Те инвесторы, кто рискнул на «падающем» рынке недвижимости вложить деньги в приобретение новой квартиры, могут наконец расслабиться. Похоже, их инвестиции начинают оправдывать себя. Осень принесла строителям долгожданное оживление. Риелторы крупнейших городов СФО — Омска, Новосибирска и Красноярска — с середины сентября фиксируют рост цен на квартиры в новостройках высокой степени готовности. По мнению экспертов, тенденция роста цен на новые квартиры весьма устойчива.
На смену падению
По единодушному мнению опрошенных «КС» экспертов, более чем годовая тенденция падения цен на новостройки закончилась. После обусловленного кризисом падения рынка нового жилья на 30–40% в конце лета наметилась ценовая стабилизация, и даже небольшой рост в 1–3% (в зависимости от региона, месторасположения дома и площади квартиры). «Если в прошлом году в Новосибирске квартира в доме на начальном этапе строительства по линии метро стоила 47 тыс. рублей за кв. м, а в сданном доме — порядка 60 тыс. рублей, то летом этого года ее можно было купить по цене от 36 тыс. за кв. м, причем со сроком сдачи дома в конце текущего года», — рассказывает специалист отдела новостроек ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Андрей Дубровский.
Впрочем, позитивные тенденции начались еще в первые месяцы лета. «Если в начале 2009 года в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли 3–5%, то в конце весны–начале лета снижение цен замедлилось до 1,5–2,5% в месяц, что свидетельствовало о приближении фазы стабилизации, — заявили «КС» в Аналитическом центре АН «МИАН». — Менее всего дешевели самые востребованные одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, отличающиеся удачным расположением, максимально готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик и юридической чистоты, потенциально не нуждающиеся в серьезном ремонте. Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте многокомнатного жилья, а также квартир, выводимых на рынок по изначально завышенным ценам».
«Цены на реальные новостройки (то есть со сдачей в течение года) изменялись по-разному. На двух- и четырехкомнатные квартиры большой площади по-прежнему возможен торг, скидки при условии быстрого расчета, рассрочка. Недорогие однокомнатные квартиры и студии с июля продавались с минимальным дисконтом, а в квартирах экономкласса с сентября наблюдается рост. Таким образом, активный спрос в течение последних трех месяцев был на недорогие квартиры стоимостью от 900 тыс. до 1,5 млн рублей», — говорит директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов.
Причин роста цен на «квадраты» в новостройках несколько. Во-первых, сезонный фактор. Если летом на рынке недвижимости затишье, то осенью, по-традиции, он оживает. Во-вторых, фактор отсроченного спроса. «Люди поняли, что, несмотря на заявления в СМИ о том, что в начале осени рынок недвижимости ожидает еще один ценовой обвал, существенного падения цен на квартиры в новостройках уже не будет. Так как потребность в жилье никуда не делась, люди начинают потихоньку доставать из-под подушки свои сбережения и вкладывать их в квартиры. Мы видим, что сделок на рынке новостроек становится все больше», — отмечает руководитель отдела продаж компании «Центральное Агентство Недвижимости» Вячеслав Семеренко.
При этом эксперты говорят, что сегодня на рынке все еще наблюдается уникальная ситуация, когда квартира в новостройке стоит дешевле предложений на «вторичке». «В качестве примера могу предложить в правобережье квартиру в девятиэтажном кирпичном доме, который вводится в эксплуатацию через несколько месяцев, а сейчас ведутся фасадные и отделочные работы. В этом доме однокомнатная квартира стоит 1,45 млн рублей, а в 15–20-летних панельных домах поблизости — около 1,6 млн. Наоборот картина по новостройкам выглядит только в центральной части города и в престижных районах», — констатирует руководитель отдела новостроек компании «Жилфонд» Сергей Ежак.
В-третьих, дефицит предложений на фоне большой доли (50% и более) «замороженных» объектов. По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Омск) Александра Каюкина, в Омске в домах, введенных в эксплуатацию, на сегодняшний день не продано порядка 7–8% жилья — это около 1 тыс. квартир. «Спрос на готовое жилье высокий. В каждом сданном доме ежемесячные продажи составляют 15–20 квартир — естественно, при грамотно организованной системе продаж». Эту же тенденцию отмечает и директор центра недвижимости «Бонус» (Омск) Елена Никанорова: «Живых и интересных объектов остается все меньше и меньше на рынке, отсюда и рост стоимости нового жилья».
Четвертая причина роста стоимости квадратного метра в новостройках — участие строителей в федеральных программах поддержки отрасли, а также в тендерах по закупке квартир для военнослужащих и для нужд расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. «Целый ряд новосибирских компаний сумел реализовать десятки квартир для нужд военных. Но так как цена закупок не могла быть выше установленных государством 34,6 тыс. рублей за кв. м, чтобы возместить утраченную прибыль, застройщики пошли на повышение стоимости квартир, не участвующих в тендере. В среднем по таким квартирам рост составил 10–15%», — говорит Андрей Дубровский. Эта ситуация в равной степени характерна для всех сибирских регионов. Так, если в начале августа на окраине Омска можно было найти «однешку» площадью 30 кв. м за 850 тыс. рублей, то сейчас дешевле чем за 950 тыс. рублей вариантов нет.
«Кроме этого, мы наблюдаем отказ подрядных организаций от демпинговых цен на квартиры, полученные от застройщиков по бартеру. Если еще недавно дисконт на такие квартиры был на уровне 20%, то сегодня это не более 3–5%», — отмечает Каюкин.
Сегодня средняя цена на квартиру в новостройке в Омске находится в районе 29–30 тыс. рублей за кв. м (средняя цена жилья на вторичном рынке — 33–34 тыс. рублей). В Новосибирске средний ценник на новостройку, по данным компании RID Analytics, находится в районе 42 тыс. рублей за кв. м. Причем ситуация различается в зависимости от района. Так, если в Центральном, Железнодорожном и Октябрьском районах происходит снижение цен на квартиры, то в Кировском и Калининском районах — рост от 1,5% до 5%. Максимальный рост цен зафиксирован в Советском районе — с начала года на 17%. Средняя цена за квадратный метр в пригороде Новосибирска (Краснообск, Кольцово), а также в Бердске и г. Оби составляет порядка 35–36 тыс. рублей. В Красноярске, по данным директора ООО «Региональный жилищно-инвестиционный центр» (Красноярск) Константина Колоса, средняя цена квадратного метра в новостройке со сроком сдачи в 2009 году равна 35–36 тыс. рублей за кв. м. Господин Колос за последние три месяца отмечает средний рост цен на новостройки в Красноярске на уровне 100 тыс. рублей.
Дисконта больше не будет
Большинство опрошенных «КС» экспертов уверено, что в ближайшие месяцы цены на новые квартиры в крупнейших сибирских городах не упадут, более того, наметившийся в конце августа рост ценников с большой вероятностью будет продолжен. «Предложений квартир в сданных новостройках и в строящихся домах высокой степени готовности все меньше и меньше. Дефицит предложений неизбежно приведет к росту цен. Сегодняшнее предложение о продаже «однешки» за 1,5 млн рублей или «двушки» за 2 млн рублей завтра покажутся сказочно дешевыми», — уверен Вячеслав Семеренко. По оценке Ильи Балахонова, «малое количество реально возводимых новостроек приведет к дефициту однокомнатных квартир экономкласса уже весной 2010 года».
В октябрьском росте цен на новостройки уверен и Александр Каюкин («МИЭЛЬ-Недвижимость»): «Наметившаяся тенденция к росту цен на жилье в домах высокой степени готовности с большой долей вероятности продолжится до нового года. В 2010 году прогнозируем дефицит новостроек — уже наблюдается формирование отложенного спроса на эту категорию недвижимости». «Есть надежда на то, что конец года, в том числе являющийся щедрым на процесс приема жилья в эксплуатацию, приведет к повышению цен у застройщиков. Но стоит обратить внимание на следующий год, который будет интересен с точки зрения того, что компаний, начинающих новые проекты или не приостановивших ранее начатые, не так уж и много», — говорит директор TS Consulting Татьяна Аржаева.
Тем не менее на рынке немало экспертов, которые не видят предпосылок для заметного роста цен на недвижимость. «Сделки, конечно, участились на рынке новостроек, но они проходят или с дисконтом, или с рассрочкой платежа, или с какими-то допусловиями. Например, если до кризиса люди вносили полную сумму за квартиру, то сегодня, как правило, лишь часть. Очевидно, если люди готовы платить только часть, повышать цены бессмысленно», — считает аналитик компании «Жилфонд» Александр Астахов.
«Сомневаюсь, что рост цен продлится еще более трех месяцев. Для этого нет предпосылок. После нового года рынок ожидает стагнация. Во-первых, отложенный спрос в какой-то степени будет удовлетворен. Во-вторых, сезонный фактор действовать перестанет. Ну и самое главное — нет массовых ипотечных сделок. Если в начале 2008 года по ипотечным программам работало 50 банков, то сегодня не более четырех», — сетует Константин Колос (ООО «Региональный жилищно-инвестиционный центр»). А директор ООО «Гарант» (Красноярск) Ольга Ганцевич ожидает заметного роста цен на новое жилье не ранее чем через полгода.
«Вторичка» в кризис дешевеет
За последний год в РФ цены на жилую недвижимость на вторичном рынке снизились на 20,61%, а на первичном рынке — на 16,82%, сообщается в совместном докладе Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков.
В материалах АСР и Союза инженеров-сметчиков отмечается, что с начала текущего года стоимость готового жилья в России снизилась на 16,41%, а новостроек — на 13,51%.
В итоге, по их информации, на середину сентября настоящего года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости экономкласса на первичном рынке России составила примерно 36,766 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 41,016 тыс. рублей.
Помимо этого, эксперты указывают, что наиболее существенное снижение цен на жилую недвижимость среди крупнейших городов страны в текущем году было отмечено в Волгограде, Перми, Ростове-на-Дону, Москве и Санкт-Петербурге — в данных городах цены снизились на 23,86%, 23,5%, 22,29%, 20,28% и 19,65% соответственно.
Лидерами по наименьшим темпам сокращения стоимости на жилую недвижимость оказались Красноярск, Новосибирск, Воронеж, Московская область и Казань — в январе–сентябре настоящего года жилая недвижимость тут упала в цене на 15,6%, 14,26%, 12,92%, 11,43% и 9,8% соответственно.
В Уфе, Нижнем Новгороде, Омске, Самаре, Екатеринбурге и Челябинске жилая недвижимость подешевела на 18,81%, 17,96%, 17,22%, 16,81%, 16,4%, 15,74% и 15,66% соответственно.
Кроме того, по подсчетам АСР и Союза инженеров-сметчиков, в настоящий момент себестоимость строительства жилья экономкласса в среднем по РФ составляет порядка 34,192 тыс. рублей за квадратный метр.
РИА «Новости»
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Владимир Коновалов,
председатель совета директоров ЗАО «ПТК-30»:
— Цена квадратного метра в новостройках стабилизировалась по нескольким причинам. Во-первых, поползли вверх цены на стройматериалы. Производители кирпича, цемента, ЖБИ-изделий увидели летом активность на строительным рынке и в результате подняли ценники на свою продукцию. При росте себестоимости строительства застройщики начали немножко повышать цену и на квадратные метры. Вторая причина — уменьшение количества предложений на рынке «живых» новостроек. Дефицит квадратных метров неизбежно влечет за собой рост стоимости на новое жилье. Поэтому строительные компании, имеющие в своем активе дома высокой степени готовности, строительство на которых продолжается, с успехом реализуют объекты.
Не знаю, сохранится ли тенденция роста в ближайшие месяцы, но в любом случае падения стоимости новостроек в домах со сроком сдачи конец 2009-го — начало 2010 года не произойдет.
Владимир Мартыненков,
президент ГК «Метаприбор»:
— Первые признаки ценовой стабилизации на рынке новостроек появились в начале лета. И это логично. Когда наступил экономический кризис, все строительные компании в течение нескольких месяцев пребывали в некой прострации. Ситуацию усугубила девальвация. Тогда люди думали не о вложении средств в новое жилье, а о том, как бы выиграть на курсе валют. В этот момент застройщики, для того чтобы хоть как-то поддержать свою деятельность, вынуждены были опускать цену, нередко предлагая квартиры по цене ниже себестоимости. Мы по этому пути не пошли только потому, что получали доходы с наших коммерческих проектов. К началу лета стало понятно, что временная мера снижения цен на квадратные метры уже неприемлема для компаний, которые не приспособились к новым реалиям рынка, и совершенно не нужна тем, кто стабилизировал свою финансовую деятельность. Таким образом, первые признаки улучшения ситуации на рынке произошли в июне. И уже в июле начался первый всплеск активности покупателей. Люди поняли, что не стоит больше ждать милости от кризисной ситуации, и ниже, чем сейчас, цены уже не опустятся — для этого просто нет объективных причин. Поэтому те граждане, у которых в свое время были отложены средства на улучшение своих жилищных условий, начали действовать. Во всяком случае жилье экономкласса стало продаваться, и не по демпинговым ценам. Например, мы продаем квартиры в еще недостроенном доме по 41 тыс. рублей за кв. м.
Казалось бы, в свое время сильно упали цены на стройматериалы, и по идее цена квартиры не должна расти. Но не все так очевидно. Да, цены на кирпич, цемент, бетон, арматуру стали ниже, но стоимость инженерных коммуникаций, технических условий, аренды земли не изменилась. А стоимость импорта, который мы используем, выросла. Накладные затраты строительных компаний также увеличились. Например, в результате падения спроса на жилье в условиях кризиса мы вынуждены были в восемь раз сократить объемы работ. Но ведь я не могу сократить численность сотрудников компании в восемь раз. Мы ужались максимум в три раза.
Думаю, рост цен на новые квартиры продолжится, но, конечно, цена жилья в новостройках еще очень долго не будет на докризисном уровне. Особенно это касается более дорогих квартир. Например, если до кризиса квартиры в строящихся домах бизнес-класса мы продавали по 75 тыс. рублей за кв. м, то сейчас это 50 тыс. С предложениями экономкласса все несколько сложнее, так как здесь и до кризиса маржа была незначительной. Если стоимость наших квартир экономкласса — 41 тыс. рублей за кв. м, то себестоимость там 36 тыс. рублей.
WPBuild.Ru