В крепкой связке

Строительный рынок Новосибирской области, в полной мере оправившийся от кризисных явлений, в последние годы демонстрирует положительную динамику по объемам вводимого и приобретаемого в регионе жилья. С другой стороны, аналитики рынка подчеркивают, что средний потребитель квадратных метров в Новосибирске не стал платежеспособнее, а жилье — доступнее. За счет чего в таком случае удалось реанимировать строительный рынок в области, какие правительственные меры поддержки оказались наиболее эффективными в реализации программ по обеспечению населения жильем и какие проблемы новосибирских строителей так и остались нерешенными, корреспондент «КС» АЛЕКСАНДРА ЕВДОКИМОВА выяснила у крупнейших игроков и аналитиков строительного рынка.

Участники и аналитики рынка оптимистично оценивают динамику объемов вводимого и приобретаемого жилья, отмечая ежегодный прирост этих показателей. В правительстве Новосибирской области заявляют о рекордных объемах сданных в эксплуатацию квадратных метрах за последние несколько лет — 1,4 млн кв. метров в 2011 году, что на 35 тыс. кв. метров превышает показатели 2010 года. В 2012 году перед органами муниципального и областного управления поставлена новая задача — преодолеть уровень в 1,5 млн кв. метров жилья и достигнуть показателя по обеспечению 1 кв. метра на одного жителя области. Сейчас этот коэффициент составляет 0,7 кв. метра на человека.

Некоторые аналитики рынка недвижимости в один голос твердят, что во многом положительные тенденции наметились благодаря той поддержке строительной отрасли, которая оказывается областным правительством по стимулированию приобретения нового жилья. Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева утверждает, что «в целом отрасль чувствует себя неплохо, особенно те компании, которые продают квартиры в нижнем ценовом сегменте — речь идет о панельных новостройках и жилых домах с квартирами-студиями. Те строительные компании, которые не разорились в кризис, сегодня уже восстановились».

По словам генерального директора ЗАО «Строитель» Дмитрия Боковикова, их компания уже сейчас смогла почувствовать на себе эффективность тех мер поддержки, которые оказываются правительством области, отмечая при этом, что «любые программы в этом направлении действенны. Компания «Строитель» пользовалась гарантиями Новосибирской области при кредитовании на достройку первой очереди ЖК «Созвездие». В настоящее время все объекты подходят под программу поддержки молодых семей, и покупатели часто пользуются субсидиями по этой программе. Причем взрослые и состоявшиеся люди, зачастую помогая покупать жилье своим детям, оформляют собственность на молодую семью. Впоследствии деньги, полученные по субсидии, тратятся на ремонт квартиры». Речь идет о программе, которая выступила дополнением к федеральному проекту «Жилище», — «Обеспечение жильем молодых семей в Новосибирской области на 2011–2015 годы». Напомним, что в соответствии с этой программой жители области (при условии, что один из супругов в молодой семье не старше 35 лет) получили возможность субсидировать покупку квартиры на первичном рынке. Размер субсидии — до 300 тыс. рублей, сроки приобретения квартир по программе — до конца 2012 года.

Кроме того, «очень сильно «подогревает» рынок военная ипотека, — продолжает перечислять меры поддержки Дмитрий Боковиков. — К сожалению, наши объекты под условия военной ипотеки не подходят, но мы видим, что на рынке очень много покупателей, готовых использовать этот механизм стимулирования для приобретения жилья».

Об эффективности поддержки молодых семей по приобретению жилья на рынке через субсидирование части затрат корреспонденту «КС» рассказал и президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов: «Запущенная в 2011 году губернаторская программа стимулировала активность покупателей и повысила интерес к рынку строящегося жилья. Все объекты «СтройМастера» попали под действие этой программы. Инвесторы, приобретая квартиры в нашей компании, имели возможность компенсировать часть потраченных средств». При этом аналитики рынка недвижимости не спешат заявлять, что эта мера ведет к удешевлению цен на квадратные метры, она лишь позволяет обеспечивать высокий объем вводимого в области жилья.

«Наибольшее влияние на рынок, конечно же, оказала губернаторская программа», — говорит руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. Правительством области во главе с губернатором Василием Юрченко была обозначена цель — поддержать население с невысоким уровнем дохода в решении по приобретению недорогого жилья, однако, как утверждает Татьяна Казакова, «по факту поддержали не столько молодые семьи, сколько строительную отрасль в целом. В связи с существенно увеличившимся спросом строители смогли поднять цены и даже оптимистично заложить новые площадки».

Стало ли в связи с предпринимаемыми мерами жилье более доступным? На этот вопрос корреспонденту «КС» ответил заместитель директора ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко: «Жилых домов по-прежнему сдается мало, хотя и наблюдается ежегодный прирост по этому показателю. Цены регулирует рынок, а доступность цен на жилье достигается только через наращивание объемов. Строить нужно больше, а для этого надо строить там, где есть дешевая земля, имеются сети и коммуникации, в которые застройщик не будет вкладывать дополнительные собственные средства».

К слову, именно в отсутствии механизмов поддержки со стороны государства по части обеспечения площадок под строительство, сетей и коммуникаций, дорог и энергомощностей видят основную проблему новосибирские строители. Директор ООО «Ермак» Сергей Распопин заметил, что «меры по стимулированию молодых семей на приобретение новых квартир — это, безусловно, хорошо, и это работает. К примеру, в нашей компании порядка 35–40% всех покупателей использовали субсидирование в рамках ипотечного кредитования. Однако если говорить о строительной отрасли в целом, куда больший эффект смогла бы дать мера прямой поддержки строительного бизнеса через создание понятных и отлаженных механизмов приобретения земли под застройку в аренду, решения проблем с подведением коммуникаций и оформлением всех сопутствующих техусловий. Вот о чем нужно сегодня говорить с правительством области».

Иван Сидоренко из ООО «Энергомонтаж» подтверждает слова директора компании «Ермак», объясняя, что «строительная отрасль всегда была «локомотивом» для экономики региона и всегда сама справлялась со своими проблемами. Рынку есть куда расти, пока мы не дотягиваем до общепринятого показателя по обеспечению жильем из расчета 1 кв. метр на одного человека. Кроме того, у нас в городе и соседних районах столько земли, что при наличии качественных дорог и коммуникаций мы можем и должны строить больше, постепенно снижая стоимость квадратного метра. Посмотрите, сколько под Новосибирском сегодня появляется коттеджных поселков. Стоимость жилья там везде не меньше 4 млн рублей, поскольку площади квартир — 100–150 кв. метров. Жилье в таких домах, как вы сами понимаете, не всем доступно. В стоимость «квадрата» закладываются расходы на коммуникации, подведение электричества, канализации, теплосетей, холодного и горячего водоснабжения — все эти затраты ложатся на плечи застройщиков и способствуют весьма существенному росту цен на квадратные метры».

Как отмечает руководитель ООО «Энергомонтаж», решить все эти проблемы строителей смогут только в областном правительстве через соответствующие инвестпрограммы по освоению больших по территории участков сразу несколькими застройщиками. Затраты при этом должны ложиться равномерно как на город, так и на область, строительные компании получат возможность осваивать отдаленные районы под малоэтажное строительство, а жители области — доступное и комфортное жилье. «Надо идти в область, — заявляет Иван Сидоренко, — строить дороги, подводить коммуникации, энергомощности. Сегодня уже понятно, что это вопрос не одного и не двух лет. Но если мы начнем совместную работу в этом направлении уже сейчас, то лет через пять мы получим на выходе дешевое жилье».

Строители уверяют, что площади внутригородских территорий под освоение строительных объектов уже сегодня весьма скромные, по некоторым оценкам, работы для строительных организаций здесь хватит еще на каких-то 5–7 лет. Именно поэтому сегодня нужно не только поднимать вопросы о расширении границ города, но и предпринимать конкретные усилия по подготовке площадок под строительство за чертой Новосибирска. При этом проекты застройки отдаленных районов города сегодня интересны всем без исключения застройщикам — как малоэтажных, так и многоэтажных объектов. Спрос на загородные жилые дома и квартиры в регионе, где 60% жителей желают улучшить свои жилищные условия, обязательно появится, уверены строители, как только будут решены проблемы с оформлением и упрощением процедуры передачи в аренду земельных участков под застройку, качеством дорог, проведением всех необходимых коммуникаций, общим благоустройством и наличием там инфраструктурных объектов.

Еще одна мера правительственной поддержки, которая сегодня активно обсуждается среди участников строительного рынка, — это предоставление госгарантий по долгосрочному кредитованию в банках. На сегодняшний день этот механизм в области работает плохо. «Такая мера поддержки сегодня нужна строителям. Раньше правительство области предоставляло госгарантии банкам, тем самым помогая решать вопросы с финансированием застройщиков, — вспоминает Сергей Распопин из «Ермака». — Сегодня большая часть банковских кредитов берется под залог имущества предприятия. Когда возникают проблемы с проектным финансированием и нужно вложить в стройку 30% стоимости объекта, потребность в банковском финансировании возрастает». Кстати, эта правительственная мера была запущена в числе прочих в самый разгар кризиса в 2008 году, однако сегодня, по мнению участников рынка, потеряла свою остроту вследствие некоторой нормализации ситуации с денежной ликвидностью у строительного бизнеса. Но и в кризисные годы госгарантией на привлечение банковских ресурсов под строящиеся объекты смогли воспользоваться далеко не все новосибирские строители. По словам заместителя директора компании «Энергомонтаж» Ивана Сидоренко, вопрос с получением таких гарантий неоднократно прорабатывался в их компании, но воспользоваться этой мерой поддержки так и не удалось. По его информации, в целом, несмотря на то что госгарантии по привлечению банковских кредитов могли бы стать дополнительным стимулом для развития строительного сектора в Новосибирской области, данная мера уже не может оказать столь значительного влияния на ситуацию в отрасли, как раньше. А потому только обеспечив всеми необходимыми коммуникациями, мощностями для подключения к строительным объектам и решив «земельный» вопрос, правительство области может продемонстрировать свою заинтересованность в стимулировании к дальнейшему развитию строительного сектора в регионе и появлении дешевого качественного жилья.

Предлагаем компаниям и экспертам строительного рынка принять участие в обсуждении мер поддержки строительной отрасли на страницах «Континента Сибирь».

В следующем номере читайте запись круглого стола на тему «Что ждать от программы развития стройиндустрии в Новосибирской области?»

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» — о дополнительных мерах поддержки строительной отрасли, которые необходимы для стимулирования жилищного сектора в Новосибирской области:

— Сегодня на строительном рынке царит оптимизм. Все еще помнят 2007 год, когда квартиры раскупались как горячие пирожки, и компании надеются, что сейчас те самые времена. Инвесторы снова вернулись на этот рынок, преимущественно в сегменте недорогого жилья со сроком сдачи в 2012 году. Спрос и дальше будет поддерживаться на высоком уровне, если в условиях предоставления губернаторской субсидии будет расширен список домов, попадающих под них, в частности, увеличен возможный срок сдачи домов. Если же такового не случится, то скоро спрос на строящееся жилье начнет сокращаться.

Есть и другая мера господдержки, которая, как мне кажется, может быть более эффективной в плане развития отрасли — это субсидирование коммуникаций для застройщиков. Программа пока не работает в полной мере, но в будущем может стать поводом для увеличения доступности жилья, особенно в сегменте малоэтажного строения.

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting — об эффективности мер поддержки строительной отрасли, принятых в 2011 году правительством Новосибирской области:

— Нужно отталкиваться от того, в чем эту эффективность мы будем измерять. Если ее мерить только числом введенных и проданных квадратных метров — безусловно, «губернаторская программа» существенно стимулировала рост этих показателей. Но если посмотреть динамику доступности жилья, эта программа сильно поспособствовала росту цен на квартиры, при том что доходы домохозяйств даже в номинальном выражении за последний год почти не выросли.

Кроме того, стоило ли победоносно «убивать» постановление № 21 к губернаторской программе Виктора Толоконского («О компенсации гражданам, постоянно проживающим на территории Новосибирской области, части расходов по оплате процентов при кредитовании на приобретение жилых помещений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию в 2008–2009 годах». — «КС»), которая и без того шла по пути «мягкого» сворачивания, чтобы через несколько месяцев столь же громко объявить новую программу? У меня есть масса вопросов к областному правительству — например, как обустраиваются площадки под будущее строительство и как «обуздываются аппетиты» энергетической монополии. Вместо того чтобы системно и спокойно реализовывать меры по снижению будущей рыночной стоимости жилья, администрация области пошла по пути популизма и неразумного расходования денег налогоплательщиков. Видимо, господину Юрченко очень нужны быстрые результаты для отчетности перед Путиным. О стратегиях тут думать некогда.

Что касается вопроса о том, как же чувствует себя строительная отрасль в целом: отрасль в восторге. Продажи многих застройщиков бьют рекорды, а цены квартир пошли в рост. Это как наркотик — сначала эйфория, а потом с иглы уже не слезешь, начнется ломка. Беда в том, что устроенное за счет налогоплательщика софинансирование покупок квартир по сути своей является «наркотическим» субсидированием застройщиков. Возникает еще один вопрос: а как областное правительство будет выходить из этого сумасшествия, если ударит острая фаза финансового кризиса? Еще раз повторю: вместо того чтобы системно «оздоравливать» строительную отрасль, правительство области пошло по пути «вкалывания» сильнодействующих препаратов с эффектами привыкания. «Ломка» может быть ужасной — и для отрасли, и для правительства.