Эксперты рынка недвижимости отмечают стремительный рост на торговую недвижимость в крупных городах Сибири. В начале 2011 года в ряде регионов цены на торговые площади в лакомых местах взлетели выше докризисных показателей. Аналитики оценивают вектор негативно, опасаясь очередного «финансового пузыря», подобного тому, что возник перед кризисом.
Больше, чем в кризис
Цену продажи торговых помещений в ключевых местах стрит-ритейла сегодня можно назвать очень высокой, считает директор компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» Александр Назаров. В Новосибирске эта цифра достигает 330 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период прошлого года максимальная стоимость таких помещений составляла порядка 310 тыс. рублей за «квадрат». И спрос на такие объекты растет. «Такая цена характерна для торговых помещений, которые расположены в самых лучших местах города, с высокой проходимостью и транспортной доступностью. Цены на аналогичные помещения, но с худшей локацией уже намного меньше», — заключает господин Назаров.
Тенденция ярко проявилась в начале 2011 года. «Резкое уменьшение предложения произошло за последние 2–3 месяца. Это связано с улучшением условий кредитования бизнеса со стороны банков, — считает директор ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева» Вадим Алатарцев (Томск). — Собственникам помещений в хороших местах просто невыгодно сегодня выставлять их на продажу. Стоимость продажи на центральных улицах в Томске в среднем составляет от 150 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, и это превышает докризисный уровень цен (в прошлом году цены были на уровне 70–100 тыс. рублей за «квадрат»). Спрос растет именно на дорогую недвижимость». Он также отмечает, что все объекты, выставленные на продажу, сегодня уже проданы. Стоимость же аренды держится примерно на одном уровне: 3–4 тыс. рублей в «топовых» местах, 0,8–1,2 тыс., 0,3–0,6 тыс. рублей — в местах, имеющих определенные недостатки.
По данным Rid Analytics, максимальные цены предложения по торговым помещениям в конце 2010-го — начале 2011 года составляют: в Красноярске — 260 тыс. руб./кв. м, в Томске — 170 тыс. руб./кв. м, в Кемерове — 200 тыс. руб./кв. м, в Барнауле — 150 тыс. руб./кв. м, в Омске — 160 тыс. руб./кв. м. По данным «Центрального агентства недвижимости», в Новосибирске цены универсальных и торговых площадей, расположенных в стрит-ритейле, по сравнению с прошлым годом выросли в среднем на 15–20%.
В стрит-ритейле сегодня характерна диспропорция, считает директор компании Rid Analytics Елена Ермолаева: за время кризиса арендные ставки на самые популярные места снизились на 30–50%, а цены на недвижимость снизились не так сильно. В результате вырос срок окупаемости объектов, и они стали менее интересны для инвесторов. Однако сейчас ставки начинают вновь расти, и окупаемость сокращается.
Опасность высоты
Установление цен, превышающих докризисный уровень, эксперты называют «тревожным звонком». «Рынку снова стоит опасаться кризиса. Идет «надувание» цен. Кризис еще толком не закончился, а цены уже вернулись на уровень докризисного периода и даже перепрыгнули», — считает Александр Назаров.
Опасения разделяют и другие риелторы. «Отчасти цены «дутые». Это связано с тем, что собственникам недвижимости невыгодно продавать эти помещения, и в дальнейшем, по нашим оценкам, эти цены будут только расти. Получается, что при растущем спросе практически отсутствует предложение», — считает специалист отдела коммерческой недвижимости «Центрального агентства недвижимости» Оксана Вовченко.
«У многих сегодня есть иллюзия того, что «кризис закончился», — говорит управляющий партнер DSO-Consulting Сергей Дьячков. — Но стоит вспомнить, что цену нефти в $145 за баррель летом 2008 года мировая экономика не вынесла. Прямо сейчас нефть на мировых рынках стоит больше $120 за баррель, и мне трудно поверить, что продолжение роста сырьевых цен не приведет к новому мировому кризису. Поэтому я трактую «потребительский бум» на рынке коммерческой недвижимости однозначно — это «разогрев» рынка перед очередным его падением. Этот «бум», по нашему мнению, будет коротким (несколько месяцев), а глубина падения может оказаться больше, чем осенью-2008».
С мнением о «надувании» цен не согласна Елена Ермолаева. «Никакой искусственности нет, естественно, что цена на рынке всегда определяется местоположением объекта. Наиболее удачных мест для стрит-ритейла обычно в каждом городе немного, и ценообразование зависит от аппетитов владельцев. В любом случае кризис уже скорректировал цены на рынке, включая и сегмент стрит-ритейла», — подчеркивает она.
WPBuild.Ru