Сила в инерции

2008 год стал для Новосибирска рекордным по объему введенного в эксплуатацию жилья — 1,026 млн кв. м, сколько и обещали чиновники муниципалитета. Как и в прошлые годы, в пятерку лидеров рынка вошли «Энергомонтаж», «Сибирь-Развитие» и «ДИСКУС плюс». «Сибирь-Развитие» утратила прошлогодний статус лидера в рейтинге, уступив «Энергомонтажу». Однако областные власти не смогли получить от отрасли запланированные 1,4 млн кв. м жилья, приняв в эксплуатацию только 1,33 млн кв. м. В текущем же году, по мнению экспертов, уровень сдачи будет как минимум на 30% скромнее 2008 года.

«Строительный комплекс Новосибирска в тяжелом 2008 году поставил несколько рекордов. Предъявлено и принято в эксплуатацию 2,05 млн кв. м объектов социального, промышленного и жилого назначения. Из них 1,023 млн кв. м — площади социально-производственного назначения (рост по сравнению с 2007 годом составил 102%) и 1,026 млн кв. м (99 домов) — жилье (в 2007 году было принято 918,4 тыс. кв. м. — «КС»). В том числе капитальное строительство — 846 тыс. кв. м, индивидуальное строительство — 166,6 тыс. кв. м и малоэтажное строительство — 10 тыс. кв. м. Порядка 31% всего жилья сдано «под ключ», — отрапортовал начальник управления архитектурно-строительной инспекции Анатолий Мотыга на заседании президиума мэрии Новосибирска, посвященном итогам работы строительной отрасли в минувшем году.

«За этими результатами стоит большая системная работа. Мы же не за рекордами гнались. Мы просто в рамках наших возможностей координировали работу с тем, чтобы создать систему взаимодействия. И результатом является следующее: три года подряд мы сдаем более 2 млн кв. м полезных площадей. Что же касается сдачи 1 млн кв. м в 2008 году, это очень достойный показатель. Думаю, ни Омск, ни Красноярск не выйдут за пределы 730 тыс. кв. м, хотя и брали обязательства построить более 900 тыс. кв. м (муниципалитеты этих городов еще не озвучили цифры по сдаче жилья. В Кузбассе в 2008 году в строй введено 1,064 млн кв. м жилья, что на 5% больше показателей 2007 года. — «КС»)», — подытожил мэр города Владимир Городецкий.

Всего же в Новосибирской области в 2008 году было построено более 1,33 млн кв. м жилья, что на 100 тыс. кв. м превышает аналогичную цифру по итогам 2007 года. Доля индивидуального строительства в области составила 420 тыс. кв. м — на 12% больше, чем в 2007 году. Лучших относительных показателей добился наукоград Кольцово: на каждого жителя поселка было построено 1,4 кв. м жилья.

Безусловным лидером строительного рынка стало ООО «Энергомонтаж», сдавшее в эксплуатацию 112,7 тыс. кв. м (восемь домов). По итогам 2007 года эта компания занимала третье место с результатом 34,1 тыс. кв. м (три дома). «Все, что планировали построить в 2008 году, — построили», — заявил «КС» генеральный директор ООО «Энергомонтаж» Леонид Сидоренко. Причем, по словам господина Мотыги, если бы не разразившийся экономический кризис, рекорд «Энергомонтажа» был бы дополнен еще тремя домами: «Они готовы. Не хватило какой-то мелочи в отделке».

А вот ООО «Компания «Сибирь-Развитие» ухудшило свои позиции в табеле чемпионов по сравнению с 2007 годом, когда оно занимало первую строчку. Серебряный призер построил 95,4 тыс. кв. м (девять домов), что, впрочем, на 15 тыс. кв. м больше, чем в 2007 году (семь домов).

ООО «МЖК «Энергетик» заняло третье место с результатом в 57 тыс. кв. м (четыре дома). В предыдущем году эта компания была лишь на шестом месте (27 тыс. кв. м, три дома).

ООО «ДИСКУС плюс» опустилось со второго места в 2007 году (48,6 тыс. кв. м, шесть домов) на четвертое в 2008-м (51,7 тыс. кв. м, четыре дома). «Я не гонюсь за рекордами — не вижу в этом большой нужды. Ведь у меня смонтированы и не сданы еще 98 тыс. кв. м. Я просто посчитал, что лучше эти дома оставить на потом. Тем более что сдача жилья перед Новым годом — процесс дорогостоящий: тяжеловато в это время уговорить строителей на подвиги», — говорит генеральный директор ООО «ДИСКУС плюс» Алексей Джулай.
Замыкает пятерку лидеров ООО «УНИКОН», сдавшее по итогам года в эксплуатацию 50,6 тыс. кв. м (три дома). Это при том, что в 2007 году компания находилась лишь на 14 месте с результатом 12,2 тыс. кв. м (один дом). «Этот год в целом был успешен для нас. Все объекты, которые были запланированы, мы сдали в полном объеме. Причем ситуация сложилась так, что мы успели закончить строительство, подготовить дома к сдаче и продать большую часть квартир до начала экономического кризиса», — комментирует «КС» директор по маркетингу СК «УНИКОН» Ольга Гребнева.

Но у строительных рекордов-2008 есть и обратная сторона: впервые за несколько лет застройщики столкнулись с трудностями сбыта сданных «квадратов». Так, у «Энергомонтажа» в принятых в эксплуатацию домах непроданными остаются порядка 400 квартир. «Пока на уровне Федерации не решится вопрос об ипотечном кредитовании, число свободных квартир будет только возрастать. Ведь большая часть наших покупателей были ипотечниками. Федеральные же программы в помощь строителям, которые анонсирует правительство, отрасль не оживят. На эти средства можно купить лишь считанные проценты свободных квартир в новостройках», — убежден Леонид Сидоренко.

Тем не менее на рынке есть строительные компании, которым до сих пор удается продавать большую часть квартир еще на уровне фундамента. «Непроданными квартиры остаются или когда площадь большая, или когда цена высокая. У нас же площади квартир небольшие, цены невысокие, поэтому они расходятся. Да, свободные квартиры у меня есть, но это наш резерв, которым страхуем риски инвесторов», — комментирует Алексей Джулай. У «УНИКОНа» резервными являются порядка 5% квартир в каждом сданном доме. «Эти квартиры мы оставляем на случай непредвиденных расходов, например на устранение недостатков или недоделок», — объясняет госпожа Гребнева.

Несмотря на то что, по словам мэра Новосибирска, на 1 января «в заделе находятся 3,12 млн кв. м жилья», в лучшем случае в 2009 году будет построено на 1/3 жилья меньше уровня 2008 года. «По моему ощущению, в условиях экономического кризиса строители по итогам 2009 года сдадут на 40–50% меньше, чем в 2008 году, — говорит Леонид Сидоренко. — Во всяком случае, мы заморозили строительство объектов с готовностью менее 75%».

В то же время, по мнению руководителя аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федора Голованова, уменьшение объемов строительства полностью отвечает складывающейся рыночной конъюнктуре: «Повторить объемы сдачи 2008 года в текущем году уже не удастся. Да это и не требуется, поскольку главное не построить жилье, а продать его. При текущей рыночной ситуации, которая характеризуется недоверием покупателей к строящемуся жилью, рынок просто не в состоянии поглотить такие объемы строительства».

Эксперт полагает, что в 2009 году в наименьшей степени будет сокращаться строительство дешевого жилья класса «эконом» — прежде всего панельных домов, — поэтому в общем объеме сдачи доля таких домов будет возрастать. Так, за год доля панельного домостроения в общем объеме сданного жилья возросла с 16,2 до 23%. «Также может «подрасти» и доля домов бизнес-класса, но исключительно за счет того, что в Новосибирске она традиционно мала, а на 2009 год запланирована сдача нескольких объектов такого класса», — констатирует господин Голованов.