«Пересчитать» кредит

Банкиры признают, что рефинансирование подходит не всем

Дефицит ликвидности вынудил многие банки поднять ставки по кредитам, однако повышение практически не коснулось программ рефинансирования займов. Как результат, у некоторых банков перекредитование занимает уже более 10% кредитного портфеля.

Когда клиенты узнают все нюансы рефинансирования, многие отказываются от того, чтобы «пересчитать» кредит под меньший процент. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Программы по рефинансированию займов появились в Сибири в 2006 году. Одними из первых этот сегмент начали осваивать Райффайзенбанк, «КИТ Финанс» и, конечно, АИЖК. Сейчас аналогичные программы есть у Абсолют Банка, НОМОС-БАНКа, Банка Москвы, Альфа-Банка, Международного Московского Банка и ВТБ 24, Городского Ипотечного Банка, DeltaCredit и BSGV.

Среди программ рефинансирования, распространенных на сибирском рынке, наибольшим спросом пользуется перекредитование ипотеки и автокредита. В рамках рефинансирования жилищного займа сейчас можно получить кредит по ставке порядка 9,4–11,9% в зависимости от срока, суммы и кредитной организации. Процентные ставки по рефинансированию автокредитов варьируются от 9% до 15% годовых также в зависимости от срока, валюты кредита и представленных заемщиком документов.

Несмотря на то что рефинансирование кредитов для сибирского рынка пока еще новый продукт, за время его существования банки уже успели снизить ставки либо смягчить условия. Этому не помешал и дефицит ликвидности. Так, в феврале 2007-го банк «КИТ Финанс» увеличил кредитный возраст заемщиков и снизил требования к стажу работы на последнем месте. Международный Московский Банк (ММБ) в прошлом году также снизил ставки по данной программе, причем во всех регионах своего присутствия — в долларах ставки были снижены на 0,5–1%, по рублевым кредитам — на 1–2,5%. Таким образом, теперь в ММБ можно рефинансировать займы других банков по ставкам от 9,4% годовых в долларах США, от 9% годовых в евро и от 11,5% годовых в рублях. В июне прошлого года ставки, в том числе и по данной программе, снизились у BSGV. Причем, по словам генерального директора BSGV в Новосибирске Игоря Смурова, это вызвало резкий приток клиентов. В сентябре 2007-го ставки по рефинансированию на несколько пунктов стали меньше и у НОМОС-БАНКа.

«На наш взгляд, дефицит ликвидности повлиял на программы рефинансирования не больше, чем на развитие кредитования в России в целом, — уверен председатель правления ЗАО «Райффайзенбанк« Йоханн Йонах. — Что касается Райффайзенбанка, то мы не повышали процентных ставок ни по ипотеке, ни по рефинансированию ипотечных кредитов, ни по рефинансированию автокредитов в связи с указанными событиями».

По словам аналитиков «ФОСБОРН ХОУМ», некоторые банки в минувшем году все-таки свернули программы рефинансирования. «Однако в 2007 году на этом рынке были и положительные моменты — расширение в каждом банке программ перекредитования: увеличение суммы как на целевые, так и нецелевые нужды, включение в величину кредитов дополнительных расходов, возникающих при перекредитовании, — оценка, комиссия банка, страховка», — рассказывает руководитель отдела маркетинга Новосибирского филиала ООО «ФОСБОРН ХОУМ» Надежда Кондратюк.

Впрочем, перекредитование доступно далеко не всем заемщикам. Банки, как правило, готовы рефинансировать только 80% оценочной стоимости объекта недвижимости, на цели приобретения которого выдавался погашаемый кредит (Банк Москвы, Абсолют Банк). В ряде банков эта цифра может опускаться до 70% и подниматься до 95% (Альфа-Банк и ВТБ 24). Таким образом, для того чтобы рефинансировать заем, клиент должен произвести часть выплат в первом банке, погасив порядка 5–20% задолженности.

Кроме того, прежде чем решиться на перекредитование, заемщик должен до мелочей просчитать все затраты, которые он понесет при переоформлении займа и сопутствующих услугах. «Для перекредитования заемщику нужно выполнить ряд условий обоих банков-кредиторов: комиссия за досрочное погашение кредита (иногда достигающая нескольких процентов от суммы досрочного платежа), расходы на прекращение залога в пользу существующего банка и регистрацию обременения права собственности на нового банка-кредитора, сборы за рассмотрение заявки на получение кредита и выдачу кредита в новом банке, услуги оценочной, страховой компании, нотариуса. Данные дополнительные расходы могут составить несколько процентов от суммы займа, делая таким образом рефинансирование во многих случаях невыгодным для клиентов. Кроме того, при перекредитовании заемщик лишается льгот по подоходному налогу с выплат процентов по кредиту», — предостерегает руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Новосибирске Юлия Уваренко.

«Помимо процентов за пользование кредитом, клиент оформляет полис комплексного ипотечного страхования на сумму задолженности и оплачивает комиссию за открытие и ведение ссудного счета в размере 0,3% от суммы предоставляемого кредита в рублях (не менее 6000 и не более 75 000 рублей) и 1% от суммы предоставляемого кредита в долларах (не менее 30 000 и не более 75 000 рублей)», — рассказывает о затратах в своем банке директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-БАНКа Анна Панкратова.

Как правило, банк также берет порядка 1% от суммы рефинансированного кредита в качестве комиссии за перевод средств конкурентам. Таким образом, участники рынка отмечают, что рефинансирование рентабельно только тогда, когда новая ставка по кредиту ниже старой на 2–3% и больше.

Участники рынка по-разному оценивают спрос сибиряков к перекредитованию. В НОМОС-БАНКе в Новосибирске рефинансированные кредиты составляют пока только 0,3% от всего ипотечного портфеля. Тем не менее некоторые банки уже могут похвастаться приличным соотношением рефинансированных кредитов к общему портфелю. Так, в BSGV рефинансированные кредиты других банков составляют 6% от ипотечного портфеля, рефинансированные кредиты BSGV — 15–16%. «В 2007 году доля заявок на рефинансирование ипотечного кредита составила около 8% среди всех заявок на кредитование Новосибирского филиала «ФОСБОРН ХОУМ« (по всей компании порядка 10% клиентов интересуются этой услугой)», — рассказывает Надежда Кондратюк.

Тем не менее аналитики отмечают, несмотря на то что многие заемщики интересуются перекредитованием, мало кто из клиентов решается заново проходить всю процедуру оформления кредита. «Клиенты интересуются условиями перекредитования, но когда узнают все нюансы процедуры (ведь это новый кредит с затратной частью), отказываются от своих замыслов«, — рассказывает директор по развитию направления «ИнБГ-брокеридж» РГКК «Инновационная бизнес группа« Марина Алексеева. «Во-первых, за последние полтора года, когда ипотека развивалась наиболее активно, ставка еще не успела сильно снизиться, а число заемщиков, которые брали кредит на жилье три-четыре года назад по более высокой ставке, невелико. Во-вторых, сам продукт пока еще является новым для рынка, многие о нем либо не знают вообще, либо плохо представляют, как он работает», — добавляет руководитель регионального отделения ЗАО «Инновационная бизнес группа» Татьяна Чибукова. «Тема рефинансирования слишком раздута. Реально эта услуга не пользуется сегодня спросом, потому что не выгодна большинству современных заемщиков, — говорит старший вице-президент банка DeltaCredit Лора Файнзилберг. — Из-за того что об этом много говорят, к нам часто обращаются и наши клиенты, и клиенты других банков с просьбой о перекредитовании. Но когда оценивают все связанные с эти процессом расходы и головную боль, то оставляют все как есть».

А по мнению Йоханна Йонаха, возможности рефинансирования пока еще сильно ограничивают условия банков по досрочному погашению существующего кредита (комиссии, моратории и т. п.). В силу этих объективных факторов количество людей, воспользовавшихся услугой рефинансирования Райффайзенбанка в Сибири, по мнению господина Йонаха, остается небольшим. Тем не менее эксперт фиксирует, что рефинансирование в Сибири и России набирает обороты.

В прогнозах того, как именно будет развиваться рефинансирование в России и в частности в Сибири, эксперты также расходятся. По мнению Марины Алексеевой, перекредитование еще долго не будет пользоваться массовым спросом, во многом это связано с тем, что между банками нет согласованного механизма смены залогодержателя. «Самая большая проблема — в отсутствии четко прописанного механизма взаимодействия банка — держателя закладной и банка-перекредитовщика. Хорошего клиента никто терять не хочет, и банк — держатель закладной всячески тянет с документами и согласием на перекредитование. Переписка между банками по этому поводу может длиться месяцы», — рассказывает Марина Алексеева.

Более того, некоторые участники рынка считают, что в России и Сибири в частности следует более пристальное внимание уделять развитию самих ипотечных программ, чем рефинансированию жилищных кредитов. «Сегодня, когда в среднем только 10% всех сделок в стране осуществляется при помощи ипотеки, банкам надо больше работать нам тем, чтобы сделать ее более доступной и массовой, а не переманивать друг у друга клиентов. В развитых странах, где этот параметр достигает 90% и рынок новых клиентов очень мал, логично, что банки побуждают «чужих« заемщиков переходить к себе», — объясняет свою точку зрения Лора Файнзилберг.

Однако другие эксперты настроены более оптимистично. «На рынке Сибири программы перекредитования имеют хороший потенциал, потому что Сибирский федеральный округ находится на втором месте по остатку ссудной задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2007 года, уступая только Центральному федеральному округу. Значит, существует большой объем ипотечных кредитов, которые по мере снижения процентных ставок по ипотеке будут нуждаться в рефинансировании», — уверена Анна Панкратова. «Рынок рефинансирования активизируется при стабилизации на межбанковском рынке кредитных ресурсов», — резюмирует начальник отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала НОМОС-БАНКа Вера Жидович.