В тесной связке

Как банкиры и строители работают друг с другом

Законы финансового сектора таковы, что игрокам нужно работать в связке друг с другом для достижения большей эффективности бизнеса каждого. Сибирские банкиры это давно знают, к примеру, активно работают с дилерами по автокредитам, а со строителями — по ипотеке. Однако риски, которые банки несут при этом, могут быть достаточно серьезными и обнаруживаться именно в сложные времена. Достаточно вспомнить истории о том, как в Новосибирске один из дилеров продавал клиентам машины, которые находились в залоге у банков. Но при всем этом от двустороннего сотрудничества отказаться сложно, особенно если на нем можно заработать. Строительная отрасль в 2011 году чувствует себя успешно, неудивительно, что банки охотно работают со строителями, хотя и жалуются иногда на трудности взаимодействия. Строители в свою очередь видят в банках надежное подспорье, но тоже иногда чем-то недовольны. Как же общаются банкиры и строители и во что это выливается?

Есть контакт

Банки традиционно работают с застройщиками, которых для этого аккредитовали. Взаимодействие, как правило, ведется в рамках закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 214–ФЗ. Этот закон обязывает строителя иметь разрешение на строительство, опубликованную проектную декларацию, а также госрегистрацию прав собственности на земельный участок или договор аренды/субаренды такого земельного участка.

Поэтому получается, что если у строителя все в порядке с документами и разрешениями, то банки будут с ними работать. Некоторые участники рынка даже готовы аккредитовать строителя, с которым раньше не сотрудничали, если клиент хочет взять квартиру в ипотеку именно у этой компании. К примеру, об этом корреспонденту «КС» недавно рассказали в банке «ДельтаКредит».

В целом банки давно освоили эту схему работы с застройщиками и активно ее применяют. Некоторые банкиры являются просто рекордсменами по количеству аккредитованных строительных компаний, к примеру, Сбербанк. «В числе наших партнеров практически все ключевые строительные компании каждого из регионов нашего присутствия. В настоящий момент у банка заключено около 100 соглашений о сотрудничестве с застройщиками», — рассказывает менеджер управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Вера Невара. У банка «Левобережный» аккредитованных застройщиков тоже немало — договоры заключены с 50 компаниями.

Некоторые банки работают преимущественно с несколькими игроками. К примеру, у Газпромбанка ключевым партнером является ЗАО «Строитель», и наоборот.

«ЗАО «Строитель», как и многие строительные компании, сотрудничает с банками по программам ипотеки. Наши объекты аккредитованы более чем в 10 банках. Но большая часть инвесторов оформляет ипотеку у нашего стратегического партнера ОАО «Газпромбанк», который осуществляет 100%-ное финансирование строек. Более того, в нашем офисе продаж уже несколько месяцев работает специалист Газпромбанка, который консультирует потенциальных заемщиков и помогает разобраться в условиях ипотечного кредитования», — рассказывает генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков. В «Сибакадемстрое» тоже есть «отдельный человек» для этих целей, правда, это сотрудник компании. «В штате компании «Сибакадемстрой» работает специалист по ипотеке, который анализирует возможности человека и помогает выбрать самый удобный, быстрый и выгодный вариант ипотеки, банк, собрать нужные документы и отправить кредитную заявку. И все это совершенно бесплатно», — рассказывает заместитель руководителя финансовой службы СП ОАО «Сибакадемстрой» Сергей Смоликов.

Мнение сторон

Сами банкиры говорят, что у них нет особых проблем с застройщиками. «Сбербанк готов сотрудничать со всеми строительными компаниями, которые согласны увеличивать свои продажи за счет ипотечных сделок. Особых требований и пожеланий по ведению бизнеса/отчетности нет: самое главное, чтобы у компании была оформленная и действующая на момент прохождения аккредитации в банке исходно-разрешительная документация на строящийся объект», — уверяет Вера Невара.

Начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» Альфа-Банка Ирина Ярыгова также говорит, что, как правило, работать с застройщиком очень комфортно: «Сбор документов по организации и квартире для них привычное дело. Остается только согласовать список необходимых бумаг — требования у разных банков могут отличаться». «Абсолютно со всеми застройщиками работать удобно», — вторит своим коллегам по «цеху» начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка «Левобережный» Мария Слепенкова.

Некоторые признают необходимость идти в рамках сотрудничества «банки–строители» на компромисс. «У каждого застройщика есть свои нюансы, и к каждому приходится искать свой подход и прорабатывать схему взаимодействия. В компаниях работают разные люди, с одними сразу находится общий язык. С кем-то процесс переговоров идет несколько дольше. Но когда есть заинтересованность обеих сторон, то в итоге все равно приходим к нужному для обеих сторон результату», — рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «На Державина» ВТБ24 Екатерина Бордецкая.

Но надо отдать должное, что многие строители сегодня понимают, насколько тщательно банки отбирают себе партнеров по ипотеке. «Банки, которые выдают ипотечные кредиты, очень щепетильно относятся к объектам финансирования. Чтобы оценить риски, банкам необходима полная информация о застройщике. Также важно и то, сколько компания-застройщик существует на рынке», — рассказывает господин Боковиков.

Впрочем, некоторые банкиры в рамках неформального общения рассказывают, что со строителями им работать тяжело, и не все могут правильно оформлять документацию. Однако другие участники рынка объясняют, что в этом виноваты вовсе не застройщики, а власти. «За много лет работы у нас накоплен большой опыт сотрудничества со строительными компаниями как в Новосибирске, так и в других регионах. Строительный рынок живет по своим законам. Говорить, что ему не хватает прозрачности, не совсем точно. Причем тут строительные компании, если до недавнего времени строительные площадки выделялись муниципалитетами по своим «правилам», зачастую вместе с проживающими на земельных участках людьми? — комментирует управляющий новосибирским филиалом банка «ГЛОБЭКС» Василий Ожередов. — Расселение граждан из частного сектора и ветхого жилья производилось по законам «военного времени», условия подключения к городской инфраструктуре до сих пор не опираются на четкую нормативную основу. Рабочих на стройках не хватало, поэтому платить приходилось гастарбайтерам по «серым» схемам». Собеседник «КС» также добавляет, что разрешение государством продаж квартир в еще не построенных домах привлекало к строительной теме недобросовестных псевдостроителей. «В Китае, к примеру, запрещено продавать квартиры до начала строительства «конька» дома. Поэтому и обманутые вкладчики — чисто российское криминальное «ноу-хау». Да, «пузырь» на строительном рынке привлек в эту сферу большое число непрофессионалов. Часть строителей «перекормили» деньгами сами банки, за что и поплатились», — объясняет господин Ожередов.

Как оценить эффект?

При этом и банкиры, и строители говорят, что совместная работа по ипотеке выгодна и тем, и другим. «А эффективность и прибыльность работы с застройщиками можно увидеть из данных на конец года по сданному и введенному в эксплуатацию строящемуся жилью», — заключает Екатерина Бордецкая. Ее коллега, директор Урало-Сибирского ТУ ОАО «АКБ «Росбанк» Виталий Коваленко также считает, что эффективность сотрудничества банка и застройщика измеряется объемом продаж, то есть количеством оформленных ипотечных кредитов. «Банк получает доходы в виде ежемесячных процентов по займам, а застройщик — денежные средства за проданные квартиры», — поясняет собеседник «КС». Кроме того, для банка это сотрудничество может принести и отложенный эффект. «При качественном обслуживании высока вероятность того, что клиент может продолжить работу с данным банком и, кроме ипотечного кредита, оформить кредитную карту или сберегательный вклад. Возможно, привлечет членов своей семьи, друзей», — замечает господин Смоликов.

Директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов при этом говорит, что такое сотрудничество, наоборот, больше нужно все-таки строителям, чем банкам, так как привлечение ипотеки и повышает надежность стройки в глазах потенциального покупателя, и увеличивает продажи. «Мы сталкивались с тем, что даже если застройщик аккредитован в банке, то дальнейшая работа по выдаче ипотечного кредита по конкретной квартире и согласование договора купли-продажи могут вызвать сложности у отдела продаж застройщика, в этом случае при проведении сделки могут помочь юристы агентства недвижимости, — рассказывает Балахонов. — С другой стороны, банкам тоже выгодно работать с новостройками — по таким кредитам выше процентные ставки, есть категория заемщиков, которые не хотят брать «вторичку», только новое жилье, или хотят воспользоваться госпрограммами, которые действуют только на новостройки. Поэтому совет один: банкам — развивать программы по новостройкам, а строителям — работать по ФЗ–214 и сдавать дома в срок».

Кстати, строители планируют, что с годами объем квартир в новых домах, проданных по ипотеке, будет расти. «Так, если в прошлом году в жилом комплексе «Молодежный» в ипотеку было продано порядка 30% квартир, то в этом году в «Европейском Береге» компания планирует довести до 40%, или 350 квартир в год», — говорит Сергей Смоликов.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Василий Ожередов, управляющий Новосибирского филиала банка «ГЛОБЭКС»:

— Строительство без банковского кредитования в серьезных объемах невозможно, рентабельность строительства жилья позволяет строителям получать прибыль и платить проценты банкам. Сейчас все больше квартир продается с использованием ипотеки. Кстати, разговоры о том, что банкиры с помощью ипотеки взвинтили цены на недвижимость до небес, утихли. Хотя по объему ипотечное кредитование достигло уровня 2008 года. Это говорит о том, что к строительному буму ипотека имела по крайней мере косвенное отношение. Сегодня все больше возникает государственных и корпоративных программ по софинансированию покупки жилья, т. е. ипотечные программы разнообразны, в том числе по некоторым субсидируются процентные ставки — из этого ряда «Военная ипотека», субсидирование первоначального взноса (материнский капитал), субсидирование части процентов по ипотечному кредиту для отдельных категорий федеральных и муниципальных служащих.

Как показал кризис, самыми аккуратными оказались средние компании, проводившие осмотрительную кредитную политику. К сожалению, очень существенно кризис отразился на строительной инфраструктуре: производители строительной техники, ЖБИ, кирпичные заводы, лизинговые компании только-только начинают приходить в себя.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Евгений Коновалов, президент СК «СтройМастер»:

— На данный момент «СтройМастер» удовлетворен уровнем сотрудничества с банками. Но есть моменты, которые всегда можно сделать более совершенными, — это скорость проведения сделок, согласования условий договора, процентные ставки по кредитам.

Например, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов могла бы быть и более весомой. В последнее время их объем стал расти, и со смягчением требований банков к заемщикам и понижением процентных ставок будет только увеличиваться. В любом случае для всех застройщиков, и «СтройМастера» в том числе, клиенты, для которых покупка новой квартиры возможна только с привлечением кредитных средств, так же ценны, как и клиенты с наличными деньгами. В подобных сделках банк становится партнером как для компании-застройщика, так и для покупателя. Поэтому можно смело сказать, что банки в том числе стимулируют развитие строительной отрасли и реализацию отдельных проектов. До настоящего времени ни один банк не предъявлял претензий к стандартам работы компании «СтройМастер».

Сергей Смоликов, заместитель руководителя финансовой службы СП ОАО «Сибакадемстрой»:

— Трудности в работе с банками иногда есть. Основные кроются в сроках вхождения банка в проект, длительных внутренних согласованиях. Все банки хотят стать первыми в проекте строительства, но на практике большинство банков начинает выдавать ипотечные кредиты, когда в новостройке уже продано порядка 50% квартир.

С нашими партнерами мы формируем стандарты работы и учимся на своих ошибках. С большим интересом рассматриваем инициативы банков — иногда со стороны виднее, как стать лучше.

Чаще всего мне приходится слышать жалобы банков на низкий поток клиентов. Вместе разбираемся, находим «узкие места» ипотечной программы, вносим корректировки. Мы открыты для общения, всегда готовы подсказать банку направление развития, если ему это интересно. Чтобы вместе работать более эффективно, нужно стремление быть лучшим и выбирать партнеров с таким же стремлением.