Дно нащупано

По мнению опрошенных «КС» риелторов, кризис на вторичном рынке жилья достиг своего «дна» в большинстве сибирских регионов. Цены на жилье продолжают снижаться лишь в Кемерове. При этом наиболее высокие цены на квадратный метр в Сибири в городах-миллионниках: Новосибирске, Омске и Красноярске. Однако роста цен на жилье можно ожидать не ранее осени текущего года.

Упали на четверть

Согласно исследованию компании RID Analytics, наиболее существенно в 2009 году на вторичном рынке жилья снижались цены в Красноярске (–24%), Кемерове (-24%) и Новосибирске (-23%). «Хотя и до кризиса на рынках жилья время от времени случалась коррекция цен, столь масштабное падение было отмечено впервые с момента кризиса 1998 года», — констатирует директор RID Analytics Елена Ермолаева. Если же рассматривать весь период с начала кризиса, то наиболее сильно упали цены в Красноярске (-33%) и Томске (-30%). Интересно, что именно в этих городах до кризиса цены росли очень быстро: за полтора года — с декабря 2006-го по июль 2008-го — в Томске цены выросли на 91%, в Красноярске — на 90%. В результате в кризис рынки этих городов оказались в состоянии ценового «перегрева», когда коррекция цен была неизбежной и без кризиса.

«Весь 2009 год был достаточно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену — что, понятно, не приносило радости, — то второй ждал, что цены еще упадут, и не торопился совершать сделку, — говорит заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» (Красноярск) Ирина Чуринова. — Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось, и с сентября ситуация стабилизировалась. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты со сроком реализации до конца года». Причем 90% от общего количества сделок купли-продажи недвижимости в Красноярске в кризис приходится на так называемые альтернативные, то есть сделки с одновременной продажей старой и покупкой новой квартиры. Ранее этот показатель был в пределах 55–60%.

Наиболее высокая цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в декабре 2009 года была зафиксирована в Новосибирске — 45,5 тыс. рублей за кв. м. Далее идут Омск (40,9 тыс. рублей) и Красноярск (40,3 тыс. рублей). Самая низкая цена на жилье среди крупных городов Сибири, по данным RID Analytics, — в Кемерове (33,4 тыс. рублей).

Статистика говорит о том, что цены на недвижимость откатились за время кризиса на два–четыре года назад. Цена декабря 2009 года в Новосибирске соответствовала цене января 2007 года, в Красноярске — августу 2007 года, в Барнауле — ноябрю 2006 года.

Достигли дна

По мнению опрошенных «КС» риелторов и аналитиков рынка недвижимости, цены на вторичном рынке жилья или уже достигли предельного минимума, или к этому очень близки.

«Я считаю, уже можно говорить о том, что цены достигли своего «дна». Дальнейшее снижение стоимости маловероятно», — считает директор департамента жилой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» (Омск) Александр Каюкин. В течение второго полугодия 2009 года цена предложения в Омске имела практически нулевую динамику. Размер торга при внесении предоплаты также снижался: если в начале 2009 года он составлял в среднем 11%, то в конце декабря — уже 4%.

По словам господина Каюкина, рост цен на жилье в Омске будет зависеть от того, как поведет себя государство в качестве игрока на рынке: «Если государство будет активно, то цены поднимутся с большей динамикой и вероятностью. Другие вероятные причины повышения цен могут быть связаны с макроэкономическими показателями».

О достигнутом «дне» говорит и Елена Ермолаева: «Если судить по графикам изменения средней цены в минувшем году, «дно» падения уже пройдено. Об этом свидетельствуют цены в Новосибирске, где в сентябре–ноябре был отмечен рост. В Красноярске с сентября цены вступили в фазу стабильности».

Эти выводы подтверждает Ирина Чуринова: «Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок этой осенью, в 2010 году будет медленно, но все же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%». Однако рост цен на недвижимость эксперт прогнозирует не ранее осени. «Продавцы, излишне воодушевленные оживлением рынка осенью прошлого года, могут начать повышать цены уже в феврале–марте. Но повышение это будет опираться не на экономику, а на психологию», — подчеркивает госпожа Чуринова.

О повышении цен на недвижимость говорит заместитель генерального директора ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева» (Томск) Римма Князева: «Растут и цены, и количество заключаемых сделок на рынке недвижимости. В сентябре средняя цена была в пределах 35,5 тыс. рублей за кв. м, в ноябре — 37 тыс. рублей, в феврале — 37,6 тыс. рублей за кв. м. Количество сделок, заключаемых в нашем агентстве, достигло показателей докризисного времени. И, видимо, рост цен продолжится. Для этого есть основания: объектов сдается все меньше и меньше, новые строительные площадки не осваиваются, стройки заморожены».

В то же время руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов считает, что цены в Новосибирске могут продолжить снижение: «Вероятность снижения цен все еще существует, но это будет именно снижение в пределах порядка 1,5% в месяц, а не падение, как в прошлом году. Нужно учитывать, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность. Летом цена может снова немножко просесть».

С ним согласен руководитель электронных проектов компании «Жилфонд» Александр Астахов. По его мнению, пока рост цен на жилье отстает от темпов инфляции, о «дне» кризиса говорить преждевременно. «В январе 2010 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Новосибирска составила 50,6 тыс. рублей, что всего на 0,22% выше, чем в декабре 2009 года. Таким образом, цены на комнаты и квартиры остаются стабильными (со статистически незначительным приростом в 0,04–0,83%) на протяжении уже четырех месяцев, начиная с октября 2009 года. При этом на рынке сохраняется торг между покупателями и продавцами: сделки проходят при условии снижения цены, что характерно для стабильного рынка», — отмечает господин Астахов.

Пока же цены продолжают снижаться лишь в Кемерове, но темп снижения, конечно, уже не тот, что был в середине прошлого года. Если тогда цены могли за месяц снизиться на 5–6%, то осенью снижение составляло не более 2% в месяц. «Особенность Кемерова и в том, что цены в этом городе начали снижаться позже, чем в других городах Сибири: устойчивая отрицательная динамика была отмечена лишь с начала 2009 года. В то же время в Новосибирске цены стали падать уже с сентября 2008 года, а в Красноярске и того раньше — с мая 2008 года», — объясняет госпожа Ермолаева.

«Цены падают, но темп, конечно, далек от того, который мы наблюдали летом прошлого года. Во всяком случае, сейчас мы имеем возможность более или менее точно обозначить своим клиентам конкретную цену на их жилье. Правда, нет гарантии, что именно за эту цену квартира будет продана. Предложения существенно превышают спрос», — комментирует «КС» ситуацию на рынке недвижимости Кемерова руководитель отдела вторичного жилья АН «Золотой ключ» Марина Макарская.

Но наименее типично цены на недвижимость ведут себя в Барнауле. Рост цен здесь начался с октября прошлого года, и за последние три месяца 2009 года они поднялись на 9%. «В 2006–2007 годах на рынке Барнаула произошел «перегрев», вызванный рекордным числом ипотечных кредитов. Это привело к взрывному спросу на жилье: цены только в 2006 году выросли на 87%. В результате с весны 2007 года они начали неуклонно падать, и кризис лишь усилил эту тенденцию. Снижение цен в Барнауле продолжалось в течение 30 месяцев — до сентября 2009 года», — констатирует Елена Ермолаева.