой компании с июля этого года не поступало.

Владимир Коновалов сообщил «КС», что с 2011 года группой компаний налажено финансовое сотрудничество с НОМОС-БАНКом, что позволяет продолжить начатое строительство. Он также заверил, что старается сделать все, чтобы дольщики как можно быстрее могли вселиться в свои квартиры, и на данный момент они успели наверстать 70% от докризисного уровня. По данным дольщиков, средства банка направлены прежде всего на строительство «мушкетеров», а «Байрон» финансируется по остаточному принципу. В самом банке «КС» взаимодействие с компанией не подтвердили (но и не опровергли) и ответили, что не проводят аккредитацию застройщиков.

Банки

Депутат Новосибирского городского Совета депутатов, заместитель председателя комиссии по градостроительству Андрей Каличенко прокомментировал для «КС» позицию банков: «Официально вслух они такого, конечно, не говорят, но неофициально приходят циркуляры из Москвы, предписывающие не кредитовать отрасли, где риски наиболее повышены». В свою очередь Александр Веселков, управляющий филиалом Банка ВТБ в Новосибирске, отметил, что строительные компании банк финансирует, а также рассказал, на какие моменты банкиры обращают внимание, принимая решение о начале сотрудничества с застройщиком: «Как при рассмотрении заявки на финансирование, так и в рамках аккредитации банки используют схожие подходы и обращают внимание на одни и те же аспекты. Это финансовая устойчивость застройщика, наличие источников средств для завершения строительного проекта и выполнения своих обязательств перед инвесторами/кредиторами, опыт и деловая репутация застройщика, а также наличие и правильность оформления всей строительно-разрешительной документации. Дополнительно при аккредитации особое внимание уделяется юридическому оформлению договорных отношений между застройщиком и инвестором — заемщиком банка».

Говоря о практике непосредственно Банка ВТБ, Александр Веселков отметил: «Что касается опыта взаимодействия нашего банка и строительных компаний, то за время своего существования филиал Банка ВТБ в Новосибирске участвовал в финансировании нескольких проектов по строительству жилой недвижимости. При этом опыт был различным: кто-то из строительных компаний рассчитался полностью и своевременно, кто-то выходил на просрочку. Тем не менее на текущий момент вся просроченная ссудная задолженность погашена». На сегодняшний день банк также рассматривает возможность финансирования нескольких строительных проектов.

Состояние рынка жилищного строительства

Анализируя состояние рынка жилищного строительства, эксперты в большинстве случаев сошлись во мнении: рынок замедляет темпы своего развития. Андрей Каличенко прогнозирует снижение объема вводимого жилья. Тем не менее он отметил, что рынок жилищного строительства стал более цивилизованным: строители — более профессиональными, а покупатели — более требовательными и подкованными. «За последние два года я не могу вспомнить ни одного случая, когда была бы создана откровенно мошенническая структура, ставившая себе целью только собрать денежные средства и скрыться. Нынешние недобросовестные застройщики в массе своей просто неправильно выстроили концепцию и рассчитывали на то, что интенсивность продаж позволит окупить последующее строительство», — говорит он. Подтверждает сказанное и руководитель отдела корпоративного и коммерческого права юридического партнерства «Курсив» Ольга Комшукова: «Уходят в прошлое ситуации с недобросовестными застройщиками, целью которых было привлечение денежных средств и последующий обман дольщиков. Следует отметить, что допущение нарушений не всегда связано с виновными действиями застройщика. Задержка сроков строительства в большинстве случаев связана не с нецелевым расходованием средств застройщика, а с ненадлежащим исполнением обязательств подрядчиками, дорогими техническими условиями, сложностями в оформлении разрешительной документации».

Также Ольга Комшукова добавляет, что проблемы у застройщика часто возникают из-за несвоевременного уведомления о задержке сроков строительства. Из-за боязни, что дольщики пойдут в суд взыскивать неустойку или убытки, строительные компании не вступают с ними в переговоры и не заключают дополнительные договоры. Депутат Законодательного собрания, заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Андрей Панферов считает, что ситуация на рынке строительства жилья ухудшается в связи с тем, что отрасль оправилась после кризиса, в нее увеличились бюджетные вливания, и это привлекает мошенников. Для борьбы с ними, по мнению депутата, необходимо ужесточать требования к проведению конкурсов на строительство объектов.

Комментируя ситуацию с ПТК-30, Андрей Панферов отметил, что способность компании, прошедшей через процедуру банкротства, присутствующей в официально опубликованных областным правительством списках организаций, допускающих нарушения административного законодательства, привлекать новые финансовые потоки объясняется прежде всего тем, что компания создала ряд новых юридических лиц. И тут же посетовал на нехватку государственного органа, который бы отслеживал «все эти движения в компаниях, создание новых юрлиц и давал бы эту информацию в СМИ».

По мнению председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Николая Мочалина, для развития строительного рынка нужны комплексный государственный подход и контроль. «Пока власть не захочет, прозрачных отношений между банками и застройщиками не будет», — заключил парламентарий. Раскритиковал он и роль программ господдержки как стимуляторов спроса на рынке жилищного строительства. Николай Мочалин отметил, что госпрограммы только «расхолаживают» застройщика, а власть просто откупается от него вместо того, чтобы решать проблемы энергетики, земельных отношений, вопросы обязательств застройщиков, а также усилить контроль за умышленным банкротством. По мнению же Андрея Панферова, при участии господдержки осуществляется до 50% сделок от общего количества. Поэтому окончание программ рассматривает как возможный вариант стагнации рынка. Не согласен с депутатом директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов, приписывая замедление активности на рынке жилищного строительства цикличности развития: «Каждые три-четыре года происходит спад. В марте 2012 года рынок начал замедлять темпы своего развития». Сам Владимир Коновалов отмечает ощутимую пользу государственного участия и отводит на его счет 30–35% заключенных контрактов на продажу квартир.