ОПЫТ КОМПАНИИ. Экспериментальный статус

Приоритеты строительной стратегии Кузбасса обозначены — это развитие комплексной застройки и малоэтажного строительства. По данным исследования ВЦИОМ за 2008 год, даже в тесной европейской части России доля загородного жилья составляет около 40%, а на бескрайних просторах Сибири интерес к нему проявляется еще больше. «Рынок малоэтажного строительства растет и будет развиваться. Опыт европейских стран доказывает, что людей все больше и больше привлекает жизнь за городом, где, кроме хорошей экологии и тишины, присутствуют все условия городского проживания, как то: развитая инфраструктура, высокий уровень безопасности и комфорта», — прокомментировал состояние строительного комплекса Сибири аналитик инвестиционной компании «Атон» Алексей Боков.

Но потребность российских семей жить в комфортных условиях ближе к земле еще недавно наталкивалась на отсутствие предложения со стороны застройщиков: либо строй дачу, либо покупай дорогой и затратный в эксплуатации коттедж. Полноценная комфортная городская среда была недоступна для семей, имеющих свой дом.

В 2006 году после визита Дмитрия Медведева в Кемерово перед строителями была поставлена непростая задача — построить современный малоэтажный город с развитой социальной инфраструктурой, жилье в котором будет доступно для граждан с разным уровнем доходов. Решение подобной задачи силами только частных инвесторов невозможно. Лишь под эгидой администрации Кемеровской области стала возможной реализация столь масштабного проекта с использованием механизмов частно-государственного партнерства (ЧГП). Степень такого партнерства иллюстрируют следующие цифры. Размер инвестиций за 2007–2008 годы составил 4,53 млрд рублей. Из них федеральный бюджет выделил 683 млн руб. (15%), областной бюджет — 751 млн руб. (17%), а частные инвестиции (заказчиков-застройщиков) составили 3,1 млрд руб. (68%). Как подчеркнул президент АСО «Промстрой» Борис Горобцов, «без такого партнерства со стороны областного и федерального бюджетов о строительстве подобного проекта не могло быть и речи». Бориса Горобцова поддержал и главный архитектор Кемеровской области Николай Марков: «На сегодняшний день поднять на ноги новый город, новый населенный пункт со всеми коммуникациями, с дорогами и подъездными путями, социальной инфраструктурой просто нереально. И тут вопрос не столько в деньгах, сколько в согласованиях, в ускорении темпов строительных работ, которых не будет без партнерства».

Летом 2007 года проекту «Город-спутник Кемерова Лесная поляна» был присвоен статус экспериментального инвестиционного проекта комплексного освоения территории (Постановление правительства РФ № 265 от 5 мая 2007 года), на примере которого должны как раз отрабатываться механизмы ЧГП. Вице-премьер правительства РФ Александр Жуков сказал на открытии города-спутника: «На таких примерах мы должны пропагандировать, чтобы у нас строились подобные города в других регионах. Также это убеждает нас в том, что мы должны дальше идти этим путем — больше денег предусматривать в федеральном бюджете на помощь в строительстве дорог к этим поселкам, инженерной инфраструктуры».

Поскольку опыта реализации таких масштабных малоэтажных проектов в России к тому времени не было, к проектированию были привлечены канадские специалисты. Это позволило разработать оптимальную концепцию, учитывающую как российский менталитет, так и передовые принципы городского планирования. Приступая к строительству весной 2007 года, во главу угла поставили принцип: строить как можно качественнее, с использованием современных материалов и технологий, а также с учетом вопросов последующей эксплуатации. Ведь ни для кого не секрет, что эксплуатационные расходы в загородном жилье имеют решающее значение.

3 октября 2008 года, открывая первый квартал города-спутника и вручая ключи 400 новоселам, Первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов и вице-премьер Александр Жуков отметили, что Лесная поляна является одним из продуманных проектов среди всех 22 экспериментальных инвестиционных площадок Российской Федерации. Достойным примером частно-государственного партнерства назвал проект Игорь Шувалов.

Инфраструктура имеет значение

Ставка была сделана на предложение разных типов и форматов жилья. Каждая семья или человек могут выбрать себе жилье в зависимости от своих доходов, потребностей или образа жизни. С маркетинговой точки зрения это снижает риски продаж.

В Лесной поляне представлена обширная линейка жилья — от небольших квартир до просторных коттеджей. Разнообразие застройки формирует линейку стоимости жилья. «Чем больше плотность строительства (к примеру, квартиры, таунхаусы), тем затраты на инфраструктуру (коммунальные сети, парки, спортивные и детские площадки и т. д.) на квадратный метр меньше. Если плотность невелика (например, индивидуальные дома — дуплексы, коттеджи), то ситуация со стоимостью обратная», — отмечает Борис Горобцов. Тем не менее пользоваться инфраструктурой все жители могут одинаково. Таким образом формируется равномерная социальная среда. Кстати, Александр Жуков оценил такой подход: «Мне кажется, что за такими проектами — будущее. Все продумано в комплексе до мельчайших деталей: жилье для людей с разным уровнем доходов, семейный центр, общеврачебная практика, школа с бассейном, прекрасная транспортная связь с городом». Из 400 семей, которые приобрели жилье в 2008 году, 176 — это молодые семьи (до 35 лет), получившие жилье по льготной областной программе (беспроцентный кредит сроком на 20 лет без первоначального взноса). В 2009 году льготные займы на приобретение жилья уже получили 128 молодых семей. Всего до конца года в Лесной поляне приобретут жилье 300 семей.

Общая доля молодых семей в первой очереди застройки составляет более 90% (это те, кто получил жилье по социальным программам, и те, кто приобрели его на рынке). По сути Лесная поляна — это город молодых. В дальнейшем, по мере рождения детей и увеличения размеров семей, молодым семьям потребуется более просторное жилье, что в конечном итоге будет обеспечивать устойчивый спрос уже на индивидуальные дома. Еще одна основная особенность строительства города-спутника Лесная поляна в том, что сразу создается социальная инфраструктура. Например, в сфере образования это единая Школа-комплекс, которая объединит образовательные учреждения для детей в возрасте от года до 18 лет. Детские сады и школы города-спутника будут обеспечены самым современным оборудованием и информационными технологиями, а преподаватели — новыми учебными материалами и методиками преподавания. В соответствии с долгосрочной концепцией развития здравоохранения в Лесной поляне создается развитая система общих врачебных практик и современный диагностический центр.

Более 60% территории отводятся под спортивно-рекреационные площадки, на которых размещаются как естественно-природные участки (леса, ручьи, озера), так и современные спортивные объекты для летних и зимних видов спорта. Например, зимой 2008 года был открыт спортивно-оздоровительный парк «СпортГрад на Лесной поляне» с пунктом проката, кафе, катком, освещенными и озвученными трассами для лыжных гонок. Здесь уже прошли два ежегодных старта «Лыжни России».

В ожидании инвесторов и жильцов

Благодаря совместной работе федеральных органов власти, администрации Кемеровской области, девелопера проекта (компании «Промстрой») в проекты Лесной поляны удалось привлечь миллиарды рублей государственных и частных инвестиций. Все основные объекты города-спутника были завершены до кризиса: подведены внешние магистральные инженерные сети, пущена в эксплуатацию первая очередь скоростной автомагистрали, построен детский центр, общая врачебная практика, магазин, все необходимые объекты социального обслуживания. Также был выигран ряд конкурсов, которые позволяют и в дальнейшем рассчитывать на федеральную поддержку как по финансированию строительства второй очереди дороги, так и по строительству социальных объектов. К сентябрю в Лесной поляне планируется сдать цифровую школу на 432 учащихся, а в октябре намечено открытие детского сада на 220 мест.

Город-спутник Лесная поляна в перспективе будет насчитывать около 30 тысяч человек, поэтому очень важно обеспечить его устойчивое социально-экономическое развитие. С этой целью совместно с администрацией Кемеровской области и города Кемерова девелопером проекта был создан Фонд развития территории «Лесная поляна», который обеспечил разработку основных документов стратегического развития Лесной поляны. «Лесная поляна, — отмечает Борис Горобцов, — это проект не на год и не на пять или семь лет. Это очень большой комплексный модуль, которому и мы как застройщик, и администрация Кемеровской области будет уделять внимание очень долгое время». Эксперт Алексей Боков подчеркивает: «Мода на загородное жилье постоянно возрастает. В Кузбассе еще нет такого бума, как в Москве, но люди начинают понимать, что загородное жилье привносит много плюсов в их суетливую городскую жизнь. Однако необходимо разграничить загородное жилье перестроечного типа и современное — речь идет о принципиальном различии между домиком на летний садово-ягодный период и домом вблизи города на каждый день. Скоро придет понимание, что от суеты на даче не скроешься, поэтому варианты городов-спутников во многом — решение проблемы».

«Надо отметить, что проект города-спутника Лесная поляна по сути является флагманом развития комплексного малоэтажного строительства в России, — утверждает Борис Горобцов. — Уже сейчас Федеральным фондом развития жилищного строительства РФ готовятся сотни земельных участков, которые будут направляться под комплексную малоэтажную застройку. Строительство на них будет вестись с учетом принципов и моделей, заложенных в экспериментальном проекте «Лесная поляна».