Бойко продает Гринвич

Александр Бойко спешит продать БЦ «Гринвич»
Александр Бойко спешит продать БЦ «Гринвич»

Как стало известно «КС», в Новосибирске на продажу выставлен один из четырех бизнес-центров класса «A» — БЦ «Гринвич». Цена предложения — 1,7 млрд рублей. Предполагаемая причина продажи — высокая кредиторская задолженность. Впрочем, владелец здания — президент компании «Трансервис» Александр Бойко — заверил «КС», что решил продать «Гринвич» сугубо из деловых соображений.

Как стало известно «КС», в Новосибирске на продажу выставлен один из четырех бизнес-центров класса «A» — БЦ «Гринвич». Цена предложения — 1,7 млрд рублей. Предполагаемая причина продажи — высокая кредиторская задолженность. Впрочем, владелец здания — президент компании «Трансервис» Александр Бойко — заверил «КС», что решил продать «Гринвич» сугубо из деловых соображений. На вырученные деньги он намерен возобновить реализацию замороженных в прошлом году девелоперских проектов. Участники рынка убеждены: цена БЦ существенно завышена, и найти покупателя нереально.

Холдинг «Трансервис» включает в себя (помимо БЦ «Гринвич») компанию «Пекинский джип», сеть из 17 АЗС, сельхозпредприятия, владеет автосалоном на пр. Энергетиков (площадь — 5,4 тыс. кв. м), бизнес-центром на ул. Ленина (10 тыс. кв. м). В 2007 году оборот компании составил около 7,5 млрд рублей.

Указанная на сайте компании «Бизнес на продажу» цена БЦ «Гринвич» составляет 1,7 млрд рублей. Эксклюзивным посредником купли-продажи «Гринвича» выступает «БКС Консалтинг».

БЦ «Гринвич» был сдан в эксплуатацию в начале прошлого года. Инвестиции в строительство составили немногим более 800 млн рублей, при этом 70% суммы вложил в проект Альфа-Банк. Владельцы «Гринвича» рассчитывали на то, что БЦ будет приносить 25 млн рублей дохода в месяц и окупит себя до 2011 года. Однако очевидно, что экономический кризис внес коррективы, и вряд ли сегодня можно говорить о достижении планируемой доходности объекта. Впрочем, Александр Бойко, отказавшись назвать сегодняшний размер долгов за «Гринвич» перед банками, объясняет продажу БЦ желанием сосредоточиться на реализации новых девелоперских проектов. «Какой-то острой необходимости в продаже «Гринвича» сегодня нет, — сообщил господин Бойко корреспонденту «КС». — У нас нет большой долговой нагрузки, мы спокойно платим по кредитам. При этом умудряемся зарабатывать прибыль. Решение продать «Гринвич» вызвано желанием использовать кризис как попутный ветер. Просто у нас есть ряд проектов, которые сегодня финансируются за счет банковских кредитов. Нам это неинтересно. Считаем более правильным самостоятельно инвестировать в свой девелоперский бизнес. А начинать это делать нужно сегодня, пока рынок находится в стагнации. Что называется, кто первый встал — того и тапки», — отметил господин Бойко. По информации «КС», долги перед Альфа-Банком у владельцев БЦ «Гринвич» погашены.

БЦ ГринвичБизнес-центр класса «A» «Гринвич» — девелоперский проект новосибирского холдинга «Трансервис» (собственник Александр Бойко). Автор проекта здания — «АПМ Фефелова» (2003 год, летом текущего года Владимир Фефелов был назначен главным архитектором Новосибирска), застройщик — «Новосибирский строительный трест».
БЦ «Гринвич» строили два года. Официальное открытие 18-этажного БЦ состоялось 25 января 2008 года. Общая площадь здания — 34,17 тыс. кв. м, площадь офисов — 21 тыс. кв. м, площадь автостоянки — 9,9 тыс. кв. м (350 мест). По состоянию на 1 сентября сдано 53% площадей БЦ по средней ставке 1,5 тыс. рублей за кв. м. В состав БЦ входит fitnessplex GRAND ARENA.

Кроме «Гринвича», в Новосибирске сегодня работают еще три бизнес-центра класса «A»: «Кронос» (общая площадь — 45 тыс. кв. м, площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м, собственник здания — «Группа Е4»), «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27,6 тыс. кв. м, коммерческая площадь — 22,1 тыс. кв. м, заказчик — «РосЕвроДевелопмент») и «Кобра» (общая площадь — 18 тыс. кв. м, девелопер — ГК «Труд»). В ближайшее время должен открыться БЦ в составе Doubletree by Hilton (площадь офисно-гостиничного комплекса — около 15 тыс.кв. м). В других городах Сибири БЦ соответствующего уровня до сих пор не представлены.

В любом случае, заявил господин Бойко, уже в октябре он намерен реанимировать замороженный на этапе котлована проект восьмиэтажного пятизвездочного отеля (Новосибирск, пересечение ул. Орджоникидзе и Мичурина). Планируется, что номерной фонд составит 100–150 номеров общей площадью около 12 тыс. кв. м. До кризиса этот проект оценивался в 500 млн рублей. По словам господина Бойко, каркас здания будет возведен в течение 2010 года. Кроме этого, «Трансервис» строит офисный центр класса «В» на ул. Ватутина площадью около 80 тыс. кв. м. В составе комплекса предусмотрен автосалон Volkswagen. Объем инвестиций — около 2,5 млрд рублей. Еще один проект — строительство жилого дома площадью порядка 8,5 тыс. кв. м.

Кроме 100-процентной продажи «Гринвича», Бойко рассматривает вариант частичной реализации здания: «Вполне возможно, что будет продан не БЦ «Гринвич», а пакет акций управляющей компании здания. Может возникнуть комплексное решение, когда инвестор зайдет сразу на несколько наших проектов. При этом, покупая пакет «Гринвича», он получит гарантию того, что его деньги не будут потрачены бездарно. Вариантов масса. Все они обсуждались с потенциальными инвесторами и западными фондами. Но, к сожалению, дальше разговоров дело пока не продвинулось». Реальную стоимость «Гринвича» господин Бойко оценил в цифрах, близких к 3 млрд рублей. При этом он отметил заметный интерес к БЦ потенциальных инвесторов.

Впрочем, ни в «БКС Консалтинге», ни в «Бизнесе на продажу» пока не столкнулись с реальным интересом инвесторов к «Гринвичу». «У меня нет иллюзий, что «Гринвич» заинтересует кого-либо из местных инвесторов. Это просто предложение, которое есть на рынке, не более того, — говорит директор компании «Бизнес на продажу» Анатолий Тупицын. — Я придерживаюсь того мнения, что стоимость бизнеса зависит не от вложений в компанию, а от той прибыли, которую она может обеспечить покупателю».

По словам ведущего специалиста «БКС Консалтинга» Григория Сырова, «специфика данного предложения заключается в том, что «Гринвич» отягощен большой кредиторской задолженностью». Именно в кредиторской задолженности видит мотивы продажи и управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: «Думаю, решение о продаже связано с закредитованностью и высоким бременем долгов, которое лежит на «Трансервисе». В частности, известно, что еще полгода назад у компании Александра Бойко существовала задолженность в размере около 1,5 млрд рублей. Если это так, то вполне логично его желание продать бизнес-центр или принадлежащую «Трансервису» сеть АЗС».

Большинство участников рынка разделяет мнение, что «Гринвич» выставлен по завышенной цене. «Если бы господин Бойко продавал «Гринвич» до кризиса, в начале 2008 года, он бы мог продать бизнес-центр за $57–64 млн (1,7–1,9 млрд руб.), сейчас его цена колеблется в пределах $32–36 млн (960 млн руб. — 1,1 млрд руб.)», — считает управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров. А генеральный директор компании «Сибакадеминвест» Михаил Ненашев убежден в том, «что город перенасыщен офисными площадями различного класса. У меня большие сомнения, что в данной момент может найтись инвестор. Но, конечно, все упирается в цену».

«У «Гринвича», учитывая его небольшую заполняемость и ценовую политику в условиях кризиса, низкая ликвидность. Сегодня это неинтересный актив. Новосибирского бизнеса, готового купить такое здание, просто нет, а интернациональным компаниям сегодня просто не до сибирских БЦ, им бы самим удержаться на плаву», — комментирует коммерческий директор ЗАО «УК «РАТМ-Девелопмент» Ильдар Шариппаев.

Не видит потенциальных покупателей «Гринвича» и управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара: «Сегодня на российском рынке нет крупных инвесторов, которые смотрят на объект недвижимости с точки зрения долгосрочных инвестиций.

Недвижимость может быть интересна исключительно с точки зрения возможности быстрого заработка во время кризиса. Но «Гринвич» в этом плане не очень интересен. Во-первых, в БЦ много несданных в аренду площадей. Во-вторых, желание собственников при затратах на строительство БЦ на уровне $1,2 тыс. за 1 кв. м получить $2,5 тыс. при сегодняшней доходности с 1 кв. м в $30–40 выглядит просто фантастично. Сейчас в «Гринвиче» предлагаются офисные помещения от 40 кв. м. По сути здание сдается комнатами — это не та характеристика, которая может заинтересовать серьезного инвестора».

В то же время Владислав Офицеров считает продажу «Гринвича» очень своевременным шагом. «Бойко поступает правильно. Ждать, что рынок БЦ класса «A» будет в ближайшее время реанимирован, сегодня просто не приходится. На это потребуется примерно 3–4 года. А вот продажа такого здания весьма актуальна», — уверен Офицеров.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ