«Российское гетто или жилье класса «Эконом»

    11 октября состоялся круглый стол «Жилье эконом-класса в Новосибирске», организованный компанией DSO Consulting – одной из наиболее известных консалтинговых компаний России и признанным экспертом строительной отрасли. Модератором круглого стола выступил управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. В ходе заседания за круглым столом был рассмотрен ряд злободневных вопросов, связанных с реалиями отрасли доступного жилья в Новосибирске. К участию были приглашены: представители законодательной власти Новосибирска; представители строительных компаний и отраслевых объединений; производители и поставщики строительных материалов; представители банков, агентств недвижимости. Таким образом, вопрос, обозначенный в названии круглого стола, был рассмотрен с разных точек зрения, получилась нетривиальная дискуссия. Обсуждение было начато c определения понятия «жилье эконом-класса». Подход экспертов можно назвать неоднородным: были использованы как ценовые показатели, так и метражные. По мнению Александра Семенова (ООО «Ситех-Жилстрой»), к жилью эконом-класса относятся 1-комнатные квартиры метражом не более 37 м², 2-комнатные — не более 50 м², и 3-комнатные — не более 70 м². Александр Астахов (компания Rolband&Partners) считает, что такое жилье предполагает стоимость менее 40 тысяч рублей за м², оно должно располагаться в панельном доме, иметь кухню не более 9,5 м². Александр Семенов: «Это жилье, которое среднестатистическая семья может выкупить за определенный промежуток времени, скажем, 10 лет». Владимир Дергачев (АН «Сибакадемстрой Недвижимость») все квартиры до 2млн. рублей относит к эконом-классу. Сергей Дьячков отошел от абсолютных цен и классифицировал эконом-сегмент в относительных ценах: это 80% от среднерыночной стоимости квартиры. При этом к бизнес-классу относится жилье стоимостью от 120%. Константин Боков (СРО НП «Новосибирские строители») пришел к неутешительному выводу о том, что подавляющее большинство сдаваемого в эксплуатацию в Новосибирске жилья можно отнести только к эконом-классу. В качестве важного показателя он назвал высоту потолков: если они ниже 3 метров, то никак нельзя причислять такое жилье к бизнес-классу, хотя такое часто происходит. По его мнению, разделять жилье по классам, базируясь на цену, неправильно, в целом, приходится говорить о несоответствии соотношения «цена-качество» на жилищном рынке Новосибирска. Участники обсуждения отметили, что ни одна строительная компания не будет строить дороже, если купят и то, что построено «подешевле» (эта аксиома справедлива для производства в любой отрасли). Александр Люлько, депутат городского Совета, заявил, что в России о понятии «доступное жилье» вообще говорить не приходится, оно просто не применимо к нашим реалиям. Для сравнения он привел опыт Канады: там, на конвейерах строятся действительно доступные односемейные дома «под ключ». Стоимость этого жилья составляет 600-1200$ за м². В России такая конвейерная технология могла бы применяться, но относительная доступность жилья будет нивелироваться стоимостью инфраструктурного обеспечения земли. В ходе обсуждения было решено развести понятия «социальное жилье» и «жилье эконом-класса». Так, по мнению Сергея Николаева (сайт n-s-k.net), жилье, которое реализуется при поддержке государства – это социальное жилье, а «эконом» — это «жилье для нижней части среднего класса». Надежда Зибницкая (компания «Проспект М») прокомментировала: «Коттеджи и таун-хаусы по 500 м² явно не нуждаются в поддержке государства». Дискуссия продолжилась неприятным для многих вопросом: возможны ли банкротства участников рынка жилья эконом-класса в Новосибирске? Сергей Дьячков ответил однозначно: да, возможны. Если себестоимость жилья увеличивается на 15% при неизменных ценах, то прибыль застройщиков неизбежно уменьшается, это особенно ощутимо в сегменте эконом-жилья. В свете этого факта возникает вопрос: кто же будет строить, если это нерентабельно и как возможно снизить себестоимость жилья? По мнению Александра Семенова, строительный рынок в России превращается в пирамиду: в любом случае, одна из компаний-посредников в строительной цепочке окажется банкротом, а на улицы хлынут демонстрации обманутых дольщиков. По его словам, в ситуации, когда строительные материалы дорожают, наилучшие показатели будут у вертикально-интегрированных компаний. Такие компании «имеют возможность переносить цеховую стоимость на конечную стоимость жилья», — Евгений Бронников (завод «ПТК ЗЖБИ-4») . В Новосибирске это компании: «КПД-Газстрой», «Сибирь» и «ДИСКУС Плюс», которые имеют собственные заводы. Сергей Дьячков согласился с мнением о выигрышности позиции вертикально-интегрированных компаний и отметил, что рынок эконом-жилья крайне уязвим, если у застройщика нет своего производства строительных материалов. Видится, что вертикальная интеграция компаний может «спасти» рынок: такие компании могут строить доступные типовые квартиры эконом-класса, а также самостоятельно заниматься реализацией своих объектов. Евгения Салихова («КПД-Газстрой») отметила, что большинство строительных компаний Москвы и Санкт-Петербурга имеют собственные отделы продаж. Евгений Бронников в продолжение дискуссии отметил, что вместе со строительным рынком от кризиса страдает производство стройматериалов, продолжается тенденция «исчезновения заводов», а нынешний рост производства обусловлен исключительно тем, что падение прошлых лет было слишком сильным. Константин Боков согласился: заводы стройиндустрии оказались в тяжелейшем положении, несмотря на то, что ежегодно объемы производства растут. В целом, Сергей Дьячков указал на кризис перепроизводства жилья вследствие «капиталистической жадности» участников рынка, впрочем, по его словам, сами строители этой причины не признают. Александр Семенов отметил необходимость государственного финансирования на проектном уровне и создания муниципалитетами инфраструктурной базы, что позволит сократить себестоимость объектов. Александр Люлько согласился: «Покупатель не должен платить за инфраструктуру дважды: сначала в виде налогов, а затем в качестве части стоимости жилья». Говоря о спросе, Сергей Дьячков обратил внимание участников круглого стола на то, что наблюдаемый всплеск спроса на «новостройки» связан с, так называемым «отложенным спросом», который скоро закончится, в то время как реальные доходы населения не растут, и предпосылок для дальнейшего роста спроса на жилье пока нет. Казалось бы, государственная поддержка может стимулировать спрос, но что же на практике? Дискуссии продолжилась обсуждением вопроса о государственных субсидиях для молодых семей. По мнению Александра Люлько, большую часть субсидий оформляют семьи, которые и без них приобрели бы жилье. Таким образом, программа не работает. Василий Ожередов (филиал «Новосибирский», «Глобэксбанк»), в свою очередь, не согласился с такой точкой зрения, сказав, что для многих молодых семей поддержка в виде 300 тысяч рублей является существенной. Зафар Умаров (АН «Акрополь») заявил, что квартиры-студии, которые молодые семьи берут с привлечением государственных субсидий, превратились в инструмент спекуляции: их покупают только для того, чтобы перепродать, в результате чего происходит рост стоимости квартир в эконом-классе. К тому же, не все семьи берут жилье в новостройках, соответственно существенная часть денег не пойдет в строительство, которому необходимо стимулирование. Сергей Николаев согласился с этим тезисом и сказал, что существующие в нынешнем виде программы государственной поддержки могут привести к тому, что 50% покупателей квартир станут риэлтерами. Присутствующие единогласно решили, что механизм государственного субсидирования должен быть иным. Василий Ожередов (филиал «Новосибирский», ЗАО «Глобэксбанк») предположил, что сработало бы стимулирование процентной ставки на ипотеку, и сказал об эффективности целевых субсидий: например, для молодых учителей, в которых нуждается город. Сергей Дьячков напомнил присутствующим, что у компаний, которые продают, например, 50% квартир эконом-класса и 50% квартир бизнес-класса, прибыль формируется в сегменте бизнес-класса, т.е. изначально сегмент жилья эконом-класса является для строителей низкорентабельным. Но статистика показывает, что самым востребованным жильем является именно эконом-класс. Владимир Дергачев привел статистику по продажам в третьем квартале 2011 года: 66% всех проданных квартир – это студии или 1-комнатные квартиры, относящиеся к эконом-классу. Василий Ожередов отметил изменения в портрете потребителя ипотечных продуктов: все чаще займы оформляют работники бюджетной сферы, которые ранее не могли себе это позволить, т.е. покупатель эконом-жилья стал «бюджетнее». В целом, происходит столкновение интересов: строители хотят заработать, покупатели – сэкономить. Владимир Голованов, (АН «Сибакадемстрой Недвижимость») в своем итоговом комментарии был оптимистичен: «Рынок жилья эконом-класса будет жить, если будет умение продвигать высокий уровень жизни, к которому относится и жилье», и «лучше всего будут жить те строительные компании, которые даже в период кризиса не забывали о модернизации технологий, повышении квалификации кадров и налаживании бизнес-процессов». Пресс-служба Агентства стратегических коммуникаций «В`ДА» Полина Кудрявцева Tel./Fax. +7 383 246 08 47 E-mail: pk_bda@askbda.ru www.ASKBDA.ru

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ