По словам генерального директора сформированного в августе 2007 года ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК) АЛЕКСЕЯ СТРУКОВА, в ближайшее время российский рынок ипотеки будет «топтаться на месте» и темпы роста, характерные для 2006-го-первой половины 2007 года, ему удастся восстановить только к середине 2010 года. Подробнее о ситуации на региональном рынке жилищного кредитования, а так же о роли, которую будет на нем играть НОАИК, господин Струков рассказал корреспонденту «КС» ЮЛИИ ДАНИЛОВОЙ.
НОАИК сменит НОАИЖК
— Алексей Николаевич, какие изменения произошли в вашем агентстве в последнее время, и как это отразится на его работе?
— Самое главное изменение — 10 июня 2008 года ОАО «НОАИК» был аккредитован в ОАО «АИЖК» (Москва). Новый региональный оператор АИЖК — НОАИК — заменил старое ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (НОАИЖК). По финансовым показателям аккредитация на данную компанию в разы превышает ту, которая была доступна старому оператору — НОАИЖК: лимит сопровождения закладных у нас сейчас составляет 7,43 млрд против прежних 1,8 млрд рублей. В то же время НОАИК — это не новая компания, а правопреемник тех начинаний, которые реализовывал старый оператор.
— Каков состав акционеров у нового игрока ипотечного рынка Новосибирской области?
— В связи с тем, что социальная значимость ипотеки постоянно повышается, администрация региона решила взять под свой полный контроль решение всех вопросов, связанных с жилищным кредитованием: субсидирование части тела кредита, внедрение социально значимых новых ипотечных продуктов и т. д. Кроме того, до сих пор на слуху находятся проблемы со старым оператором (незаконная попытка группы лиц завладеть контрольным пакетом акций ОАО «НОАИЖК» в 2007 году). С целью полного контроля за реализацией социально значимых проектов с использованием механизмов ипотечного кредитования и исключения возможных корпоративных трений в будущем субъект Федерации создал в 2007 году новое ОАО «НОАИК», где 100% акций принадлежат администрации Новосибирской области.
— Возможно ли в перспективе расширение списка акционеров?
— Такая возможность не исключается, но в лучшем случае об этом речь зайдет не раньше 2010 года. До тех пор агентство намерено развиваться на территории региона самостоятельно, отрабатывая ряд социальных ипотечных продуктов.
Хочу отметить, что, в отличие от многих других участников рынка жилищного кредитования, мы не работаем «с колес» и всегда знаем, чем будем заниматься в перспективе — как минимум года через два-три. Сегодня только 21% из 100% платежеспособного населения России может себе позволить купить жилье, используя существующие финансовые и ипотечные механизмы, в том числе собственные накопления и потребкредитование. Еще 34% граждан имеют доходы, позволяющие им купить квартиру и оплачивать проценты, но не имеют накоплений для первоначального взноса. По этой причине они сегодня отсеиваются банками из категории потенциальных заемщиков. Мы сегодня намерены активно работать как раз с этими 34%, которые нуждаются в небольшой соцподдержке со стороны государства и власти, чтобы приобрести новое жилье.
— Что будет со старым игроком — Новосибирским областным агентством ипотечного жилищного кредитования?
— Данная организация по-прежнему существует и остается одним из игроков ипотечного рынка, но при этом уже не является региональным оператором Новосибирской области, т. о. вопросы участия старой компании НОАИЖК в пилотных и социально значимых проектах для данной компании сняты. Как вы помните, в прошлом году группой физлиц при поддержке бывшего председателя совета директоров ОАО «НОАИЖК» была предпринята попытка незаконным путем забрать 70% акций НОАИЖК, принадлежавших администрации области. Акционер — субъект Федерации — обратился в суд для защиты своих интересов. Первую инстанцию 9 января 2008 года мы выиграли, постановлением суда было решено, что законным акционером регионального оператора является государство. Оппоненты подали в апелляционную инстанцию, в которой 21 марта 2008 мы вновь защитили свои интересы. Далее последовало обращение в Тюмень, где 8 июля 2008 года кассационная инстанция оставила без удовлетворения жалобу наших оппонентов, а решения первой и второй судебной инстанции оставила в силе (без изменений).
Для того чтобы не нарушить работу регионального оператора всеми этими судебными тяжбами и было принято решение о создании нового юрлица. Старая компания ОАО «НОАИЖК» останется в рынке и будет работать на нем как один из участников.
— Каков уставный капитал нового агентства в настоящее время? Планируете ли вы его наращивать?
— Уставный капитал НОАИК на сегодняшний день составляет 30 млн рублей. Увеличение уставного капитала стоит у нас в планах на 2009–2010 годы.
— Рассматриваете ли вы такой вариант привлечения средств, как размещение облигаций?
— Сегодня многие еще не понимают, откуда берутся деньги на предоставление ипотечных кредитов. Между тем ипотечная закладная — это ценная бумага, обеспеченная залогом конкретного квадратного метра, имеющая рыночную стоимость, застрахованная (заемщик страхуется от несчастного случая, а квартира — от всех рисков), а заемщик сам заинтересован в том, чтобы платить ежемесячно. То есть бумага относится к категории одной из самых надежных, и облигационные займы, которые неоднократно выпускались АИЖК на федеральном уровне, пользовались спросом у инвесторов.
Раньше мы напрямую поставляли закладные в АИЖК, которое нам их рефинансировало и возвращало деньги. Сейчас наши первичные кредиторы — банковское сообщество — понимают, что эта бумага является доходной, и начинают удерживать ее на своем балансе. Мы делаем то же самое. В 2008–2009 годах наша компания планирует присоединиться своим объемом закладных к АИЖК для размещения очередного выпуска облигаций.
Кроме того, в 2009 году мы также планируем самостоятельно выходить на долговой рынок. На сегодняшний день сумма, которую мы хотели бы занять, составляет 4,5–5 млрд рублей, а предполагаемый срок обращения — три года.
— Какие ипотечные продукты вы намерены внедрять в Новосибирской области?
— Первый — это долгожданная ипотека под залог земли, старт которой ожидаем в конце текущего года.
Второй — ипотека с растущим аннуитетным платежом, который мы ожидаем также к концу года. Это своеобразный кредит, который, по нашим оценкам, будет особенно интересен молодым заемщикам. По ипотечному кредиту с растущим аннуитетным платежом расчетная величина первых выплат начинается в среднем от восьми тыс. рублей. Для молодого человека, который находится в начале становления своей карьеры, это вполне приемлемая сумма. С ростом его доходов будут расти и платежи, причем рост последних (именно аннуитетных платежей) составит не более 5–7% годовых.
Третий перспективный продукт — это ипотека с использованием базового материнского капитала, когда сумма, выделяющаяся молодой семье при рождении ребенка, используется для досрочного гашения кредита либо для первоначального взноса на покупку жилья. По планам он начнет работать в I-II кв. 2009 года.
Четвертый — местная программа субъекта Федерации по субсидированию части кредита, или первоначального взноса определенным слоям населения в регионе.
Пятый — военно-накопительная ипотечная программа, которую мы планируем запустить в сентябре текущего года. Согласно этой программе, военнослужащий, находясь на службе в армии, заключает контракт на покупку квартиры и, пока он служит, за него рассчитывается Министерство обороны.
Пока банковское сообщество не готово реализовывать все эти продукты, хотя они и представляются очень интересными. Так что одной из основных функций НОАИК является реализация и апробирование этих пилотных проектов, сбор статистики и приведение в соответствие с рыночными механизмами. История, по сути, повторяется: в 2002 году в ипотеку тоже заходили единицы.
— Агентство также будет выступать в роли кредитора?
— Кредитовать может только кредитная организация, обладающая лицензией ЦБ. Мы будем предоставлять ипотечные займы и привлекать к сотрудничеству наших партнеров — первичных кредиторов, банковское сообщество. Это пример частно-государственного партнерства. Условия предоставления займов будут рыночными — демпинговать мы не собираемся. Сколько в процентном соотношении в нашем портфеле будут занимать займы банков-партнеров и самого НОАИК, пока сказать сложно. Думаю, на первом этапе внедрения ипотечных продуктов будет превалировать объем выданных нами ипотечных займов. Как только продукт докажет свою эффективность, к его реализации подключатся банки. Это вполне объяснимая и предсказуемая ситуация, так как для банковского сообщества мы выступаем гарантом сохранения ликвидности: мы не только выдаем ипотечные кредиты и займы, но и рефинансируем ипотечные закладные других кредиторов, возвращая банкам вложенные в ипотеку деньги, а так же сопровождаем эти закладные.
— Но сейчас очень много говорится о растущем дефолте ипотечных бумаг АИЖК…
— Эта ситуация имеет место, но она не так страшна, как ее описывают в СМИ. Давайте разберемся с технологией: кто и как определяет процент дефолта. Федеральное АИЖК в перспективе намерено выходить на рынок международных заимствований и выстраивает систему учета, которая будет адекватно восприниматься западными инвесторами. В частности, при вычислении процента дефолта АИЖК пользуется методикой, применяемой международными аудиторами, такими как Moody’s, Standart Poor’s. Согласно этой методике, в числитель ставится не текущая задолженность клиента, а вся сумма его кредита, которая делится на общий ипотечный портфель АИЖК. Банки, как правило, ставят в числитель ежемесячный платеж, так что результаты получаются совершенно несопоставимые. На самом деле, не будем лукавить, у банковского сообщества процент дефолта по ипотечным кредитам не ниже, а зачастую и выше, чем у АИЖК.
— Каков процент дефолта в НОАИК?
— Один из самых низких в РФ. По итогам проведенного анализа в июне 2008 года, АИЖК присвоило нашему оператору первую категорию надежности — это наивысший результат в рейтинге агентства. На 1 января просрочка составляла 1,8%. На начало июня, с учетом всех майских праздников — 2,8%, а сейчас опять начала снижаться. Напомню, допустимый уровень просрочки составляет 5%. Если рассматривать вопрос «в штуках», то проблемы с платежами возникли по 23 закладным. Причем не только по нашим — их всего пять (по трем прошли погашения задолженности в досудебном порядке), но и по тем, которые были выкуплены АИЖК у других банков напрямую. При этом мы защищаем интересы залогодержателей в судебных инстанциях вне зависимости от того, кто был поставщиком закладных в АИЖК. Хотелось бы так же отметить, что мы довольно успешно представляем интересы АИЖК в судебных процессах, которые выигрываем, обращаем взыскания на должников, арестовываем и продаем с аукциона их квартиры.
— Каковы основные причины дефолта?
— Основная причина — смена или потеря заемщиком работы. В основном сейчас «стреляют» дефолты по кредитам, выданным в 2006–2007 годах, когда банки начинали «пылесосить» рынок и на платежеспособность граждан обращали меньше внимания. Многие кредиторы считали, что залог квартиры является достаточной обеспечительной мерой и не думали о том, что забрать жилье будет не так-то просто: нужно дожидаться исполнительного производства, проводить аукционы, решать вопрос с переселенческим фондом и т. д. Были и другие заявления, на мой взгляд, совершенно безграмотные: «нам дефолт не страшен, так как входящий поток по комиссионным платежам у нас в банке составляет два-три млн в месяц. Дефолт выстрелит раз в год, но мы все свои риски покроем входящим потоком». Кредиторы забывали о другом. Качественный облигационный займ, обеспеченный закладными, при рейтинговании у международных агентств можно разместить на Западе, привлечь более дешевые деньги, опустить ставку и привлечь новых клиентов. Этот процесс мы наблюдали с 2002 года, когда ставка по ипотеке по федеральной программе АИЖК упала с 21% до 10,75%.
Ставки продолжат расти
— Как вы оцениваете ситуацию на ипотечном рынке области?
— Ситуация среднестабильная. Основная причина — существенно сократилось количество игроков на ипотечном рынке. Да, сегодня практически все банки заявляют: мы продолжаем кредитовать население на покупку квартир. Но, господа, давайте будем адекватны и лояльны к нашим заемщикам! Номенклатурно можно заявить — мы выдаем кредиты, но при этом создать такие условия, когда получить их будет практически невозможно. По моим наблюдениям, реально на сегодняшний день ипотечные кредиты в Новосибирске выдают всего шесть банков. Для сравнения: летом 2007 года в этом сегменте работало около 40 кредитных организаций.
Кроме того, в последнее время существенно выросла стоимость финансовых ресурсов, причем это коснулось всего банковского сообщества. Но не все готовы об этом говорить честно. Как только Америку тряхнуло и западные инвесторы поняли, что в России ипотечные риски не оценены должным образом, они начали выводить свои средства с этого рынка. Если учесть, что основная масса длинных кредитов у нас была ориентирована именно на иностранные ресурсы, эта тенденция привела к формированию дефицита ликвидности. Если раньше АИЖК выпускало ценные бумаги под ставку 7,6% годовых на срок три-пять лет, то сегодня минимум — это годовые облигации под 8,2%. Для сравнения, для Россельхозбанка, ВТБ привлечение ресурсов под те же бумаги обходится в 8,6–8,7%. С учетом обслуживания стоимость ресурса для банка составляет 12% годовых, то есть физлицам он может предложить эти деньги минимум под 12,5%. Все вернулось на круги своя — банковская система вновь в первую очередь начала работать с более благонадежными юрлицами, удовлетворяя их спрос и отодвигая интересы в ритейле на второй план. Это привело к росту средневзвешенной процентной ставки по ипотеке с 12 до 14%, а так же ужесточению требований к заемщикам.
Сейчас одним из виновников возникших проблем называют АИЖК. Но, согласно статистике, агентство занимало всего от 5% до 20% рынка в каждом субъекте Федерации. Я бы посоветовал банкам внимательнее посмотреть на свои собственные портфели, а не показывать пальцем на тех, кто нашел в себе силы признать допущенные ошибки, делает все, чтобы исправить ситуацию и не прячется. В такой ситуации искать крайнего — неразумно. Свои условия диктует рынок.
— Какие изменения в связи с дефицитом ликвидности произошли в работе региональных операторов?
— По итогам 2007 года через нас, несмотря на все корпоративные трения, было выдано кредитов на сумму 1,050 млрд рублей. Для сравнения, в 2006-ом — 1,180 млрд. В итоге агентство занимало около 10–14% ипотечного рынка Новосибирской области.
В начале текущего года эксперты АИЖК стали мониторить портфель агентства и выяснили, что основная масса рисков и дефолтов «стреляет» по закладным с суммой кредита больше 1,5 млн рублей и суммой первоначального взноса — 10%. Для того чтобы нивелировать риски и разобраться в ситуации, выкуп таких закладных был приостановлен на пять-шесть месяцев. Если учесть, что в Новосибирске и других крупных городах под эту характеристику попадает основная масса кредитов, то почти все наши закладные попали в разряд высокорисковых. Как результат, на конец июня через АИЖК было выдано и рефинансировано кредитов на сумму 300 млн, тогда как за аналогичный период прошлого года — более 500 млн рублей. Банки отказывались кредитовать наших новых заемщиков до того, как мы рефинансируем ранее выданные кредиты. Сейчас мы вновь наращиваем объемы ипотечного кредитования.
На сокращение объемов кредитования повлиял и тот факт, что рост доходов населения в регионе существенно отстает от темпов роста стоимости квадратного метра. Количество людей, которые могут себе позволить взять два-пять млн рублей на покупку жилья, существенно сокращается. Причем даже этой категории населения довольно тяжело официальными документами подтвердить свои доходы. В такой ситуации банк предпочтет не давать гражданину ипотечный кредит или займ, чтобы не рисковать в будущем. Мы так же начали выбирать лучших из тех заемщиков, которые к нам приходят — это требование рынка.
— Произошла ли смена банков-лидеров на рынке ипотечного кредитования в регионе?
— По статистике Центрального Банка России, с осени 2007 года в целом по стране сильно вырос ипотечный портфель у Сбербанка. Хотя с декабря 2007 года динамика роста замедлилась. Хорошо стартовал в начале 2007 года ВТБ-24 и на сегодняшний день — это единственный банк, продолжающий быстрыми темпами наращивать свой ипотечный портфель за счет продвижения не только собственных продуктов, но и покупки ипотечных закладных у других банков по аналогии с АИЖК. Еще два старых лидера — банк «КИТ Финанс» и УРСА Банк — также начали активно работать в феврале 2007 года, в ноябре достигли пика и потом пошли по нисходящему тренду по объему выдаваемых кредитов в месяц.
В списке банков, находящихся на 10–52 местах в рейтинге ежемесячных объемов выдачи и выкупа ипотечных кредитов, ситуация еще более интересная. Практически все они достигли пика в ноябре 2007 года и начали сокращать темпы роста своих ипотечных портфелей. В список этих игроков, по данным ЦБ, входят Бинбанк, «Евротраст», ГЛОБЭКС, банк «Союз» и даже специализированный Городской ипотечный банк. Особенно резкое падение объемов кредитования произошло в Ханты-Мансийском банке. С августа 2007 года объем выдаваемых им в месяц кредитов сократился с одного млрд до примерно 300 млн рублей.
Думаю, что аналогичная ситуация характерна и для региональных рынков.
— В ряде СМИ недавно появился черный список банков, у которых возникли проблемы на рынке ипотечного кредитования. Входят ли в этот список кредитные организации, работающие на территории Новосибирской области?
— У нас пока таких банков нет и, думаю, в ближайшее время они вряд ли появятся. Почему банк может войти в черный список? В том случае, если он не перешел на новую систему перевода платежей по стандартам АИЖК. Раньше деньги по ипотечным кредитам платились в банк-кредитор, потом перечислялись на расчетный счет региональных операторов, а потом от них — в АИЖК. Сейчас заемщик-физлицо платит напрямую в АИЖК через ряд банков, участвующих в так называемой «системе спрямления» платежей заемщика. Дело в том, что уже были ситуации, когда кредитные организации, поставившие в агентство закладные, по тем или иным причинам отказывались проводить эти платежи, и деньги физлиц просто не доходили до адресата. Еще одна причина — низкокачественные закладные, когда банк раздает ипотечные кредиты направо и налево, потому что солидарная ответственность со стороны первичного кредитора перед АИЖК в нашей стране пока развита не в полной мере. Третья причина — когда банк находится на особом контроле в ЦБ за другие грехи.
— Можете ли вы дать прогноз развития ситуации?
— Думаю, что по динамике развития рынок ипотечного кредитования России в целом и Сибири в частности отброшен на два-три года назад. Ближайшее время мы будем топтаться на месте и темпы роста, характерные для 2006-го — первой половины 2007 года, догоним только к середине 2010 года. Для этого нужно будет заставить работать внутренние «длинные» ресурсы взамен ушедших западных. К ним, в частности, относятся пенсионные деньги, средства АВС, резервы страховых компаний, которые можно вовлечь в рынок ипотечных ценных бумаг. Также необходимо повышать благосостояние граждан, чтобы процентные ставки были им по карману. Потом, когда ситуация нормализуется, международный капитал переоценит риски и вновь войдет в российский рынок, ставки снова пойдут вниз.
Пессимистический прогноз я бы сейчас не хотел рассматривать, даже если он воплотится в жизнь, мы все равно будем работать, хотя количество сделок сократится кардинальным образом. При оптимистичном варианте развития событий ставки до конца года еще могут вырасти на 1–3%. Да, психологически это много. Особенно по сравнению с теми ставками, которые были еще совсем недавно. Но в любой ситуации заемщики должны помнить, что, получая кредит в настоящее время, они замораживают стоимость квадратного метра, и при официальной инфляции в 14% это вложение средств получается очень выгодным. Кроме того, при стабилизации ситуации этот кредит всегда можно будет рефинансировать по более привлекательной ставке.
WPBuild.Ru