В поисках лучшего цеха

Спрос на качественные производственные помещения со стороны предприятий малого и среднего бизнеса в разы превосходит существующие в Новосибирске предложения. Для организации своего бизнеса многие компании вынуждены арендовать площади в зданиях и сооружениях, построенных еще в 40–50-е годы прошлого века. Причем вопросы обеспечения комфортных условий для работы в старых корпусах арендодатель чаще всего с себя снимает.

Советский фонд

«Сегодня десятки, сотни малых предприятий ютятся на арендованных площадях. На 80–90% это старые постройки, которые остались от советского времени. Большинство зданий и сооружений возводилось еще в период Великой Отечественной войны. В «наследство» передается и старое изношенное оборудование», — отмечает директор производственной компании «Сибирский проект» Сергей Брагин.

«Техническое состояние того здания, в котором мы сегодня арендуем площади, не сказать, что ужасное, но очень близкое к этому понятию. Это плохо отапливаемые сырые помещения, со старой электропроводкой», — вторит коллеге директор компании «ПромИз» Сергей Клопов.

Такой же взгляд на производственные фонды и у арендодателей. «Арендаторы часто жалуются, что крыша протекает, что помещения недостаточно теплые. Да, состояние площадей печальное», — констатирует начальник отдела аренды завода «Сибсельмаш» Юлия Герман.

Как показал опрос промышленных предприятий Новосибирска, ставка аренды производственных и складских площадей без учета коммунальных платежей составляет от 100 до 200 рублей за кв. метр в зависимости от размера помещений, наличия тепла, энергообеспеченности, систем вентиляции и так далее. «Со своих арендаторов мы три шкуры не дерем. Арендная плата весьма разумна», — делится с «КС» арендной политикой компании заместитель директора по финансам Новосибирского приборостроительного завода Анатолий Кульков.

«В результате сбалансированной политики цены и предложения мы не заметили той проблемы, которую испытывали многие наши коллеги, — у нас не наблюдался в кризис массовый отток арендаторов. Потери были настолько минимальны, что ими можно пренебречь», — утверждает генеральный директор компании «Экран-развитие» Сергей Трофимов. По его словам, пустующие арендные площади на предприятии сегодня не превышают 6–7%.

Несколько другая ситуация на Новосибирском электровакуумном заводе. Здесь, по словам руководителя отдела по управлению имуществом Сергея Щербакова, спрос на производственные помещения заметно упал, и сейчас свободные площади на заводе составляют не менее 50%.

А вот Новосибирский металлургический завод им. Кузьмина сумел после кризиса отказаться от сдачи в аренду производственных помещений. «Если в конце 2008 года мы сдавали порядка 10% наших площадей, то сегодня эта цифра близится к нулю. Спрос на продукцию завода растет, и мы не видим никакой необходимости зарабатывать еще и на аренде. Предприятие закрытое, посторонние лица нам не нужны. Если помещения и сдаются, то только контрагентам, но это партнерские условия», — комментирует ведущий специалист службы социальных вопросов завода Светлана Щербакова. При этом, отмечает она, ежедневно на предприятие поступают звонки от потенциальных арендаторов: «Мы географически удачно расположены. Многие смотрят на завод как на место, где можно было бы организовать логистический или производственный бизнес».

Арендодатель всегда прав

По словам руководителей производственных компаний, кроме того, что приходится арендовать помещения в старых производственных корпусах, нужно еще и делать ремонт за свой счет. «Арендодатель берет на себя только одну обязанность — предоставить помещение. Если арендатора оно в целом устраивает, то латание дыр в потолке, замена проводки, установка вентиляции — это уже проблемы арендатора», — рассказывает Сергей Клопов, который арендует у Новой лизинговой компании порядка 2 тыс. кв. метров и платит 150 рублей за «квадрат».

«Более того, если вдруг из-за прорех в кровле пострадает оборудование или продукция арендатора, собственник помещений никакой ответственности не несет, — делится печальным опытом Сергей Брагин. — Когда летом прошлого года дождь залил наши изделия и оборудование, арендодатель в ответ на нашу претензию заявил, что в случившемся виноваты мы сами. «Нужно было самим позаботиться о сохранности своего имущества и накрыть изделия полиэтиленовой пленкой», — заявили нам. Даже частично наши убытки компенсировать отказались. Мол, не нравится, обращайтесь в арбитраж. Писали мы арендатору и претензию по качеству электропроводки, которая не менялась с 40-х годов. Только через два месяца после того, как вмешался главный энергетик предприятия, вопрос в какой-то степени был решен. А ведь мы платим 140 рублей за кв. метр — совсем немалые деньги, арендуем 1 тыс. кв. метров».

«Арендатор лишь понимающе кивал, когда мы в декабре рассказывали ему о том, что из-за неработающей системы воздухообмена температура в цехе всего +5–6 градусов. Отмахивался от нас, как от назойливой мухи», — добавляет господин Брагин.

Естественно, когда арендатор вложился в ремонт производственных площадей, он с большой неохотой переезжает на новое место. «Сейчас помещение, которое мы арендуем, нас полностью устраивает. Но в 2003 году это был просто кусок цеха, без ворот и дверей. Мы полностью заменили систему отопления, электроснабжения, забетонировали полы, построили перегородки, создали бытовые помещения. Причем все за свои деньги. С тех пор арендодатель занимался только тем, что повышал арендную плату, ссылаясь на то, что все вокруг дорожает», — говорит директор компании «Континент» Александр Шелепов, который арендует 500 кв. метров производственных площадей на одном из предприятий в Дзержинском района. С учетом коммунальных услуг эта компания платит 270 рублей за 1 кв. метр.

Впрочем, на всех опрошенных «КС» крупных промышленных предприятиях заявили, что сдают в аренду только пригодные для организации бизнеса помещения. «Есть те общие условия, которые должен выполнить арендодатель для того, чтобы бизнес контрагента мог нормально развиваться. А есть видение производственного процесса со стороны самого арендатора. Так вот, мы берем на себя обязательства только по выполнению работ, необходимых для функционирования помещения», — подчеркнул Сергей Трофимов.

Инкубаторное настроение

Выход из сложившейся «тупиковой» ситуации целый ряд предпринимателей видит в создании промышленного технопарка. Инициатором проекта выступил глава «Сибирского проекта» Сергей Брагин. «Сложившаяся ситуация в Новосибирске и области такова, что на поддержку научных разработок выделяются финансовые средства, как из федерального, так и из местного бюджетов для строительства Технопарка в Академгородке и Кольцове. Развитие крупного промышленно-логистического парка (ПЛП) в Новосибирской области привлекает более крупных инвесторов («Евразия-Логистик», «Почта России» и так далее). Для малых предприятий с потребностью производственных площадей в 100–200 кв. метров создаются и начинают работать «Бизнес-инкубаторы» (первый открыт в Дзержинском районе, где пять арендаторов занимают 330 кв. метров производственно-складских помещений. Цена аренды с учетом коммунальных платежей — 230 рублей за кв. метр. — «КС»). Остается нетронутая, практически забытая ниша для предприятий, потребность в производственных площадях которых может составлять 1–5 тыс. кв. метров», — отмечает господин Брагин.

Брагин рассчитывает, что этот проект будет реализован в рамках государственно-частного партнерства. С этим предложением он уже вышел на региональное правительство и полномочного представителя президента РФ в СФО Виктора Толоконского. «Объединив под одной крышей 15–20 производственных предприятий, первоначально с оформлением аренды производственных площадей, а в дальнейшем — с возможностью выкупа их в собственность, предоставив прочие льготы, уверен, можно запустить мощный мотивационный механизм для эффективной работы малых предприятий», — считает он.

Ожидается, что площадь будущего промышленного технопарка может составить от 20 тыс. до 100 тыс. кв. метров при стоимости строительства от 450 млн до 2 млрд рублей. Сейчас инициативная группа занимается поиском площадки под промышленный технопарк.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ