I квартал 2009 года стал временем падения темпов строительства во всех регионах СФО. По мнению большинства опрошенных «КС» экспертов, как минимум до осени стабилизации ожидать не стоит. Все больше строительных компаний оказываются в состоянии процедуры банкротства. Не спасают рынок и усилия федеральных и региональных властей по поддержке строительной отрасли. Она или носит точечный характер, или уж совсем виртуальна.
Омская область
По данным министерства строительства и ЖКХ Омской области, в I квартале 2009 года в Прииртышье было введено 50,7 тыс. кв. м жилья — на 80% меньше, чем было сдано в I квартале прошлого года. Это самое сильное падение на территории СФО. По данным Омскстата, за три месяца текущего года в Омской области объем работ и услуг в сфере строительства составил 3,95 млрд рублей, что на 45,7% ниже, чем за первые три месяца 2008 года. Такие результаты — следствие «заморозки» возведения жилых объектов: из 84 возводимых домов в Омской области с начала 2009 года работы были остановлены на 66 многоэтажках, 18 из которых считаются наиболее проблемными.
В настоящее время в различных судебных инстанциях рассматривается целый ряд исков о признании банкротами строительных организаций Прииртышья, среди которых — крупнейшие застройщики, подрядные компании и строительные производства: ЗАО «СК «КОНТО», ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», ООО «СПЭК», ЗАО «БРИККЕР КЕРАМИКА», ООО «СК «Сибстрой-2000», ООО «Стройматериалы-99», ООО «СМУ-1 «Партнер Сервис Плюс» и другие. Участники рынка не исключают, что в процессе банкротства компании могут исчезнуть с рынка.
Как отметил глава министерства строительства и ЖКХ Омской области Валерий Бойко, сейчас все объекты, возводимые с участием средств дольщиков, разделены на три группы по степени сложности ситуации: дома, строительство которых приостановлено; дома строящиеся, но с нарушением сроков ввода в эксплуатацию; дома, строящиеся низкими темпами, сроки ввода которых еще не нарушены.
Наибольшие срывы сроков ввода жилых домов в эксплуатацию допускают пять компаний-застройщиков; особые нарекания вызывает компания «ОмскСтрой-2001». Как сообщили в минстрое Омской области, незавершенные объекты «ОмскСтроя-2001» в настоящее время переданы НПО «Мостовик» для завершения строительства.
Для застройщиков, которые возьмутся за «разморозку» других проблемных объектов, в правительстве Омской области предусматриваются меры по компенсации затрат, одной из которых станет предоставление земельных участков под будущее строительство. Кроме того, на эти цели из областного бюджета намерены выделить 70 млн рублей.
По оценкам специалистов, сейчас на рынке новостроек наметилось оживление, однако в I квартале многие застройщики еле-еле сводили концы с концами из-за отсутствия продаж. Например, в компании «Стройстар Инвест» сообщили, что в этом году не продали ни одной квартиры. На рынке идет настоящая охота за живыми деньгами. Для того чтобы удержаться на плаву, застройщики Омска собираются участвовать в программе капремонта жилья, на которую из федерального бюджета планировалось выделить порядка 2 млрд руб.
«Еще в прошлом году участвовать в капремонте нам было неинтересно, потому что работы на своих объектах хватало, да и объемы предлагались небольшие. Сегодня ситуация кардинально поменялась: кризис оставил строителей без работы. Чтобы пережить трудные времена, мы готовы использовать любую возможность и браться практически за любое предложение. Важно, что участникам капремонта платят живые деньги, а они нужны нам сегодня как никогда», — поделился с «КС» планами генеральный директор строительной компании «КСМ «Сибирский железобетон» Михаил Ольшанский.
По словам господина Ольшанского, в ближайшем будущем наибольшие перспективы он видит в развитии сегмента индивидуального жилищного строительства в экономформате. Несмотря на кризис, «КСМ «Сибирский железобетон» не отказался от реализации проекта города-спутника на 4,5 тыс. малоэтажных домов. Сейчас работа находится на стадии проектирования, а летом застройщик рассчитывает представить результаты на заседании градостроительного совета Омской области.
Всего в 2009 году в Омске планируется возвести порядка 350 тыс. кв. м жилых площадей, в основном за счет «разморозки» проблемных объектов и строительства индивидуального малоэтажного жилья.
Новосибирская область
В Новосибирской области по итогам первых трех месяцев 2009 года было сдано в эксплуатацию 145 тыс. кв. м жилья, что соответствует 54,1% уровня того же периода 2008 года. По данным вице-губернатора Новосибирской области Владимира Анисимова, общая площадь жилых объектов, на которых ведется интенсивное строительство, составляет 1,88 млн кв. м в Новосибирске и еще порядка 300 тыс. кв. м — в районах области. Общее количество таких домов — более 200.
Между тем, по данным областного департамента строительства и ЖКХ, на 1 апреля 2009 года «замороженное» строительство жилья в Новосибирской области достигло 1,4 млн кв. м, что соответствует примерно 41,8% всех жилых строек. «Общая задельная площадь жилых домов в Новосибирской области составляет 3,35 млн кв. м. В столице региона сейчас в стадии строительства находится 334 многоквартирных жилых дома, а на территории других муниципальных образований области возводится 75 объектов», — констатирует Владимир Анисимов. На 160 объектах Новосибирской области общей площадью будущего жилья 1,4 млн кв. м строительно-монтажные работы приостановлены.
Власти отмечают и существенное снижение производства стройматериалов в январе–марте текущего года. Объем производства стеновых материалов упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 37%, цемента — на 35%, сборного железобетона — на 44%, а панелей крупнопанельного домостроения — на 12%. В целом показатели снижения производства на крупнейших предприятиях стройматериалов региона колеблются от 6% до 50%.
Сейчас главные усилия региональные власти сосредоточили на стимулировании покупательского спроса на жилье. Согласно анализу обладминистрации, количество жителей региона, способных купить жилье, воспользовавшись ипотечным кредитом, составляет в Новосибирской области около 70 тыс. человек. Так, обладминистрация приняла решение о дополнительных мерах стимулирования рынка жилья в регионе, в том числе и об увеличении размера ипотечного кредита, по которому для граждан полагается поддержка региона. Так, любой житель региона, взявший кредит в любом банке, работающем в Новосибирской области, получил право на господдержку в виде погашения в течение семи лет двух третей процентной ставки рефинансирования Центробанка. При этом величина кредита не должна была превышать 1,8 млн рублей, а жилье обязательно должно быть построено в 2008–2009 годах.
Однако сами застройщики никаких реальных позитивных перемен на рынке не видят. Несмотря на то что в феврале–марте власти одобрили 15 компаний, которые могут претендовать на получение региональной господдержки (общая сумма гарантий — 1 млрд рублей) для завершения строительства жилых домов высокой степени готовности, никто из них реальных денег не увидел. И лишь одна компания — «Сибирь-Развитие» — получила документ обладминистрации, дающий право превратить доверие властей в реальные банковские кредиты.
Застройщики продолжают ждать обещанной помощи. «Все надежды — на госгарантии, на поддержку властей. Но пока все в стадии каких-то подготовок. Реальной помощи нет», — сетует заместитель генерального директора ЗАО «СК «Эверест-Н» Ирина Суслова. Этой компании власти обещали оказать помощь в размере 58 млн рублей. «Мы отдали все необходимые документы на получение госгарантий в областную администрацию. Ждем ответа со дня на день», — вторит коллеге директор по маркетингу ООО «УНИКОН» (сумма обещанной помощи — 90 млн рублей) Ольга Гребнева.
«Ситуация на строительном рынке стала еще хуже, чем в конце прошлого года. Увеличивается количество «замороженных» строек, сокращаются объемы ввода жилья. Никаких позитивных тенденций на рынке я не вижу. Конечно, нельзя сказать, что рынок встал, но то, что он скукожился донельзя, — это факт», — отмечает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков.
«Ожидать скорой стабилизации на строительном рынке не стоит. Люди с покупкой квартир не торопятся. У кого-то в кризис нет денег — мечта купить квартиру стала неосуществимой. А те, у кого деньги есть, ждут дальнейшего падения цен. Ушла с рынка и категория людей, которые зарабатывали, инвестируя в жилье, — а ведь их доля была не менее 15%. Кроме того, впереди лето — сезон, когда традиционно происходит спад инвестиционной активности на строительном рынке. Думаю, положительный результат может дать рынку только осень», — считает генеральный директор ООО «Союз-10» Александр Михайлов.
Как результат, в последние месяцы на новосибирском строительном рынке стали множиться случаи банкротств. Так, в середине февраля в арбитражный суд с заявлением о собственном банкротстве обратилась компания «Корел». По данным проектной декларации компании, общая кредиторская задолженность «Корела» на 1 октября 2008 года составляла 175,3 млн руб. при собственных средствах в 49,9 млн руб. А на этой неделе процедура наблюдения была введена на ООО «БКП–7». В начале года «КС» уже писал о том, что данная строительная компания получила предписание о временном запрете на регистрацию договоров долевого участия в УФРС по Новосибирской области. Эта мера была беспрецедентной для новосибирского строительного рынка.
Практически на каждую крупную строительную компанию поданы иски в арбитражный суд, и нередко по статье «О несостоятельности». Так, непростая ситуация у «СУ-9». В мае арбитражный суд области рассмотрит два иска Сибирского банка Сбербанка РФ о взыскании задолженности с ОАО «СУ-9» и других компаний группы. В первом иске банк требует погасить 3,18 млн руб. задолженности по кредиту (общая сумма займа — 5,9 млн руб., плановое погашение — 28 января 2009 года), во втором — погасить 2,73 млн руб. задолженности по другому кредиту (общая сумма — 30 млн руб., погашение — 25 июня 2009 года). По данным отчетности «СУ-9» за III квартал 2008 года, общая кредиторская задолженность компании — 246,9 млн руб., в том числе по восьми текущим кредитам Сбербанка — 162,95 млн руб. Кроме этого, 25 марта прокуратура Новосибирской области признала недействительными результаты конкурса на строительство первой очереди нового корпуса (55 000 кв. м, более 4 млрд руб.) Новосибирского госуниверситета (НГУ), так как компания-победитель — «СУ-9» — не внесла обязательный залог в размере 200 млн руб.
Тем не менее не у всех строительных компаний ситуация критическая. Так, генеральный директор «ДИСКУС-плюс» (один из лидеров панельного домостроения) Алексей Джулай заявил КС», что в I квартале его компания не сократила темпы монтажных работ: «Мы работаем круглосуточно и без выходных. Никакого снижения темпов работ у нас не произошло. Да, продажи упали серьезно, до 40%, но ведь на столько же упала и стоимость стройматериалов. Поэтому, в очередной раз поборовшись с издержками, мы сумели при падении сбыта сохранить уровень монтажа».
«Более или менее хорошо (относительно других компаний) сегодня чувствуют себя застройщики, осуществляющие комплексную застройку крупных строительных площадок. Таким компаниям проще искать финансирование, да и доверие покупателей к ним существенно выше», — констатирует руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов. По его оценке, в 2009 году в Новосибирске будет введено в эксплуатацию не более 500 тыс. кв. м жилья, что вдвое меньше уровня 2008 года.
Красноярский край
Чуть лучше новосибирских строителей поработали в I квартале их красноярские коллеги. Здесь результат составил 106,7 тыс. кв. м, что соответствует 71,3% уровня I квартала 2008 года. По данным краевой администрации, из-за снижения спроса падение объемов производства в строительной отрасли составило 38,3% по отношению к первым трем месяцам 2008 года. Выпуск основных строительных материалов сократился в полтора раза. По данным Красноярскстата, за первые три месяца 2009 года в крае произведено на 52,7% меньше кирпичей. Производство цемента снизилось на 44,5%, железобетонных конструкций — на 54,1%.
Власти надеются, что по итогам 2009 года в регионе будет построено не менее 700–750 тыс. кв. м жилья (в 2008 году — 1,1 млн кв. м).
Кемеровская область
По предварительным данным, в Кузбассе в I квартале 2009 года введено в строй 236,7 тыс. кв. м жилья, — сообщил «КС» заместитель губернатора Кемеровской области по строительству Евгений Буймов, и это на 5,6% выше соответствующего показателя прошлого года. 3 тыс. семей приобрели жилье в новых домах. При этом 38,4% всего построенного жилья составили индивидуальные дома (90,9 тыс. кв. м), в которые переехали 1010 семей.
Как подчеркнул начальник областного департамента строительства Алексей Симонов, до конца 2009 года в регионе планируется сохранить набранные темпы строительства жилья и ввести в строй более 1 млн кв. м жилья. Начальник департамента отметил, что во II квартале 2009 года Кузбасс планирует сдать в эксплуатацию более 280 тыс. кв. м, при этом территориям необходимо уделить особое внимание подготовке площадок под комплексную застройку, устройству инженерных сетей, разработке проектной документации. Как отметил глава Новокузнецка Сергей Мартин, «в Новокузнецке создан хороший задел — 350 тысяч «квадратов» жилья. В принципе, если бы финансово-экономические условия были иными, мы спокойно могли бы завершить строительство. Решением коллегии городу установлен план в 235 тыс. кв. м — мы его спокойно можем выполнить, даже больше».
По словам чиновника, чтобы реально вводились дома, необходимо соблюдение нескольких условий. Во-первых, кредитование. Но пока банки кредитуют на невыгодных условиях: кредиты очень дорогие, короткие, обязательно залоговые, с большим дисконтом. Во-вторых, стоимость строящегося жилья. «Есть деньги по программе ГУРШ (государственное учреждение по вопросам реорганизации и ликвидации нерентабельных шахт и разрезов. — «КС») — мы получим больше 600 млн рублей. Кроме того, губернатор оплатил жилье молодым — это почти три оплаченных дома; это ветхое жилье, на переселение из которого выделяется больше 200 млн рублей. Всего в нашем городе почти миллиард рублей будет направлен на строительство», — говорит господин Мартин.
Проблемы с коммерческой и девелоперской деятельностью подвигли в феврале 2009 года подписать соглашение между администрацией Кемеровской области и компанией «Южкузбасстрой». По этому соглашению область выкупает у строителей 89 квартир в новом доме на общую сумму 210,5 млн рублей. Рассчитаться за них областная администрация планирует до апреля 2009 года. Как сообщил Аман Тулеев, все эти квартиры приобретаются в государственную собственность, после чего муниципалитет будет сдавать их в аренду молодым семьям (до 35 лет) по договорам коммерческого найма. Среди квартиросъемщиков будут студенческие семьи и молодые семьи врачей, учителей, милиционеров, шахтеров, строителей, металлургов и др. — то есть те, кто вносит достойный вклад в социально-экономическое развитие Кузбасса.
«Мы сейчас продаем построенные квартиры с 20-процентным дисконтом, — говорит директор ООО «Кемеровогражданстрой-Недвижимость» (занимается продажей квартир СК «Кемеровогражданстрой») Вячеслав Долгих. — Я думаю, что и другие застройщики скоро дрогнут, — но не оттого, что дешевле стало строить, а для того, чтобы сохраниться, чтобы иметь хоть какие-то оборотные средства. И в этой ситуации неопределенности «замораживаются» новые проекты — идет только завершение тех, которые уже находятся в высокой степени готовности. А то, что на начальной стадии, пока дальше никто не решается строить, потому что неизвестно, когда появится платежеспособный спрос на это жилье».
«В нынешних условиях, пока правительство РФ и банки не определятся с денежной политикой, застройщики не рискуют начинать строительство, — отмечает генеральный директор ООО «Финансы. Бизнес. Консалтинг» Владимир Сердюк. — До тех пор, пока не появится нормальный платежеспособный спрос, большинство строителей либо приостановили свои работы, либо доделывают старые проекты, либо продолжают финансирование и строительство методом бартера и какими-то еще рывкообразными финансовыми вливаниями. Год назад человек мог покупать квартиру в ипотеку на вторичном рынке, а продавец этой квартиры мог вкладывать полученные средства в новостройку. При нынешней позиции банков даже такое опосредованное влияние ипотечных средств на строительство просто невозможно».
Большинство девелоперских проектов в Кузбассе находится в законсервированном состоянии — и бизнес-центр «Маяк-плаза», проект «Кемеровопромстроя», и ТРК «Сити-молл» в Новокузнецке от «Южкузбасстроя». Исключение составляет проект «Многофункциональных центров». По сведениям компании, ООО «Многофункциональные центры» планирует завершить строительство торгово-развлекательного центра в Кемерове стоимостью $44 млн в конце июля текущего года. В настоящее время готовность объекта составляет более 60%, освоено 650 млн рублей. Достигнуты договоренности с основными якорными арендаторами, в частности, с ООО «Планета развлечений».
Алтайский край
Безусловным лидером по темпам ввода жилья в I квартале 2009 года стал Алтайский край. Строители сдали 159,9 тыс. кв. м (доля Барнаула — более 71%), что на 12,6% выше уровня аналогичного периода 2008 года. «В прошлом году мы обеспечили рост объемов жилищного строительства — правда, небольшой: около 5% к уровню 2007-го. В I квартале этого года мы удержали ситуацию под контролем», — отмечает губернатор Алтайского края Александр Карлин. Причем по Барнаулу рост составил 26,3%.
В то же время индекс физического объема строительных работ в Алтайском крае, выполненных в I квартале, составил лишь 46,1% к январю–марту 2008 года. В январе–феврале 2009-го этот индекс составлял 44,7%, в январе — 65,8%.