Новосибирские торговые центры находятся в ожидании традиционного снижения летней покупательской активности. Многие из них готовы к дальнейшему уменьшению арендных ставок и расширению степени взаимовыгодного сотрудничества со своими арендаторами.
Летний дисконт
Несмотря на то что большинство новосибирских торговых центров в конце прошлого года было вынуждено пойти на снижение арендных ставок на 30–40%, стабилизации цен на этом рынке до сих пор не произошло. Впереди лето — период традиционного спада покупательской активности. И управляющие компании торговых центров готовятся к дальнейшему падению своей рентабельности. «Думаю, тенденция снижения арендных ставок летом продолжится. Какую-то стабилизацию мы ожидаем лишь осенью», — считает директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина.
Учитывая скорое вхождение в мертвый сезон, некоторые торговые центры, для того чтобы сохранить высокий уровень заполняемости (до 80% и более), еще в начале весны начали переговоры с арендаторами на установление летней таксы на свои площади. «В отличие от большинства новосибирских торговых центров в конце года мы не пошли на пересмотр арендных ставок, а сделали это в начале весны. Но при этом сразу проговорили с арендаторами, что это летнее снижение цен, и с началом осени стоимость аренды будет пересмотрена, — рассказывает директор ООО «Калина» (управляет ТРК «Калина центр») Дмитрий Липский. — Причем снижение цен мы провели таким образом, чтобы убытки в равной степени были распределены между управляющей компанией и арендаторами. Ведь то, что на рынке произошло падение платежеспособного спроса, — это не вина торговых центров, впрочем, в этом не виноваты и арендаторы».
«Мы видим, что торговые комплексы готовы к снижению арендных ставок, поскольку заинтересованы в удержании своих основных арендаторов. Так, для нашей компании в среднем снижение ценника за аренду площадей в ТЦ в этом году составило 20%. Причем торговые центры, руководство которыми осуществляется на федеральном уровне, более гибкие в вопросах снижения арендных ставок», — рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Аскания» Элина Пыхалова.
Как тенденцию можно отметить повышение активности арендаторов: многие из них пытаются поменять ТЦ или закрыть точки в ТЦ из-за невысокого покупательского трафика. «Действительно, тенденция оттока арендаторов из бизнес- и торговых центров есть, — комментирует управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC, Москва) Дмитрий Золин. — Собственники ищут более выгодные условия, и это оправдано, поскольку экономическая ситуация вынуждает многих оптимизировать свои затраты либо же вообще закрывать свой бизнес. Однако сегодня процесс снижения арендных ставок замедлился, цены стабилизировались. Идти на больший дисконт собственники пока не готовы по психологическим причинам. Сейчас наблюдается некоторое улучшение экономической ситуации. К тому же прошла предновогодняя паника, когда арендаторы массово съезжали, требовали скидок и искали лучшие варианты».
Интересно, что менеджмент большинства опрошенных «КС» торговых центров не готов разглашать степень падения арендных ставок, даже в процентном отношении. «Я бы с удовольствием узнал реальные арендные ставки в других торговых центрах города, но сделать это затруднительно. Поэтому и мы не раскрываем степени падения цены своей аренды — не хотим, чтобы в этом вопросе рынок ориентировался на нас», — объясняет Дмитрий Липский. «Не буду называть точных цифр, но могу сказать, что в отношении некоторых арендаторов мы вынуждены были пойти на незначительную скидку по аренде», — туманно прокомментировал директор по развитию ЗАО «УК «Успех» (управляет ТРК «Ройял Парк») Валерий Семибратов, подчеркнув что заполняемость ТРК сегодня равна 100%.
Войти в положение
Эксперты уверены: чтобы в ситуации кризиса удержать арендаторов и привлечь новых, управляющим компаниям торговых центров мало реагировать на пожелания своих арендаторов о стоимости арендных ставок. «Более плотная работа с арендаторами, знание реального положения их бизнеса, прямой диалог с ними позволяют добиться успеха в удержании. Позиция игнорирования реального положения дел ни к чему хорошему не приведет. Сейчас рынок перестроился от рынка девелопера к рынку арендатора, и именно арендатор диктует условия. Лучше иметь хоть какие-то платежи, чем пустующие площади, — говорит господин Золин. — Помимо снижения ставок, можно использовать зачет обеспечительных платежей, переход на банковскую гарантию, на смешанную систему платежей: фиксированная часть + процент от оборота».
По его мнению, необходимо проводить программы стимулирования арендаторов, помогать им развивать свой бизнес. Например, если в торговом центре есть оператор питания или инфраструктурные арендаторы, то следует привлекать внутреннюю аудиторию объекта, проводить акции. В бизнес-центрах можно активно развивать внутреннюю бизнес-среду, стимулируя арендаторов взаимодействовать друг с другом.
Как рассказала «КС» директор УК «ООО «ТВК» (управляет примерно 50% помещений ТЦ «Европа») Елена Шашкова, кроме скидки в 30–40%, управляющая компания взяла на себя оплату примерно половины стоимости рекламных затрат своих арендаторов. А управленцы ТРЦ «Континент» дают своим арендаторам бесплатные советы по рекламе и маркетингу. «Советуем, как повысить узнаваемость того или иного магазина, какие товары следует добавить в ассортимент. Помогаем и по рекламе. Так, отдел рекламы ТРЦ для ряда арендаторов разрабатывает рекламные кампании. Ведь нередко владельцем того или иного салона является индивидуальный предприниматель, у которого нет в штате специалиста по рекламе. Мы же совершенно бесплатно готовы оказать ему подобную услугу», — рассказывает Наталья Патрина.
«Для того чтобы поток не снижался, мы проводим рекламные акции, различные праздники на территории и внутри торгового центра, то есть активно даем о себе знать. Бесплатно размещаем информацию об арендаторах на своем веб-сайте», — делится политикой с арендаторами директор ООО «Гранит» Евгений Якуба.
«Крупные торговые комплексы, например, «Мега» и «Ройял Парк», постоянно организовывают различные фэшн-мероприятия и праздники. Как правило, такие события сопровождаются раздачей флаеров, призами и конкурсами для покупателей. Все это оказывает положительный эффект на покупательский трафик. Другой пример — радио внутри ТЦ», — отмечает Элина Пыхалова.
Впрочем, похоже, сами арендаторы не слишком высоко оценивают уровень работы управляющих компаний в большинстве новосибирских торговых центров. «Идеальных торговых центров в Новосибирске нет, — говорит руководитель компании, представляющей в Сибири марки Colin’s и Alfred Muller, Иван Сметанников. — Конечно, на рынке есть свои лидеры — «Мега», «Ройял Парк», «Сибирский молл». Но надо понимать, что управление ТЦ — это не только работа персонала, обслуживающего центр, и не только реклама, принципиален момент качества брокериджа (подбора арендаторов). И проблема в том, что в Новосибирске острый дефицит профессионалов в сфере ритейла и управления торговых центров. Мы видим, что многие идеи по управлению торговой недвижимостью — это интуитивный поиск, а не системные решения. Пожалуй, единственный центр, который применяет системные технологии, — это «Мега». Тем не менее и этот торговый центр ощутил отток арендаторов».
«Проблема большинства наших торговых центров — отсутствие грамотного руководства. Есть владельцы торговых комплексов более вменяемые, а есть менее вменяемые, но и у тех, и у других, как правило, работает непрофессиональный менеджмент, — говорит владелец «Галереи подарков D’A.R.» Сергей Доброневский. — Складывается впечатление, что строители-девелоперы считают вложения в управление торговым центром деньгами, выброшенными на ветер. Никто должным образом этим не занимается. Иногда хочется спросить у хозяев торговых комплексов: «А вы чего хотите? Якорные арендаторы от вас ушли, покупательский поток сократился, платежеспособный спрос уменьшился… А в ответ ничего — только желание сохранить докризисные цены на аренду».
По мнению директора TS Consulting Татьяны Аржаевой, новосибирским торговым центрам есть куда развиваться: «Для большинства ТЦ сегодня характерна проблема с навигацией. Покупателю при отсутствии указателей о месторасположении тех или иных магазинов приходится тратить свое драгоценное время на поиски нужных и на изучение того, где что находится. В частности, эта проблема характерна для «Сибирского молла». Помню, на первом этаже этого ТЦ была табличка с перечнем арендаторов третьего этажа. Замечательно. А где информация о том, кто сидит на втором и первом этажах?»
Эксперты уверены, у большинства торговых центров еще есть большой запас прочности по уступкам по цене аренды. По информации «КС», сегодня себестоимость содержания одного квадратного метра в торговом центре в среднем составляет 250 рублей. При этом минимальная цена аренды в новосибирских ТЦ — 600 рублей за 1 кв. м, а средняя — около 2 тыс. рублей.
«Мы не прогнозируем ситуации масштабного ухода арендаторов из ТЦ. Просто если раньше объекты сразу заполнялись арендаторами, то сейчас такого не происходит. Собственникам нужно правильно выстраивать свою ценовую политику. С рынка уйдут слабые игроки, но останутся те, кто изначально правильно планировал свою концепцию и управление, а также те, кто смог перестроиться в условиях сегодняшней ситуации», — уверен Дмитрий Золин из LCMC.