Застряли в кризисе

Строительная отрасль Сибири еще далека от выхода из экономического кризиса. Несмотря на появившийся пусть небольшой, но устойчивый спрос на жилье, более выгодные условия по ипотечным кредитам и внимание властей к проблеме восстановления отрасли, опрошенные «КС» застройщики и эксперты лишь констатируют окончание острой фазы кризиса. В то же время не нашлось ни одной крупной строительной компании, которая бы или уже не вышла на новую площадку, или бы не намеревалась сделать это в ближайшие два–три месяца.

Скорее меньше

По данным Новосибирскстата, за девять месяцев 2010 года объем жилищного строительства в Сибирском федеральном округе снизился на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 3,64 млн кв. метров. Более половины введенного в эксплуатацию жилья приходится на Красноярский край (645,7 тыс. кв. метров), Кемеровскую и Новосибирскую области (626,2 и 550 тыс. кв. метров соответственно). Наибольший прирост объемов жилищного строительства отмечен в Красноярском крае (на 56,3%), в Республике Алтай (на 40% — до 57,4 тыс. кв. метров) и в Туве (на 26,4% — до 26,7 тыс. кв. метров). Наибольшее падение зафиксировано в Забайкальском крае (-45,9% — 87,7 тыс. кв. метров), Новосибирской области (-18,4%), Томской области (-18% — 237,9 тыс. кв. метров).

Из крупных сибирских муниципалитетов наибольшее падение произошло в Новосибирске — на 16%. В период с января по сентябрь здесь было введено 357,6 тыс. кв. метров жилья — 39 многоэтажных и четыре малоэтажных жилых дома (4,3 тыс. кв. метров). Число индивидуальных домов, построенных за девять месяцев в Новосибирске, составило 293 (около 60,2 тыс. кв. метров). При том что в прошлом году за это время было построено 424 индивидуальных дома (99,6 тыс. кв. метров). Доля кирпичного домостроения в Новосибирске составила 42%, каркасного — 21%, панельного — 19%, монолитного и сборно-монолитного — 18%.

Низкую динамику строительства показал Томск. Здесь за девять месяцев 2010 года было введено в эксплуатацию 175,5 тыс. кв. метров — 19 многоквартирных и 281 индивидуальный жилой дом. Это на 73,6 тысячи «квадратов» меньше, чем в 2009 году. Среди отстающих в Западной Сибири также Барнаул (243,4 тыс. кв. метров) и города Кемеровской области.

Наибольший же рост объемов вводимого жилья показали такие мегаполисы, как Красноярск (рост составил 56%) и Омск. За девять месяцев в Омске введено в эксплуатацию более 182 тыс. кв. метров жилья. В стадии строительства находятся 173 многоквартирных дома. По данным пресс-службы администрации Омска, в IV квартале запланировано сдать еще почти 227 тысяч «квадратов» жилья, из них 197 тысяч «квадратов» — многоквартирные дома. Всего в планах текущего года — введение в эксплуатацию 409 тыс. кв. метров жилья, что почти на 11% больше, чем в прошлом году.

Сдержанный оптимизм

Участники сибирского строительного рынка по-разному оценивают сложившуюся ситуацию. Одни считают, что отрасль восстанавливается, другие — что «пациент» скорее мертв, чем жив.

«Ситуацию на строительном рынке я бы определил сейчас как период восстановления, или посткризисный. Говорить, что объемы строительства и реализации в 2010 году вышли на докризисный уровень, рано, но положительная динамика очевидна — этому способствует улучшение ситуации в российской экономике в целом», — считает начальник отдела маркетинга и связей с общественностью компании «Монолитхолдинг» Александр Осадчий.

«Строительная отрасль преодолела так называемую острую фазу кризиса и сегодня находится в стабильном состоянии. Более того, у отрасли есть потенциал (при определенных социально-экономических условиях) достаточно быстро восстановить докризисные объемы строительства. Однако некоторые (общеэкономические) риски ухудшения ситуации тоже существуют. При этом можно с большой долей уверенности предположить, что позитивные и негативные факторы нейтрализуют друг друга, и ни наиболее оптимистичный, ни самый пессимистичный сценарии развития событий не реализуются. Скорее всего, отрасль в ближайшее время ждет фаза медленного стабильного роста», — заявили КС» в межрегиональном межотраслевом объединении работодателей «Союз Строителей Красноярского края».

Совсем иначе на дело смотрит президент «Союза строителей Сибири» Михаил Фокин: «Говорить, что кризис в строительной отрасли сходит на нет, значит не понимать, что такое строительство сегодня. Да, возможно, в некоторых городах — например, в Новосибирске — ситуация чуть сдвинулась в лучшую сторону. Но ведь большинство сибирских регионов охвачено той же стагнацией, что и в 2009 году. Совершенно не изменилась обстановка в Барнауле и Томске, не особо заметны перемены в Кемерове. Да, падения нет, но и рост еще начался».

Аналогичного мнения придерживается и президент НП «Строители сибирского региона» Александр Савельев: «Я не вижу никаких позитивных сдвигов на рынке. Рынок не оживает. Как не было кредитов отрасли, так их и нет. Как банки внесли осенью 2008 года строителей в черный список, так и не спешат их оттуда вычеркнуть. Как ипотека была доступна в кризис лишь избранным, так и остается. По большому счету ничего не меняется. Думаю, к концу этого года сдача квадратных метров жилья у подавляющего большинства крупных застройщиков окажется заметно ниже, чем в прошлом».

По словам генерального директора «СИТЕХ-Жилстроя» Александра Семенова, сейчас спрос на жилье экономкласса по ценовым характеристикам практически равен себестоимости строительства, что не позволяет компаниям наращивать объемы предложения. «За прошедшие два года ситуация в строительной отрасли значительно улучшилась, но рынок первичного жилья до сих пор нуждается в господдержке. В первую очередь это развитие ипотеки, во вторую — оказание прямой адресной помощи строящимся жилым объектам подобно той, что была оказана в 2010 году по губернаторской программе в Новосибирске», — убежден господин Семенов.

Напомним: в начале 2009 года по инициативе бывшего губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского стартовала программа господдержки как строительных компаний, так и граждан, желающих купить квартиры в новостройках. В первом случае предоставлялись госгарантии для получения кредита в банках, во втором — субсидии для частных лиц. Впрочем, если граждане активно откликнулись на возможность получить поддержку от государства, то многие строители столкнулись с серьезными трудностями получения кредита даже под гарантию властей. Так, в прошлом году специальная комиссия по предоставлению госгарантий одобрила 21 объект (18 застройщиков), но лишь 17 объектов (14 застройщиков) дошли до подписания договора с обладминистрацией. И из них только шесть застройщиков смогли оформить кредиты на семь строительных объектов общей площадью около 65,2 тыс. кв. метров. А в этом году госгарантией администрации области смогли воспользоваться лишь два застройщика. Велика вероятность того, что в следующем году администрация откажется от этой формы поддержки строительных компаний.

Согласно данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в III квартале 2010 года на 4% увеличилось количество зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении со II кварталом. Всего с июля по сентябрь зарегистрировано 3772 договора — это на 33% больше, чем за аналогичный период 2009 года. В то же время ведомство отмечает снижение на 20% количества зарегистрированных прав участников долевого строительства и прав застройщиков в сравнении со II кварталом 2010 года (с 3916 до 3120). Однако этот показатель на 46% выше показателей III квартала 2009 года.

Маленькое в цене

Основной спрос на рынке строящегося жилья сегодня наблюдается в отношении малометражных квартир — студий и однокомнатных. «Рынок разделился на сегменты, в каждом из которых все очень индивидуально, — рассказывает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Есть бурно растущий сегмент квартир-студий — это новый товар для рынка, и спрос на него превышает предложение. Устойчивый спрос существует и на квартиры небольшой площади, в основном одно- и двухкомнатные. Те компании, которые начали новые объекты в 2009–2010 годах и пошли на уменьшение размеров квартир, сегодня вполне успешно реализуют строящееся жилье. Что же касается квартир площадью от 65–70 кв. метров, то они продаются заметно хуже. Сегмент новостроек среднего класса существенно «просел» и пока не восстановился. На рынке множество объектов с большими квартирами, строительство которых заморожено».

В то же время генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков, компания которого реализует сразу несколько объектов бизнес-класса, отмечает в текущем году и стабильные продажи трехкомнатных квартир площадью 100 кв. метров и более. «Был всплеск активности покупателей в апреле, когда все хотели попасть под губернаторскую программу. В целом можно сказать, что спрос восстанавливается, люди покупают квартиры, чтобы жить в них. В отличие от докризисной ситуации нет инвесторов, которые вкладывают деньги в квартиры, тем самым провоцируя рост цен», — констатирует Боковиков.

А в Красноярске, по данным Александра Осадчего, наблюдается высокий спрос в сегменте элитного жилья: «Это следствие ограниченного предложения, возникшего на рынке из-за того, что в кризис многие застройщики сосредоточились на строительстве жилья экономкласса. Сейчас это приводит к тому, что выбор квартир повышенной комфортности на рынке невелик, новых объектов практически нет».

И все-таки бартер

Подтверждением того, что ситуация на строительном рынке еще далека до докризисного уровня говорит большая доля бартерных сделок между застройщиками, подрядчиками и производителями стройматериалов. Натуральные отношения на этом рынке появились в самом начале кризиса и достигали по некоторым договорам 100%. По оценкам застройщиков, по сути только бартер и позволил большинству компаний продолжать строительство. Особенно это касается тех случаев, когда возведение домов находилось на начальном этапе строительства. «Мы как использовали, так и используем бартерные схемы расчетов. С некоторыми субподрядчиками доля бартера составляет 90-100%, а с некоторыми работаем в пропорции 50/50. То есть, по сравнению с прошлым годом процент бартера существенно не изменился», — говорит генеральный директор «МК «Сибиряк» Владимир Дыненков.

По словам Дмитрия Боковика, сейчас бартерные схемы на строительном рынке — не крайнее средство, а удобный инструмент работы с подрядчиками, особенно, когда объем работ большой. «Поскольку механизм отработан, подрядчики сами предпочитают бартерные расчеты вместо схемы «сейчас мы заплатим столько, а остальное — в течение полугода». Квартиры — это точно гарантия получения денег. В этом году была такая ситуация: мы рассчитались квартирами с подрядчиками, затем столкнулись с тем, что квартир у нас в продаже нет, а спрос есть (речь идет о двухкомнатных квартирах), в итоге покупателям мы предлагали квартиры подрядчиков», — подчеркивает Боковиков.

Тем не менее, у участников рынке не вызывает сомнений в том, что доля бартер постепенно будет сводиться на нет. «Мы это уже видим. Сегодня ни одной сделки нельзя заключить, не оговаривая конкретного денежного сопровождения. Заводы и подрядные организации в подавляющем большинстве не идут на соотношение деньги-бартер менее чем от 30 до 50% денег», — указывает Александр Семенов.

Новые площадки

Но, несмотря на пессимистичные настроения на рынке, застройщики сегодня полны планов по выходу на новые площадки. В конце прошлого такая тенденция не наблюдалась. «Мне строительная отрасль сегодня видится в образе пациента, который какое-то время пролежал в коме, совсем недавно очнулся, поднялся с постели и медленно идет по больничному коридору. Трудно ожидать, что он возьмет в руки мяч и побежит играть в футбол. Но мы опять начинаем думать на перспективу. Так, в начале следующего года мы намерены заложить сразу несколько объектов как малоэтажного, так и высотного домостроения», — говорит Дыненков.

Сразу два жилых объекта в начале следующего года «с нуля» начнет и «Эверест-Н». «Это будут панельные дома с большим количеством малометражных квартир», — рассказывает заместитель директора компании Ирина Суслова. А «Монолитхолдинг» уже начал реализацию нескольких крупных объектов и освоение большой площадки под строительство микрорайона «Покровский».

По словам Михаила Фокина, выход строителей на новые площадки вновь делает актуальным докризисный вопрос дороговизны инженерных коммуникаций. «Монопольные цены на подключение к электроэнергии и воде остались докризисными — очень дорогими для застройщиков. Причем, они продолжают расти. Процессы саморегулирования отрасли и кризис заставили нас на время забыть об этой проблеме, но сейчас эти вопросы, наряду с необходимостью стимулирования роста спроса на строящиеся квадратные метры, на многие месяцы станут главными для сибирских строителей», — убежден Фокин.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ