Заходи и живи

Строители Новосибирска опомнились. До нынешнего года подавляющее большинство из них считало отделку в новостройках делом неприбыльным и излишним. Теперь количество застройщиков, которые сдают новое жилье под ключ, растет. Причиной тому стали изъявления российских и региональных властей, чтобы компании задумались о ремонте в построенных ими домах. По экспертным оценкам, отделка приводит к удорожанию квадратного метра максимум на 6 тыс. руб. и увеличению сроков сдачи дома на два-три месяца. Тем не менее аналитики прогнозируют рост данного предложения.

«Энергомонтаж» еще несколько лет назад был единственной компанией на рынке Новосибирска, предлагающей жилье с ремонтом. На фото в центре — глава компании Леонид Сидоренко.Фото Михаила ПЕРИКОВА

По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, за первое полугодие 2008 года в городе сдано в эксплуатацию 345 тыс. кв. метров жилых площадей. На долю многоэтажного жилищного строительства приходится 246,308 тыс. кв. м. Это 30 домов, в 12 из них (103,1 тыс. кв. метров) выполнена чистовая внутренняя отделка. Для сравнения: в 2005 году в Новосибирске было сдано в эксплуатацию 10 жилых многоэтажек под ключ (65 тыс. кв. метров).

Отделка затягивает

Пока предложение меньше спроса. Заместитель директора «Центрального агентства недвижимости» Руслан Артемов в беседе с «КС» сказал, что спрос на такой продукт, как новые квартиры с чистовой отделкой, есть. Однако людей, которым ремонт не нужен, все же больше. «Цифры назвать сложно, но тем не менее спрос сформирован предложением, а пока больше предлагается новостроек под самоотделку», — полагает собеседник издания. С этим утверждением соглашается генеральный директор компании «СтройМастер» Тимофей Мельников: «В настоящее время в структуре предложения преобладают квартиры под самоотделку, но уже есть компании, которые стали переходить на сдачу квартир под ключ». Как сказал «КС« директор «БКП-7» Виктор Заварин, в ближайшие два-три года на рынке новостроек объектов под самоотделку будет все меньше.

Участники рынка признают, что раньше отделка новостроек считалась невыгодной и накладной. По данным пресс-центра мэрии Новосибирска, еще в конце 2006 года мэр Владимир Городецкий поставил перед строительными фирмами задачу увеличивать количество инвестиционных договоров, включающих сдачу жилья в эксплуатацию под ключ. Интерес к такому строительству был простимулирован и постановлением правительства РФ, согласно которому все дома, строительство которых начато в 2008 году, будут сдаваться с чистовой отделкой. Заместитель директора группы компаний «Энергомонтаж» Иван Сидоренко добавил: «Вышло распоряжение мэра: квартиры должны сдаваться только с отделкой».

По имеющейся у «КС» информации, первой освоила этот вид услуг группа компаний «Энергомонтаж». «Опыт строительства жилья под ключ у нашей компании солидный. Квартиры с ремонтом были в самом первом нашем доме, сданном более пяти лет назад, — рассказывает Иван Сидоренко. — Собственно, это был недостроенный дом, в котором мы сделали 100%-ную отделку». Тогда компания выступала с эксклюзивным предложением, и квартиры от «Энергомонтажа» приобретали довольно охотно. «Мы были единственными на рынке, кто предлагал жилье с ремонтом. Многие агентства недвижимости направляли к нам покупателей, желающих приобрести жилье, при этом не задумываться о ремонте», — отмечает господин Сидоренко.

Сейчас все больше строительных компаний отделывают построенные квартиры. Это «СтройМастер», «СИТЕХ», «Сибирь«, «ПТК-30», «ДИСКУС плюс» и другие. По словам Тимофея Мельникова из «СтройМастера», квартиры в нескольких домах нового бюджетного проекта (жилой комплекс «Хороший») сдаются с полной отделкой. «В дальнейшем, следуя потребностям будущих жильцов, специалисты нашей компании намерены увеличить количество домов, построенных под ключ«, — продолжает господин Мельников. Компания «БКП-7» ведет строительство дома экономкласса с чистовой отделкой в Кировском районе. Как сказали корреспонденту «КС» в отделе продаж корпорации «СИТЕХ«, квартиры во всех домах микрорайона Акатуйский будут сдаваться под ключ. Порядка девяти домов с полной отделкой в разных районах города строит «ПТК-30».

Кроме обычных линолеума, обоев, окон, дверей, санфаянса, сантехники, смесителей и моек, компании будут предлагать дополнительный сервис. Так, Тимофей Мельников отметил, что многие компании предоставляют возможность еще на этапе строительства заказать дизайн-проект и отделку будущей квартиры. Группа компаний «Энергомонтаж» предлагает квартиры со встроенным кухонным гарнитуром, включая электроплиту. Проводятся летние акции, согласно которым стоимость отделки включена в цену квадратного метра или же ремонт предлагается как подарок.

Арифметика ремонта

По экспертным оценкам, отделочные работы стоят от 800 до 6000 руб. за кв. метр. В «ДИСКУС плюс« говорят, что стоимость отделки составляет от 800 до 3000 руб. за кв. метр (в зависимости от выбранного покупателем варианта). «ПТК-30» разделяет предложение на несколько ценовых сегментов: в экономклассе стоимость отделки колеблется между 2000–3500 руб. за кв. метр, цена одного метра ремонта в бизнес-классе 3500–6000 руб., классе премиум — от 6000 руб. за кв. метр. Большинство застройщиков уверено, что целесообразно отделывать только дома экономкласса, потому что дорогое жилье требует в отделке исключительно дорогих материалов и эксклюзивного дизайна. Целевая аудитория новых квартир с ремонтом — это прежде всего студенты, молодожены, молодежь, которые хотят жить отдельно от родителей.

Цены на отделку диктует рынок, говорят опрошенные «КС» строительные компании. «Во внимание принимаются качество работ, стоимость отделочных материалов, место расположения объекта и многое другое», — делится Тимофей Мельников. «Однако отделка от застройщика получается намного дешевле, чем самостоятельный ремонт в новой квартире», — подчеркивает Иван Сидоренко. Все дело в объеме и массовости работ, которые заказывает застройщик. Значительный объем дает возможность получить скидки как на отделочные материалы, так и на стоимость работ.

При этом рыночная цена квартиры автоматически не повышается на сумму, затраченную компанией-застройщиком на ремонт. «Стоимость квартиры в большей степени зависит от конъюнктуры рынка и ценности приобретения для будущего жителя, нежели от наличия отделки и качества отделочных материалов. Гораздо более важную роль играют такие факторы, как место расположения дома, транспортная составляющая, близость детского сада и/или школы, экологическая обстановка и многое другое», — рассказывает Виктор Заварин.

Существует мнение, что строительство под ключ значительно отодвигает сроки сдачи дома, это в свою очередь уменьшает доходы строителей. Однако, как убеждают игроки рынка, отделочные работы на сроках строительства особо не сказываются. При хорошей организации разница между строительством дома под ключ и под самоотделку составляет около двух-трех месяцев, уверен Тимофей Мельников.

По пути к максимальной «упаковке»

В дальнейшем многие компании планируют увеличить количество объектов, сдаваемых под ключ. «Несложно предположить, что ведущие строительные компании будут предлагать рынку все более «упакованный» продукт, что в нашей терминологии означает квартиру, в которой чувствуешь себя как дома при первом же визите, — поделился с «КС« Виктор Заварин. — Считаем, что отделка таких квартир является конкурентным преимуществом компании в глазах потенциальных инвесторов. Мы все наблюдаем становление рынка покупателя, когда именно покупатель выбирает приемлемые стоимость, место, планировку и т. д. В ближайшей перспективе к ряду критериев выбора добавится еще и качество отделочных материалов в новой квартире». В том, что доля жилья, построенного под ключ, увеличится, уверен и Тимофей Мельников: «Любой покупатель после приобретения товара хочет сразу же приступить к его использованию. Сейчас потребность в таком жилье на рынке уже существует, и со временем она будет только расти». Как утверждает Иван Сидоренко, строить с отделкой войдет в привычку, тем более что крупные застройщики уже пошли по этому пути.

«Наверное, сейчас это целесообразно для жилья экономкласса и социальных квартир. Для недвижимости бизнес-класса более актуальны вопросы качества строительства в целом и черновой отделки в частности», — отмечает Максим Якубенко из компании «БФК». — У нас увеличивается процент корпоративных заказов на монтаж окон сразу с отделкой откосов (при замене окон в существующем жилом фонде это давно стало нормой). Хотя это более связано с возрастающими требованиями инвесторов к качеству жилья и в том числе остекления. Дело в том, что при самостоятельном проведении работ (особенно «мокрых«) по отделке откосов строительные организации часто наносят серьезный ущерб качеству окон».

При этом не исключено, что отделку как привычный для покупателей сервис станет предлагать большинство строительных компаний. На вопрос, нужна ли особая подготовка к таким проектам, застройщики отвечают: не нужна, но важна. «Подготовка и опыт в такой работе, конечно, важны. Но в нашей компании уже достаточно давно существует подразделение, которое занимается отделкой, поэтому проблем у нас не было и готовы мы были изначально. При отделке жилья нужен опыт в технологии проведения ремонта и выборе отделочных материалов. Так что при некоторой подготовке практически любая строительная компания сможет сдавать дома уже с отделкой», — рассуждает Тимофей Мельников.

В строительстве жилья с отделкой масса плюсов для покупателей: отсутствие строительного мусора и шума, возможность сразу жить в новой квартире, не дожидаясь окончания ремонта. Нужно учитывать и социальную составляющую. «Сейчас стало сложнее получить ипотеку из-за ужесточившихся требований банков к заемщикам. Важно также понимать, что, инвестируя в долевое строительство, зачастую приходится брать кредиты, занимать недостающие денежные средства у родственников. Будет очень сложно найти дополнительные средства на ремонт в новой квартире», — перечисляет Виктор Заварин.

Однако есть и минус. Как говорят эксперты, ремонт лучше всего затевать, когда дом постоит 1,5–2 года, минимум — один сезон после постройки. Новые дома имеют особенность оседать, а именно обозначенный срок необходим на усадку.