Лавры не достались никому

Попытка составить рейтинг Топ-10 элитных домов на вторичном рынке Новосибирска не обещала быть легкой. По одной простой причине: риэлтеры и специалисты убеждены — в городе нет по-настоящему элитных домов. Тем не менее, отвлекшись от столичных и международных стандартов, некоторые из них называли дома, элитные «по-новосибирски».

Фото Михаила ПЕРИКОВА

По мнению большинства опрошенных «КС» новосибирских риэлтеров и экспертов, жилье, которое принято в Новосибирске называть элитным, по сути таковым не является. Так, генеральный директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров убежден, что по-настоящему элитных домов в городе нет. Специалист по недвижимости АН «Акрополь» Инна Иванова предложила «КС» применительно к Новосибирску вместо понятия элитный дом использовать другое: дом повышенной комфортности. «В городе не научились строить элитное жилье», — объяснила она. Директор инвестиционной компании Stocker Сергей Ерценкин видит причину отсутствия элитного жилья в непривлекательной окружающей среде и низкой культуре горожан. Он высказывается очень категорично: «В городе, где грязные дворы и нечищеные дороги, где стены домов обдираются самими жильцами и их гостями, не может быть элитного жилья. Как бы ни старались построить золотую клетку — она все равно будет клеткой, за оградой которой располагается совсем не элитный город». Он полагает, что «если сравнить условия и цены такой элитности в Новосибирске и, например, на побережье в Испании, сравнение окажется не в пользу первого и по качеству самого жилья, и по качеству сервиса, и по разнообразию услуг для жильцов элитной недвижимости». «В Европе, Москве, Санкт-Петербурге элитность предполагает наличие отлаженной инфраструктуры, элитное жилье — это целый комплекс, а не один дом. Например, во время командировок в Китай мы арендуем квартиру в элитном комплексе. Он включает 25 домов, там есть детский сад, рестораны, пятизвездочная гостиница, спорткомплекс, набережная, парки, медицинские учреждения, одним словом — все, что необходимо для комфортной жизни. В комплексе работают сервисные службы, которые обслуживают систему отопления, кондиционирования и т. п. Все проблемы решены: домой пришел — и у тебя голова ни о чем не болит», — рассказал «КС» директор компании «Обувь России» Антон Титов.

Другие эксперты, например, директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов, напротив, уверены, что элитное жилье в Новосибирске есть. В свое время «Доктор Ключ» разработал подробную классификацию новосибирской «элитки»: в нее входят три дома класса De Luxe и 17 домов класса Рremium. Для «КС» Илья Балахонов назвал следующую десятку элитных домов вторичного рынка. На первом месте — «Паркхаус» (Урицкого, 20). «Это первый дом класса De Luxe. В нем есть подземная парковка, полностью огороженная территория с парковой зоной, служба reception, служба управления зданием, высококачественная отделка площадей общего пользования. Дом находится в «тихом центре», из недостатков — нет архитектурной концепции самого здания, поэтому, по московским меркам, класс «Паркхауса« ниже», — говорит господин Балахонов. Далее следуют дома, причисленные АН «Доктор Ключ» к классу Рremium (по мере убывания элитности): Депутатская, 50, Ядринцевская, 46а, Орджоникидзе, 23 («болгарский» дом), Ермака, 4, Крылова, 4, Горького, 86, Некрасова, 12, Октябрьская, 34, Романова, 39 («Солярис»). У всех девяти есть подземная и наземная парковки, охрана, видеонаблюдение либо консьерж, качественная отделка площадей общего пользования, частично огороженная (иногда полностью) придомовая территория либо внутренний дворик. «Этот список мы составили, основываясь на таких критериях, как место расположения и количество квартир. Современная техническая «начинка« (медная разводка, системы вентиляции и сигнализации, выделенные линии Интернет и т.п.) присутствует во всех домах», — сказал Балахонов.

Специалист по недвижимости АН «Акрополь» Инна Иванова сказала «КС», что отнесла бы к домам повышенной комфортности «Паркхаус», «Солярис», «болгарский» дом, дома на Романова, 30, Романова, 23а, Горького, 86, Комсомольском проспекте, 15, Ермака, 4, Серебренниковской, 37 (пристройка к мэрии) и Кавалерийской, 2.

Директор ЗАО «Центральное агентство недвижимости «Афина Паллада» Татьяна Дергачева сказала «КС», что они провели экспертный опрос трех ведущих специалистов агентства и по его итогам составили следующий рейтинг. «Обращаю внимание, что элитных домов в полном смысле слова в Новосибирске нет, поэтому выбирали из того, что есть», — предупредила госпожа Дергачева. Рейтинг от «Афины Паллады» выглядит так (по мере убывания «элитности»): Щетинкина, 34, «Паркхаус», Максима Горького, 86, Ермака, 4, Горького, 51, Октябрьская, 34, «болгарский» дом, Некрасова, 12, Советская, 19 и «Солярис».

Хотя мнения риэлтеров по поводу того, как же распределись места среди «элитных» домов Новосибирска, не всегда совпадают, все они причисляют к лидерам «Паркхаус» и «болгарский» дом. Генеральный директор АН «Эрмитаж» Тимур Тагиров и вовсе отметил только три из так называемых элитных домов Новосибирска. Первое место он отдал «болгарскому» дому, второе — «Паркхаусу», третье — дому на ул. Депутатской, 48. Во вторую тройку (без распределения мест), по его мнению, можно включить дома на ул. Ермака, 4 (застройщик «Новоград»), комплекс домов на ул. Крылова, 4/Ермака, 3 (застройщик ПСК «Лауда») и «Солярис» ОАО «ЗапСибМебель». «В этих шести домах, которые можно назвать элитными, очень качественно работают ТСЖ, везде хороший состав жильцов, и в общественном мнении они уже укоренились как топовые дома. Имидж элитного дома ведь тоже играет немалую роль», — рассуждает господин Тагиров. По его мнению, назвать элитными какие бы то ни было другие дома, пусть и качественные (скажем, дома на Кавалерийской, 15 или Депутатской, 50), крайне сложно.

Помимо обязательных критериев элитности, таких очевидных, как расположение дома в «тихом центре» или материал стен (у элитных домов материал обычно один — это кирпич), дом должен иметь историю, «повариться в собственном соку», в нем должны сформироваться сообщество жильцов и качественное управление. «То есть автоматически понятие элитное жилье не переносится — дом должен сформироваться», — резюмирует Тагиров.

Более того, критерии элитности постоянно изменяются, и, например, сейчас дом не может называться элитным, если в нем нет подземной парковки. Дом на ул. Романова, 23а, где жил Виктор Толоконский (губернатор Новосибирской области), раньше считался элитным. Когда в жилищное строительство пришли новые форматы элитности, он остался добротным советским домом — не более. «Однако многие участники риэлтерского рынка и жильцы этого дома по инерции считают его элитным», — приводит пример Тагиров.

Причины, если можно так выразиться, «недоэлитности» новосибирского жилья в том, что в самом городе не развивают комфортную среду для появления бескомпромиссно элитного дома. Между тем, как говорит Татьяна Дергачева из «Афины Паллады», спрос на элитное жилье есть, и он превышает предложение. «Если мы посмотрим на десятку лучших домов, то основной критерий их качества — это месторасположение, как правило, «тихий центр«. Однако поскольку в центре нет полноценных обширных площадок, то это в основном точечная застройка, и об элитных комплексах с надлежащей придомовой территорией, детской площадкой и так далее речи и не идет», — полагает она.

Эксперты в один голос утверждают, что сегодня огромен дефицит на такие места застройки, как «тихий центр», и остается строить элитное жилье в отдаленных частях города — в поселках, пригороде. «Однако этот вариант не совсем удобен, поскольку увеличивается количество пробок на дорогах и очень много тратится времени для того, чтобы добраться на работу, в школу и т. д. Неоспоримыми плюсами элитных коттеджных поселков являются соответствующий статус жильцов, экология, тишина, тем более что в городе экологическая ситуация только ухудшается», — рассуждает Дергачева.

Вторая важная причина — отсутствие культуры строительства. У элитного жилья («премиум», «люкс») существуют определенные критерии, однако в практике новосибирского строительства они игнорируются, полагают эксперты. «В Новосибирске нет элитного жилья, а есть жилье, которое дороже другого за счет используемых технологий, выбранного места, проводимой рекламной кампании. Однако даже если в рекламе заявлено «Жилье класса «люкс«, то это далеко от действительности», — сказал «КС» PR-менеджер ГК «Кварсис» Кирилл Скат.

Между тем цены остаются на высоком уровне. Так, выставленные на продажу квартиры «Паркхауса» стоят от 10,3 млн руб. до 12,2 млн руб. Это 3–4-комнатные квартиры общей площадью 130–160 кв. м на 14-м этаже. В «Солярисе» можно купить трехкомнатную квартиру площадью 130–150 кв. м на 17-м этаже за 12–21 млн руб. Владельцем квартиры в «болгарском» доме можно стать, заплатив за двухкомнатную квартиру 8 млн руб. И цены будут расти. Бурный рост цен на рынке жилой недвижимости заставляет застройщиков пересматривать концепции продаж. Например, в жилом комплексе «Александровский сад» за 2006 год цена квадратного метра выросла более чем на 60%. На сегодняшний день продажи завершены при цене 77 тыс. руб. за кв. м. Порядка 40% нереализованных квартир будет выставлено на продажу по ценам рынка на момент сдачи дома в эксплуатацию. По информации компании-застройщика, причиной такого решения является снятие вопроса финансирования окончания строительства.

Отметим, что в рейтингах новостроек, проводимых «КС» с 2002 года, состав домов-участников кардинально не менялся. Более того, новые элитные новостройки появляются в нем не каждый год.

Тем не менее специалисты говорят, что в 2007–2008 годах в Новосибирске возможно появление проекта, который будет более приближен к категории De Luxe, чем строящиеся и имеющиеся дома этой категории. Так, Инна Иванова из «Акрополя» сказала, что теоретически строительство элитных домов в городе возможно, и привела в пример строящийся дом на ул. Чаплыгина, рядом с театром «Глобус». Не видит препятствий для появления для более близких к классу De Luxe домов и Илья Балахонов из компании «Доктор Ключ». «Сейчас спрос на такие дома превышает предложение. Но свежих проектов таких домов пока нет. Думаю, они могут появиться к концу текущего года или в 2008-м. Оговорюсь, что даже эти проекты будут отличаться от московских домов класса De Luxe, потому что в столице и спрос на них выше, и само качество спроса иное», — сказал он «КС».